湖北拓某科技股份有限公司
劉江濤（湖北隆中律師事務所）
劉碧琦（湖北隆中律師事務所）
郭某某
丁長富（湖北聯(lián)幫律師事務所）

原告湖北拓某科技股份有限公司。
代表人湖北拓某科技股份有限公司破產清算管理人。
負責人孔令國，湖北拓某科技股份有限公司破產清算管理人組長。
委托代理人劉江濤、劉碧琦，湖北隆中律師事務所律師。
被告郭某某。
委托代理人丁長富，湖北聯(lián)幫律師事務所律師（特別授權代理）。
原告湖北拓某科技股份有限公司（以下簡稱拓某公司）與被告郭某某房屋買賣合同糾紛一案，于2012年12月26日向本院起訴。本院受理后，依法適用簡易程序審理，由審判員柏道洲獨任審判，于2013年3月20日作出（2013）鄂樊城民四初字第00006號民事判決書，判決:一、原告拓某公司與被告郭某某于2004年4月26日簽訂的商品房出售協(xié)議書無效；二、被告郭某某于本判決生效后十日內將房屋返還給原告拓某公司；三、原告拓某公司于本判決生效后十日內返還被告郭某某購房款102800元，并自被告支付購房價款之日起至判決確定的履行期內實際支付之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算向被告賠償經(jīng)濟損失。案件受理費500元，由原告拓某公司負擔。判決后，被告郭某某不服，向襄陽市中級人民法院提出上訴。2013年7月12日，襄陽市中級人民法院作出（2013）鄂襄陽中民三終字第00218號民事裁定書，以原判決認定基本事實不清，證據(jù)不足，可能影響案件的公正裁決為由，撤銷本院（2013）鄂樊城民四初字第00006號民事判決，發(fā)回本院重審。本院依法組成合議庭，由審判員衡光毅擔任審判長、審判員樊成海、董紅參加評議，于2014年3月21日公開開庭進行了審理。原告拓某公司的委托代理人劉江濤，被告郭某某及其委托代理人丁長富到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本案在重審過程中，原告拓某公司破產清算管理人于2013年12月29日向本院提出申請，要求對被告郭某某所購買的房地產現(xiàn)有價值進行評估。經(jīng)本院委托湖北中旭房地產價格評估有限責任公司評估，該公司于2014年1月27日作出湖北中旭房估字（2013）161號房地產評估報告，被告郭某某所購買的房屋價值為280900元。
經(jīng)審理查明，2004年4月26日，原告拓某公司與被告郭某某簽訂商品房出售協(xié)議書一份，主要約定:原告將公司辦公樓下商品房一間共計34.27平方米出售給被告，價款3000元／㎡，被告一次性付清房款102800元；原告在賣給被告商品房后一年內給被告辦理房產證，原告賣給被告的商品房，其土地所有權歸國家，但被告有土地使用權；房屋契稅由被告承擔；若房屋開發(fā)，在開發(fā)期間影響被告的收入，按當時房屋出售價給予補償，開發(fā)完工后按實際面積返還給被告，超出面積按原購買價補齊。合同簽訂后被告向原告付清了購房款，原告于2004年4月27日給被告出具了收款收據(jù)一份，原告將房屋交給被告使用至今，被告在使用期間將房屋租賃他人經(jīng)營。
本院認為，原告拓某公司在設定抵押期間未經(jīng)抵押權人同意的情況下，與被告郭某某簽訂商品房買賣合同，將辦公樓一樓一間房屋賣給被告郭某某，被告郭某某作為受讓人也未代為清償債務消滅抵押權，故原、被告所簽訂的商品房出售協(xié)議，不符合《中華人民共和國擔保法》第49條 ?“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”、《中華人民共和國物權法》第191條 ?“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”和《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條 ?的規(guī)定，該商品房出售協(xié)議屬無效合同。原告拓某公司應將賣房款返還給被告郭某某，同時，被告郭某某應將所購房屋返還給原告拓某公司。故對原告拓某公司要求確認原、被告雙方簽訂的商品房出售協(xié)議無效、判令被告返還房屋的訴訟請求，本院予以支持。原告拓某公司明知所售房屋已抵押，在未通知抵押權人和告知被告的情況下，與被告簽訂房屋買賣合同，造成房屋買賣合同無效，原告拓某公司應承擔主要過錯責任，給被告造成的經(jīng)濟損失，原告拓某公司應當賠償，賠償標準參照2014年1月27日湖北中旭房估字（2013）161號房地產評估報告評估的價值進行賠償。但因合同無效后，原告理應返還被告郭某某購房款102800元，返還購房款后，原告應實際賠償被告經(jīng)濟損失178100元。被告辯稱房屋買賣合同有效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下:
一、原告湖北拓某科技股份有限公司與被告郭某某于2004年4月26日簽訂的商品房出售協(xié)議無效；
二、被告郭某某于本判決生效后十日內將所購房屋返還給原告湖北拓某科技股份有限公司；
三、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內返還被告郭某某購房款102800元；
四、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內按每平方米8196.67元的價格，扣減購房款102800元后，向被告郭某某賠償經(jīng)濟損失178100元。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費5513元，由原告湖北拓某科技股份有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，按照不服一審判決部分請求的數(shù)額交納案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名:湖北省襄陽市中級人民法院，帳號:17-451701040001338。上訴人也可以直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告拓某公司在設定抵押期間未經(jīng)抵押權人同意的情況下，與被告郭某某簽訂商品房買賣合同，將辦公樓一樓一間房屋賣給被告郭某某，被告郭某某作為受讓人也未代為清償債務消滅抵押權，故原、被告所簽訂的商品房出售協(xié)議，不符合《中華人民共和國擔保法》第49條 ?“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”、《中華人民共和國物權法》第191條 ?“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”和《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條 ?的規(guī)定，該商品房出售協(xié)議屬無效合同。原告拓某公司應將賣房款返還給被告郭某某，同時，被告郭某某應將所購房屋返還給原告拓某公司。故對原告拓某公司要求確認原、被告雙方簽訂的商品房出售協(xié)議無效、判令被告返還房屋的訴訟請求，本院予以支持。原告拓某公司明知所售房屋已抵押，在未通知抵押權人和告知被告的情況下，與被告簽訂房屋買賣合同，造成房屋買賣合同無效，原告拓某公司應承擔主要過錯責任，給被告造成的經(jīng)濟損失，原告拓某公司應當賠償，賠償標準參照2014年1月27日湖北中旭房估字（2013）161號房地產評估報告評估的價值進行賠償。但因合同無效后，原告理應返還被告郭某某購房款102800元，返還購房款后，原告應實際賠償被告經(jīng)濟損失178100元。被告辯稱房屋買賣合同有效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下:

一、原告湖北拓某科技股份有限公司與被告郭某某于2004年4月26日簽訂的商品房出售協(xié)議無效；
二、被告郭某某于本判決生效后十日內將所購房屋返還給原告湖北拓某科技股份有限公司；
三、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內返還被告郭某某購房款102800元；
四、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內按每平方米8196.67元的價格，扣減購房款102800元后，向被告郭某某賠償經(jīng)濟損失178100元。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費5513元，由原告湖北拓某科技股份有限公司負擔。

審判長：衡光毅
審判員：樊成海
審判員：董紅

書記員：楊逢陽