戴玉某
史家麟
范慶濱（黑龍江德霖律師事務(wù)所）
哈爾濱恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王增智
李蓉

原告:戴玉某，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人:史家麟（原告之子），住哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人:范慶濱，黑龍江德霖律師事務(wù)所律師。
被告:哈爾濱恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)。
法定代表人:孫璐，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:王增智。
委托代理人:李蓉。
原告戴玉某與被告哈爾濱恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒大偉業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告戴玉某委托代理人史家麟、范慶濱、被告恒大偉業(yè)公司委托代理人王增智到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告戴玉某向本院提出訴訟請求:1.請求被告支付逾期交付使用房屋的違約金71601.68元（自2014年10月1日起至2016年3月31日，計(jì)548天）；2.請求被告返還不能使用房屋期間已經(jīng)交付的采暖費(fèi)15433.84元（41.35元/平方米×186.62平方米×2年）；3.請求被告返還不能使用房屋期間已經(jīng)交付的物業(yè)費(fèi)9081.20元（自2014年10月1日起至2016年9月30日，計(jì)730天）；4.請求被告返還不能使用房屋期間已經(jīng)交付的電梯費(fèi)1846.90元（自2014年10月1日至2016年9月30日，計(jì)730天）；5.請求被告承擔(dān)不能使用房屋期間的房屋租賃費(fèi)36000元（自2014年10月1日起至2016年3月31日，計(jì)18個(gè)月）；6.請求被告給付房屋裝飾工程不合格的賠償金36615.30元；7.請求被告給付房屋維修造價(jià)的鑒定費(fèi)5000元。
上述各項(xiàng)合計(jì)金額為175578.92元。
事實(shí)和理由:2012年8月3日，原告在被告處購買位于哈爾濱市松北區(qū)某小區(qū)商品房一套，房屋建筑面積186.62平方米，總價(jià)款1306620元。
原、被告在合同中約定，原告購買的商品房包含室內(nèi)精裝修及廚衛(wèi)設(shè)備，被告應(yīng)于2014年9月30日前將房屋交付原告使用。
合同簽訂后，原告依約交納首付款、房屋所有權(quán)登記費(fèi)等各種稅費(fèi)并辦理了銀行貸款手續(xù)。
2014年9月30日，被告將房屋交付原告，原告辦理入戶手續(xù)。
當(dāng)日，原告與被告工作人員進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，包括門是歪的、墻體不平、瓷磚開裂、護(hù)欄不平整等24項(xiàng)質(zhì)量問題，被告工作人員對房屋存在的問題進(jìn)行了登記。
2014年9月30日至2015年4月期間，原告多次找到被告及被告的廣州總部協(xié)商解決上述問題，被告的廣州總部告知原告找被告負(fù)責(zé)投訴的王經(jīng)理。
2015年4月，王經(jīng)理到原告家中，經(jīng)被告負(fù)責(zé)裝修的人員和裝修承包方現(xiàn)場確認(rèn)，被告同意把屋內(nèi)所有東西拆掉，重新裝修。
2015年4月12日，被告派人對原告房屋進(jìn)行施工修復(fù)，將墻面粗刷了一遍，兩個(gè)衛(wèi)生間和廚房的地磚、墻磚都刨了，四個(gè)臥室中有三個(gè)重新鋪了地板，進(jìn)戶門、櫥柜、窗戶、衛(wèi)生間吊頂均重新安裝，門開裂了就拆下來了，但當(dāng)時(shí)被告沒有門就沒有更換，施工時(shí)間一個(gè)多月。
因原告購買房屋為精裝房，2014年10月1日后，原告購買的家具陸續(xù)入戶。
被告對房屋進(jìn)行施工修復(fù)期間，家具被搬到客廳中間，所以原告方廳和客廳的地磚就沒有換。
2015年6月，被告對原告房屋進(jìn)行重新裝修后，原告房屋仍存在門體開裂、窗戶透風(fēng)滲雨、地面不平、地磚對縫不齊整、墻磚縫隙大、衛(wèi)生間墻面磚鋪設(shè)不合格、防水工程滲水、護(hù)欄損壞、墻面凸凹不平、客廳裝飾墻歪斜等十幾處問題。
經(jīng)與被告多次溝通，被告負(fù)責(zé)裝修協(xié)調(diào)的張某某出面與原告協(xié)商，對原告換門的事情予以認(rèn)可，并表示再次返工修復(fù)房屋也就能達(dá)到現(xiàn)有水平，讓原告找人裝修，且同意對原告進(jìn)行現(xiàn)金賠償，賠償費(fèi)用包括裝修的損失、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、采暖費(fèi)和違約金，但始終未予賠償。
被告對房屋進(jìn)行修復(fù)后，原告未再次進(jìn)行維修。
原告的房屋采暖費(fèi)共計(jì)交納兩年，每年5125.30元，第一年由被告代收，第二年交給供熱公司。
原告的物業(yè)費(fèi)每年4478.88元，電梯費(fèi)每年924元，原告共計(jì)交納兩年。
原告之前居住在仁里街的老房子中，該房于2013年7月動(dòng)遷后，原告曾與其兒子共同居住，后因原告兒子有了孩子，不方便繼續(xù)和原告共同居住，原告搬出，因被告交付的房屋不能用水，原告在銀河小區(qū)租房至今，租金每月2000元。
原告認(rèn)為，被告交付的房屋存在質(zhì)量問題，其所不予認(rèn)可的質(zhì)量問題是客觀存在且由被告施工導(dǎo)致的。
依據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)在合同約定的時(shí)間和條件下向原告交付使用房屋，而被告交付原告的房屋時(shí)至今日無法具備使用功能，被告應(yīng)系違約，違約金應(yīng)持續(xù)計(jì)算至原告主張的日期。
原告繳納的各項(xiàng)費(fèi)用也因該房不具備使用功能、無法入住而產(chǎn)生了損失，均是被告違約造成的，被告應(yīng)予賠償。
原告對鑒定意見中的材料費(fèi)用無異議，但認(rèn)為人工費(fèi)計(jì)算過低，應(yīng)以市場勞務(wù)價(jià)格為準(zhǔn)。
被告恒大偉業(yè)公司辯稱，不同意原告的主張。
2014年9月30日，被告依約將房屋交付原告使用。
因11號樓部分業(yè)主家存在衛(wèi)生間漏水問題，被告要求裝修單位和業(yè)主溝通，并在業(yè)主允許的情況下，對衛(wèi)生間重新施工，加強(qiáng)防水。
2015年4月，原告找到被告，要求重新裝修。
經(jīng)檢查，原告家不漏水，雖有裝修瑕疵并不影響原告入住。
同月，被告對原告家的裝修瑕疵進(jìn)行維修，把原告家的門拆下來了但沒有更換，兩個(gè)衛(wèi)生間和廚房的墻面、地面的瓷磚都刨下來了，墻面粗刷了一遍，三個(gè)臥室重新鋪了地板，進(jìn)戶門、櫥柜、窗戶、衛(wèi)生間吊頂均重新安裝。
維修期間為30天至45天，45天內(nèi)就完成了，2015年5月末維修完畢。
2015年5月份，業(yè)主在確認(rèn)裝修問題已修復(fù)完畢，達(dá)到入住要求的前提下，主動(dòng)找到被告商談賠償事宜，但賠償金額沒有談成。
原告也找到被告，要求賠償。
經(jīng)協(xié)商，被告僅同意對原告裝修后的裝修瑕疵進(jìn)行賠償。
原告上述交納首付款、各種稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)及采暖費(fèi)情況屬實(shí)，第一年的采暖費(fèi)確由被告代收。
被告認(rèn)為，被告已依約于2014年9月30日將原告所購房屋交由原告使用，并未逾期交房，其主張的逾期交房違約金無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。
2014年9月30日“樓宇情況反饋表”記錄，原告入戶時(shí)提出的質(zhì)量問題均為瑕疵不影響實(shí)際居住，也未對使用功能造成影響，原告將價(jià)值不菲的家具進(jìn)駐房屋也說明其對房屋質(zhì)量的認(rèn)可。
原告購買的商品房業(yè)已交付使用，熱力公司提供了供暖服務(wù)、物業(yè)公司提供了物業(yè)及電梯服務(wù)，原告支付對價(jià)并無不妥。
原告提交的房屋租賃協(xié)議均系偽造，且因商品房的裝修瑕疵不影響使用，其不居住而租用他房屬于揮霍性消費(fèi)，此款不應(yīng)由被告承擔(dān)。
被告不同意承擔(dān)上述費(fèi)用。
被告對鑒定意見的第2、4、6、16、20、22項(xiàng)維修費(fèi)用均不予認(rèn)可，鑒定費(fèi)中涉及上述項(xiàng)目的鑒定費(fèi)應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:1.原告提交的證據(jù)6，照片84張，擬證明因原告房屋的裝飾工程存在質(zhì)量問題，被告曾大范圍重做修理。
經(jīng)質(zhì)證，被告對維修時(shí)間有異議，稱其無法確定維修期間。
本院確認(rèn)，該證據(jù)真實(shí)、合法，與本案有關(guān)，能夠證明原告的待證事實(shí)，本院予以采信。
2.原告提交的證據(jù)7，照片64張，擬證明經(jīng)被告修復(fù)，原告房屋仍存在問題，且該證據(jù)可直觀反映被告不認(rèn)可的質(zhì)量問題目前仍然存在。
經(jīng)質(zhì)證，被告對拍照時(shí)間、證明問題均有異議，認(rèn)為該證據(jù)無法確定拍照時(shí)間，且裝修瑕疵不影響原告實(shí)際居住。
本院確認(rèn)，該證據(jù)真實(shí)、合法，與本案有關(guān)，能夠證明原告的待證事實(shí)，本院予以采信。
3.原告提交的證據(jù)8，租房合同及收條各三份，擬證明原告因不能如期入住，在外租房產(chǎn)生的損失。
截至2016年4月9日，損失共計(jì)36000元。
經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議。
一是認(rèn)為原告提交的證據(jù)是偽造的。
2014年10月1日至2015年3月31日的租房合同的簽訂日期有明顯的將2015改為2014的痕跡。
原告開庭前曾提交五份租房合同，開庭卻只提交了三份合同，且五份合同中有四份存在時(shí)間重合，即2015年4月1日至2015年9月30日的租房合同與2015年4月8日至2015年10月8日的租房合同存在時(shí)間重合，2014年10月1日至2015年3月31日的租房合同與2014年10月7日至2015年4月7日的租房合同存在時(shí)間重合。
二是認(rèn)為原告提交的證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)。
原告商品房在交付后已經(jīng)達(dá)到使用條件，原告無需更換其他住所。
本院確認(rèn)，該證據(jù)無法證明其待證問題，本院不予采信。
4.原告提交的證據(jù)9，司法鑒定意見書，擬證明本案爭議房屋存在問題，重做和修復(fù)的費(fèi)用為36615.30元，鑒定費(fèi)用為5000元。
經(jīng)質(zhì)證，被告對證據(jù)中的2、4、6、16、20、22項(xiàng)不予認(rèn)可，對上述項(xiàng)目的維修造價(jià)亦不予認(rèn)可，不認(rèn)可的費(fèi)用為15417.19元。
該證據(jù)第二條墻面存在不平和有異味，被告認(rèn)為原告無法舉證，不予認(rèn)可。
該證據(jù)第四條石膏線不平整，被告亦不予認(rèn)可。
本院確認(rèn)，該證據(jù)真實(shí)、合法，與本案有關(guān)聯(lián)，其中的鑒定意見書結(jié)合原告提交的證據(jù)7，能夠證明該鑒定意見書中的第1-15項(xiàng)、第17-21項(xiàng)及第23-29項(xiàng)房屋質(zhì)量存在問題及所需維修費(fèi)用，本院對此部分予以采信；但其中的第16項(xiàng)及第22項(xiàng)的房屋質(zhì)量問題，原告未提交其他證據(jù)予以佐證且被告予以否認(rèn)，故對鑒定意見書中的該兩項(xiàng)質(zhì)量問題及維修費(fèi)用不予采信；對鑒定費(fèi)票據(jù)，本院予以采信。
5.被告提交的證據(jù)1，樓宇情況反饋表兩頁，擬證明原告入住時(shí)存在15項(xiàng)裝修瑕疵，但該瑕疵對房屋使用功能無實(shí)質(zhì)影響。
經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明問題有異議，認(rèn)為該證據(jù)只能證明2013年9月30日被告交付房屋時(shí)存在的問題，但沒有任何字樣證明房屋能夠正常使用、居住。
本院確認(rèn)，該證據(jù)無法證明其待證問題，恰能證明被告交付給原告的房屋存在多處質(zhì)量問題，本院予以部分采信。
6.被告提交的證據(jù)2，房屋維修確認(rèn)表一頁、維修大隊(duì)樓宇情況反饋表三頁、業(yè)主回訪情況反饋表一張，擬證明裝修瑕疵對房屋使用功能無實(shí)質(zhì)影響，且原告對房屋維修整改情況非常滿意并簽字認(rèn)可。
經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為該份證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)。
原告認(rèn)為該證據(jù)僅能確認(rèn)存在問題的維修項(xiàng)目，不能確認(rèn)存在問題已被解決。
該證據(jù)中完成時(shí)間一欄為空白，原告兒子的簽名僅能證明問題存在，不能證明問題已被解決。
本院確認(rèn)，該證據(jù)無法證明被告待證問題，本院不予采信。
7.被告提交的證據(jù)3，維修調(diào)度單，擬證明被告保修內(nèi)容均為裝修瑕疵，該瑕疵對房屋居住功能無實(shí)際影響，不影響原告居住。
經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)證明問題存在異議。
原告認(rèn)為該證據(jù)只能證明爭議房屋存在相關(guān)質(zhì)量問題，不能證明爭議房屋是否具有使用、居住功能。
該組證據(jù)能夠證明被告交付原告房屋的裝修質(zhì)量存在嚴(yán)重問題。
2014年被告對爭議房屋的裝修質(zhì)量問題進(jìn)行維修后，因房屋仍存在質(zhì)量問題，被告于2015年4月對裝修存在的問題再一次大面積維修，維修范圍包括上述證據(jù)反映的質(zhì)量問題，也包括其他質(zhì)量問題。
本院確認(rèn)，該證據(jù)無法證明其待證事實(shí)，本院不予采信。
本院認(rèn)為,依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，其在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。
本案中，原、被告合同約定，被告交付原告使用的房屋包含裝修、裝飾及設(shè)備，被告雖于2014年9月30日將房屋交付給原告，但該房屋的裝修、裝飾及設(shè)備存在多處嚴(yán)重質(zhì)量問題，被告也曾因此在2015年4月至5月末期間進(jìn)行了大范圍維修，該維修包括刷墻、鋪設(shè)墻磚、地磚、地板、更換門、窗、櫥柜及吊頂?shù)榷囗?xiàng)重新裝修工作，故應(yīng)認(rèn)定被告重新裝修完畢后，該房屋方符合交付使用條件。
因雙方對重新裝修完畢時(shí)間陳述不一致，且被告認(rèn)可為2015年5月末，故該日期應(yīng)為2015年5月20日，即應(yīng)認(rèn)定為被告于2015年5月21日將房屋交付原告使用。
因此，被告的逾期交房期間應(yīng)為2014年10月1日起至2015年5月20日止，其應(yīng)給付逾期交房違約金30313.58元（1306620元×0.01%×232天）。
因被告的違約行為，造成原告無法在上述期間正常使用該房屋，原告已支付的此段期間的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、采暖費(fèi)應(yīng)為原告損失，被告應(yīng)予賠償，即物業(yè)費(fèi)2846.85元（4478.88元×232天÷365天）、電梯費(fèi)587.31元（924元×232天÷365天）、采暖費(fèi)5396.85元。
因該房屋經(jīng)被告重新裝修后仍存在多處質(zhì)量問題，故被告應(yīng)賠償原告因維修所需的維修金34900.20元及因鑒定維修造價(jià)支付的鑒定費(fèi)5000元。
原告雖主張衛(wèi)生間防水未做好及主臥地板一處不實(shí)，但并未提交證據(jù)證實(shí)上述兩項(xiàng)存在質(zhì)量問題，且被告予以否認(rèn)，故對上述兩項(xiàng)問題涉及的維修金，本院不予支持。
原告雖主張其因房屋無法居住而產(chǎn)生了租房費(fèi)用36000元，但所舉證據(jù)不足以證實(shí)其此觀點(diǎn)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十二條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告哈爾濱市恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告戴玉某房屋裝修維修金34900.20元、逾期進(jìn)戶違約金30313.58元、物業(yè)費(fèi)2846.85元、電梯費(fèi)587.31元、采暖費(fèi)5396.85元，鑒定費(fèi)5000元，合計(jì)79044.79元；
二、駁回原告戴玉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3702.50元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)677元，合計(jì)4379.50元（原告戴玉某已預(yù)付），由原告戴玉某負(fù)擔(dān)1982.11元，由被告哈爾濱市恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2397.39元，被告哈爾濱市恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司須于本判決生效之日起十日內(nèi)將此款給付原告戴玉某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認(rèn)為,依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，其在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。
本案中，原、被告合同約定，被告交付原告使用的房屋包含裝修、裝飾及設(shè)備，被告雖于2014年9月30日將房屋交付給原告，但該房屋的裝修、裝飾及設(shè)備存在多處嚴(yán)重質(zhì)量問題，被告也曾因此在2015年4月至5月末期間進(jìn)行了大范圍維修，該維修包括刷墻、鋪設(shè)墻磚、地磚、地板、更換門、窗、櫥柜及吊頂?shù)榷囗?xiàng)重新裝修工作，故應(yīng)認(rèn)定被告重新裝修完畢后，該房屋方符合交付使用條件。
因雙方對重新裝修完畢時(shí)間陳述不一致，且被告認(rèn)可為2015年5月末，故該日期應(yīng)為2015年5月20日，即應(yīng)認(rèn)定為被告于2015年5月21日將房屋交付原告使用。
因此，被告的逾期交房期間應(yīng)為2014年10月1日起至2015年5月20日止，其應(yīng)給付逾期交房違約金30313.58元（1306620元×0.01%×232天）。
因被告的違約行為，造成原告無法在上述期間正常使用該房屋，原告已支付的此段期間的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、采暖費(fèi)應(yīng)為原告損失，被告應(yīng)予賠償，即物業(yè)費(fèi)2846.85元（4478.88元×232天÷365天）、電梯費(fèi)587.31元（924元×232天÷365天）、采暖費(fèi)5396.85元。
因該房屋經(jīng)被告重新裝修后仍存在多處質(zhì)量問題，故被告應(yīng)賠償原告因維修所需的維修金34900.20元及因鑒定維修造價(jià)支付的鑒定費(fèi)5000元。
原告雖主張衛(wèi)生間防水未做好及主臥地板一處不實(shí)，但并未提交證據(jù)證實(shí)上述兩項(xiàng)存在質(zhì)量問題，且被告予以否認(rèn)，故對上述兩項(xiàng)問題涉及的維修金，本院不予支持。
原告雖主張其因房屋無法居住而產(chǎn)生了租房費(fèi)用36000元，但所舉證據(jù)不足以證實(shí)其此觀點(diǎn)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十二條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告哈爾濱市恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告戴玉某房屋裝修維修金34900.20元、逾期進(jìn)戶違約金30313.58元、物業(yè)費(fèi)2846.85元、電梯費(fèi)587.31元、采暖費(fèi)5396.85元，鑒定費(fèi)5000元，合計(jì)79044.79元；
二、駁回原告戴玉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3702.50元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)677元，合計(jì)4379.50元（原告戴玉某已預(yù)付），由原告戴玉某負(fù)擔(dān)1982.11元，由被告哈爾濱市恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2397.39元，被告哈爾濱市恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司須于本判決生效之日起十日內(nèi)將此款給付原告戴玉某。

審判長：馬寧
審判員：陳釗
審判員：馬穎波

書記員：范慧君