關(guān)于民權(quán)縣原行政大院區(qū)域

舊城改造項(xiàng)目征收補(bǔ)償事宜

法律意見書

河南邦意見[2014]字第077號(hào)

河南邦基律師事務(wù)所

二O一五年一月十三日

法 律 意 見 書

致：民權(quán)縣原行政大院區(qū)域被征收人

自：河南邦基律師事務(wù)所

關(guān)于民權(quán)縣原行政大院區(qū)域舊城改造項(xiàng)目相關(guān)事宜，河南邦基律師事務(wù)所依法接受部分被征收人之委托，依法就該項(xiàng)目中的相關(guān)法律問題發(fā)表法律意見，為本次征收補(bǔ)償問題提供法律參考，具體意見如下：

出具本法律意見書的相關(guān)事實(shí)依據(jù)：

1、《民權(quán)縣原行政大院區(qū)域舊城改造項(xiàng)目征收與補(bǔ)償手冊(cè)》

2、《民權(quán)縣原行政大院區(qū)域舊城改造項(xiàng)目征收與補(bǔ)償安置協(xié)議書》

3、委托人陳述和保證。

出具本法律意見書的相關(guān)法律依據(jù)：

1、《中華人民共和國物權(quán)法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

4、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

5、《中華人民共和國合同法》

6、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

7、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令590號(hào))

8、河南省實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》若干規(guī)定(豫政[2012]39號(hào))

9、《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作意見》(國發(fā)[2013]25號(hào))

10、《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造實(shí)施意見的通知》(豫政 〔2009〕154號(hào))

律師認(rèn)為，該舊改項(xiàng)目目前存在下列問題：

一、政府對(duì)相關(guān)信息公開不完整、不充分

依法拆遷、“陽光拆遷”是政府順利推進(jìn)征收拆遷工作的重要保障，本次征收在信息公開上存在較多問題，這也是大多數(shù)被征收人疑慮所在，例如：

1、該項(xiàng)目都履行了哪些審批手續(xù)，是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，是否納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃?

2、征收補(bǔ)償方案是否有效的征求了公眾意見(召開聽證會(huì))，是否經(jīng)過專家論證、或者其他科學(xué)性決策?

3、項(xiàng)目資金來源是否已經(jīng)落實(shí)?政府與投資商采用的是什么樣的合作模式，固定收益模式?利潤分成模式?還是承諾土地的模式?

4、開發(fā)商的選擇是否靠譜，是否通過嚴(yán)格性的程序進(jìn)行了篩選?

5、對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)政府都有哪些防范措施?

二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，本次征收采用貨幣補(bǔ)償為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換采用套內(nèi)面積一比一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在的最大問題是沒有關(guān)注到本次拆遷地段在該項(xiàng)目開發(fā)中所擁有的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大商業(yè)價(jià)值，被征收人作為房屋所有權(quán)人對(duì)該部分的價(jià)值享有一定的收益權(quán)。具體理由為：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。該條規(guī)定體現(xiàn)的法律精神是：政府按照房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行征收補(bǔ)償是法定最低標(biāo)準(zhǔn)，法律不并禁止被征收人要求獲取市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值收益;此外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，被征收人作為房屋所有權(quán)人，享有《物權(quán)法》上的物權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利，那么享有基于物權(quán)產(chǎn)生的各種收益就成為法律應(yīng)有之意。也即：被征收人要求超出征收法定最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償具有合法性。

本次拆遷范圍位于民權(quán)縣一級(jí)商業(yè)核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，加上較高的規(guī)劃容積率，商業(yè)開發(fā)未來收益巨大，被征收人要求超出征收法定最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償具有合理性和可實(shí)現(xiàn)性。

3、補(bǔ)償方案中的商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，盡管也存在由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的可能性，但是在實(shí)踐中評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)過低已是不爭的事實(shí)，例如鄭州市在征收補(bǔ)償中考慮到房屋評(píng)估值過低的這一客觀事實(shí)，就出臺(tái)規(guī)定，要求在房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方面評(píng)估價(jià)上浮百分之三十。

基于以上理由，并參照河南省內(nèi)其他地市的一些征收案例，(在上述第3項(xiàng)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整的情況下)律師建議采用：住宅(套內(nèi))1：1.2,商業(yè)用房(套內(nèi))1：1.5的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，以保障被征收人合法權(quán)益最大化和體現(xiàn)政府的惠民政策!必要時(shí)建議委托人向政府申請(qǐng)召開聽證會(huì)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整確定。

《房屋征收與補(bǔ)償安置協(xié)議書》存在的問題

主要存在以下問題：

1、被征收人對(duì)本協(xié)議的簽約主體“民權(quán)縣房屋征收管理辦公室”是否是合法的簽約主體存在較大疑慮，律師建議對(duì)此進(jìn)行調(diào)整或者進(jìn)行必要的說明，以打消被征收人的顧慮。

該協(xié)議書第四條第三項(xiàng)第一款“乙方逾期不騰空的，視為乙方自愿拋棄未搬離物品，由甲方委托建設(shè)單位處置并拆除。”該內(nèi)容不符合法律規(guī)定，應(yīng)予刪除。

該協(xié)議書第五條“本合同自雙方簽字或蓋章并且本項(xiàng)目簽約率超過80%后即發(fā)生法律效力。”該條規(guī)定使被征收人的合同權(quán)益存在較大不確定性，建議修改或者將所附80%簽約率條件刪除。

該協(xié)議書第六條第2項(xiàng)“乙方遲延搬遷的，取消所有獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助并賠償整個(gè)項(xiàng)目過渡費(fèi)損失”該約定沒有法律依據(jù)，建議刪除。因?yàn)椤蔼?jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助”屬于合同交易對(duì)價(jià)，是雙方簽約的基礎(chǔ)，不屬于違約責(zé)任的一種承擔(dān)方式。

該協(xié)議書第六條第3項(xiàng)“甲方遲延交付安置房屋的，支付雙倍過渡費(fèi)”，該約定對(duì)被征收人的權(quán)益保障不夠，建議修改為：“甲方遲延交付安置房屋，超過30個(gè)月按照雙倍支付過渡費(fèi)，超過36個(gè)月按照三倍支付過渡費(fèi)，以后每超過半年增加一倍過渡費(fèi)，以此類推!(過渡費(fèi)包括住宅臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和商業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi))

聲明：本法律意見書旨在為當(dāng)事方協(xié)商本次征收補(bǔ)償事宜提供法律上的參考意見，不作為出具人對(duì)最終處理結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù);本法律意見書未經(jīng)出具人同意，不得作與本次拆遷補(bǔ)償事宜無關(guān)的其他目的的使用，使用方法包括和不限于摘抄、復(fù)制、引用;本法律意見書是根據(jù)出具日之前發(fā)生的法律事實(shí)和存在的有效法律法規(guī)出具，出具日之后法律事實(shí)發(fā)生變動(dòng)，出具人可根據(jù)委托人要求出具補(bǔ)充意見!

(以下無正文!)

出具人：常彥波 律師

河南邦基律師事務(wù)所

二〇一五年一月十二日