湖北拓某科技股份有限公司
劉江濤（湖北隆中律師事務(wù)所）
劉碧琦（湖北隆中律師事務(wù)所）
付道才
周成（湖北周成律師事務(wù)所）
朱琳（湖北周成律師事務(wù)所）
劉文華

原告湖北拓某科技股份有限公司。
代表人湖北拓某科技股份有限公司破產(chǎn)清算管理人。
負責人孔令國，湖北拓某科技股份有限公司破產(chǎn)清算管理人組長。
委托代理人劉江濤、劉碧琦，湖北隆中律師事務(wù)所律師。
被告付道才。
被告劉文華，系付道才之妻。
二被告共同委托代理人周成、朱琳，湖北周成律師事務(wù)所律師。
原告湖北拓某科技股份有限公司（以下簡稱拓某公司）與被告付道才、劉文華房屋買賣合同糾紛一案，于2012年12月26日向本院起訴。本院受理后，依法適用簡易程序?qū)徖?，由審判員柏道洲獨任審判，于2013年3月20日作出（2013）鄂樊城民四初字第00005號民事判決書，判決:一、原告拓某公司與被告付道才、劉文華于2002年11月20日簽訂的商品房出售協(xié)議書無效；二、被告付道才、劉文華于本判決生效后十日內(nèi)將房屋返還給原告拓某公司；三、原告拓某公司于本判決生效后十日內(nèi)返還被告付道才、劉文華購房款80000元，并自被告支付購房價款之日起至判決確定的履行期內(nèi)實際支付之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算向被告賠償經(jīng)濟損失。案件受理費500元，由原告拓某公司負擔。判決后，被告付道才、劉文華不服，向襄陽市中級人民法院提出上訴。2013年7月12日，襄陽市中級人民法院作出（2013）鄂襄陽中民三終字第00221號民事裁定書，以原判決認定基本事實不清，證據(jù)不足，可能影響案件的公正裁決為由，撤銷本院（2013）鄂樊城民四初字第00005號民事判決，發(fā)回本院重審。本院依法組成合議庭，由審判員衡光毅擔任審判長、審判員樊成海、董紅參加評議，于2014年3月21日公開開庭進行了審理。原告拓某公司的委托代理人劉江濤，被告付道才及其委托代理人周成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案在重審過程中，原告拓某公司破產(chǎn)清算管理人于2013年12月29日向本院提出申請，要求對被告付道才、劉文華所購買的房地產(chǎn)現(xiàn)有價值進行評估。經(jīng)本院委托湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責任公司評估，該公司于2014年1月27日作出湖北中旭房估字（2013）160號房地產(chǎn)評估報告，被告付道才、劉文華所購買的房屋價值為221700元。
經(jīng)審理查明，2002年11月20日，原告拓某公司與被告付道才、劉文華簽訂商品房出售協(xié)議書一份，主要約定:原告將公司辦公樓下商品房一間共計27.05平方米出售給被告，價款3000元／㎡，被告一次性付清房款80000元；原告在賣給被告商品房后一年內(nèi)給被告辦理房產(chǎn)證，原告賣給被告的商品房，其土地所有權(quán)歸國家，但被告有土地使用權(quán)；房屋契稅由被告承擔；若房屋開發(fā)，在開發(fā)期間影響被告的收入，按當時房屋出售價給予補償，開發(fā)完工后按實際面積返還給被告，超出面積按原購買價補齊。合同簽訂后被告向原告付清了購房款，原告于2002年11月20日給被告出具了收款收據(jù)一份，原告將房屋交給被告使用至今，被告在使用期間將房屋租賃他人經(jīng)營。
本院認為，原告拓某公司在設(shè)定抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，與被告付道才、劉文華簽訂商品房買賣合同，將抵押的房屋賣給被告付道才、劉文華，被告付道才、劉文華作為受讓人也未代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，故原、被告所簽訂的商品房出售協(xié)議，不符合《中華人民共和國擔保法》第49條 ?“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”、《中華人民共和國物權(quán)法》第191條 ?“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條 ?的規(guī)定，該商品房出售協(xié)議屬無效合同。原告拓某公司應(yīng)將賣房款返還給被告付道才、劉文華，同時，被告付道才、劉文華應(yīng)將所購房屋返還給原告拓某公司。故對原告拓某公司要求確認原、被告雙方簽訂的商品房出售協(xié)議無效、判令被告返還房屋的訴訟請求，本院予以支持。原告拓某公司明知所售房屋已抵押，在未通知抵押權(quán)人和告知被告的情況下，與被告簽訂房屋買賣合同，造成房屋買賣合同無效，原告拓某公司應(yīng)承擔主要過錯責任，給被告造成的經(jīng)濟損失，原告拓某公司應(yīng)當賠償，賠償標準參照2014年1月27日湖北中旭房估字（2013）160號房地產(chǎn)評估報告評估的價值進行賠償。但因合同無效后，原告理應(yīng)返還被告付道才、劉文華購房款80000元，返還購房款后，原告應(yīng)實際賠償被告經(jīng)濟損失141700元。被告辯稱房屋買賣合同有效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下:
一、原告湖北拓某科技股份有限公司與被告付道才、劉文華于2002年11月20日簽訂的商品房出售協(xié)議無效；
二、被告付道才、劉文華于本判決生效后十日內(nèi)將所購買的房屋返還給原告湖北拓某科技股份有限公司；
三、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還被告付道才、劉文華購房款80000元；
四、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)按每平方米8195.93元的價格，扣減購房款80000元后，向被告付道才、劉文華賠償經(jīng)濟損失141700元。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費4625元，由原告湖北拓某科技股份有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，按照不服一審判決部分請求的數(shù)額交納案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名:湖北省襄陽市中級人民法院，帳號:17-451701040001338。上訴人也可以直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告拓某公司在設(shè)定抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，與被告付道才、劉文華簽訂商品房買賣合同，將抵押的房屋賣給被告付道才、劉文華，被告付道才、劉文華作為受讓人也未代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，故原、被告所簽訂的商品房出售協(xié)議，不符合《中華人民共和國擔保法》第49條 ?“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”、《中華人民共和國物權(quán)法》第191條 ?“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條 ?的規(guī)定，該商品房出售協(xié)議屬無效合同。原告拓某公司應(yīng)將賣房款返還給被告付道才、劉文華，同時，被告付道才、劉文華應(yīng)將所購房屋返還給原告拓某公司。故對原告拓某公司要求確認原、被告雙方簽訂的商品房出售協(xié)議無效、判令被告返還房屋的訴訟請求，本院予以支持。原告拓某公司明知所售房屋已抵押，在未通知抵押權(quán)人和告知被告的情況下，與被告簽訂房屋買賣合同，造成房屋買賣合同無效，原告拓某公司應(yīng)承擔主要過錯責任，給被告造成的經(jīng)濟損失，原告拓某公司應(yīng)當賠償，賠償標準參照2014年1月27日湖北中旭房估字（2013）160號房地產(chǎn)評估報告評估的價值進行賠償。但因合同無效后，原告理應(yīng)返還被告付道才、劉文華購房款80000元，返還購房款后，原告應(yīng)實際賠償被告經(jīng)濟損失141700元。被告辯稱房屋買賣合同有效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下:

一、原告湖北拓某科技股份有限公司與被告付道才、劉文華于2002年11月20日簽訂的商品房出售協(xié)議無效；
二、被告付道才、劉文華于本判決生效后十日內(nèi)將所購買的房屋返還給原告湖北拓某科技股份有限公司；
三、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還被告付道才、劉文華購房款80000元；
四、原告湖北拓某科技股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)按每平方米8195.93元的價格，扣減購房款80000元后，向被告付道才、劉文華賠償經(jīng)濟損失141700元。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費4625元，由原告湖北拓某科技股份有限公司負擔。

審判長：衡光毅
審判員：樊成海
審判員：董紅

書記員：楊逢陽