原告恩施維某某婚紗攝影有限公司，住所地：恩施市施州大道2號。
法定代表人田逢強，該公司經(jīng)理。
委托代理人（特別授權）黃家猛，湖北施南律師事務所律師。
被告向某某，居民。

原告恩施維某某婚紗攝影有限公司訴被告向某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月2日立案受理，在適用簡易程序審理過程中，發(fā)現(xiàn)案情復雜，遂裁定轉入普通程序，依法組成由審判員于永國擔任審判長、審判員郭韶華、吳紅參加的合議庭于2015年8月7日公開開庭進行了審理。原告維某某公司的委托代理人黃家猛、被告向某某到庭參加訴訟。審理中，原、被告同意調解期間延長至2015年8月7日。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明，原告為承租方（簡稱乙方），被告為出租方（簡稱甲方），雙方于2011年6月18日簽訂《房屋租賃合同》。合同載明，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方將房屋出租給乙方使用，為明確雙方權利義務，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。第一條，甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關規(guī)定。第二條，甲方出租給乙方的房屋位于恩施市舞陽壩街道辦事處耿家坪村花果山小區(qū)，門牌號為××，出租房屋建筑面積共150平方米。第三條，甲方應提供房產(chǎn)證（或出具有出租權的有效證明）、身份證明（營業(yè)執(zhí)照）等文件，乙方應提供身份證明文件。雙方驗證后可復印對方文件備存。所有復印件僅本次租賃使用。第四條，租賃期限，1、該房屋租賃期限為叁年。自2011年6月18日起至2014年6月18日止，房屋租金，一樓門面和三樓一間住房第一年租金為壹萬伍仟元整，次年租金每年以遞增壹仟元上浮增長。2、租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿30日之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同，租金應與相鄰房屋租金相當。第五條，租金及支付方式，房屋租金支付方式如下：乙方按年度向甲方支付租金，甲方收款后應提供給乙方有效的收款憑證。第九條合同的變更、解除與終止，1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。2、甲方有下列行為之一的，乙方有權解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴重影響工作。（2）甲方未盡房屋修繕義務，嚴重影響使用的。3、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權解除合同，收回出租房屋：（1）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結構。（2）拖欠房租累計達3個月以上。4、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應當在租賃期滿30前書面通知甲方。如甲方在租賃期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權。5、租賃期滿合同自然終止。6、因不可抗力因素導致合同無法履行的，合同終止。第十條房屋交付及收回的驗收，1、甲方應保證租賃房屋本身及附屬設施、設備處于能夠正常使用狀態(tài)。2、驗收時雙方共同參與，如對裝修、器物等硬件設施、設備有異議應當場提出。當場難以檢測判斷的，應于10日內向對主張。3、乙方應于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設施、設備交還甲方。4、乙方交還甲方房屋應當保持房屋設施、設備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權處置。第十一條甲方違約責任處理規(guī)定，1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應支付乙方本合同租金總額20%的違約金。甲方除應按約定支付違約金外，還應對超出違約金以外的損失進行賠償。2、由于甲方怠于履行維修義務或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應支付乙方費用或抵折租金，但乙方應提供有效憑證。3、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應按照合同總租金的20%向乙方支付違約金，若支付違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應該承擔賠償責任。4、甲方因房屋權屬瑕疵或非法出租房屋而導致本合同無效時，甲方應賠償乙方損失。第十二條乙方違約責任，1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同收回該房屋，乙方應按照合同總租金的20%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。（1）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結構或損壞房屋；（2）利用該房屋進行違法活動的；（3）拖欠房租累計3個月以上的。2、在租賃期內，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應該按合同總租金20%的額度向甲方支付違約金。若支付違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應承擔賠償責任。3、租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。乙方應承擔因逾期歸還給甲方造成的損失。第十三條免責條款，1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。2、因上述原因而中止合同的，租金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數(shù)計算，多退少補。雙方還對其他相關事項進行了約定。
合同簽訂后，被告按約定向原告交付房屋，原告按約定向被告交納租金，原告使用租賃房屋。2012年8月18日凌晨，被告的婆母逝世，被告在未告知原告的情況下，將出租的房屋其中一扇門（鄰樓梯間側）的鑰匙換掉，用于辦理喪事。當天，原告得知后派人至現(xiàn)場進行了錄像，但雙方對此事未進行溝通。2012年8月20日，被告將喪事辦理完畢后，遂向原告交付換掉門鎖的鑰匙，原告的工作人員未接收。此后，被告幾次交付鑰匙，因損失賠償數(shù)額未能達成協(xié)議，原告均未接收鑰匙。
2012年8月28日，原告向被告送達《通知》，內容為。向某某：你于2011年6月18日與我公司簽訂了房屋租賃合同。在2012年8月18日未經(jīng)我公司同意將我公司所租賃的房屋擅自將鎖撬開，在租賃屋內設置靈堂，給我公司造成了巨大的經(jīng)濟損失，現(xiàn)通知你接到通知后三日內到我公司洽談解除租賃合同和賠償事宜。特此通知。被告于2012年9月6日收到通知后，再次向原告交付租賃鑰匙，并與原告就賠償損失事宜進行協(xié)商無果。2012年10月22日，原告訴至本院，請求判準其訴訟請求。
另查明，被告出租給原告的房屋系一樓門面兩間，中間未設隔墻，裝置兩扇卷閘門，且靠樓梯間側卷閘門安裝有一扇小門；另租賃的三樓一間房屋，在合同履行過程中，雙方協(xié)商更換為四樓一間房屋。
審理中，原告主張要求解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》，被告表示同意。原告于2012年11月27日將承租房屋的鑰匙交付被告。解除合同后，原告一直未拆除牌子，給我造成了損失；原告租用四樓一間房屋，卻占用整套房屋，也造成租金損失10000元；一樓至今未恢復原狀。但未提交證據(jù)予以證實。還稱被告有三個月電費未交納，應予支付。其提交的證據(jù)被告提出異議，原告未提供其他證據(jù)予以佐證。
本案經(jīng)本院主持調解，因雙方分歧較大未能達成協(xié)議。

本院認為，關于原告請求被告退還2012年8月18日至2013年6月18日的租金13333元的請求。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，在原告訴被告房屋租賃合同糾紛一案的（2012）鄂恩施民初字第03625號案中，雙方已協(xié)商解除，經(jīng)兩級法院生效判決予以確認。2012年11月27日原告將承租房屋的鑰匙交付被告。合同解除時，該年度租賃未屆滿，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”的規(guī)定，原告已向被告支付的尚未期滿的租金應予退還。故，原告要求被告退還租金的請求符合法律規(guī)定，應予支持。第二年度自2012年6月19日至2013年6月18日，原告支付租金為16000元。原告已使用時間應計算至其退還租賃房屋時止，即2012年11月27日。尚未使用時間自2012年11月28日起至2013年6月18日，共6個月21天，及201天，租金為8933.33元（16000／12／30×201）。
關于原告要求被告支付違約金9600元的請求。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》第十一條甲方違約責任處理第一款約定“甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應支付乙方本合同租金總額20%的違約金。甲方除應按約定支付違約金外，還應對超出違約金以外的損失進行賠償”，第三款約定“甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應按照合同總租金的20%向乙方支付違約金，若支付違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應該承擔賠償責任”，根據(jù)該約定，甲方需要支付合同租金總額20%的情形為甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的。本案中，被告向某某在情況比較緊急、特殊的情況下，將出租給原告的房屋使用三天的行為確屬違約，應承擔相應違約責任。但被告在使用后積極向原告返還房屋，并主動承擔賠償損失的責任，只是因賠償數(shù)額雙方未能達成協(xié)議，致原告維某某公司沒有接收房屋。依據(jù)該事實，不能認定被告向某某的行為構成根本違約；既非被告因不能提供本合同約定的房屋而解除合同，也非被告提前收回出租房屋，是原告不接收租賃房屋鑰匙。合同中雙方對一般違約也未明確約定，且涉案合同的解除系雙方協(xié)商解除。原告要求被告支付合同租金總額20%的違約金的請求不符合雙方約定。故，對原告的該請求不予支持。
審理中，被告辯稱解除合同后，原告一直未拆除牌子，給其造成了損失；原告租用四樓一間房屋，卻占用整套房屋，也造成租金損失10000元；一樓至今未恢復原狀。因其未提交證據(jù)予以證實；被告還辯稱被告有三個月電費未交納，應予支付。其提交證據(jù)尚不能足以證明系被告應繳納的費用。故，對被告的上述抗辯主張本院不予支持，被告可在收集證據(jù)后另行主張權利。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條第、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第二款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告向某某于本判決生效之日返還原告恩施維某某婚紗攝影有限公司租金8933.33元。
二、駁回原告恩施維某某婚紗攝影有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費370元，由原告恩施維某某婚紗攝影有限公司負擔170元，被告向某某負擔200元。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長　　于永國 審判員　　郭韶華 審判員　　吳　紅

書記員：羅毅