上訴人（一審原告、申請執(zhí)行人）：承德市雙橋區(qū)助銀小額貸款有限公司。
法定代表人：杜紅巖，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：于平，河北德匯律師事務所律師。
上訴人（一審被告、案外人）：柳春印，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住承德市鷹手營子礦區(qū)。
委托訴訟代理人：魏曉娣，河北承天律師事務所律師。
上訴人（一審被告、案外人）：趙春嶺，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住承德市鷹手營子礦區(qū)。
委托訴訟代理人：魏曉娣，河北承天律師事務所律師。
被告承德市營子礦區(qū)英達包裝制品廠。
負責人：張某，廠長。
被告張某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住承德市，承德市營子礦區(qū)英達包裝制品廠投資人。

上訴人承德市雙橋區(qū)助銀小額貸款有限公司（以下簡稱助銀公司）、柳春印、趙春嶺與原審被告承德市營子礦區(qū)英達包裝制品廠（以下簡稱英達制品廠）、張某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省承德市中級人民法院（以下簡稱承德中院）（2014）承民初字第00114號民事判決，向本院提出上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
助銀公司上訴請求：請求撤銷承德中院（2014）承民初字第00114號民事判決書第三項“駁回原告的其他訴訟請求”即改判許可對（房確證字第0037號、承房權證營子公字第××號）包括營子區(qū)站××馬路××、應鳳才住宅樓東側一層飯店及后院車庫房屋在內的全部抵押財產的執(zhí)行；由柳春印、趙春嶺承擔一、二審全部訴訟費用。事實與理由：助銀公司與柳春印、趙春嶺等申請執(zhí)行人異議之訴一案，原審法院認定了助銀公司對抵押并已辦理他項權登記的土地使用權享有優(yōu)先受償權，但認為張某購買該抵押土地使用權后未辦理房屋過戶登記手續(xù)，柳春印、趙春嶺自張某處購得上述未辦理過戶全部手續(xù)的房屋不存在過錯，不準許對上述房屋的執(zhí)行。助銀公司認為，趙春嶺系承德市營子礦區(qū)英達包裝制品廠員工，從事財務會計工作，英達包裝制品廠借款用于生產經(jīng)營，且上述土地使用權曾辦理過兩次抵押登記，助銀公司出于物權公示效力的信任，以土地使用權為貸款擔保并辦理了抵押登記手續(xù)，自身無任何過錯?！冻鞘蟹康禺a權屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起90日內申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、證明等文件”，趙春嶺系與張某房屋買賣合同的一方當事人，其負有辦理產權轉移登記的法定義務或者督促張某在法定時限內辦理過戶登記義務，而趙春嶺明知張某以上述土地使用權為抵押借貸，長期不辦理房屋過戶手續(xù)，存在重大過錯，不屬于《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》所指無過錯情形，不能產生對抗人民法院執(zhí)行的效力。柳春印、趙春嶺購買的房屋產權登記于承德市皮毛廠名下，根本上不能由張某直接辦理至趙春嶺名下，且柳春印、趙春嶺系與張某簽訂的買賣合同，而上述土地使用權系登記于承德市營子礦區(qū)英達包裝制品廠名下，只有趙春嶺與承德市營子礦區(qū)英達包裝制品廠簽訂的房屋買賣合同才有可能辦理權屬變更登記，故其行為亦不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之情形，不能排除對上述訴爭財產的執(zhí)行。根據(jù)物權法第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”之規(guī)定及房屋與土地的不可分性，不準許對全部抵押財產的執(zhí)行嚴重侵害了助銀公司的合法權利，顛覆了土地房屋公示制度應有的公信力，事實上造成對已生效的民事調解書不能執(zhí)行的法律后果。對于當事人雙方而言均不能完整享有和實現(xiàn)房屋、土地使用權之上的權利，實質上侵害了雙方的權益，故人民法院應依法撤銷錯誤判決并改判支持助銀公司的全部訴訟請求。
柳春印、趙春嶺上訴請求：一、請求依法撤銷承德中院(2014)承民初字第00114號民事判決的第一項，改判對助銀公司申請執(zhí)行的鷹手營子礦區(qū)××東馬路營政國用（2007）10號中除營子區(qū)站××馬路××、應鳳才住宅樓東側一層飯店及后院車庫所附的土地（土地總面積244.55平方米）外的其余土地使用權準許執(zhí)行。二、助銀公司負擔訴訟費用。事實與理由：一、一審法院判決“對原告承德市雙橋區(qū)助銀小額貸款有限公司申請執(zhí)行的鷹手營子礦區(qū)××東馬路營政國用（2007）10號土地使用權準許執(zhí)行”違反了法律規(guī)定?！段餀喾ā返谝话偎氖鶙l“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”、第一百四十七條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。這兩條規(guī)定體現(xiàn)的原則是房地一體原則。只有堅持房地一體才能避免土地權利和房屋權利的沖突。一審法院已經(jīng)認定本案中營子區(qū)站××馬路××、應鳳才住宅樓東側一層飯店及后院車庫不得查封、扣押、凍結。說明了柳春印、趙春嶺對該房產的轉讓合法有效，那么按照房地一體原則的使用權也一并轉讓，而一審法院卻判決被上訴人承德市雙橋區(qū)助銀小額貸款有限公司申請執(zhí)行的鷹手營子礦區(qū)××東馬路營政國用（2007）10號土地使用權準許執(zhí)行，違反了房地一體原則，產生了土地權利和房屋權利的沖突。二、一審法院有意回避柳春印、趙春嶺購買了土地并實際占用的事實。一審法院認可了柳春印、趙春嶺同張某簽訂房地產協(xié)議、購買房屋的事實，卻未提及購買該房屋所附土地的事實。柳春印、趙春嶺從張某處購買上述房屋及所附土地共計244.55平方米的事實，屬于雙方協(xié)議的明確約定內容。三、一審法院以助銀公司辦理了抵押登記手續(xù)為由支持其訴請是錯誤的。助銀公司在鷹手營子礦區(qū)國土資源局的抵押登記行為屬無效行為?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十二條規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十條：以擔保法第四十二條第（二）項規(guī)定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規(guī)定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認其登記的效力?！冻械率谐鞘蟹康禺a交易管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于本市行政區(qū)域城鎮(zhèn)房地產交易活動?！钡谌龡l“本辦法所稱房地產交易，是指房屋和該房屋占用的國有土地范圍內的房地產轉讓、房地產租賃、房地產抵押和房屋典當活動”。第四條“承德市房產管理局是全市房地產交易管理工作的行政主管部門，縣（自治縣）房產管理局或城鎮(zhèn)局分別主管本行政區(qū)域內的房地產交易工作”，依據(jù)上述法律規(guī)定本案中屬于以城市房地產進行抵押的，該抵押登記應到房產管理部門辦理抵押物登記手續(xù)，而助銀公司并未按法律規(guī)定到房產管理部門辦理抵押物登記手續(xù)，而是到土地管理部門辦理的抵押物登記手續(xù)，此行為違反了法律規(guī)定，屬無效行為。《中華人民共和國擔保法》第六十七條：“如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任”?！吨腥A人民共和國物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！币罁?jù)上述法律規(guī)定助銀公司既然在鷹手營子礦區(qū)國地資源局的抵押登記行為屬無效行為，那么助銀公司屬于抵押物未經(jīng)登記，其抵押權不得對抗柳春印、趙春嶺。四、一審法院對土地優(yōu)先權認定錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗妗罚ǚㄡ孾2002]16號）規(guī)定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！痹诒景钢校河?、趙春嶺作為營子區(qū)站××馬路××、應鳳才住宅樓東側一層飯店及后院車庫及所附244.55平方米土地的買受人，已經(jīng)支付全部價款。因此，柳春印、趙春嶺對該土地和房屋的優(yōu)先權應優(yōu)先于抵押權、其他債權等，即便助銀公司對土地的抵押權成立，也不能因此對抗柳春印、趙春嶺的優(yōu)先權。
英達制品廠與張某未答辯。
助銀公司向一審法院起訴請求：1、請求許可執(zhí)行英達制品廠營政國用（2007）10號《土地使用權證》3756.40平方米土地使用權及地上附著物并確認柳春印、趙春嶺對該土地使用權及地上附著物不享有所有權；2、判令柳春印、趙春嶺承擔訴訟費用。
一審法院認定事實：2003年11月20日,張某與承德市皮毛廠簽訂協(xié)議書，承德市皮毛廠將全部資產包括廠區(qū)內全部房屋、土地使用權及設備以700000.00元的價格賣給了張某，并約定由承德市皮毛廠為張某負責辦理全部出讓房產和土地使用權的過戶。2005年3月10日趙春嶺、柳春印（系夫妻）與張某、楊金娟（系夫妻）簽訂房地產買賣協(xié)議，約定將承德市皮毛廠賣給張某的廠房及土地使用權的其中一部分，即位于營子區(qū)站××馬路××、應鳳才住宅樓東側一層飯店及后院車庫（一層樓房建筑面積127.07平方米，平房建筑面積60.8平方米，土地56.68平方米，土地總面積244.55平方米）以16萬元的價格，售給趙春嶺、柳春印，并約定由張某負責辦理房產證和土地使用證的過戶手續(xù)。趙春嶺、柳春印在購買上述房產后一直占有使用。
2007年，張某將其從承德市皮毛廠處購買的鷹手營子礦區(qū)鷹手營子鎮(zhèn)東馬路3756.40平方米土地使用權過戶到英達制品廠名下，英達制品廠為張某個人獨資企業(yè)。但房屋產權始終還在承德市皮毛廠的名下未進行變更登記。張某亦未按約定負責為柳春印、趙春嶺辦理房屋所有權和土地使用權的變更登記。因此，土地使用權人為英達制品廠，地上房屋登記的房屋所有權××仍為承德市皮毛廠。
2010年4月15日，英達制品廠與助銀公司簽訂了《借款合同》及《抵押合同》。借款合同約定英達制品廠向助銀公司借款200萬元，借款利率為月16.2‰，借款期限一年，自2010年4月15日至2011年4月15日止。抵押合同約定用鷹手營子礦區(qū)鷹手營子鎮(zhèn)東馬路土地使用面積3756.40平方米土地及地上附著物為借款本金及利息提供抵押擔保。但僅將鷹手營子礦區(qū)鷹手營子鎮(zhèn)東馬路土地使用面積3756.40平方米土地辦理了抵押登記，抵押權人為助銀公司。借款到期后，英達制品廠并未償還借款，助銀公司提起訴訟，經(jīng)承德中院主持調解，雙方達成調解協(xié)議。承德中院出具了（2012）承民初字第39號民事調解書。該調解書確認了“如被告在30日內不能償還以上款項，則拍賣抵押物優(yōu)先受償”。
該調解書生效后，英達制品廠、張某并未按期償還借款，助銀公司依據(jù)（2012）承民初字第39號民事調解書申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，承德中院查封、拍賣英達制品廠所有的營政國用（2007）10號《土地使用權證》3756.40平方米土地及地上附著物時，柳春印、趙春嶺以案外人身份提出執(zhí)行異議。承德中院經(jīng)審查做出（2014）承中執(zhí)異字第5號執(zhí)行裁定，認為異議人柳春印、趙春嶺異議理由成立，中止了對坐落于承德市鷹手營子礦區(qū)××東馬路英達包裝制品廠國有土地使用權[土地證號：營證國用（2007）第10號]及房屋所有權[房確證字第0037號（原承德市皮毛廠全部房產）、承房權證營子公字第××號]中位于營子區(qū)站××馬路××、應鳳才住宅樓東側一層飯店及后院車庫（一層樓房建筑面積127.07平方米、平房建筑面積60.8平方米、土地56.68平方米、土地總面積244.55平方米）的執(zhí)行。2014年5月20日，助銀公司對（2014）承中執(zhí)異字第5號執(zhí)行裁定不服，提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

本院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條規(guī)定:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！北景钢校w春嶺、柳春印與張某、楊金娟簽訂了房地產買賣協(xié)議，購買了原承德市皮毛廠的部分房屋，即案涉房屋，支付了全部購房款，并一直占有使用至今，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但依據(jù)趙春嶺、柳春印與張某簽訂的房地產買賣協(xié)議，由張某負責辦理房屋過戶手續(xù)，趙春嶺、柳春印沒有過錯。據(jù)此，趙春嶺、柳春印對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，助銀公司請求對案涉房屋繼續(xù)執(zhí)行的上訴請求不能成立，應予駁回。英達制品廠以營政國用（2007）10號土地使用權作為抵押向助銀公司借款，承德中院（2012）承民初字第39號民事調解書確認了“如被告在30日內不能償還以上款項，則拍賣抵押物優(yōu)先受償”。助銀公司依據(jù)（2012）承民初字第39號民事調解書請求繼續(xù)執(zhí)行抵押物即營政國用（2007）10號土地使用權，應予支持。趙春嶺、柳春印排除案涉房屋占用土地的上訴請求與執(zhí)行依據(jù)（2012）承民初字第39號民事調解書有關，可通過其他法律途徑救濟。
綜上，上訴人上訴理據(jù)不足，對其上訴請求本院均不予支持。一審判決結果并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300元，由承德市雙橋區(qū)助銀小額貸款有限公司承擔150元，由趙春嶺、柳春印承擔150元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　趙向鴻 審　判　員　　劉順林 代理審判員　　張美英

書記員：崔彥茹