上訴人（原審被告、反訴原告）：方某某，男，****年**月**日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)，
委托訴訟代理人：文錦，
湖北華平律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：
武漢格某物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)金山大道北側(cè)碧?；▓@。
法定代表人：鄭乃平，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：白柯沙，該公司員工。
委托訴訟代理人：許婷，該公司員工。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會，住所地武漢市江漢區(qū)金家墩特一號。
負責人：王鼎星，該業(yè)主委員會主任。
委托訴訟代理人：李循，北京盈科（武漢）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：周克靜，北京盈科（武漢）律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：
武漢宏宇實業(yè)集團有限責任公司，住所地武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)廟山小區(qū)管委會二樓。
法定代表人：王道友，該公司董事長。
委托訴訟代理人：鄒寧君，
上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務所律師。
上訴人方某某、上訴人
武漢格某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱格某物業(yè)）因與被上訴人武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會（以下簡稱東方業(yè)委會）、

武漢宏宇實業(yè)集團有限責任公司（以下簡稱宏宇公司）物權糾紛一案，均不服湖北省
武漢市江漢區(qū)人民法院（2016）鄂0103民初8835號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年3月18日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
武漢市中級人民法院（2016）鄂01民終4335號民事判決書認定其權屬為東方帝園小區(qū)全體業(yè)主共有，東方業(yè)委會享有對訴爭房屋的管理權、使用權。宏宇公司在東方業(yè)委會未成立前（2013年成立）將訴爭房屋委托小區(qū)前期物業(yè)單位格某物業(yè)管理并出租牟利雖有一定歷史原因，但該行為侵犯了東方帝園小區(qū)全體業(yè)主對小區(qū)共有部分的處置權，而且宏宇公司及格某物業(yè)均未向一審法院提供證據(jù)證明其將所收的租金等費用用于東方帝園小區(qū)物業(yè)管理的不足部分，故應當向東方業(yè)委會賠償相關損失，現(xiàn)東方業(yè)委會只訴請按其簽訂的房屋租賃合同中約定的收益作為賠償標準的依據(jù)，符合法律規(guī)定，一審法院依法照準，期限為其實際取得訴爭房屋利益的期限（合同的初始雖為2011年7月，但實際為2012年1月計取租金）。對于2014年4月起的租金及管理費，方某某并未交納，宏宇公司及格某物業(yè)并未取得相應的利益，應由方某某直接將應交納的租金及管理費返還給東方業(yè)委會。對于賠償標準的具體金額，訴爭房屋為物業(yè)管理用房根據(jù)其用途不能出租牟利，再根據(jù)格某物業(yè)及宏宇公司與方某某簽訂的房屋租賃合同約定，其租金及管理費均為宏宇公司、格某物業(yè)的收益，故返還的標準為租金及管理費之合即每月12500元。對于宏宇公司辯稱對訴爭房屋出租牟利行為是格某物業(yè)單方行為，其不應承擔返還責任一節(jié)，一審法院認為，訴爭房屋系由宏宇公司交由前期
物業(yè)管理公司即格某物業(yè)并委托其出租，在格某物業(yè)與方某某簽訂租賃合同的租賃期限尚未屆滿，格某物業(yè)即將退出東方帝園小區(qū)物業(yè)管理時，宏宇公司與方某某就剩余租期重新簽訂《房屋租賃合同》，而此時東方業(yè)委會已成立，并對訴爭房屋的所有權提出異議，故宏宇公司該行為表明，其是知曉格某物業(yè)的出租行為，并承接格某物業(yè)所簽訂合同的權利、義務，故宏宇公司應當與格某物業(yè)共同承擔侵權賠償責任。因方某某為訴爭房屋的實際使用人，現(xiàn)合同期限已屆滿，東方業(yè)委會不同意將房屋繼續(xù)租賃給方某某，故方某某應當立即騰退訴爭房屋交東方業(yè)委會管理，并賠償從合同期限屆滿至其騰退時止的房屋占用期間的損失，其損失標準依東方業(yè)委會訴請標準處理。
對于方某某的反訴部分，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失?！钡谑l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。”本案中，宏宇公司、格某物業(yè)擅自將業(yè)主共有部分物業(yè)管理用房改變成為經(jīng)營用房并出租牟利，事后未得到東方帝園小區(qū)業(yè)主大會或東方業(yè)委會的追認，故格某物業(yè)、宏宇公司與方某某分別簽訂的《房屋租賃合同》均為無效。但合同中雙方約定因業(yè)主大會或業(yè)主委員會要求將此房作為會所用房時，上述合同終止；而且約定合同終止時除可移動物品由方某某自行收回外，對于方某某裝飾、裝修部分無償交由出租方處理，不得拆除或毀損。根據(jù)上述合同約定，方某某在簽訂上述《房屋租賃合同》時就應當預見房屋所有權的權屬風險；另外，方某某無論與格某物業(yè)，還是宏宇公司簽訂的《房屋租賃合同》的截止日期均為2016年12月30日，故方某某對其裝飾、裝修的使用期限均有預期，而且對在租賃期限屆滿或約定終止條件形成時（業(yè)主大會或業(yè)委會使用）其裝飾、裝修剩余價值的處理也有預見?，F(xiàn)合同約定的租賃期限已屆滿，其所簽訂《房屋租賃合同》雖為無效，但作為承租人的方某某已實現(xiàn)了合同簽訂的目的，其裝飾、裝修的價值已實現(xiàn)，其并沒有因合同無效造成相應的損失，故其要求東方業(yè)委會、格某物業(yè)、宏宇公司賠償其裝飾、裝修損失，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。對于擴建構筑物部分，因未辦理合法的建設手續(xù)，根據(jù)前述相關司法解釋的規(guī)定，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔，對訴爭房屋的擴建經(jīng)格某物業(yè)同意，故格某物業(yè)及方某某對訴爭房屋的擴建均有過錯，一審法院認為其責任比例為各承擔50％為宜，補償標準以評估報告確定的金額為準；另外，同前所述宏宇公司應與格某物業(yè)共同承擔相應擴建補償責任。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權法》第七十三條，第七十六條第一款第（七）項、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條、第十四條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條、第十二條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、方某某于一審判決生效之日起五日內(nèi)騰退坐落于武漢市江漢區(qū)東方帝園小區(qū)8號樓南面1棟2層房屋，交由武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會管理；二、
武漢宏宇實業(yè)集團有限責任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司于一審判決生效之日起五日內(nèi)向武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會賠償從2012年1月起至2014年3月止的可得利益損失，其支付標準為每月12500元；三、方某某于一審判決生效之日起五日內(nèi)向武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會給付占用房屋期間的損失，從2014年4月至實際騰退之日止，每月按12500元的標準支付；四、
武漢宏宇實業(yè)集團有限責任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司于一審判決生效之日起五日內(nèi)共同向方某某補償擴建構筑物造價損失110972.41元；五、駁回武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會其他訴訟請求；六、駁回方某某的其他反訴訴訟請求。
如果當事人未按一審判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審本訴案件受理費12300元，由
武漢宏宇實業(yè)集團有限責任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司共同負擔5150元，方某某負擔7150元；一審反訴案件受理費15864元，由方某某負擔13564元，
武漢宏宇實業(yè)集團有限責任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司共同負擔2300元（本訴款項武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會已預付，反訴款項方某某已預付，各方當事人應當負擔部分于一審判決生效之日起五日內(nèi)交付武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會或方某某）。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。
二審另查明，東方業(yè)委會在訴訟請求第2項、第3項中最初主張的賠償標準是“以人民法院委托的評估結(jié)論為準”。2018年2月9日，東方業(yè)委會向一審法院遞交書面材料，載明撤回評估申請，對訴訟請求第2項、第3項的賠償標準按格某物業(yè)與方某某之間的合同標準（每年150000元）計算。2018年12月12日，一審最后一次庭審中，東方業(yè)委會亦明確其訴請第2項、第3項的賠償標準為按照格某物業(yè)、宏宇公司、方某某之間的合同標準計算。

本院認為，二審圍繞當事人的上訴請求進行審理。格某物業(yè)上訴認為其收取每月6400元的管理費是基于提供了其他綜合服務且為此承擔了較大的成本，但對此并未提交充分的證據(jù)予以證明，本院不予采納。訴爭房屋作為物業(yè)管理用房，根據(jù)其用途不能出租牟利。鑒于東方業(yè)委會在一審中訴請按格某物業(yè)公司及宏宇公司與方某某簽訂的《房屋租賃合同》中的收益標準作為賠償依據(jù)。一審考慮格某物業(yè)、宏宇公司與方某某簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租金及管理費均系宏宇公司、格某物業(yè)出租訴爭房屋的收益，而判令格某物業(yè)應以租金及管理費之和即每月12500元的標準向東方業(yè)委會賠償可得利益損失，具有事實依據(jù)，本院予以維持。
對于方某某上訴請求按照每月6100元的租金標準向東方業(yè)委會支付占用房屋期間的費用。因《房屋租賃合同》約定的租金、管理費合計每月12500元系方某某使用訴爭房屋的對價，方某某亦按照此標準支付至2014年3月，此后方某某雖未再向格某物業(yè)、宏宇公司支付租金、管理費，但仍繼續(xù)使用訴爭房屋至今，東方業(yè)委會作為訴爭房屋的權利人，訴請方某某按照《房屋租賃合同》中格某物業(yè)公司、宏宇公司收取的標準向東方業(yè)委會支付占用房屋期間的費用，并無不當。方某某的該項上訴請求不成立，本院不予支持。
對于方某某上訴請求東方業(yè)委會、宏宇公司、格某物業(yè)向方某某補償擴建構筑物造價損失110972.41元以及裝飾裝修損失360000元。首先，方某某的合同相對人并非東方業(yè)委會，其亦非經(jīng)東方業(yè)委會同意而進行裝修、擴建，故方某某要求東方業(yè)委會承擔責任缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。其次，宏宇公司、格某物業(yè)對于向方某某補償擴建構筑物造價損失110972.41元均未提出上訴，視為服從一審判決。關于方某某主張的裝修費用補償，宏宇公司、格某物業(yè)擅自將業(yè)主共有的物業(yè)管理用房改變?yōu)榻?jīng)營用房出租牟利，其與方某某分別簽訂的《房屋租賃合同》并未得到東方帝園小區(qū)業(yè)主大會或東方業(yè)委會的追認，故上述《房屋租賃合同》對東方業(yè)委會并不發(fā)生法律效力，但格某物業(yè)、宏宇公司分別與方某某簽訂上述《房屋租賃合同》時，對于租賃期限及裝飾裝修在合同期限屆滿時如何處理等約定，均系雙方自愿協(xié)商確定，是當事人的真實意思表示，加之《房屋租賃合同》中亦約定“因業(yè)主大會或業(yè)主委員會要求將此房作為會所用房時該合同終止，雙方互不承擔違約責任”，可知方某某在與格某物業(yè)、宏宇公司分別簽訂《房屋租賃合同》時，對于訴爭房屋的權屬風險應是明知，對于裝飾裝修的使用期限亦有預期?，F(xiàn)方某某占有使用訴爭房屋已至《房屋租賃合同》約定的租賃期限屆滿，一審綜合本案事實，認定方某某已經(jīng)實現(xiàn)了合同簽訂的目的，其裝飾裝修價值已經(jīng)實現(xiàn)，對其主張的裝修費用補償不予支持，并無不當，本院予以維持。
綜上所述，方某某、格某物業(yè)的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

審判長 王薇
審判員 李瑜
審判員 胡丹丹

書記員： 汪麗玲