上訴人（一審第三人）：招商銀行股份有限公司哈爾濱分行，住所地哈爾濱市道里區(qū)中央大街3號(hào)。
負(fù)責(zé)人：王默涵，行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王鐵志，黑龍江晟義律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)。
委托訴訟代理人：王喜龍，黑龍江聞爾達(dá)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：黑龍江北方城鄉(xiāng)小某住宅開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)尚志胡同12號(hào)2層。
法定代表人劉繼豐，經(jīng)理。
委托訴訟代理人董濱堂，黑龍江圣通律師事務(wù)所律師。

上訴人招商銀行股份有限公司哈爾濱分行(以下簡(jiǎn)稱哈爾濱招行）因與被上訴人黑龍江北方城鄉(xiāng)小某住宅開發(fā)有限公司（以簡(jiǎn)稱北方開發(fā)公司）、張某某商品房買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級(jí)人民法院（2016）黑01民初83判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人哈爾濱招行的委托代理人王鐵志，被上訴人北方開發(fā)公司的委托代理人董濱堂，被上訴人張某某的委托代理人王喜龍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
哈爾濱招行上訴請(qǐng)求撤銷（2016）黑01民初83號(hào)民事判決書第五項(xiàng)，改判由二被上訴人共同承擔(dān)張某某尚未償還部分的貸款本息還款義務(wù)并承擔(dān)訴訟費(fèi)。主要理由為：一審法院機(jī)械地適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第二十五條第二款判決由北方開發(fā)公司向上訴人承擔(dān)返還貸款本息的義務(wù)，駁回上訴人對(duì)張某某的返還貸款本息的訴訟請(qǐng)求，割裂了上訴人與張某某的返還本息的借款合同關(guān)系，剝奪了上訴人向債務(wù)人主張權(quán)利的自由，減弱了上訴人債權(quán)的保護(hù)。上述司法解釋的本意是充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，并在此基礎(chǔ)上保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)力，旨在保護(hù)擔(dān)保權(quán)人在合同解除時(shí)，債務(wù)能夠得到及時(shí)清償，但該條款并未豁免買受人作為借款人的還款義務(wù)。即應(yīng)當(dāng)對(duì)法律相關(guān)規(guī)定做出體系的梳理與解釋。張某某與上訴人為主債務(wù)法律基礎(chǔ)關(guān)系；北方開發(fā)公司與上訴人為擔(dān)保之債的法律基礎(chǔ)關(guān)系。擔(dān)保之債從屬于主債務(wù)關(guān)系。當(dāng)兩個(gè)合同被解除之后，二被上訴人均具有償還債務(wù)的法律義務(wù)。該司法解釋的規(guī)定是對(duì)于保證責(zé)任的吸收及明確，與主債務(wù)關(guān)系并不矛盾，在法律體系上也是相互吻合和印證的。也就是說，該規(guī)定明確了保證責(zé)任的承擔(dān)，但并沒有對(duì)主債務(wù)承擔(dān)義務(wù)作出免除的相關(guān)規(guī)定。依據(jù)上述條款應(yīng)當(dāng)正確理解為：法律規(guī)定出賣人加入了買受人作為借款人的債務(wù)，共同向擔(dān)保權(quán)人清償債務(wù)。擔(dān)保權(quán)人有權(quán)向出賣人要求已取得的購(gòu)房款。1.上訴人與張某某借款合同具有相對(duì)性。依據(jù)三方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》(以下簡(jiǎn)稱《借款合同》）的約定，張某某作為借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還本息的義務(wù)。北方開發(fā)公司雖然是貸款的直接接收主體，但該指令支付是依據(jù)張某某的委托。上訴人是基于對(duì)張某某的信用背景為依據(jù)才予發(fā)放此筆貸款。按照合同相對(duì)性，借款合同約束上訴人與張某某，不因北方開發(fā)公司系收取貸款的主體而割裂借款合同關(guān)系，從而豁免其還款義務(wù)。故根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，張某某仍應(yīng)負(fù)還款義務(wù)。2.上訴人有權(quán)向北方開發(fā)公司主張清償。北方開發(fā)公司作為借款合同、商品房買賣合同、合作協(xié)議三份合同主體，分別為保證人及出賣人的身份，依約應(yīng)當(dāng)按期交付房屋，并在辦理抵押登記完成承擔(dān)連帶保證責(zé)任。本案中北方開發(fā)公司違約逾期交付房屋，致使商品房買賣合同及借款合同均予以解除，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任及保證責(zé)任。結(jié)合上述規(guī)定，直接確定了北方開發(fā)公司的還款義務(wù)，則將其連帶保證責(zé)任予以吸收。綜合以上兩點(diǎn)，在恪守合同相對(duì)性的原則下，上述司法解釋第二十五條第二款之規(guī)定的設(shè)立是為了保護(hù)擔(dān)保權(quán)人債權(quán)的及時(shí)清償，并沒有豁免借款人的還款義務(wù)。同時(shí)，因北方開發(fā)公司存在過錯(cuò)致使合同解除亦應(yīng)向上訴人承擔(dān)保證責(zé)任，依據(jù)法律規(guī)定將其加入借貸之債共同清償亦無不當(dāng)。本案中一審法院判決駁回上訴人對(duì)張某某的訴訟請(qǐng)求，判令北方開發(fā)公司直接向上訴人予以返回，從客觀上考慮到了北方開發(fā)公司清償能力較強(qiáng)，但該判決同時(shí)剝奪了上訴人對(duì)債務(wù)人的選擇，反而增大了上訴人行使債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
本院二審查明的事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案的基本法律關(guān)系為張某某與北方開發(fā)公司間的房屋買賣合同關(guān)系及張某某與哈爾濱招行、北方開發(fā)公司間的借款合同關(guān)系。根據(jù)二審中各方訴辯主張，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為買賣合同和借款合同解除后的法律適用問題。
首先，三方當(dāng)事人簽訂的《借款合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)定的禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律拘束力?！督杩詈贤芳s定：如因北方開發(fā)公司或張某某的原因致使抵押房產(chǎn)未能辦妥抵押登記的，哈爾濱招行有權(quán)要求張某某償還全部貸款，北方開發(fā)公司對(duì)張某某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。北方開發(fā)公司雖然直接收取貸款，但借款人為張某某，張某某作為借款合同主體，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)返還本息的義務(wù)。北方開發(fā)公司作為借款合同、買賣合同、合作協(xié)議三份合同主體，依約應(yīng)當(dāng)按期交付房屋，并在辦理抵押登記完成前承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因北方開發(fā)公司違約逾期交付房屋，致使商品房買賣合同及借款合同均予以解除，且未能以訴爭(zhēng)房屋辦理抵押登記，依約應(yīng)當(dāng)對(duì)張某某的債務(wù)向哈爾濱招行承擔(dān)保證責(zé)任。
其次，針對(duì)房屋買賣合同和借款合同解除的處理，最高人民法院作出《商品房買賣合同解釋》）第二十五條第二款的規(guī)定，是基于連環(huán)債務(wù)的債權(quán)人可行使代位權(quán)，為了減少當(dāng)事人訴累和充分保護(hù)債權(quán)人作出的，并沒有對(duì)借款合同的債務(wù)人承擔(dān)合同義務(wù)作出免除的相關(guān)規(guī)定。按照上述規(guī)定和合同約定的處理結(jié)果雖有不同，但該規(guī)定的目的和雙方合同約定并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，即均為充分保證債權(quán)人清償債權(quán)。哈爾濱招行一審訴訟請(qǐng)求既請(qǐng)求判令張某某返還剩余借款本息，北方開發(fā)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，又請(qǐng)求判令北方開發(fā)公司返還剩余貸款本息責(zé)任，其存在重復(fù)請(qǐng)求的問題。在哈爾濱招行并未放棄按照合同約定由張某某承擔(dān)返還余款本息責(zé)任的前提下，應(yīng)優(yōu)先適用雙方合同的約定。一審法院以哈爾濱招行請(qǐng)求張某某提前償還《借款合同》項(xiàng)下的全部借款，北方開發(fā)公司對(duì)張某某尚未償還的貸款部分互負(fù)連帶責(zé)任之請(qǐng)求符合約定，不符合上述法律規(guī)定為由，駁回哈爾濱招行的該部分訴訟請(qǐng)求，屬于對(duì)上述司法解釋的認(rèn)識(shí)理解有誤，本院予以糾正。對(duì)哈爾濱招行請(qǐng)求判令張某某提前償還《借款合同》項(xiàng)下剩余貸款本息及北方開發(fā)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。北方開發(fā)公司在承擔(dān)連帶保證責(zé)任后可向張某某追償。因張某某在本案中僅訴訟請(qǐng)求北方開發(fā)公司返還其已經(jīng)交付的購(gòu)房款3,330,300元及自判決生效之日起至給付之日止張某某繳納的本金和利息，對(duì)其余購(gòu)房款部分，張某某可另行向北方開發(fā)公司主張權(quán)利。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律有誤。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持哈爾濱市中級(jí)人民法院（2016）黑01民初83判決第一、二、三、四、六、七、八項(xiàng)；
變更哈爾濱市中級(jí)人民法院（2016）黑01民初83判決第五項(xiàng)為：張某某按照《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》約定，于本判決生效之日起十日內(nèi)，償還哈爾濱招行尚未償還部分的貸款本息。北方開發(fā)公司對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)40,464元，由北方開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李維東 代理審判員　　胡乃峰 代理審判員　　李紅敏

書記員：孫佳