方某某
方坦柱
董茂富（湖北武穴武穴法律服務(wù)所）
方某某
查擁軍
黃建華（湖北文信律師事務(wù)所）

原告:方某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住武穴市梅川鎮(zhèn)上河街1號(hào)。公民身份號(hào)碼xxxx。
委托代理人:方坦柱，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住武穴市梅川鎮(zhèn)會(huì)元路39號(hào)。公民身份號(hào)碼xxxx。系方某某父親。特別授權(quán)。
委托代理人:董茂富，男，武穴市武穴法律服務(wù)所法律工作者。一般代理。
原告:方某某，女，1974年3月24日，漢族，務(wù)工，住武穴市民主路201號(hào)。公民身份號(hào)碼xxxx。
委托代理人:方坦柱，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住武穴市梅川鎮(zhèn)會(huì)元路39號(hào)。公民身份號(hào)碼xxxx。系方某某父親。特別授權(quán)。
委托代理人:董茂富，男，武穴市武穴法律服務(wù)所法律工作者。一般代理。
被告:查擁軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住武穴市梅川鎮(zhèn)柳界路25號(hào)。公民身份號(hào)碼xxxx。
委托代理人:黃建華，男，湖北文信律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
原告方某某、方某某訴被告查擁軍租賃合同糾紛案一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員饒國(guó)雄獨(dú)任審判，于2016年2月18日公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。原告方某某、方某某及其委托代理人方坦柱、董茂富與被告查擁軍及其委托代理人黃建華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:方某某、方某某與查擁軍簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且已實(shí)際履行了五年多，該合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有法律約束力。查擁軍未按合同約定的期限交付2015年5月1日至2016年4月30日期間的房屋租金36萬元，逾期后，在方某某、方某某多次催告之后仍未交付其應(yīng)交的租金，已構(gòu)成根本違約。方某某、方某某提出的解除租賃合同的主張，符合雙方合同的約定和法律的規(guī)定。雙方之間的租賃合同在方某某、方某某于2015年9月1日發(fā)出的解除租賃合同的通知到達(dá)查擁軍處時(shí)即已解除。此后，雙方之間不再存在租賃合同關(guān)系。方某某、方某某因查擁軍不履行支付租金義務(wù)而解除租賃合同的權(quán)利是法定的解除權(quán)，屬于形成權(quán)，無須征得查擁軍的同意即發(fā)生解除合同的法律效果。鑒于雙方之間的租賃合同已經(jīng)解除了，故對(duì)方某某、方某某提出的解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，本院不予以支持。但方某某、方某某提出的要求查擁軍返還租賃的房屋的請(qǐng)求，依法予以支持。查擁軍對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝璜、裝修，安置了電梯，解除租賃合同后，對(duì)此如何處理，雙方簽訂的租賃合同第四條已有明確的約定，故對(duì)方某某、方某某提出的要求按合同的約定，解除合同后，租賃的商場(chǎng)內(nèi)的消防設(shè)施、電梯、地板磚等全部裝飾裝修物歸其所有，查擁軍不得拆走的請(qǐng)求，予以支持。合同解除后，查擁軍拖欠的2015年5月1日至2015年8月31日期間的房屋租金12萬元以及2015年9月1日租賃合同解除后房屋占有使用費(fèi)應(yīng)由查擁軍支付給方某某、方某某。由于雙方簽訂的租賃合同第十一條明確約定了逾期支付租金應(yīng)支付延期支付租金的違約（滯納）金，故對(duì)方某某、方某某要求查擁軍支付延期支付租金的違約金的請(qǐng)求，予以支持，但雙方約定的違約金的計(jì)算方式中適用的日處千分之五的比例過高，違約金總額應(yīng)限定在年租金36萬元的30%幅度之內(nèi)為宜。按照雙方簽訂的租賃合同的約定，查擁軍如遲延交付租金必須按日千分之五支付違約金，依據(jù)“舉輕明重”原則，租賃合同解除后，查擁軍沒有及時(shí)騰出房屋，繼續(xù)占用房屋，并且沒有交納房屋占有使用費(fèi)，依法更應(yīng)當(dāng)支付未交付的房屋占用費(fèi)的利息，利率比照最高人民法院關(guān)于民間借貸案件限定的年利率24%為宜。查擁軍提出的出租房屋產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效的辯稱，與其口頭反訴要求繼續(xù)履行租賃合同的主張相矛盾。查擁軍承租的房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，在租賃合同簽訂時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)此相互明了，并且，合同對(duì)此約定了救濟(jì)途徑，該產(chǎn)權(quán)糾紛在租賃合同已實(shí)際履行的五年之中，沒有成為查擁軍行使承租人權(quán)利的任何障礙，故對(duì)查擁軍的此項(xiàng)辯稱，本院不予支持。查擁軍雖然在庭審中提出了口頭反訴，但由于其未在本院限定的期限內(nèi)提交反訴狀，預(yù)交反訴費(fèi)，視為其已放棄反訴訴訟請(qǐng)求。故此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”、第九十四第第一款 ?第三項(xiàng) ?“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:……；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；……”、第九十六條 ?第一款 ?“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條 ?第二款、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”、第二百二十六條 ?“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金?！??！薄⒌诙俣邨l ?“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！敝?guī)定，判決如下:
一、限被告查擁軍在本判決生效之日起三日內(nèi)將承租的梅川商場(chǎng)一樓（不含東邊第一間門面）和二樓房屋騰出并返還給原告方某某、方某某（騰房時(shí)，查擁軍可以拆走貨架，但不得拆走商場(chǎng)內(nèi)的消防設(shè)施、電梯、已安裝的水電、地板磚等全部裝飾裝修物）；
二、限被告查擁軍在本判決生效之日起三日內(nèi)支付2015年5月1日起至2015年8月31日止的房屋租金12萬元給方某某、方某某，并從2015年3月1日起至付清之日止按日千分之五支付違約金，違約金的總額控制在108000元（即年租金36萬元的30%幅度）之內(nèi)；
三、限被告查擁軍在本判決生效之日起三日內(nèi)支付從2015年9月1日起至其實(shí)際騰房之日止按36萬元／年標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房占有使用費(fèi)，并按年利率24%支付每月的房屋占有使用費(fèi)的利息。
如果未按本判決限定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8320元，減半收取4160元，由被告查擁軍負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黃岡市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:方某某、方某某與查擁軍簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且已實(shí)際履行了五年多，該合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有法律約束力。查擁軍未按合同約定的期限交付2015年5月1日至2016年4月30日期間的房屋租金36萬元，逾期后，在方某某、方某某多次催告之后仍未交付其應(yīng)交的租金，已構(gòu)成根本違約。方某某、方某某提出的解除租賃合同的主張，符合雙方合同的約定和法律的規(guī)定。雙方之間的租賃合同在方某某、方某某于2015年9月1日發(fā)出的解除租賃合同的通知到達(dá)查擁軍處時(shí)即已解除。此后，雙方之間不再存在租賃合同關(guān)系。方某某、方某某因查擁軍不履行支付租金義務(wù)而解除租賃合同的權(quán)利是法定的解除權(quán)，屬于形成權(quán)，無須征得查擁軍的同意即發(fā)生解除合同的法律效果。鑒于雙方之間的租賃合同已經(jīng)解除了，故對(duì)方某某、方某某提出的解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，本院不予以支持。但方某某、方某某提出的要求查擁軍返還租賃的房屋的請(qǐng)求，依法予以支持。查擁軍對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝璜、裝修，安置了電梯，解除租賃合同后，對(duì)此如何處理，雙方簽訂的租賃合同第四條已有明確的約定，故對(duì)方某某、方某某提出的要求按合同的約定，解除合同后，租賃的商場(chǎng)內(nèi)的消防設(shè)施、電梯、地板磚等全部裝飾裝修物歸其所有，查擁軍不得拆走的請(qǐng)求，予以支持。合同解除后，查擁軍拖欠的2015年5月1日至2015年8月31日期間的房屋租金12萬元以及2015年9月1日租賃合同解除后房屋占有使用費(fèi)應(yīng)由查擁軍支付給方某某、方某某。由于雙方簽訂的租賃合同第十一條明確約定了逾期支付租金應(yīng)支付延期支付租金的違約（滯納）金，故對(duì)方某某、方某某要求查擁軍支付延期支付租金的違約金的請(qǐng)求，予以支持，但雙方約定的違約金的計(jì)算方式中適用的日處千分之五的比例過高，違約金總額應(yīng)限定在年租金36萬元的30%幅度之內(nèi)為宜。按照雙方簽訂的租賃合同的約定，查擁軍如遲延交付租金必須按日千分之五支付違約金，依據(jù)“舉輕明重”原則，租賃合同解除后，查擁軍沒有及時(shí)騰出房屋，繼續(xù)占用房屋，并且沒有交納房屋占有使用費(fèi)，依法更應(yīng)當(dāng)支付未交付的房屋占用費(fèi)的利息，利率比照最高人民法院關(guān)于民間借貸案件限定的年利率24%為宜。查擁軍提出的出租房屋產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效的辯稱，與其口頭反訴要求繼續(xù)履行租賃合同的主張相矛盾。查擁軍承租的房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，在租賃合同簽訂時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)此相互明了，并且，合同對(duì)此約定了救濟(jì)途徑，該產(chǎn)權(quán)糾紛在租賃合同已實(shí)際履行的五年之中，沒有成為查擁軍行使承租人權(quán)利的任何障礙，故對(duì)查擁軍的此項(xiàng)辯稱，本院不予支持。查擁軍雖然在庭審中提出了口頭反訴，但由于其未在本院限定的期限內(nèi)提交反訴狀，預(yù)交反訴費(fèi)，視為其已放棄反訴訴訟請(qǐng)求。故此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！?、第九十四第第一款 ?第三項(xiàng) ?“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:……；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；……”、第九十六條 ?第一款 ?“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條 ?第二款、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”、第二百二十六條 ?“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金?！！?、第二百二十七條 ?“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之規(guī)定，判決如下:

一、限被告查擁軍在本判決生效之日起三日內(nèi)將承租的梅川商場(chǎng)一樓（不含東邊第一間門面）和二樓房屋騰出并返還給原告方某某、方某某（騰房時(shí)，查擁軍可以拆走貨架，但不得拆走商場(chǎng)內(nèi)的消防設(shè)施、電梯、已安裝的水電、地板磚等全部裝飾裝修物）；
二、限被告查擁軍在本判決生效之日起三日內(nèi)支付2015年5月1日起至2015年8月31日止的房屋租金12萬元給方某某、方某某，并從2015年3月1日起至付清之日止按日千分之五支付違約金，違約金的總額控制在108000元（即年租金36萬元的30%幅度）之內(nèi)；
三、限被告查擁軍在本判決生效之日起三日內(nèi)支付從2015年9月1日起至其實(shí)際騰房之日止按36萬元／年標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房占有使用費(fèi)，并按年利率24%支付每月的房屋占有使用費(fèi)的利息。
如果未按本判決限定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8320元，減半收取4160元，由被告查擁軍負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：饒國(guó)雄

書記員：鄭丹丹