上訴人(原審被告)：戚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市金山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李中華，上海眾華律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：楊光夏，上海眾華律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：中化金某物業(yè)管理(北京)有限公司上海分公司，營業(yè)地上海市靜安區(qū)。
　　負責人：蔡云，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：宋安成，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：祝茗嶼，上海市錦天城律師事務所律師。
　　上訴人戚某某因與被上訴人中化金某物業(yè)管理(北京)有限公司上海分公司(以下簡稱“中化金某公司”)物業(yè)服務合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2019)滬0151民初3934號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
　　戚某某上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判駁回中化金某公司的一審訴請。事實和理由：一、上訴人與開發(fā)商簽訂的房屋預售合同中已經(jīng)明確約定了前期物業(yè)服務公司，后開發(fā)商未經(jīng)法定程序擅自變更物業(yè)服務公司，與被上訴人重新簽訂《前期物業(yè)服務合同》，未征得業(yè)主同意亦未向業(yè)主公示，也未按照《上海市物業(yè)管理招投標管理辦法》第七條的規(guī)定履行招投標程序，且對于物業(yè)收費標準、違約金和爭議處理方式等合同重要條款進行了變更，故開發(fā)商與被上訴人的物業(yè)服務合同對上訴人沒有約束力，上訴人與被上訴人之間不存在物業(yè)服務合同關系，而是事實的物業(yè)服務關系，上訴人不應當依據(jù)《前期物業(yè)服務合同》的標準支付物業(yè)費，物業(yè)費標準應當由專業(yè)機構進行評估確定，繳費面積應當是產(chǎn)證面積，被上訴人將地下室面積計算在內(nèi)缺乏依據(jù)。上訴人之前繳納物業(yè)費時是直接按照賬單繳納，不清楚物業(yè)公司將地下室面積計入其中。二、被上訴人寄送的催繳通知上訴人均未收到，被上訴人郵寄的地址不是雙方約定的送達地址，也不是上訴人的住址，因此被上訴人主張2014年10月1日至2015年9月30日的物業(yè)費已經(jīng)超過訴訟時效，上訴人不應支付。綜上，一審判決無事實和法律依據(jù)，應予糾正。
　　中化金某公司辯稱，不同意上訴人的上訴請求，同意一審判決。一、在前期物業(yè)管理期間，建設單位有權選定前期物業(yè)服務單位，且被上訴人與原前期物業(yè)服務單位金某(上海)物業(yè)服務有限公司(以下簡稱“金某公司”)同為金某集團旗下的公司，被上訴人未降低服務質量與標準、未提高物業(yè)服務價格亦未損害全體業(yè)主的合法權益，被上訴人與建設單位簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效，上訴人應當依約繳納物業(yè)費。關于繳費面積，除了合同約定，上訴人之前繳納物業(yè)費時亦包含了地下室面積，表明上訴人對此是明知且認可的。二、2014年9月，原物業(yè)服務公司已向小區(qū)業(yè)主進行公告變更物業(yè)服務公司，小區(qū)業(yè)主并未就變更物業(yè)提出異議，且大部分業(yè)主也按合同約定支付物業(yè)費，說明大部分業(yè)主認可被上訴人提供的物業(yè)服務。根據(jù)相關證據(jù)材料可知，上訴人遲至房屋裝修時也知道被上訴人作為小區(qū)物業(yè)提供服務，亦未對此提出異議。三、被上訴人已經(jīng)提供了掛號信憑證及律師函，證明已向上訴人收房時確認的聯(lián)系地址寄送繳費通知等，已履行催繳義務，構成訴訟時效中斷，相關主張未超過訴訟時效。綜上，一審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　中化金某公司向一審法院起訴請求：1.判令戚某某支付2013年12月1日起至2018年12月31日止的物業(yè)服務費人民幣(以下幣種均為人民幣)245,576.12元；2.判令戚某某支付物業(yè)管理費違約金736.73元；審理中，中化金某公司變更訴請，要求戚某某支付自2014年10月1日至2018年12月31日止的物業(yè)費205,317.84元，違約金按本金3‰計算為616元。
　　一審法院認定事實：戚某某系中化金某公司所管理的上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)攬海路XXX弄XXX號房屋業(yè)主，其所購房屋建筑面積為694.11平方米(其中地下建筑面積為298.52平方米)。戚某某所居住的小區(qū)自該小區(qū)房屋交付時受房地產(chǎn)開發(fā)商委托由金某公司實行物業(yè)管理。上海市前期物業(yè)服務合同第2條約定，物業(yè)管理費的標準為：5.80元/平方米/月；如乙方未能按時支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司有權向乙方收取違約金，違約金按照未繳費用每日的千分之三收??；2014年9月25日，金某(上海)置業(yè)有限公司與中化金某公司簽訂了前期物業(yè)服務合同，第7條約定，低密度住宅物業(yè)服務費：5.80元/平方米/月(未含附屬的庭院綠化養(yǎng)護費)；第10條約定：物業(yè)服務費用按每季度繳納，業(yè)主應在每季度首月五日之前履行交納義務，逾期交納的，違約金的支付約定如下：應付費用總額的0.3%；第35條約定：本合同期限為自2014年10月1日起至業(yè)主委員會成立并與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時止等。因戚某某自2014年10月1日起至2018年12月31日止未繳納物業(yè)服務費用205,317.84元，遂涉訟。
　　一審法院認為，物業(yè)管理是一種服務行為，是物業(yè)管理公司依照合同約定為業(yè)主提供的包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務行為。中化金某公司與金某(上海)置業(yè)有限公司簽訂的上海市前期物業(yè)服務合同合法有效，在中化金某公司提供物業(yè)服務后，戚某某作為業(yè)主理應依約向中化金某公司交納物業(yè)服務費。關于戚某某提出的訴訟時效問題，根據(jù)中化金某公司提供的催繳通知單及郵寄清單顯示，在戚某某未按時繳納物業(yè)服務費后，中化金某公司及時向戚某某發(fā)出催繳通知，且中化金某公司一直在按戚某某約定的聯(lián)系地址郵寄催繳通知，主張權利，故中化金某公司的訴訟請求未超過訴訟時效。另外，戚某某認為的中化金某公司未提供物業(yè)服務的辯稱，未提供證據(jù)予以證實。綜上，中化金某公司要求戚某某支付2014年10月1日起至2018年12月31日止物業(yè)服務費的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持。關于逾期付款，根據(jù)約定，應按未付繳費總額的0.3%計算。判決：一、戚某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付中化金某物業(yè)管理(北京)有限公司上海分公司2014年10月1日至2018年12月31日期間物業(yè)服務費205,317.84元；二、戚某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付中化金某物業(yè)管理(北京)有限公司上海分公司逾期付款違約金615.95元。如果戚某某未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本院二審中，被上訴人補充提供以下證據(jù)：1.《金某逸墅業(yè)主臨時管理規(guī)約》，證明業(yè)主在收房時已知曉并認可業(yè)主臨時規(guī)約中第三章第10條，在前期物業(yè)管理階段,由開發(fā)商指定或委托任何人士或機構為小區(qū)之管理者，開發(fā)商可全權與管理者簽訂管理合同；2.《物業(yè)管理公司變更說明》，證明建設單位所在集團因內(nèi)部戰(zhàn)略調整，將系爭小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在集團內(nèi)部進行調整，服務內(nèi)容、人員、標準均不變；3.《委托書》《室內(nèi)裝修申請表》《室內(nèi)裝修許可證》等裝修材料，證明上訴人委托馮小華向物業(yè)公司申請辦理室內(nèi)裝修許可證，其中有被上訴人的公章，上訴人在知曉被上訴人作為物業(yè)服務企業(yè)后，并未提出任何異議；4.2014年至2019年期間部分業(yè)主物業(yè)服務費繳納發(fā)票，證明大部分業(yè)主均接受并認可了被上訴人作為物業(yè)服務企業(yè)并按期向被上訴人支付了物業(yè)費；5.兩份資質證書，證明作為物業(yè)服務公司，金某公司是二級資質，被上訴人是一級資質，說明變更物業(yè)公司后資質及服務標準并未降低，未侵害業(yè)主權益;6.被上訴人的員工花名冊，證明2014年被上訴人對小區(qū)提供物業(yè)服務以后，人員配置并沒有發(fā)生明顯變化。直至今日，仍然有九名原物業(yè)公司的老員工在繼續(xù)進行服務；7.2014年至2019年期間部分保安保潔綠化電梯維保合同、工作記錄，證明2014年至2019年期間，被上訴人為系爭小區(qū)提供了符合物業(yè)服務標準的包括保安保潔綠化的物業(yè)服務。經(jīng)質證，上訴人認為：1.證據(jù)1不是新證據(jù)，且與預售合同中約定的管理公約名稱不一樣，上訴人沒有收到；2.證據(jù)2不是新證據(jù)，且不能證明它的服務內(nèi)容、人員和標準不變，該變更未經(jīng)業(yè)主同意，對于業(yè)主不產(chǎn)生法律效力，所以不能夠按照合同約定收取物業(yè)費，而應按照實際履行情況來進行收費；3.對證據(jù)3真實性無異議，但只能證明上訴人知道被上訴人是實際物業(yè)服務企業(yè)，不能證明上訴人認可其服務；4.對證據(jù)4認為部分業(yè)主繳納物業(yè)費不能證明大部分業(yè)主都認可其服務；5.資質證書不能證明被上訴人提供了相應的服務；6.證據(jù)6不能證明員工是不是在小區(qū)服務；7.對證據(jù)7真實性不予認可，且只能證明被上訴人提供了哪些服務，但不能證明服務標準，也不能據(jù)此證明物業(yè)費標準，其服務水平及收費標準應當由專業(yè)機構進行評估。
　　對于當事人二審爭議的事實，本院認定如下：一審法院查明的事實正確，本院予以確認。
　　本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的一方承擔不利的后果。首先，根據(jù)相關法律法規(guī)，在業(yè)主成立業(yè)主大會之前，建設單位有權選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務合同，征求業(yè)主同意或向業(yè)主公示均非前期變更物業(yè)服務企業(yè)的法定程序。本案系因建設單位所在集團內(nèi)部業(yè)務調整更換物業(yè)服務企業(yè)，亦不符合《上海市物業(yè)管理招投標管理辦法》中建設單位變更物業(yè)服務企業(yè)需要通過招投標進行的情形。現(xiàn)被上訴人已提供充分證據(jù)證明，建設單位更換前期物業(yè)服務單位，未降低物業(yè)服務企業(yè)資質及服務標準，未影響業(yè)主的實際權益，故其與建設單位簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效，對小區(qū)業(yè)主具有約束力。其次，上訴人作為業(yè)主已經(jīng)實際接受了被上訴人提供的物業(yè)服務，應當按照合同標準支付物業(yè)費用。上訴人認為被上訴人提供服務不符合合同約定應由其對此承擔舉證責任，然上訴人未能提供充分證據(jù)證明己方主張，本院對其主張不予支持。關于繳費面積，根據(jù)雙方陳述，上訴人之前已就地下室面積繳納過物業(yè)費，表明上訴人與物業(yè)服務單位就物業(yè)繳費面積達成一致，并無爭議，亦與《前期物業(yè)服務合同》中載明的收費面積一致，現(xiàn)上訴人主張繳費面積不包括地下室，依據(jù)不足，本院不予支持。最后，關于訴訟時效一節(jié)，上訴人委托辦理交房手續(xù)的案外人在驗收房屋時向被上訴人確認了業(yè)主聯(lián)系地址，被上訴人按照上述地址向上訴人寄送繳費通知并無不當，現(xiàn)上訴人以其未收到繳費通知為由主張被上訴人部分訴請超過訴訟時效，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，上訴人應當按照《前期物業(yè)服務合同》確定的標準支付物業(yè)費及逾期付款違約金。
　　綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣4,389元，由上訴人戚某某負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　儲繼波

審判員：管勤鶯

書記員：趙??俊