廣東省深圳市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2014)深中法房終字第2206號
上訴人(原審被告)深圳市****有限公司。
法定代表人**，總經(jīng)理。
委托代理人**，東方昆侖(深圳)律師事務所律師。
委托代理人**。
被上訴人(原審原告)深圳市**有限公司。
法定代表人**，董事長。
委托代理人戴偉敏，廣東晟典律師事務所律師。
上訴人深圳市****有限公司(以下簡稱**)與被上訴人深圳市****有限公司(以下簡稱**)因房屋租賃合同糾紛一案，不服深圳市羅湖區(qū)人民法院(2014)深羅法民三初字第538號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院經(jīng)審理查明，一、****與****存在長期房屋租賃關系。2013年1月30日，雙方簽訂《房屋租賃合同》1份，約定：****將其所有的位于深圳市羅湖區(qū)XX路南側的通產****X樓出租給****使用;月租金總額為人民幣192774元(以下均為人民幣)，****應于每月15日前支付當月租金;租期期限為2013年1月1日起至2013年3月31日;房屋租賃用途為商業(yè);****拖欠租金達60天以上，****有權解除合同;本合同終止后，****應于10日內遷離并返還租賃房屋，并保證租賃房屋及附屬設施的完好(屬正常損耗的除外);租期屆滿，****需續(xù)租的，應于租期屆滿之日前3個月提出續(xù)租要求，同等條件下，****對租賃房屋有優(yōu)先承租權。同日，雙方簽訂《補充條款》1份，約定：****承租租賃房屋用于酒店經(jīng)營，必須按期繳納租金，若拖欠租金，應向****支付滯納金，滯納金額按照"拖欠日×月租金×千分之五"計算;若拖欠租金達2個月以上的，****有權解除合同。2013年4月12日，雙方又簽訂《補充條款二》1份，約定：租期為2013年4月1日起至2013年6月30日止;租期屆滿，或因****原因導致合同中止、終結履行的，所造成的****裝修及其他損失，由****自行承擔，與****無關;其他約定與前述《補充條款》相同。2013年7月1日，雙方簽訂《補充條款三》1份，約定：租期為2013年7月1日至2013年9月30日止，其他約定與前述《補充條款》相同。
二、上述合同簽訂后，****如約進場并利用租賃場地經(jīng)營酒店多年。
事實上，涉案****1樓的部分空間也由****占用作為酒店前臺使用。2013年9月30日租期屆滿后，雙方未能續(xù)簽房屋租賃合同，****多次要求****返還租賃房屋并支付房屋使用費，但均未果，至今****仍占用租賃房產進行經(jīng)營。
三、原審庭審中，****明確：1、其訴訟請求中的恢復原狀變更為"以現(xiàn)狀交付租賃房地產";2、租賃房屋的附屬設施是指電梯、消防系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等;3、****主張的房屋使用費按照合同約定的月租金標準192774元計算。
四、原審另查明，****共8層樓，建筑面積6092.55平方米，帶電梯。羅湖區(qū)2013年房屋租賃指導租金顯示：同期同地段帶電梯住宅為41元/平方米/月、辦公多層為40元/平方米/月、商業(yè)多層2樓以上為139元/平方米/月。庭審中雙方均表示，合同約定的租金標準遠低于政府部門公布的同期同地段房屋的租賃指導租金。
****于2014年3月28日向原審法院提起本案訴訟，請求判令：1、****立即搬離占用的羅湖區(qū)XX路南側通產****的1層部分及2-8層房屋，并將房屋及附屬設施恢復原狀后返還給****;2、****向****支付自2013年10月1日起至搬離之日止的房屋實際使用費及滯納金(暫計至2014年3月15日為1588457.76元);3、本案全部訴訟費由****承擔。****在原審庭審時明確其訴訟請求中的恢復原狀變更為"以現(xiàn)狀交付租賃房地產"。
原審法院認為，本案屬房屋租賃合同糾紛。****與****所簽的涉案房屋租賃合同及補充條款，均合法有效。雙方均應嚴格按約履行各自義務。租期屆滿后，雙方未能續(xù)簽租賃合同，被告繼續(xù)占有使用租賃房屋，沒有合同依據(jù)。****要求****撤離涉案租賃房屋，并按照現(xiàn)狀返還租賃房屋及電梯等附屬設施，理據(jù)充分，原審法院予以支持。****租期屆滿后仍占有
使用租賃房屋，應支付房屋占有使用費;因合同約定的月租金標準遠低于政府部門公布的同期同地段房屋租賃指導租金，故****要求按照合同約定的月租金標準即192774元計算從2013年10月1日起至****搬離之日止的房屋占有使用費，合法合理，原審法院予以支持。****拖欠支付房屋占有使用費，應支付滯納金。****主張按照合同約定的拖欠租金標準即每日千分之五支付滯納金，該標準過高，且****當庭提出異議，故考慮案情，原審法院酌定按照中國人民銀行公布的同期貸款利率確定被告應付之滯納金。****主張的滯納金，計算公式為，逐月以每月所欠租金為基數(shù)，按同期貸款利率標準，從2013年10月16日起計至款項實際付清之日止。****主張的滯納金合理
部分，原審法院予以支持;超高部分，原審法院不予支持。
原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
一、****應于本判決生效之日起十日內搬離涉案的位于深圳市羅湖區(qū)XX路南側的通產****2-8樓房產及1樓用作酒店前臺的部分房產，并按照現(xiàn)狀向****交還電梯等房屋附屬設施，辦理移交手續(xù)。二、****應于本判決生效之日起十日內向****支付從2013年10月1日起計至本判決確定的房屋撤場搬離之日止、按照人民幣192774元/月標準計算的房屋占有使用費。三、****應于本判決生效之日起十日內向****支付拖欠上述房屋占有使用費的滯納金。計算公式為：逐月以每月所欠租金人民幣192774元為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期貸款利率標準，從2013年10月16日起計至款項實際付清之日止。四、駁回****的其他訴訟請求。如****未按前項判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行債務期間的利息。案件受理費人民幣19096元，由****負擔人民幣3000元、****負擔人民幣16096元。
****不服原審判決，向本院提起上訴，請求：一、撤銷(2014)深羅法民三初字第538號民事判決書，依法改判;二、一、二審訴訟費用由****承擔。
主要事實與理由：一、原審判決認定事實不清，理據(jù)不足。****一審庭審時將其訴訟請求中的"恢復原狀"變更為"以現(xiàn)狀交付租賃房屋"，明確租賃房屋的附屬設施是指消防設施、供電設施等，但****沒有對租賃房屋的"現(xiàn)狀"沒有予以明確。****在整個一審程序中也沒有提交任何證據(jù)證明其對租賃房屋"現(xiàn)狀"中的物品及消防、供電設施等擁有所有權;****一審庭審中對租賃房屋的電梯所有權表示不清楚。按照"誰主張，誰舉證"的舉證責任原則，****應當依據(jù)其訴訟請求承擔舉證責任，但是****對其訴訟請求不僅沒有具體明確，更沒有提供任何證據(jù)加以證實。
二、原審判決認定事實錯誤。****稱訴訟請求中的滯納金系根據(jù)《房屋租賃合同》的《補充條款》中規(guī)定拖欠"租金"應承擔的違約責任。由于****不同意將涉案房產續(xù)租給****，雙方自2013年10月1日起未能續(xù)簽房屋租賃合同，****應支付給****的是"房屋占有使用費"而不是"租金"，****主張滯納金無依據(jù)。并且，在起訴日之前，****沒有證據(jù)證明其向****主張過權利即追討"房屋占有使用費"。
三、****對涉案房產享有優(yōu)先承租權。****已租賃涉案房產若干年，其與****簽訂的《房屋租賃合同》第二十一條約定，租賃期限屆滿后，同等條件下，****對租賃房屋有優(yōu)先承租權。事實上，每次租期屆滿前，****均積極向****提出續(xù)租請求。****一審時提交的證據(jù)即《房屋租賃合同》和三份《補充條款》表明：三次租賃合同期限均僅為三個月。這種臨時租賃期限變相剝奪了****的優(yōu)先承租權。
被上訴人****辯稱，原審查明事實清楚，適用法律正確，希望二審法院維持原判。具體理由如下：1.租賃期限屆滿，****應當返還租賃房屋及其附屬設施。2.租賃期限屆滿，****違反約定繼續(xù)占有、使用租賃房屋應當賠償****的損失。綜上，請求駁回****的上訴請求，維持原判。
本院經(jīng)審理查明，原審判決查明的基本事實屬實，本院予以確認。
另查明，二審期間，****明確其原審訴訟請求"以現(xiàn)狀交付租賃房地產"系依涉案房屋租賃合同第二十條的約定，****遷離并返還涉案房產應"保證租賃房屋及附屬設施的完好(屬正常損耗的除外)"。
本院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。****與****簽訂的涉案房屋租賃合同及其補充條款，和之后簽訂的補充條款(二)、補充條款(三)，均系雙方當事人真實自愿的意思表示，合法有效。原審判決關于涉案合同效力的認定正確，本院予以確認。關于"以現(xiàn)狀交付"涉案租賃房屋及附屬設施的問題。本院認為，上述涉案合同及相關補充條款合法有效，雙方當事人即應恪守履行。首先，依涉案租賃合同第二十條第一款的約定，租期屆滿合同終止后，****應遷離并返還租賃房屋，并保證租賃房屋及附屬設施的完好(屬正常損耗的除外)，故****主張****以該現(xiàn)狀交付涉案房產，理據(jù)充分，本院予以支持。其次，補充條款第十條、補充條款(一)第十一條、補充條款(二)第十一條均約定，乙方(即****)"負責組織實施物業(yè)本體中乙方承租部分的房屋、用于獨立為乙方承租物業(yè)服務的設備、設施(包括但不限于消防、供電、供水、電梯)的維護、修理等項目……"。據(jù)此，****將涉案房產交付****使用前，已存在消防、供電、供水、電梯等附屬設施。故****訴求****交還上述涉案房產的附屬設施，本院予以支持。****的上訴理由不成立，本院不予采納。
關于支付涉案房屋占有使用費及其滯納金的問題。本院認為，依據(jù)涉案房屋租賃合同第二十條第二款的約定，****逾期不遷離或不返還租賃房屋的，****有權依法律規(guī)定或依合同約定收回租賃房屋，并就逾期部分向****收取相當于雙倍租金的賠償金。據(jù)此，****應就逾期不遷離或不返還租賃房屋向****賠償損失，****就該損失主張房屋占有使用費及其滯納金，理據(jù)充分，本院予以支持。關于上述房屋占有使用費及其滯納金的具體數(shù)額，就房屋占有使用費部分，****主張以涉案租賃合同的租金標準收取，因該租金標準低于政府部門公布的同期同地段的房屋租賃指導租金，本院予以支持;就滯納金部分，因****原審主張的計算標準過高，原審酌定按照中國人民銀行公布的同期貸款利率確定滯納金，處理得當，本院予以確認。
關于優(yōu)先承租權的問題。本院認為，現(xiàn)無證據(jù)顯示****有依約向****請求續(xù)租且****在同等條件下將涉案房產另租他人的情形，故****在租期屆滿后主張優(yōu)先承租權以繼續(xù)占有、使用租賃房屋，于法無據(jù)，其上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，上訴人****的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理得當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費19096元，由上訴人****負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 馬 龍
代理審判員 許 瑩 姣
代理審判員 周 敏
二〇一四年十二月三日
書 記 員 陳曉瑩(兼)
成為第一個評論者