戴某某
馮朝暉（湖北瑞通天元律師事務所）
武漢杰銳體育用品有限公司
李伊苓（湖北正信律師事務所）
方偉（湖北正信律師事務所）
武漢美某某體育用品有限公司

原告:戴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人:馮朝暉，湖北瑞通天元律師事務所律師。
代理權限為特別授權。
被告:武漢杰銳體育用品有限公司。
法定代表人:方海榮，董事長。
委托代理人:李伊苓、方偉，湖北正信律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被告:武漢美某某體育用品有限公司。
法定代表人:邱雄杰，董事長。
委托代理人:李伊苓、方偉，湖北正信律師事務所律師，代理權限為特別授權。
原告戴某某（以下簡稱原告）與被告武漢杰銳體育用品有限公司（以下簡稱“杰銳公司”）、武漢美某某體育用品有限公司（以下簡稱“美某某公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法由審判員成艷秦適用簡易程序公開開庭進行了審理。
原告及其委托代理人馮朝暉、被告武漢杰銳體育用品有限公司及武漢美某某體育用品有限公司的委托代理人李伊苓到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱，2010年12月13日，原告與被告杰銳公司簽訂《武漢市菱角湖某廣場商鋪租賃協(xié)議》，約定:原告將B050商鋪出租給被告杰銳公司經(jīng)營服裝和體育用品，租期從2011年1月1日至2015年12月31日，前三年每年租金367380元，后兩年每年租金為405060元。
雙方還約定，由于被告杰銳公司擅自提出解除合同等行為導致合同解除的，原告有權不返還租賃保證金，并要求被告杰銳公司支付12個月租金的違約金。
該商鋪于2010年12月15日交付被告杰銳公司使用。
2012年7月，被告杰銳公司將該商鋪交付給被告美某某公司使用，兩公司系關聯(lián)企業(yè)。
被告杰銳公司交付租金至2012年12月31日。
2012年12月28日，被告美某某公司致函原告，以經(jīng)營虧損為由要求解除合同，原告不同意，并發(fā)現(xiàn)被告已撤場。
原告多次與被告杰銳公司協(xié)商賠償損失，但雙方未能達成一致。
由于被告擅自退租，致使原告形成5個月空租期，其間造成原告租金及物業(yè)費損失，且新租賃合同的租金標準低于原、被告簽訂的租賃合同。
原告購買商鋪每月支付銀行按揭貸款利息1萬余元，被告的違約行為給原告帶來極大的經(jīng)濟損失，請求法院
判令
:1、被告杰銳公司支付的租賃保證金60000元歸原告所有；2、兩被告連帶賠償原告違約金367380元；3、訴訟費由兩被告承擔。
被告武漢杰銳體育用品有限公司、武漢美某某體育用品有限公司共同辯稱，被告違約屬實，但并非惡意，而是在租金約定過高、無法繼續(xù)經(jīng)營的情況下才與原告協(xié)商，要求退租。
原告與新承租人簽訂的租賃合同租金標準低于原、被告簽訂的租賃合同也印證了原、被告租金標準約定過高。
合同約定的保證金責任是一方行為導致根本違約情況下應承擔的責任，與違約金不能同時適用。
雙方約定的違約金標準過高，被告已向原告發(fā)出了退場通知書
，原告后期的損失是由自己造成的，原告給予新的承租人2個月的免租期是原告的經(jīng)營策略，不應計入損失，新的租賃合同租金低于原、被告的租賃合同系商業(yè)風險，不應全部由被告承擔。
被告愿意按照市場慣例，賠償原告相當于3個月租金及物業(yè)管理費的違約金，被告支付的保證金應退還被告。
本院認為，原告與被告杰銳公司之間的商鋪租賃合同關系依法成立并有效，雙方均應依約履行合同義務。
被告杰銳公司在承租期內將商鋪交由被告美某某公司使用，原告未提出異議，兩被告亦認可雙方系關聯(lián)公司，愿意共同承擔合同義務，本院依法予以確認。
兩被告于租賃合同期限屆滿前，無法定或約定理由要求解除合同并撤場，原告有權解除合同并要求兩被告承擔違約責任。
現(xiàn)原告已將該商鋪出租給案外人方京，表明原、被告間的租賃合同已實際解除，對于原告要求兩被告共同承擔違約責任的訴請，本院依法予以支持。
本案的爭議焦點在于:1、如何確定原告因被告違約導致的損失；2、原、被告約定的租金保證金與違約金能否同時適用；3、原、被告約定的違約金標準是否過高。
關于原告的實際損失，自兩被告于2012年12月底從該商鋪撤場并停止支付租金后，直至原告于2013年4月初與新的承租人方京簽訂租賃合同（以下簡稱“新租賃合同”），其間原告因商鋪空置三個月導致的租金及物業(yè)服務費損失為（30615元＋6元×157平方米）×3月=94671元。
在原、被告簽訂的租賃合同（以下簡稱“原租賃合同”）履行期限內，因新租賃合同與原租賃合同約定不同而導致的租金差額計30615元×2月＋（30615-26667）元×7月＋（33755-26667）元×17月＋（33755-28066）元×7月=249185元，該款系原租賃合同履行后原告可以獲得的預期利益，被告主張租金差額系原告的經(jīng)營行為所致、不應計入原告損失作為違約金計算依據(jù)的抗辯意見本院不予采納。
以上兩項共計343856元。
至于原告所稱為購買商鋪向銀行支付的貸款利息，與本案租賃合同糾紛無關。
被告辯稱原告的損失金額計算過高的意見本院予以部分采納。
關于原、被告約定的租金保證金與違約金能否同時適用的問題，雙方簽訂的租賃協(xié)議第十一條約定，因被告違約導致合同解除的，原告有權不返還租金保證金并要求被告支付違約金，該約定系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，對合同雙方均具有法律約束力。
兩被告以違約責任具有補償性、租金保證金與違約金的設立目的均在于彌補非違約方損失為由，主張二者不應同時適用的抗辯意見，本院不予采納。
原告關于被告杰銳公司支付的租金保證金60000元歸原告所有的訴請，本院予以支持。
關于原、被告約定的違約金標準是否過高的問題，本院認為，雖然法律并未禁止租金保證金與違約金并用，但二者的實質均為違約方承擔違約責任的形式，其并用的后果不應過分高于造成的損失。
根據(jù)最高人民法院
《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院
應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
依照雙方簽訂的租賃合同，約定違約金及租金保證金共計394584元＋60000=427380元，該約定明顯高于原告的損失，被告以違約金約定過高、要求降低違約金標準的抗辯意見本院予以采納。
綜合原租賃合同履行期間市場預期確有變化、被告撤場前后積極與原告協(xié)商降租及違約賠償事宜、原告預期利益受損等因素，本院酌情認定兩被告扣除前期已支付的租金保證金后還應支付給原告的違約金數(shù)額為:343856元-60000元=283856元。
原告要求被告支付違約金的訴請，本院依法予以部分支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第四十四條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告武漢杰銳體育用品有限公司支付給原告戴某某的租金保證金60000元歸原告戴某某所有；二、被告武漢杰銳體育用品有限公司、被告武漢美某某體育用品有限公司于本判決生效之日起十日內共同向原告戴某某支付違約金283856元。
三、駁回原告戴某某的其他訴訟請求。
被告如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
減半收取案件受理費3855元、其他訴訟費用23元，共計3878元，由原告戴某某負擔758元，由被告武漢杰銳體育用品有限公司、被告武漢美某某體育用品有限公司共同負擔3120元（此款原告已預交，兩被告應付部分于本判決生效之日起十日內隨上述款項給付原告）。
如不服本判決，可在判決書
送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀兩份，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院
。

本院認為，原告與被告杰銳公司之間的商鋪租賃合同關系依法成立并有效，雙方均應依約履行合同義務。
被告杰銳公司在承租期內將商鋪交由被告美某某公司使用，原告未提出異議，兩被告亦認可雙方系關聯(lián)公司，愿意共同承擔合同義務，本院依法予以確認。
兩被告于租賃合同期限屆滿前，無法定或約定理由要求解除合同并撤場，原告有權解除合同并要求兩被告承擔違約責任。
現(xiàn)原告已將該商鋪出租給案外人方京，表明原、被告間的租賃合同已實際解除，對于原告要求兩被告共同承擔違約責任的訴請，本院依法予以支持。
本案的爭議焦點在于:1、如何確定原告因被告違約導致的損失；2、原、被告約定的租金保證金與違約金能否同時適用；3、原、被告約定的違約金標準是否過高。
關于原告的實際損失，自兩被告于2012年12月底從該商鋪撤場并停止支付租金后，直至原告于2013年4月初與新的承租人方京簽訂租賃合同（以下簡稱“新租賃合同”），其間原告因商鋪空置三個月導致的租金及物業(yè)服務費損失為（30615元＋6元×157平方米）×3月=94671元。
在原、被告簽訂的租賃合同（以下簡稱“原租賃合同”）履行期限內，因新租賃合同與原租賃合同約定不同而導致的租金差額計30615元×2月＋（30615-26667）元×7月＋（33755-26667）元×17月＋（33755-28066）元×7月=249185元，該款系原租賃合同履行后原告可以獲得的預期利益，被告主張租金差額系原告的經(jīng)營行為所致、不應計入原告損失作為違約金計算依據(jù)的抗辯意見本院不予采納。
以上兩項共計343856元。
至于原告所稱為購買商鋪向銀行支付的貸款利息，與本案租賃合同糾紛無關。
被告辯稱原告的損失金額計算過高的意見本院予以部分采納。
關于原、被告約定的租金保證金與違約金能否同時適用的問題，雙方簽訂的租賃協(xié)議第十一條約定，因被告違約導致合同解除的，原告有權不返還租金保證金并要求被告支付違約金，該約定系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，對合同雙方均具有法律約束力。
兩被告以違約責任具有補償性、租金保證金與違約金的設立目的均在于彌補非違約方損失為由，主張二者不應同時適用的抗辯意見，本院不予采納。
原告關于被告杰銳公司支付的租金保證金60000元歸原告所有的訴請，本院予以支持。
關于原、被告約定的違約金標準是否過高的問題，本院認為，雖然法律并未禁止租金保證金與違約金并用，但二者的實質均為違約方承擔違約責任的形式，其并用的后果不應過分高于造成的損失。
根據(jù)最高人民法院
《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院
應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
依照雙方簽訂的租賃合同，約定違約金及租金保證金共計394584元＋60000=427380元，該約定明顯高于原告的損失，被告以違約金約定過高、要求降低違約金標準的抗辯意見本院予以采納。
綜合原租賃合同履行期間市場預期確有變化、被告撤場前后積極與原告協(xié)商降租及違約賠償事宜、原告預期利益受損等因素，本院酌情認定兩被告扣除前期已支付的租金保證金后還應支付給原告的違約金數(shù)額為:343856元-60000元=283856元。
原告要求被告支付違約金的訴請，本院依法予以部分支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第四十四條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告武漢杰銳體育用品有限公司支付給原告戴某某的租金保證金60000元歸原告戴某某所有；二、被告武漢杰銳體育用品有限公司、被告武漢美某某體育用品有限公司于本判決生效之日起十日內共同向原告戴某某支付違約金283856元。
三、駁回原告戴某某的其他訴訟請求。
被告如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
減半收取案件受理費3855元、其他訴訟費用23元，共計3878元，由原告戴某某負擔758元，由被告武漢杰銳體育用品有限公司、被告武漢美某某體育用品有限公司共同負擔3120元（此款原告已預交，兩被告應付部分于本判決生效之日起十日內隨上述款項給付原告）。

審判長：成艷秦