上訴人（原審原告、反訴被告）：恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司，住所地恩施市航空大道169號，統(tǒng)一社會信用代碼91422800757045139M。法定代表人：曾榮華，該公司董事長。委托訴訟代理人：皮虹，恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司董事。委托訴訟代理人：張祎，湖北百嘉律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告、反訴原告）：恩施市恩東口腔醫(yī)院，住所地恩施市航空大道169號，統(tǒng)一社會信用代碼91422801068447052C。法定代表人：余恩東，該公司董事長。委托訴訟代理人：胡曉黎，恩施市恩東口腔醫(yī)院院長助理。被上訴人（原審被告）：余恩東，男，1980年2月20日出生，湖北省巴東縣人，住恩施市。被上訴人（原審被告）：余嬌娥，女，1984年9月7日出生，湖北省巴東縣人，住恩施市。二被上訴人共同委托訴訟代理人：安義，湖北正典律師事務(wù)所律師。

金地公司上訴請求：1.撤銷湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304號民事判決第一項，依法改判恩東醫(yī)院將租賃房屋恢復(fù)原狀后，交付給金地公司；2.判決余恩東、余嬌娥承擔(dān)無限連帶責(zé)任；3.判決恩東醫(yī)院、余恩東、余嬌娥承擔(dān)本案訴訟費用。事實與理由：1.恢復(fù)原狀是雙方簽訂合同的應(yīng)有之義，恩東醫(yī)院的行為客觀上構(gòu)成了合同侵權(quán)；2.余恩東、余嬌娥應(yīng)當承擔(dān)無限連帶責(zé)任。恩東醫(yī)院上訴請求：1.撤銷湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304號民事判決，發(fā)回重審或者依法改判；2.本案訴訟費用由金地公司承擔(dān)。事實和理由：1.金地公司交付的房屋主體結(jié)構(gòu)及耐火等級達不到消防規(guī)范要求，消防驗收無法通過，致使恩東醫(yī)院無法正常開展營業(yè)，合同目的落空，責(zé)任在金地公司；2.恩東醫(yī)院作為守約方，有合同法定解除權(quán)，一審判令恩東醫(yī)院承擔(dān)解除合同違約金沒有法律依據(jù)；3.案涉房屋金地公司已經(jīng)收回，不存在恩東醫(yī)院再向金地公司退還房屋，一審判決要求恩東醫(yī)院支付自2017年4月起的租金沒有依據(jù)。余恩東、余嬌娥辯稱，一審認定余恩東、余嬌娥不承擔(dān)無限連帶責(zé)任正確。金地公司向一審法院起訴請求：1.判決恩東醫(yī)院支付2017年1-3月房屋租金75萬元；2.判決恩東醫(yī)院恢復(fù)原狀并賠償直接租金損失,自2017年4月起,按每月25萬元計算至恩東醫(yī)院恢復(fù)租賃房屋并交付金地公司時止;3.判決恩東醫(yī)院承擔(dān)違約責(zé)任,支付遲延履行違約金35146.8元和解除合同違約金105440.4元;4.判決余恩東、余嬌娥承擔(dān)無限連帶責(zé)任;5.判決恩東醫(yī)院承擔(dān)本案的訴訟費用。恩東醫(yī)院向一審法院反訴請求：1.確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效；2.判令解除雙方的《房屋租賃合同》；3.判令金地公司立即返還恩東醫(yī)院交付的房租及保證金共計350萬元人民幣，并按照銀行同期貸款利率支付違約金；4.判令金地公司賠償恩東醫(yī)院裝飾裝修損失共計600萬元人民幣；5.本訴與反訴有關(guān)的一切訴訟費用均由金地公司承擔(dān)。一審法院認定事實：2015年9月26日，金地公司與恩東醫(yī)院簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：金地公司為出租方（甲方），恩東醫(yī)院為承租方（乙方）；甲方將其所有的位于恩施市航空大道169號房產(chǎn)兩棟整體租賃給乙方從事經(jīng)營活動，租賃期限為10年，從2016年1月1日起至2025年12月31日止，前五年為固定租金即每年租金300萬元，后五年為逐年遞增租金即每年比上一年遞增10%，年租金分兩次支付，上一年度的12月25日前支付下一年度1-6月租金，當年度的6月25日前支付當年7-12月租金；乙方于2015年9月30日前向甲方一次性繳納履約保證金50萬元；租賃期滿，乙方不繼續(xù)租賃此房屋，乙方對房屋內(nèi)的裝修和添附的其他設(shè)施由乙方自行搬出（不動產(chǎn)及不易拆除附屬物或拆除后影響使用價值的除外），其房屋內(nèi)的裝修和添附的不動產(chǎn)必須保持原狀，歸甲方所有，甲方不對乙方進行任何補償；租賃期內(nèi)，乙方因自身原因造成合同不能履行，對已裝修和添附的其他附屬設(shè)施歸甲方所有，甲方不對乙方進行補償。合同解除的條件：雙方協(xié)商一致；乙方逾期一個月不交納租金的；乙方利用租賃房屋進行違法活動，損害公共利益的。合同終止的條件：租賃期滿自然終止；因不可抗力或國家政策調(diào)整原因，導(dǎo)致本合同無法履行，甲乙雙方協(xié)商后，可以終止本合同。違約責(zé)任：甲方房屋產(chǎn)權(quán)存在權(quán)屬瑕疵，影響乙方正常經(jīng)營的，應(yīng)積極采取補救措施，若仍不能滿足乙方正常經(jīng)營時，甲方應(yīng)退還乙方已支付的剩余租期租金，合同解除并承擔(dān)50萬元違約金及賠償乙方相關(guān)損失；乙方不按時支付租金，應(yīng)承擔(dān)十年總租金千分之一的遲延履行違約責(zé)任，直到足額支付租金時止；因乙方原因?qū)е潞贤荒苈男?，除?yīng)承擔(dān)支付剩余期限租金外，還應(yīng)承擔(dān)十年總租金千分之三的違約責(zé)任。合同簽訂后，金地公司與恩東醫(yī)院辦理了租賃房屋交接手續(xù)，恩東醫(yī)院按期向金地公司支付了2016年度租金300萬元及履約合同保證金50萬元。經(jīng)金地公司同意，恩東醫(yī)院對租賃房屋進行了拆除和裝修。2016年7月29日，恩東醫(yī)院就租賃物的改造工程發(fā)出邀標函，將租賃物1-4層用途明確為口腔醫(yī)院，5-10層用途明確為酒店。2016年8月18日，恩施州公安消防支隊根據(jù)恩東醫(yī)院的申請，作出恩州公消設(shè)查字[2016]第0027號《建設(shè)工程消防設(shè)計備案檢查不合格通知書》，認定恩施市恩東國際大酒店改造工程部分消防設(shè)計不符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準，消防設(shè)計備案不合格。2016年10月18日，恩施州公安消防支隊根據(jù)恩東醫(yī)院的申請，作出恩州公消審字[2016]第0232號《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》，認定恩施市恩東口腔醫(yī)院改造工程消防設(shè)計合格。2017年1月5日，金地公司向恩東醫(yī)院發(fā)函催收2017年1-6月租金150萬元。次日，恩東醫(yī)院回函金地公司稱，因房屋主體結(jié)構(gòu)和消防耐火等級達不到消防規(guī)范要求，致消防驗收手續(xù)未全部完成，無法整體裝修和入住，合同效力存疑，要求與金地公司協(xié)商解決。1月8日，金地公司去函恩東醫(yī)院，稱恩東醫(yī)院質(zhì)疑《房屋租賃合同》合同效力的理由不成立，考慮到恩東醫(yī)院實際情況，同意將一次性支付半年租金的方式變更為每月15日前支付當月租金。1月11日，恩東醫(yī)院回函金地公司，提出退租或分租方案。2月4日，金地公司再次向恩東醫(yī)院發(fā)函催收租金。2月5日，恩東醫(yī)院回函金地公司稱因消防問題計劃租用1-4樓，正在洽談促成他方租賃事宜，如金地公司不解決房屋本身問題將退租。3月3日，恩東醫(yī)院函告金地公司解除合同。后雙方未就房屋租賃事宜達成一致意見。2013年6月3日，余恩東、余嬌娥成立普通合伙企業(yè)恩施恩東口腔醫(yī)院，2016年4月20日登記更名為恩施市恩東口腔醫(yī)院。2017年11月3日，恩東醫(yī)院向一審法院申請對涉案房屋的裝修損失進行鑒定。一審法院認為，金地公司與恩東醫(yī)院簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力。恩東醫(yī)院反訴要求確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效沒有事實和法律依據(jù)。金地公司認為恩東醫(yī)院已無繼續(xù)履行合同的可能，恩東醫(yī)院亦要求解除與金地公司簽訂的《房屋租賃合同》，因雙方均有解除該合同的意思表示，雙方簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)予解除。恩東醫(yī)院未按照合同約定向金地公司支付2017年度的房屋租金，其行為違約，恩東醫(yī)院理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，金地公司要求恩東醫(yī)院支付2017年1-3月房屋租金75萬元及自2017年4月起至房屋交付之日按25萬元/月標準計算的房屋租金、支付違約金的理由正當，應(yīng)予支持。恩東醫(yī)院是基于裝修對租賃的房屋進行的拆除，其行為不屬于侵權(quán)行為，且雙方未約定合同不能履行時應(yīng)對租賃房屋恢復(fù)原狀，故金地公司要求恩東醫(yī)院恢復(fù)原狀的請求不能成立?！吨腥A人民共和國合伙企業(yè)法》第三十九條規(guī)定“合伙企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任”，金地公司未舉證證實恩東醫(yī)院不能清償上述款項，故金地公司要求余恩東、余姣娥承擔(dān)連帶清償責(zé)任的理由不能成立。如出現(xiàn)因恩東醫(yī)院不能清償上述款項時，金地公司可另行主張權(quán)利。根據(jù)金地公司與恩東醫(yī)院的陳述和提交的證據(jù)顯示，恩東醫(yī)院租賃金地公司房屋的用途為開設(shè)醫(yī)院和酒店，恩東醫(yī)院應(yīng)當在承租房屋前進行必要咨詢，對承租房屋必須具備開設(shè)醫(yī)院和酒店所需辦理消防、環(huán)保等特殊要求進行評估分析，因恩東醫(yī)院自己未對所承租房屋是否符合開辦醫(yī)院和酒店所具備的特殊條件盡到審慎審查義務(wù)，過錯在于恩東醫(yī)院自己。且根據(jù)恩施州公安消防支隊作出恩州公消設(shè)查字[2016]第0027號《建設(shè)工程消防設(shè)計備案檢查不合格通知書》內(nèi)容顯示，是因為恩東醫(yī)院提供的恩施市恩東國際大酒店改造工程消防設(shè)計備案不合格，需要修改，不合格的原因未涉及到房屋主體問題。恩東醫(yī)院未舉證證實是因為房屋主體結(jié)構(gòu)不符合消防設(shè)計要求而導(dǎo)致消防驗收不能通過。故恩東醫(yī)院稱是因為房屋主體結(jié)構(gòu)達不到消防規(guī)范要求致消防驗收手續(xù)不能完成的理由不能成立。金地公司對租賃房屋持有合法手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)不存在權(quán)屬瑕疵，不影響恩東醫(yī)院正常經(jīng)營，金地公司沒有過錯。根據(jù)合同約定“租賃合同期內(nèi)，因乙方自身原因造成合同不能履行，對已裝修和添附的其他附屬設(shè)施歸甲方所有，甲方不對乙方進行補償”。故恩東醫(yī)院反訴要求金地公司返還租金及保證金并賠償其裝飾裝修損失的主張不能成立。關(guān)于恩東醫(yī)院申請對裝飾裝修損失進行鑒定事宜，因其請求未獲支持，故鑒定申請亦未獲準許。綜上，判決：一、恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司與恩施市恩東口腔醫(yī)院于2015年9月26日簽訂的《房屋租賃合同》于本判決生效之日解除，恩施市恩東口腔醫(yī)院于本判決生效之日退還恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司所租賃的房屋。二、恩施市恩東口腔醫(yī)院于本判決生效后五日內(nèi)支付恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司2017年1-3月租金75萬元及自2017年4月起至房屋退還之日止按25萬元/月計算的租金（恩施市恩東口腔醫(yī)院向恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司交納的保證金50萬元可抵付相應(yīng)租金）。三、恩施市恩東口腔醫(yī)院于本判決生效后五日內(nèi)支付恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司遲延履行違約金35146.80元及解除合同違約金105440.40元，合計140587.20元。四、駁回恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司的其他訴訟請求。五、駁回恩施市恩東口腔醫(yī)院的其他反訴請求。案件受理費12706元，反訴費78300元，合計91006元，由恩施市恩東口腔醫(yī)院負擔(dān)。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：金地公司向本院申請證人丁某出庭作證，擬證明案涉房屋在出租給恩東醫(yī)院之前的狀況。本院認為，丁某的證言只能證明福達賓館在承租案涉房屋時的裝修設(shè)計情況，不能證明恩東醫(yī)院承租時案涉房屋的確切狀況，因此對該證言本院不予采信。本院二審經(jīng)審理查明，金地公司于2004年取得案涉房屋國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。2007年2月8日，恩施福達商貿(mào)有限公司在承租案涉房屋時，該公司的福達經(jīng)營大樓（包括福達賓館、大富豪娛樂城、夢想保健城）改造裝修工程（恩施市航空路169號）消防驗收合格。在恩東醫(yī)院承租前，恩施廣城房地產(chǎn)有限公司承租案涉房屋三個月。2017年3月3日恩東醫(yī)院致函金地公司要求解除合同后，向金地公司返還案涉房屋，但金地公司以要求恢復(fù)原狀為由拒絕接收。2018年2月7日在本院二審?fù)忂^程中，金地公司、恩東醫(yī)院、余恩東、余嬌娥均一致認可案涉房屋租賃合同已于2017年4月1日解除。本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審判決認定的其他事實一致。
上訴人恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱金地公司）因與上訴人恩施市恩東口腔醫(yī)院（以下簡稱恩東醫(yī)院）、被上訴人余恩東、余嬌娥房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月8日立案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。金地公司的法定代表人曾榮華及其委托訴訟代理人張祎、皮虹，恩東醫(yī)院的委托訴訟代理人胡曉黎，余恩東、余嬌娥的共同委托訴訟代理人安義到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，金地公司與恩東醫(yī)院于2015年9月26日簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，金地公司向恩東醫(yī)院交付案涉房屋，恩東醫(yī)院予以接收，視為恩東醫(yī)院對金地公司交付行為的認可，可以認定金地公司依約履行了租賃物交付義務(wù)。案涉合同約定恩東醫(yī)院的經(jīng)營活動必須自覺遵守消防部門管理，可見案涉房屋裝飾裝修改造工程消防驗收申報應(yīng)為恩東醫(yī)院的約定職責(zé)。恩東醫(yī)院聲稱案涉房屋主體結(jié)構(gòu)達不到消防規(guī)范導(dǎo)致消防驗收不能通過，該主張既與消防部門的認定不符，又缺乏證據(jù)支持。結(jié)合案涉房屋4-9層裝飾裝修改造工程消防驗收不合格的原因及上一任承租人消防驗收情況，可以認定恩東醫(yī)院關(guān)于消防驗收未能通過的責(zé)任在金地公司的抗辯理由不能成立，恩東醫(yī)院認為金地公司交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不符合消防規(guī)范致使合同目的落空、其因此享有合同法定解除權(quán)的主張亦不能成立。金地公司與恩東醫(yī)院為案涉房屋租賃事宜發(fā)生爭議后，就合同的解除事宜進行協(xié)商?，F(xiàn)各方當事人在本院二審中均認可案涉房屋租賃合同已于2017年4月1日解除，故本院認定金地公司、恩東醫(yī)院已協(xié)商于2017年4月1日解除合同。合同解除后，對已經(jīng)履行的，當事人可以要求恢復(fù)原狀，并有權(quán)要求賠償損失。案涉合同約定恩東醫(yī)院不得擅自拆除和改擴建房屋，若有損害租賃物及附屬財產(chǎn)，應(yīng)無條件修復(fù)或恢復(fù)原狀。本案中，恩東醫(yī)院對案涉房屋進行拆改事先征得了金地公司的同意，并非擅自進行。且從案涉房屋現(xiàn)狀照片來看，恩東醫(yī)院的拆改行為并未變動案涉房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，可以認定恩東醫(yī)院是按照約定在使用案涉房屋。再者，案涉合同并未約定合同終止后需要恢復(fù)原狀，金地公司也未能提交有效證據(jù)證實案涉房屋原狀的確切狀況，因此，對金地公司要求恢復(fù)原狀的請求，本院不予支持。合同解除后，恩東醫(yī)院應(yīng)當向金地公司支付欠付的2017年1-3月租金75萬元，并返還案涉房屋。恩東醫(yī)院逾期不交納租金，金地公司數(shù)次致函恩東醫(yī)院要求履約。恩東醫(yī)院不僅不依約交納租金，反而通知金地公司解除合同，其行為構(gòu)成違約，依案涉合同約定應(yīng)當承擔(dān)遲延履行違約金35146.80元及違約金105440.40元。恩東醫(yī)院違約后，金地公司應(yīng)當采取適當措施防止損失擴大，但金地公司以恩東醫(yī)院沒有恢復(fù)原狀為由一直拒絕接收案涉房屋，致使損失進一步擴大，金地公司對此也有一定的責(zé)任。綜合考慮違約責(zé)任、過錯程度及本案的實際情況，本院認為由恩東醫(yī)院按每月12.5萬元的標準向金地公司給付租金損失較為適宜?！吨腥A人民共和國合伙企業(yè)法》第三十九條規(guī)定“合伙企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任”。本案中，合伙企業(yè)恩東醫(yī)院若無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，其合伙人余恩東、余嬌娥理應(yīng)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。因此，對金地公司要求余恩東、余嬌娥承擔(dān)無限連帶責(zé)任的請求，本院予以支持。恩東醫(yī)院因其違約行為所造成的損失由其自行承擔(dān)，對其要求金地公司返還租金并賠償裝飾裝修損失的請求，本院不予支持。案涉合同約定，恩東醫(yī)院在履行合同中存在未結(jié)清相關(guān)費用時，金地公司有權(quán)優(yōu)先使用保證金予以沖抵。恩東醫(yī)院欠付金地公司租金75萬元，依約應(yīng)用保證金予以沖抵。故對恩東醫(yī)院要求金地公司返還保證金的請求，本院不予支持。綜上所述，上訴人金地公司、恩東醫(yī)院的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百一十九條、第二百一十六條、第二百二十六條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304號民事判決第三項；二、撤銷湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304號民事判決第一、二、四、五項；三、確認恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司與恩施市恩東口腔醫(yī)院于2015年9月26日簽訂的《房屋租賃合同》于2017年4月1日解除，恩施市恩東口腔醫(yī)院于本判決生效之日起三十日內(nèi)向恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司返還租賃房屋；四、恩施市恩東口腔醫(yī)院于本判決生效之日起五日內(nèi)向恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司支付2017年1-3月租金75萬元及自2017年4月起至房屋返還之日止按12.5萬元/月計算的租金損失（恩施市恩東口腔醫(yī)院向恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司交納的保證金50萬元可抵付相應(yīng)租金）；五、恩施市恩東口腔醫(yī)院不能清償本判決確定的金錢給付義務(wù)的，由余恩東、余嬌娥承擔(dān)無限連帶責(zé)任；六、駁回恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司的其他訴訟請求及恩施市恩東口腔醫(yī)院的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。當事人申請執(zhí)行的期限為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。一審案件受理費12706元，反訴費78300元，合計91006元，由恩施市恩東口腔醫(yī)院負擔(dān)88464.8元，恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司負擔(dān)2541.2元。二審案件受理費30206元，由恩施市恩東口腔醫(yī)院負擔(dān)27644.8元，恩施金地經(jīng)貿(mào)有限公司負擔(dān)2561.2元。本判決為終審判決。