方世財
陳某某
芮某某
程東海（湖北谷伯律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）方世財。
上訴人（原審被告）陳某某。
二
上訴人的共同委托代理人陳文洲，谷城縣廟灘法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解、簽收法律文書。
被上訴人（原審原告）芮某某。
委托代理人程東海，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解。
上訴人方世財、陳某某因與被上訴人芮某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省谷城縣人民法院（2014）鄂谷城廟民初字第00189號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月26日受理后，依法組成由審判員楊文擔(dān)任審判長，審判員陳瑞芳、代理審判員余以祥參加的合議庭，并于同年3月25日公開開庭審理了本案。上訴人方世財、陳某某的共同委托代理人陳文洲，被上訴人芮某某的委托代理人程東海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人方世財、陳某某與被上訴人芮某某達(dá)成口頭買賣房屋協(xié)議，所買賣的房屋是上訴人方世才、陳某某在谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營村（現(xiàn)谷城縣廟灘鎮(zhèn)靈水街社區(qū)）農(nóng)村集體土地上建造的。根據(jù)“地隨房走”原則，房屋轉(zhuǎn)讓勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓。本案中所轉(zhuǎn)讓的土地屬于谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營村所有，而芮某某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故上訴人方世財、陳某某與被上訴人芮某某之間所達(dá)成的口頭買賣房屋協(xié)議因違反了法律禁止性規(guī)定而無效。無效合同自始沒有法律效力，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被上訴人芮某某請求上訴人方世財、陳某某返還20000元購房定金，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。有證據(jù)證明被上訴人芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，被上訴人芮某某與上訴人方世財、陳某某非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員是本案雙方當(dāng)事人不爭的事實，無論被上訴人芮某某何時將戶籍遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，均與本案的處理無關(guān)。故上訴人方世財、陳某某上訴稱一審認(rèn)定芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)的事實不清的理由不能成立。一審中被上訴人芮某某基于無效合同變更訴訟請求要求上訴人方世財、陳某某返還購房定金20000元，其時效應(yīng)從人民法院確認(rèn)合同無效時起算。故被上訴人芮某某的訴訟請求并未超過訴訟時效期間。上訴人方世財、陳某某上訴主張被上訴人芮某某的訴訟請求已超過訴訟時效期間，不應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)的理由亦不能成立。原審法院將本案案由定為房屋買賣合同糾紛及依職權(quán)調(diào)取證據(jù)并無不當(dāng)，均不違反法律規(guī)定。上訴人方世財、陳某某上訴認(rèn)為原審程序違法的理由，不能成立，本院不予支持。
綜上，上訴人方世財、陳某某的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院不予支持。原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，實體處理適當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300元，由上訴人方世財、陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人方世財、陳某某與被上訴人芮某某達(dá)成口頭買賣房屋協(xié)議，所買賣的房屋是上訴人方世才、陳某某在谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營村（現(xiàn)谷城縣廟灘鎮(zhèn)靈水街社區(qū)）農(nóng)村集體土地上建造的。根據(jù)“地隨房走”原則，房屋轉(zhuǎn)讓勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓。本案中所轉(zhuǎn)讓的土地屬于谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營村所有，而芮某某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故上訴人方世財、陳某某與被上訴人芮某某之間所達(dá)成的口頭買賣房屋協(xié)議因違反了法律禁止性規(guī)定而無效。無效合同自始沒有法律效力，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被上訴人芮某某請求上訴人方世財、陳某某返還20000元購房定金，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。有證據(jù)證明被上訴人芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，被上訴人芮某某與上訴人方世財、陳某某非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員是本案雙方當(dāng)事人不爭的事實，無論被上訴人芮某某何時將戶籍遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，均與本案的處理無關(guān)。故上訴人方世財、陳某某上訴稱一審認(rèn)定芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)的事實不清的理由不能成立。一審中被上訴人芮某某基于無效合同變更訴訟請求要求上訴人方世財、陳某某返還購房定金20000元，其時效應(yīng)從人民法院確認(rèn)合同無效時起算。故被上訴人芮某某的訴訟請求并未超過訴訟時效期間。上訴人方世財、陳某某上訴主張被上訴人芮某某的訴訟請求已超過訴訟時效期間，不應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)的理由亦不能成立。原審法院將本案案由定為房屋買賣合同糾紛及依職權(quán)調(diào)取證據(jù)并無不當(dāng)，均不違反法律規(guī)定。上訴人方世財、陳某某上訴認(rèn)為原審程序違法的理由，不能成立，本院不予支持。
綜上，上訴人方世財、陳某某的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院不予支持。原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，實體處理適當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300元，由上訴人方世財、陳某某負(fù)擔(dān)。

審判長：楊文
審判員：陳瑞芳
審判員：余以祥

書記員：張詩怡