原告(反訴被告)：戴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：宗軍，上海望源師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：汪某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳洪祥，江蘇阜一律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)戴某某與被告(反訴原告)汪某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊利民獨任審判，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)戴某某的委托訴訟代理人宗平、被告(反訴原告)汪某某及其委托訴訟代理人陳洪祥到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告(反訴被告)戴某某向本院提出訴訟請求：1、要求解除戴某某與汪某某之間的租賃關系。2、要求汪某某將上海市寶山區(qū)真陳路XXX號XXX室商鋪(以下簡稱“302室商鋪”)恢復毛坯狀態(tài)后返還給戴某某。3、要求汪某某按每年人民幣30萬元(以下幣種均為人民幣)計算，支付從2016年9月28日起至實際返還房屋之日止的使用費。事實和理由：2016年9月28日，戴某某與汪某某簽訂《購房協議書》，約定，汪某某購買戴某某302室商鋪，汪某某于2016年10月2日支付購房定金30萬元，于2017年10月1日前簽訂買賣合同再支付房款587萬元，全款到賬后辦理過戶。另約定，如一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉為租金。次日，戴某某將302室商鋪交付給了汪某某。但此后一年內汪某某未支付任何定金及房款。根據雙方關于定金轉為租金的約定，現雙方之間轉為了房屋租賃關系。汪某某對商鋪進行多次裝修，并使用至今，其總是以資金快到位了進行推諉，拒不支付租金，故涉訴。
　　被告(反訴原告)汪某某反訴并辯稱，汪某某原本考慮購買302室商鋪，但后來因資金不足，故未支付定金和房款，履行買賣協議。《購房協議書》約定了戴某某有302室房屋的產權證，實際上戴某某至今未取得房地產權證，汪某某裝修后需要辦理消防驗收備案，必須提供產權證，但戴某某無法提供，造成汪某某無法辦理消防驗收備案，裝修也處于停工狀態(tài)。戴某某隱瞞了簽訂合同的重要事實。此外，協議的主要條款不具備，協議僅約定了定金轉為租金，并未約定年租金的標準，故租賃協議不成立。鑒于租賃費用不明確，故汪某某未支付，租賃費用可待標準明確后再行結算。汪某某向本院提出反訴請求：1、要求戴某某賠償裝修損失暫計70萬元(實際裝修支出在220萬元，具體金額以造價鑒定為準)。2、要求戴某某支付汪某某墊付的物業(yè)管理費327,444元。事實和理由：戴某某隱瞞簽訂合同重要事項，租賃協議不具備主要條款，對于合同不成立應負締約過錯責任。汪某某要求戴某某提供房產證用以辦理消防驗收備案，但戴某某一直未提供，造成裝修工程被寶山區(qū)消防大隊、安監(jiān)部門等予以查封。戴某某對于汪某某的裝修損失應予以賠償。
　　原告(反訴被告)戴某某針對反訴辯稱，戴某某購房后準備轉手，因辦理產證需要繳稅，故一直未辦理302室商鋪的產權證，如果有他人想購買該商鋪，可以直接和開發(fā)商簽訂出售合同。戴某某購買302室房屋的價格與出售給汪某某的價格基本一致，戴某某在簽訂協議時告知過汪某某產證的情況，所以協議中產證的編號是空白的，汪某某對此都是知情的，戴某某未隱瞞相關事實。汪某某從未要求過戴某某提供產權證，汪某某的裝修不符合消防要求，前后三次被要求整改，汪某某為此更換了兩次裝修工程隊，至今未完成裝修。不同意賠償戴某某的裝修費用。戴某某未支付過物業(yè)管理費，如汪某某能夠提供墊付物業(yè)管理費的確鑿憑據，戴某某同意支付。
　　經審理查明，2012年8月27日，戴某某(乙方)與上海綠地寶山置業(yè)有限公司(甲方)簽訂《上海市商品房出售合同》，約定，乙方向甲方購買302室房屋，該房屋建筑面積為599.78平方米，為店鋪用房，總價款為6,162,127元。合同簽訂后，戴某某付清了全部房款。上海綠地寶山置業(yè)有限公司出具情況說明，主要內容為，戴某某付清了302室商鋪全部房款，該公司向戴某某交付了商鋪，戴某某至今未辦理產權證系個人原因。
　　2016年9月27日，戴某某(甲方)與汪某某(乙方)簽訂《購房協議書》，約定，302室商鋪產權權利人為甲方，產證編號滬房地寶字第號；甲方保證該商鋪除銀行貸款外無任何抵押，不存在產權爭議和另有他人主張權利的情況；甲方同意將該房屋的產權證及相關房屋出售合同、相關發(fā)票交至中介方保管并統一辦理該房產交易過戶手續(xù)；甲方實際出售房屋價格為617萬元，本協議雙方簽訂時，乙方于2016年10月2日支付甲方購房定金30萬元，于2017年10月1日前簽訂買賣合同支付甲方購房款587萬元，全款到過戶交易；一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉為租金，雙方不存在違約；甲方不承擔過戶任何費用?！顿彿繀f議書》簽訂次日，戴某某將302室商鋪交付給了汪某某，汪某某未支付任何定金或房款，雙方亦未簽訂過買賣合同。
　　2017年9月26日，汪某某出具確認書，主要內容為，汪某某購買戴某某302室商鋪，約定2016年10月2日支付頭款30萬元，但款項一直未付；汪某某有代付物業(yè)管理費9萬元，征求賣方同意先行裝修，預計2017年1月1日交付使用；因賣方合作裝修團隊因質量問題不過關產生糾紛，2017年3月處理完畢，2017年5月新的裝修團隊重新進駐；戴某某代理人詹順州多次催款及催趕工程進度沒有結果。
　　2018年10月，汪某某出具確認書，主要內容為，汪某某約定2016年10月2日支付頭款30萬元一直未付；買方第二次合作的裝修團隊也因質量及工程款糾紛停擺，直到2018年10月買方才與其解決；汪某某代付2017年物業(yè)管理費，征得賣方同意繼續(xù)第三批工程隊重新進駐，2018年10月動工，預計2019年1月可以完工使用；汪某某承諾在房屋交付使用前，必須先跟戴某某代理人詹順州商議房款給付內容或轉承租方式。
　　審理中，戴某某提供如下證據：
　　2019年1月29日，戴某某委托律師向向汪某某寄送的律師函、1月30日的寄件憑證，及郵件查詢網頁截屏，顯示1月31日由他人簽收。律師函主要內容為，汪某某至今未支付定金及房款，根據約定雙方轉為租賃關系，租金也分文未付，已經欠付租金70多萬元，構成根本違約，告知如仍需購買商鋪，收函后7日內一次性付清房款617萬元及所欠租金，戴某某辦理過戶，如無需購買，收函后7日內一次性付清商鋪租金，租賃關系解除，汪某某返還商鋪。
　　汪某某表示，該郵件顯示他人簽收，不能證明戴某某就解除合同盡到通知義務。
　　汪某某提供如下證據：
　　1、室內裝修照片及寶山公安消防支隊的談話通知單的照片，談話通知單照片顯示，因你單位涉嫌違反消防安全管理規(guī)定，請于2018年12月24日至寶山區(qū)蕰川路XXX號一樓107室接受詢問。該通知單上還有手寫字跡，未經消防審核擅自施工，1、營業(yè)執(zhí)照復印件(加蓋公章)2、法定代表人身份證復印件3、委托人身份證復印件4、公章5、消防審核意見書、6產證。
　　2、上海永綠置業(yè)有限公司出具的302室商鋪2015年12月至2016年12月的物業(yè)費收據，金額為54,574元。
　　3、上海永綠置業(yè)有限公司出具的302室商鋪2018年1-12月的物業(yè)費發(fā)票，金額為50,376元。
　　4、上海永綠置業(yè)有限公司出具的302室商鋪水費、裝修保證金等收據，及POS機簽購單。
　　汪某某表示，證據1中的談話通知單張貼在302室商鋪現場，可以證明公安消防支隊需要汪某某提供該商鋪產證才能辦理消防備案。證據2、3、4均系汪某某代付的費用。
　　戴某某表示，對證據1真實性無異議，汪某某裝修被查封系因裝修不符合消防標準，消防監(jiān)督檢查規(guī)定產證不是消防備案必須提供的材料。對證據2、3的真實性無異議，對證據4的真實性無異議，但并非物業(yè)費憑據。
　　審理過程中，戴某某表示，《購房協議書》約定“一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉為租金”，該處30萬元就是指一年的租金。汪某某表示，雙方未明確約定一年的租金為30萬元。戴某某為此申請對2016年9月28日之后302室商鋪的市場租金進行評估。本院委托上海富申房地產估價有限公司進行了評估，意見為，2016年9月28日至2018年12月31日租金合計為69.61萬元，2019年1月至評估時點2019年7月22日，租金合計為23.99萬元。
　　戴某某表示，對評估意見無異議，戴某某變更請求，要求汪某某按照評估確定的金額及標準支付房屋使用費。
　　汪某某表示，對評估報告真實性無異議，但評估價格過高，不予認可。評估價格高于《購房協議書》約定的租金標準，即使汪某某需要支付租金，也需尊重當事人在協議書中的意思自治，以協議書約定為準。
　　以上事實，有戴某某提供的《購房協議書》、確認書、律師函、寄件憑證、郵件查詢截圖、評估報告，汪某某提供的照片、發(fā)票、收據，及當事人的陳述等證據為證，并經庭審質證，本院予以認定。
　　本院認為，戴某某與汪某某簽訂的《購房協議書》約定，汪某某以617萬元的價格向戴某某購買302室商鋪，一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉為租金，雙方不存在違約。協議書簽訂一年之內甚至之后，戴某某多次給予汪某某購買302室商鋪的機會，但汪某某未支付任何定金及房款，故戴某某主張雙方之間的已經轉為租賃關系，符合約定，本院予以采納。該租賃關系中，租賃的雙方當事人、標的、數量均明確，可以認定租賃合同成立。戴某某主張定金30萬元轉為租金，指的是一年租金即為30萬元。經評估，302室商鋪一年的市場租金金額高于30萬元，故戴某某的該主張本院予以采信。但戴某某主張要求按照評估標準計算房屋使用費，與約定不符，本院不予準許。租金仍應按約定標準計算。協議書未約定租期，汪某某也未支付任何租金，戴某某要求解除租賃關系，本院可以準許。戴某某要求汪某某按每年30萬元計算，支付從2016年9月28日起的租金及房屋使用費，本院予以準許。從汪某某兩次出具確認書內容看，汪某某于2016年就開始對302室商鋪進行裝修，但汪某某未向戴某某要求提供產權證，汪某某主張向戴某某要求提供產證也未提供相應證據，汪某某主張因戴某某未提供產權證造成其無法裝修，無法進行消防備案，本院不予采信。汪某某要求戴某某賠償裝修損失，本院不予準許。戴某某要求汪某某恢復商鋪原狀后返還給戴某某，本院予以準許。
　　汪某某提供的確認書提到其代付物業(yè)管理費，但其僅提供了2015年12月至2016年12月的物業(yè)費收據，金額為54,574元，及2018年1-12月的物業(yè)費發(fā)票，金額為50,376元，戴某某對上述物業(yè)費收據及發(fā)票無異議，汪某某要求戴某某支付物業(yè)費104,950元，本院予以準許。汪某某提供的其他收據內容并非物業(yè)費，汪某某要求戴某某支付其他物業(yè)費，證據不足，本院不予準許。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第三款、第九十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下　?。?br/>　　一、解除原告(反訴被告)戴某某與被告(反訴原告)汪某某的租賃關系；
　　二、被告(反訴原告)汪某某于本判決生效之日起十日內，恢復上海市寶山區(qū)真陳路XXX號XXX室商鋪原狀，并將該商鋪返還給原告(反訴被告)戴某某；
　　三、被告(反訴原告)汪某某于本判決生效之日起十日內，按每年30萬元計算，支付原告(反訴被告)戴某某從2016年9月28日起至實際返還上述商鋪之日止的租金及房屋使用費；
　　四、原告(反訴被告)戴某某于本判決生效之日起十日內，支付被告(反訴原告)汪某某物業(yè)管理費104,950元；
　　五、駁回原告(反訴被告)戴某某的其他訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)汪某某的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取為6,936元，反訴案件受理費7,023元，由原告(反訴被告)戴某某負擔1,460元，被告(反訴原告)汪某某負擔12,498元。評估費2萬元，由被告(反訴原告)汪某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：楊利民

書記員：鮑仲鈺