原告(反訴被告)：成某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄧靜，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司，住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)康橋東路XXX號(hào)XXX幢。
　　法定代表人：黃建華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：鄭小勇，男。
　　委托訴訟代理人：傅軍，上海申浩律師事務(wù)所律師。
　　原告成某與被告上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)統(tǒng)穩(wěn)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，期間被告統(tǒng)穩(wěn)公司于2018年8月8日提起反訴，本院受理后與本訴合并審理，于2018年9月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)成某的委托訴訟代理人鄧靜，被告(反訴原告)統(tǒng)穩(wěn)公司的委托訴訟代理人傅軍、鄭小勇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告成某訴稱(chēng)，2016年11月20日原、被告簽訂《租賃合同》，約定“和平萊茵廣場(chǎng)”之商鋪區(qū)域是一個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃及統(tǒng)一管理，集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的商業(yè)中心，被告將上海市滬南公路XXX號(hào)和平萊茵廣場(chǎng)B1F-32商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)租賃商鋪)出租給原告，用于原告經(jīng)營(yíng)“茶桔梗”飲品店使用，租賃期限為2016年12月1日至2018年11月30日。在雙方租賃關(guān)系存續(xù)期間，被告改變整個(gè)商場(chǎng)業(yè)態(tài)，將集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的商業(yè)中心變更為莘潮國(guó)際建材家具館，原B1F商鋪全部變更為家具展廳。原告經(jīng)營(yíng)的店鋪于2017年11月為被告強(qiáng)行拆除，店鋪有關(guān)設(shè)備均為被告搬離。被告的行為導(dǎo)致原告商鋪無(wú)法經(jīng)營(yíng)，且造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。原告認(rèn)為被告的行為構(gòu)成了對(duì)雙方簽訂的《租賃合同》的根本違約，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故原告起訴來(lái)院，要求判令被告：1、返還履約保證金人民幣(以下幣種相同)21,900元；2、賠償經(jīng)濟(jì)損失292,554.99元；3、承擔(dān)訴訟費(fèi)。
　　被告統(tǒng)穩(wěn)公司辯稱(chēng)，2017年11月10日被告向原告發(fā)出《開(kāi)業(yè)催告函》就代表被告向原告作出解除合同的意思表示，原告在收到該函件后沒(méi)有提出異議，視為同意解除合同，被告認(rèn)為涉案合同于《開(kāi)業(yè)催告函》發(fā)出后的第七天即2017年11月18日解除。2018年3月初被告對(duì)系爭(zhēng)租賃商鋪清場(chǎng)。
　　反訴原告統(tǒng)穩(wěn)公司訴稱(chēng)，2016年11月雙方簽訂租賃合同，租期2年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止，反訴原告給予反訴被告免租期至2017年2月28日。免租期后，即自2017年3月1日起，反訴被告應(yīng)向反訴原告支付租金及物業(yè)費(fèi)，但反訴被告一直未予支付，截止2018年2月28日，反訴被告欠付租金及物業(yè)管理費(fèi)98,800元，按照租賃合同13.1條的約定，反訴被告應(yīng)向反訴原告支付逾期付款違約金。為此要求法院判決：1、反訴被告支付反訴原告2017年3月1日至2018年2月28日期間租金(房屋使用費(fèi))和物業(yè)管理費(fèi)以及2017年1月1日至2017年2月28日的物業(yè)管理費(fèi)1,600元，上述共計(jì)98,800元(租金按7,300元/月計(jì)算，物業(yè)管理費(fèi)按800元/月計(jì)算)；2、反訴被告支付反訴原告逾期支付租金和物業(yè)管理費(fèi)的違約金：以1,600元為本金，自2016年12月20日起至2018年8月10日(起訴日)止；以21,900元為本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以21,900元為本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以21,900元為本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以21,900元為本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止，上述均按照每天百分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3、反訴被告承擔(dān)反訴案件受理費(fèi)。
　　反訴被告成某辯稱(chēng)，2017年3月1日至2017年8月14日期間系爭(zhēng)租賃商鋪所在商場(chǎng)的電梯、照明設(shè)施尚不能使用，整個(gè)商場(chǎng)也未對(duì)外營(yíng)業(yè)，系爭(zhēng)租賃商鋪不具備開(kāi)業(yè)條件，不需要支付租金和物業(yè)管理費(fèi)。統(tǒng)穩(wěn)公司曾口頭告知待商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后開(kāi)始統(tǒng)一支付，并且2017年3月1日至今統(tǒng)穩(wěn)公司從未向成某催告支付租金和物業(yè)管理費(fèi)。2017年8月15日統(tǒng)穩(wěn)公司與案外人上海莘潮家具有限公司簽訂租賃合同，將包括系爭(zhēng)租賃商鋪在內(nèi)的商場(chǎng)整體轉(zhuǎn)租給上海莘潮家具有限公司，在此情況下，統(tǒng)穩(wěn)公司要求成某支付租金和物業(yè)管理費(fèi)屬于重復(fù)計(jì)租，故反訴被告認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，也就不存在逾期付款違約金的問(wèn)題。如法院認(rèn)定存在違約金，合同約定的逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，要求予以調(diào)整。
　　經(jīng)審理查明，2016年11月14日成某作為承租方(乙方)與統(tǒng)穩(wěn)公司作為出租方(甲方)簽訂《和平萊茵廣場(chǎng)租賃合同》，合同第一章“出租商鋪情況”第1.1條約定：“和平萊茵廣場(chǎng)”之商鋪區(qū)域是一個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃及統(tǒng)一管理，集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的商業(yè)中心，甲方出租給乙方的房屋坐落在滬南公路XXX號(hào)和平萊茵廣場(chǎng)B1F-32商鋪，租賃面積為16平方米，該房屋租賃面積是指經(jīng)雙方確認(rèn)的出租的套內(nèi)面積(包含墻中心、柱子及部分分?jǐn)偯娣e)。合同第二章“租賃用途及相關(guān)要求”第2.1條約定：乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為經(jīng)營(yíng)使用，商號(hào)及/或所經(jīng)營(yíng)商品的品牌為茶桔梗(HeyJuice)，經(jīng)營(yíng)商品及類(lèi)別為茶飲類(lèi)及其相關(guān)配套附屬業(yè)務(wù)用途……。合同第三章“租賃期限、交付期限和裝修免租期”第3條約定：交付日暫定為2016年12月1日，具體的交付日期(下稱(chēng)“實(shí)際交付日”)以雙方簽署的《房屋交接書(shū)》上載明的為準(zhǔn)，甲方應(yīng)以書(shū)面通知乙方進(jìn)行交接，乙方未在甲方通知的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交接的，視為甲方按現(xiàn)狀交付，甲方書(shū)面通知的交接日為實(shí)際交付日，租賃期限共2年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止……商場(chǎng)對(duì)外營(yíng)業(yè)前的裝修免租期為31天，自2016年12月1日起至2016年12月31日止，裝修免租期內(nèi)，乙方無(wú)須支付租金及物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)支付其他費(fèi)用如裝修管理費(fèi)及使用期間所產(chǎn)生之有關(guān)費(fèi)用，包括但不限于水、電、煤氣(若有)、通訊費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用，商場(chǎng)對(duì)外營(yíng)業(yè)后的裝修免租期為59天，自2017年1月1日起至2017年2月28日止，乙方無(wú)須支付租金，但應(yīng)支付其他費(fèi)用如物業(yè)管理費(fèi)、通訊費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用……。合同第四章“開(kāi)業(yè)日期”第4條約定：雙方約定乙方應(yīng)于2016年12月28日前在該房屋內(nèi)按約定用途開(kāi)業(yè)，若由于甲方或不可抗力原因所造成之交付日延遲，且實(shí)際交付日至約定開(kāi)業(yè)日之間的期限短于裝修免租期的，則乙方應(yīng)于實(shí)際交付日起計(jì)算裝修免租期，乙方需于裝修免租期屆滿(mǎn)之次日開(kāi)業(yè)。合同第五章“租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用支付方式和付款周期”約定：乙方選擇的支付租金形式為月基本租金，月基本租金為以日基本租金乘以365天和該商鋪?zhàn)赓U面積所得除以12所得之平均值為準(zhǔn)(日基本租金*租賃面積*365/12)，具體標(biāo)準(zhǔn)為2016年12月1日至2018年11月30日期間日租金為15元/日/平方米、月租金為7,300元……乙方需于進(jìn)場(chǎng)裝修施工前10個(gè)工作日內(nèi)支付首期基本租金，本合同第4.1款約定開(kāi)業(yè)日或順延開(kāi)業(yè)日為計(jì)租起首日，乙方租金及押金的支付方式為付三押三，乙方應(yīng)付租金為首月至第三個(gè)月最后一日的基本租金，以后乙方須于每期第20日前支付下期的基本租金，先付后用，……該房屋物業(yè)管理費(fèi)按租賃面積計(jì)算，按50元/月/平方米計(jì)算，該房屋物業(yè)管理費(fèi)總額為每月800元……乙方每月物業(yè)管理費(fèi)與當(dāng)月基本租金同時(shí)支付給甲方……乙方須在支付首期租金同時(shí)支付自計(jì)租日起至當(dāng)月及第三個(gè)月最后一日的物業(yè)管理費(fèi)即首期管理費(fèi)，租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)在支付月基本租金的同時(shí)向甲方或指定的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)交付物業(yè)管理費(fèi)。合同第六章“履約保證金、稅費(fèi)和其它費(fèi)用”第6.1、6.2條約定：自本合同簽訂后且乙方進(jìn)場(chǎng)施工裝修前10個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付履約保證金(相當(dāng)于三個(gè)月的基本租金)，履約保證金21,900元和三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)用2,400元之和即24,300元，月基本租金及物業(yè)管理費(fèi)若發(fā)生調(diào)整，則履約保證金將相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，乙方須在月基本租金或物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整的當(dāng)月向甲方補(bǔ)繳履約保證金差額部分，履約保證金在整個(gè)租賃期內(nèi)不作沖抵任何費(fèi)用，租賃期滿(mǎn)或租賃合同提前終止的，甲方收取的履約保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方……。合同第十三章“違約責(zé)任”第13.1條約定：乙方逾期支付應(yīng)付款項(xiàng)，包括但不限于租金、物業(yè)管理費(fèi)及水電煤公共事業(yè)費(fèi)等，每逾期一日，則乙方需按所欠付款項(xiàng)的0.5%承擔(dān)違約金……除本合同已有約定外，租賃期內(nèi)，乙方發(fā)生下列情況，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方解除本合同……(17)乙方存在違反本合同約定的行為，經(jīng)甲方書(shū)面催告后仍未糾正或糾正后重新違反的。合同第十八章“其他條款”第18.4條約定：甲方保留對(duì)“和平萊茵廣場(chǎng)”項(xiàng)目的命名權(quán)，甲方在給予乙方不少于1個(gè)月的通知后，甲方有權(quán)更改“和平萊茵廣場(chǎng)”項(xiàng)目的名字，且無(wú)需對(duì)乙方做出任何賠償。
　　2016年12月8日成某向統(tǒng)穩(wěn)公司支付現(xiàn)金24,300元，統(tǒng)穩(wěn)公司出具的收據(jù)收據(jù)記載收款事由為“合同保證金(三個(gè)月租金21,900元和三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)2,400元)”。同日，統(tǒng)穩(wěn)公司將系爭(zhēng)租賃商鋪交付給成某，成某簽署了《和平萊茵廣場(chǎng)室內(nèi)裝修保證書(shū)》并支付統(tǒng)穩(wěn)公司工程管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、供電接駁等共計(jì)1,332元。
　　2017年11月10日統(tǒng)穩(wěn)公司向成某發(fā)出《開(kāi)業(yè)催告函》，稱(chēng)成某承租的和平萊茵廣場(chǎng)商鋪按雙方簽訂的租賃合同約定早就具備開(kāi)業(yè)條件，要求成某接函后一周內(nèi)即布置開(kāi)業(yè)，逾期未開(kāi)業(yè)，統(tǒng)穩(wěn)公司將代為清場(chǎng)，所發(fā)生的清場(chǎng)等費(fèi)用由成某承擔(dān)，同時(shí)成某還應(yīng)根據(jù)合同約定支付相關(guān)的租金、物業(yè)費(fèi)及其他商場(chǎng)綜合管理費(fèi)等一切費(fèi)用……。2017年11月16日成某向統(tǒng)穩(wěn)公司發(fā)送《通知函》，內(nèi)容如下：由于統(tǒng)穩(wěn)公司的招商原因?qū)е略撋虉?chǎng)至今還未開(kāi)業(yè)，目前由于該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)已經(jīng)改為家具廣場(chǎng)，在雙方協(xié)商完畢及簽字前，統(tǒng)穩(wěn)公司無(wú)權(quán)進(jìn)入及搬動(dòng)租賃面積內(nèi)的所有物品包括裝修等一切屬于我司的財(cái)產(chǎn)，我方已在本月對(duì)該店財(cái)產(chǎn)進(jìn)行過(guò)視頻錄像和登記，如有缺失或未經(jīng)我方同意自行搬遷或改動(dòng)，我方將采取法律程序。
　　另查明，2017年8月9日統(tǒng)穩(wěn)公司與案外人上海莘潮家具有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)莘潮公司)簽訂《房屋租賃合同》(附件包括分層平面圖)，合同約定統(tǒng)穩(wěn)公司將位于上海市滬南公路XXX號(hào)“和平萊茵廣場(chǎng)”之商場(chǎng)地下一層至地上三層(不含甲方已出租部分)，建筑面積約31,000平方米(以雙方實(shí)測(cè)為準(zhǔn))包括房屋以及附屬設(shè)備設(shè)施，租賃物業(yè)范圍詳見(jiàn)本合同附件(一)中所附分層平面圖，其中陰影區(qū)域標(biāo)明的范圍除外為乙方租賃物業(yè)的區(qū)域，租賃期分為兩期，第一期5年，自2017年8月19日至2022年8月18日止，第二期5年，自2022年8月19日至2027年8月18日止(以實(shí)際交付日開(kāi)始計(jì)算租期)。成某租賃的商鋪不在圖紙的陰影區(qū)域內(nèi)?，F(xiàn)系爭(zhēng)租賃商鋪已為鷹牌瓷磚經(jīng)營(yíng)門(mén)面
　　再查明，根據(jù)成某提供的2017年11月8日、11月20日、11月24日的視頻內(nèi)容顯示系爭(zhēng)租賃商鋪所在商場(chǎng)地下一層部分商鋪仍在裝修施工中，部分商鋪裝修完畢但尚未對(duì)外經(jīng)營(yíng)，有部分建材堆放在現(xiàn)場(chǎng)，通往地下一層的電梯被擋板封閉。
　　審理中，原告成某表示2017年8月被告統(tǒng)穩(wěn)公司將包括系爭(zhēng)租賃商鋪在內(nèi)的商場(chǎng)整體出租給莘潮公司，被告統(tǒng)穩(wěn)公司于2017年11月10日發(fā)出的《開(kāi)業(yè)催告函》不具有解除合同的意思表示，2017年11月30日統(tǒng)穩(wěn)公司擅自將系爭(zhēng)租賃商鋪內(nèi)的物品清空構(gòu)成違約，由于原告租賃的區(qū)域現(xiàn)為鷹牌瓷磚經(jīng)營(yíng)門(mén)面，系爭(zhēng)合同客觀上已經(jīng)無(wú)法實(shí)際履行，故同意雙方之間的租賃合同于2017年11月18日解除。合同解除后，根據(jù)合同第6.2條的約定，要求統(tǒng)穩(wěn)公司返還履約保證金21,900元，同時(shí)因統(tǒng)穩(wěn)公司違約致合同解除，故要求統(tǒng)穩(wěn)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失，具體為：1.店鋪裝修損失35,500元，提供了2016年12月8日簽訂的工期為2016年12月9日至2016年12月30日工程總價(jià)為35,500元的《裝飾裝修合同書(shū)》一份、2016年12月10日轉(zhuǎn)賬支付黃余金17,750元和2016年12月16日轉(zhuǎn)賬支付黃余金15,975元的銀行流水，尾款1,775元系現(xiàn)金支付；2.廣告費(fèi)及操作臺(tái)費(fèi)用17,279元，提供2016年12月15日金額為17,279元的收款收據(jù)一張、2016年12月15日轉(zhuǎn)賬支付黃余金17,279元的銀行流水；3.工程管理費(fèi)1,332元，提供2016年12月8日金額為1,332元的收據(jù)一張；4.特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)48,000元，提供2016年11月8日簽訂的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)為48,000元的《特許經(jīng)營(yíng)合同》一份，2016年11月15日轉(zhuǎn)賬支付張小秋48,000元的銀行流水；5.貨損、設(shè)備材料費(fèi)118,243.99元，提供2017年12月11日杭州蜜巢食品貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)蜜巢公司)出具的繳款單位為滬南公路XXX號(hào)和平萊茵廣場(chǎng)茶桔梗加盟店貨款金額為11,934元的收款收據(jù)一份(備注為補(bǔ)2016年12月貨款)、2016年12月16日蜜巢公司出具的客戶(hù)名稱(chēng)為滬南公路XXX號(hào)和平萊茵廣場(chǎng)茶桔梗加盟店的銷(xiāo)售發(fā)貨單共計(jì)20張總計(jì)金額為76,981.70元、2016年12月14日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司11,934元、2016年12月19日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司90,981.70元、2017年7月25日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司7,131元、2017年8月18日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司3,453元、2017年9月8日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司1,792元、2017年9月24日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司2,728元、2017年9月26日轉(zhuǎn)賬支付蜜巢公司182元的銀行流水；6.運(yùn)費(fèi)損失2,200元，系針對(duì)2016年12月16日供貨的運(yùn)費(fèi)；7.員工工資損失7萬(wàn)元，成某提供了由倪某某、趙某某、成某王佳文簽名的《工資收據(jù)》，工資收據(jù)為打印格式，內(nèi)容為“滬南公路XXX號(hào)茶桔梗店員工資2017年1月1日至1月31日人民幣5000元(現(xiàn)金)形式發(fā)放”，另有時(shí)間為2017年7月18日至8月18日、8月18日至9月18日、9月18日至10月18日其余內(nèi)容均相同的《工資收據(jù)》五份。上述轉(zhuǎn)賬付款的付款人均為案外人倪某某。
　　被告統(tǒng)穩(wěn)公司確認(rèn)收到履約保證金21,900元，但認(rèn)為原告沒(méi)有按期開(kāi)業(yè)，沒(méi)有支付租金和物業(yè)管理費(fèi)違約在先，根據(jù)合同約定，履約保證金應(yīng)當(dāng)?shù)挚墼媲犯兜淖饨鸷臀飿I(yè)管理費(fèi)。對(duì)成某提供的證明其實(shí)際損失的相關(guān)證據(jù)雖出示了原件,但統(tǒng)穩(wěn)公司不同意賠償，特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)及材料采購(gòu)費(fèi)是原告的經(jīng)營(yíng)支出，是原告應(yīng)開(kāi)業(yè)而未開(kāi)業(yè)所造成的，與被告無(wú)關(guān)，況且原告采購(gòu)的材料在清場(chǎng)時(shí)也沒(méi)有存放在租賃房屋內(nèi)，成某也沒(méi)有提交留存物品的視頻，不應(yīng)當(dāng)作為原告的損失。
　　反訴原告統(tǒng)穩(wěn)公司明確反訴訴請(qǐng)為：1.2017年11月10日反訴原告發(fā)給反訴被告的《開(kāi)業(yè)催告函》實(shí)際上就是解除合同通知，函件中給予反訴被告7天寬限期，故雙方之間的合同于2017年11月18日解除，合同約定2017年1月1日至2017年2月28日是免租期，雖然合同于2017年11月18日解除，但反訴原告實(shí)際于2018年2月28日對(duì)系爭(zhēng)租賃房屋進(jìn)行清場(chǎng)，故反訴被告應(yīng)當(dāng)支付2017年3月1日至2018年2月28日期間的租金(使用費(fèi))和物業(yè)管理費(fèi)，免租期(2017年1月1日至2017年2月28日)的物業(yè)管理費(fèi)1,600元亦應(yīng)當(dāng)支付；2.反訴被告逾期支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)合同第13.1條的約定，要求反訴被告支付逾期支付租金及物業(yè)管理費(fèi)之違約金(以1,600元為本金，自2016年12月20日起至2018年8月10日(起訴日)止；以21,900元為本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以21,900元為本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以21,900元為本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以21,900元為本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止；以2,400元為本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止，上述均按照每天百分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。
　　反訴被告成某則認(rèn)為，截止2017年11月8日、11月20日、11月24日系爭(zhēng)租賃商鋪所在商場(chǎng)仍處于施工狀態(tài)，通向地下一層的電梯被封、沒(méi)有營(yíng)業(yè)商鋪、多處擺放建材，整個(gè)商場(chǎng)不具備開(kāi)業(yè)條件，故系爭(zhēng)租賃商鋪亦不具備開(kāi)業(yè)條件，反訴原告不需要支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)反訴原告主張每月租金和物業(yè)管理費(fèi)的金額無(wú)異議。不同意支付逾期付款違約金，2017年11月18日合同解除后的使用費(fèi)計(jì)算逾期付款違約金沒(méi)有合同依據(jù)，并且合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高請(qǐng)求法院調(diào)整。如需承擔(dān)違約金，對(duì)原告計(jì)算違約金的本金、起止日期均無(wú)異議。
　　認(rèn)定上述事實(shí)，由經(jīng)庭審質(zhì)證的《和平萊茵廣場(chǎng)租賃合同》、收據(jù)、《裝飾裝修合同》《裝修工程質(zhì)量保修書(shū)》、收據(jù)、《特許經(jīng)營(yíng)合同》、收款收據(jù)、銷(xiāo)售發(fā)貨單、銀行流水、(2018)滬浦證自第8192號(hào)公證書(shū)、企業(yè)信用信息公示報(bào)告、視頻光盤(pán)、《開(kāi)業(yè)催告函》《通知函》、照片、《室內(nèi)裝修保證書(shū)》、統(tǒng)穩(wěn)公司與莘潮公司簽訂的《房屋租賃合同》、圖紙及庭審筆錄、談話(huà)筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。，不得擅自變更或者解除合同。成某與統(tǒng)穩(wěn)公司一致同意涉案租賃合同于2017年11月18日解除，對(duì)此本院予以確認(rèn)。至于雙方爭(zhēng)議的合同解除的責(zé)任問(wèn)題。本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。成某向統(tǒng)穩(wěn)公司承租的是“集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的商業(yè)中心”中的一個(gè)商鋪，統(tǒng)穩(wěn)公司向成某交付的系爭(zhēng)標(biāo)的不僅僅是商鋪本身，依合同之性質(zhì)及目的，統(tǒng)穩(wěn)公司還應(yīng)該提供可供商鋪正常營(yíng)業(yè)的條件，比如商場(chǎng)的安全環(huán)境、正常通行等，這些均是統(tǒng)穩(wěn)公司完成租賃物交付的合同附隨義務(wù)。但是通過(guò)庭審查實(shí)，至2017年11月中旬，系爭(zhēng)商場(chǎng)存在地下一層電梯不通行、商場(chǎng)尚處裝修狀態(tài)，尚未具備對(duì)外營(yíng)業(yè)的條件，故統(tǒng)穩(wěn)公司未履行完畢交付商鋪的義務(wù)。同時(shí)2017年8月9日統(tǒng)穩(wěn)公司與莘潮公司簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期限是2016年12月1日至2018年11月30日，而系爭(zhēng)租賃商鋪的位置在商場(chǎng)地下一層分層平面圖陰影區(qū)域外屬于莘潮公司承租范圍，統(tǒng)穩(wěn)公司在將系爭(zhēng)租賃商鋪出租給了莘潮公司后又以《開(kāi)業(yè)催告函》的形式要求成某在此地址上開(kāi)業(yè)，顯屬惡意。統(tǒng)穩(wěn)公司所發(fā)出的《開(kāi)業(yè)催告函》沒(méi)有合同解除的效力。統(tǒng)穩(wěn)公司在此之后擅自清退系爭(zhēng)租賃商鋪內(nèi)的物品，屬違約，成某以統(tǒng)穩(wěn)公司違約造成合同客觀不能履行的理由成立，涉案租賃合同解除的責(zé)任應(yīng)在統(tǒng)穩(wěn)公司。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。對(duì)于成某要求賠償?shù)脑V請(qǐng)。本院認(rèn)為，統(tǒng)穩(wěn)公司收取了成某交納的包括工程管理費(fèi)、供電接駁等在內(nèi)的1,332元，同時(shí)其提交的相關(guān)裝修合同的施工時(shí)間、地點(diǎn)均與租賃店鋪有關(guān)，故成某對(duì)店鋪進(jìn)行裝修的事實(shí)可以確立，對(duì)于裝修費(fèi)用，成某的委托代理人倪某某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付了33,725元，其余款項(xiàng)未提交證據(jù)，故本院確認(rèn)裝修款為33,725元及廣告費(fèi)、操作臺(tái)費(fèi)用17,279元因店鋪被清場(chǎng)造成的該項(xiàng)損失統(tǒng)穩(wěn)公司應(yīng)予賠償，同時(shí)成某支付的工程管理費(fèi)等1,332元統(tǒng)穩(wěn)公司應(yīng)予返還。對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)問(wèn)題，成某與統(tǒng)穩(wěn)公司之間租賃合同的解除不必然導(dǎo)致成某無(wú)法繼續(xù)使用“茶桔?！逼放?，故成某現(xiàn)要求賠償該48,000元特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)的條件不成就，對(duì)此訴請(qǐng)本院不予支持。對(duì)于成某要求賠償?shù)呢浛钜还?jié)，成某提供的2016年12月16日的20張發(fā)貨單總計(jì)金額為76,981.70元，銷(xiāo)售發(fā)貨單上的門(mén)店地址就是系爭(zhēng)租賃商鋪所在地址，銀行流水收款賬戶(hù)名稱(chēng)與銷(xiāo)售發(fā)貨單的出具單位一致，2016年12月19日支付的貨款金額已經(jīng)超過(guò)20張銷(xiāo)售發(fā)貨單的總額，故本院對(duì)2016年12月16日的20張銷(xiāo)售發(fā)貨單涉及的金額76,981.70元予以確認(rèn)，對(duì)于2017年12月11日的收款收據(jù)，備注為“補(bǔ)2016年12月貨款”，雖收款單位均為杭州密巢食品貿(mào)易有限公司但由于付款人不是成某本人，成某也沒(méi)有提交相關(guān)的發(fā)貨單，故該11,934元貨款本院不予納入賠償范圍，對(duì)成某另主張發(fā)生于2017年7月、8月、9月間的15,286元貨款的5筆銀行流水，因沒(méi)有相應(yīng)的銷(xiāo)售發(fā)貨單予以佐證，對(duì)此款項(xiàng)本院不予確認(rèn)。成某主張的運(yùn)費(fèi)2,220元無(wú)證據(jù)證明，對(duì)此本院不予確認(rèn)。對(duì)于員工工資損失，成某提供工資收據(jù)不是收款憑證，署名人員中有成某以及成某主張的合伙人倪某某，內(nèi)容形式更像證明，對(duì)于2016年12月和2017年1月的工資收據(jù)無(wú)相應(yīng)支付憑證佐證，支付事實(shí)無(wú)法確認(rèn)，對(duì)于2017年7月、8月、9月、10月的工資收據(jù)，成某自知店鋪無(wú)開(kāi)業(yè)條件仍在支付案外人倪某某、趙某某的工資更屬自行擴(kuò)大的損失且也無(wú)支付憑證，本院對(duì)此工資損失不予確認(rèn)。
　　基于上述的闡述，由于統(tǒng)穩(wěn)公司未交付相應(yīng)符合開(kāi)業(yè)條件的店鋪，統(tǒng)穩(wěn)公司要求成某支付2017年3月1日至2018年2月28日期間的租金(使用費(fèi))、物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)逾期支付違約金的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。成某已付履約保證金21,900元統(tǒng)穩(wěn)公司應(yīng)予返還。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)成某與被告(反訴原告)上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司于2016年11月14日簽訂的《和平萊茵廣場(chǎng)租賃合同》于2017年11月18日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)成某租賃保證金21,900元；
　　三、被告(反訴原告)上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)成某工程管理費(fèi)等1,332元；
　　四、被告(反訴原告)上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)成某損失127,985.70元；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司反訴請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,988元，減半收取計(jì)2,994元，由原告成某負(fù)擔(dān)1,332元、被告上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,662元，反訴案件受理費(fèi)2,886元(已減半收取)，由反訴原告上海統(tǒng)穩(wěn)商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：陸??菁

書(shū)記員：王曄璐