新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司
周藍(lán)
陳海
湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司
孫韋韋
劉剛（湖北聯(lián)正律師事務(wù)所）

原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)建設(shè)大道568號(hào)新世界國(guó)貿(mào)大廈1座8樓。
法定代表人黃兆民，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人周藍(lán)，女，1971年8月18日出生，漢族，系該公司員工。
委托代理人陳海，男，1983年11月26日出生，漢族，系該公司員工。
被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，住所地武漢市硚口區(qū)武勝路72號(hào)泰合廣場(chǎng)23層2311房。
法定代表人劉建軍，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人孫韋韋，男，1981年7月11日出生，漢族，系該公司員工。
委托代理人劉剛，系湖北聯(lián)正律師事務(wù)所律師。
原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司與被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員楊莉獨(dú)任審判并于2016年1月6日公開開庭對(duì)該案進(jìn)行了審理。原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司的委托代理人周藍(lán)、陳海，被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司的委托代理人孫韋韋、劉剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三的真實(shí)性無異議，對(duì)證據(jù)一、證據(jù)二的證明內(nèi)容無異議，對(duì)證據(jù)三證明內(nèi)容的1、2、3、4無異議，但是對(duì)證據(jù)三證明內(nèi)容的5有異議，因?yàn)樵鏇]有訴訟；對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性及證明內(nèi)容不認(rèn)可，審計(jì)報(bào)告是新世界公司委托的，不是原告委托的，且該審計(jì)報(bào)告系單方委托的，沒有原告及業(yè)主參與，審計(jì)的內(nèi)容不認(rèn)可，審計(jì)的時(shí)間是2014年4月16日，按原告所述的漲價(jià)時(shí)間是2013年1月1日，在2012年就應(yīng)著手做這個(gè)事情，但是審計(jì)是2014年才審計(jì)，從被告今天才看到審計(jì)報(bào)告及審計(jì)報(bào)告的時(shí)間可以看出，原告沒有告知被告這個(gè)事情，物業(yè)管理服務(wù)是市場(chǎng)行為，是否盈利與本案無關(guān)，虧損也不是漲價(jià)的理由；對(duì)證據(jù)五告業(yè)戶書和簽收表有被告公司簽字、蓋章都是真實(shí)的，其他的被告不清楚；對(duì)證據(jù)六有異議，這個(gè)公示被告沒有見過的，時(shí)間和地點(diǎn)被告無法核實(shí)，因?yàn)樵谠嫣峁┑臅r(shí)間內(nèi)沒有見過該公示牌，所以對(duì)公示的內(nèi)容無法核實(shí)；對(duì)證據(jù)七不認(rèn)可，是原告的單方行為，是否告知房管局被告不清楚，且這個(gè)告知不是一個(gè)備案的行為，該證據(jù)也無法證明漲價(jià)進(jìn)行了備案；對(duì)證據(jù)八不認(rèn)可，是原告單方制作的，無法核實(shí)真實(shí)性；對(duì)證據(jù)九無異議，被告認(rèn)可催收的行為；對(duì)證據(jù)十的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為。
本院認(rèn)為，被告對(duì)真實(shí)性無異議的證據(jù)本院依法予以采納，有爭(zhēng)議的證據(jù)評(píng)析如下:原告提交的證據(jù)四系開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司委托湖北宏達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司出具的審計(jì)報(bào)告，因該房產(chǎn)系開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司委托原告提供物業(yè)服務(wù)，開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，該審計(jì)報(bào)告內(nèi)容真實(shí)，本院依法予以采納；原告提供的證據(jù)六系上調(diào)物業(yè)費(fèi)的公告及照片，該證據(jù)能相互印證，本院依法予以采納；原告提交的證據(jù)七、證據(jù)八系系單方制作的報(bào)告和表格，因被告不認(rèn)可，該證據(jù)本院依法不予采納。
經(jīng)審理查明，2007年6月28日，被告與新世界發(fā)展（武漢）有限公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，購買了新世界中心寫字樓C棟23層，建筑面積為559.15平方房屋。2007年9月6日，原、被告簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由原告提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用暫確定標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6.8元／月／㎡，被告不按約定標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天5‰交納違約金。合同簽訂后，原告依約提供物業(yè)服務(wù)，被告依約交納物業(yè)管理費(fèi)。2012年10月31日，因設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)上漲、物價(jià)上漲、社會(huì)平均工資上調(diào)等原因，原告向新世界中心寫字樓A、B、C棟業(yè)主發(fā)出《告業(yè)戶書》，擬上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米10元，征求業(yè)主意見。結(jié)果為:A、B棟業(yè)主為新世界發(fā)展（武漢）有限公司，該公司同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。C棟共12層樓（11家，面積為7104.18平方米）的業(yè)主同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，9層樓（6家，面積為5272.31平方米）業(yè)主不同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。2012年11月28日，原告在寫字樓大堂放置公示牌，將表決結(jié)果予以公布并公告物業(yè)服務(wù)費(fèi)自2013年1月1日起上調(diào)為每月每平方米10元。被告不同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，至今仍按每月每平方米6.8元交納物業(yè)管理費(fèi)，其余業(yè)主均已按每月每平方米10元交納物業(yè)管理費(fèi)。原告多次以特快專遞的形式向被告發(fā)送催繳通知及律師函，要求被告交納差欠的物業(yè)管理費(fèi)，被告未予交納。
另查明，湖北宏達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司接受新世界發(fā)展（武漢）有限公司的委托對(duì)2012年度新世界中心寫字樓C座物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，2014年4月16日湖北宏達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司出具審計(jì)報(bào)告，認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)利潤(rùn)為-564047.92元。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法、有效，原告依約提供物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)依約交納物業(yè)管理費(fèi)。后因設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)上漲、物價(jià)上漲、社會(huì)平均工資上調(diào)等原因原告要求增加物業(yè)管理費(fèi)，該行為屬于對(duì)合同內(nèi)容的變更，因新世界中心中心寫字樓C棟沒有成立業(yè)主委員會(huì)，故原告要求調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)需召開業(yè)主大會(huì)，得到大多數(shù)業(yè)主的同意?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式，但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！?012年10月31日，原告以向全部業(yè)主發(fā)出《告業(yè)戶書》的方式征求業(yè)主意見，擬上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米10元，后經(jīng)統(tǒng)計(jì)上調(diào)物業(yè)費(fèi)至每月每平方米10元的提議取得了人數(shù)過半、占建筑物總面積過半業(yè)主的同意，故上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米10元屬業(yè)主大會(huì)作出的決定，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力，故被告應(yīng)從2013年一月起按每月每平方米10元向原告交納物業(yè)管理費(fèi)。被告拒絕按每月每平方米10元交納物業(yè)管理費(fèi)屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方合同中約定的違約金為日千分之五屬于約定過高，現(xiàn)被告要求調(diào)整，本院酌情按調(diào)整為日萬分之二。原告訴訟請(qǐng)求有理，本院依法予以支持。被告抗辯應(yīng)仍按原合同交納物業(yè)管理費(fèi)無法律依據(jù)，本院依法不予采納。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司支付原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司差欠的物業(yè)管理費(fèi)55467.68元。
二、由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司支付原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司違約金7565元。
以上給付義務(wù)，限被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2041元由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司承擔(dān)，此款原告已墊付，由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司在支付上述款項(xiàng)時(shí)一并給付。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。收款單位名稱:湖北省武漢市中級(jí)人民法院；帳號(hào):17079501040003967；開戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，被告對(duì)真實(shí)性無異議的證據(jù)本院依法予以采納，有爭(zhēng)議的證據(jù)評(píng)析如下:原告提交的證據(jù)四系開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司委托湖北宏達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司出具的審計(jì)報(bào)告，因該房產(chǎn)系開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司委托原告提供物業(yè)服務(wù)，開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，該審計(jì)報(bào)告內(nèi)容真實(shí)，本院依法予以采納；原告提供的證據(jù)六系上調(diào)物業(yè)費(fèi)的公告及照片，該證據(jù)能相互印證，本院依法予以采納；原告提交的證據(jù)七、證據(jù)八系系單方制作的報(bào)告和表格，因被告不認(rèn)可，該證據(jù)本院依法不予采納。
經(jīng)審理查明，2007年6月28日，被告與新世界發(fā)展（武漢）有限公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，購買了新世界中心寫字樓C棟23層，建筑面積為559.15平方房屋。2007年9月6日，原、被告簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由原告提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用暫確定標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6.8元／月／㎡，被告不按約定標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天5‰交納違約金。合同簽訂后，原告依約提供物業(yè)服務(wù)，被告依約交納物業(yè)管理費(fèi)。2012年10月31日，因設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)上漲、物價(jià)上漲、社會(huì)平均工資上調(diào)等原因，原告向新世界中心寫字樓A、B、C棟業(yè)主發(fā)出《告業(yè)戶書》，擬上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米10元，征求業(yè)主意見。結(jié)果為:A、B棟業(yè)主為新世界發(fā)展（武漢）有限公司，該公司同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。C棟共12層樓（11家，面積為7104.18平方米）的業(yè)主同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，9層樓（6家，面積為5272.31平方米）業(yè)主不同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。2012年11月28日，原告在寫字樓大堂放置公示牌，將表決結(jié)果予以公布并公告物業(yè)服務(wù)費(fèi)自2013年1月1日起上調(diào)為每月每平方米10元。被告不同意上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，至今仍按每月每平方米6.8元交納物業(yè)管理費(fèi)，其余業(yè)主均已按每月每平方米10元交納物業(yè)管理費(fèi)。原告多次以特快專遞的形式向被告發(fā)送催繳通知及律師函，要求被告交納差欠的物業(yè)管理費(fèi)，被告未予交納。
另查明，湖北宏達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司接受新世界發(fā)展（武漢）有限公司的委托對(duì)2012年度新世界中心寫字樓C座物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，2014年4月16日湖北宏達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司出具審計(jì)報(bào)告，認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)利潤(rùn)為-564047.92元。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法、有效，原告依約提供物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)依約交納物業(yè)管理費(fèi)。后因設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)上漲、物價(jià)上漲、社會(huì)平均工資上調(diào)等原因原告要求增加物業(yè)管理費(fèi)，該行為屬于對(duì)合同內(nèi)容的變更，因新世界中心中心寫字樓C棟沒有成立業(yè)主委員會(huì)，故原告要求調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)需召開業(yè)主大會(huì)，得到大多數(shù)業(yè)主的同意?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式，但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！?012年10月31日，原告以向全部業(yè)主發(fā)出《告業(yè)戶書》的方式征求業(yè)主意見，擬上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米10元，后經(jīng)統(tǒng)計(jì)上調(diào)物業(yè)費(fèi)至每月每平方米10元的提議取得了人數(shù)過半、占建筑物總面積過半業(yè)主的同意，故上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米10元屬業(yè)主大會(huì)作出的決定，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力，故被告應(yīng)從2013年一月起按每月每平方米10元向原告交納物業(yè)管理費(fèi)。被告拒絕按每月每平方米10元交納物業(yè)管理費(fèi)屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方合同中約定的違約金為日千分之五屬于約定過高，現(xiàn)被告要求調(diào)整，本院酌情按調(diào)整為日萬分之二。原告訴訟請(qǐng)求有理，本院依法予以支持。被告抗辯應(yīng)仍按原合同交納物業(yè)管理費(fèi)無法律依據(jù)，本院依法不予采納。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司支付原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司差欠的物業(yè)管理費(fèi)55467.68元。
二、由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司支付原告新世界發(fā)展（武漢）物業(yè)管理有限公司違約金7565元。
以上給付義務(wù)，限被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2041元由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司承擔(dān)，此款原告已墊付，由被告湖北新路廣經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司在支付上述款項(xiàng)時(shí)一并給付。

審判長(zhǎng)：楊莉

書記員：王雄