原告恩施延陵國際裝飾城經(jīng)營管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空路16號(hào)101號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼：55393842-9。
法定代表人王永芳，董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）侯明峰，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）姜紅，女，生于1979年7月2日，漢族，湖北省恩施市人，恩施延陵國際裝飾城經(jīng)營管理有限公司物業(yè)部負(fù)責(zé)人，現(xiàn)住恩施市。
被告陽某某，男，生于1985年8月2日，漢族，湖南省邵陽市人，個(gè)體工商戶，現(xiàn)住恩施市。
委托代理人（特別授權(quán)）向詩標(biāo)，湖北正典律師事務(wù)所律師。

原告恩施延陵國際裝飾城經(jīng)營管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱延陵公司）訴被告陽某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年12月15日立案受理。依法由審判員譚遠(yuǎn)雙適用簡(jiǎn)易程序于2016年2月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人侯明峰、姜紅、被告陽某某及其委托代理人向詩標(biāo)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年10月17日，案外人胡曉購買了湖北新楚源置業(yè)有限公司開發(fā)的，位于恩施市舞陽壩街道辦事處耿家坪村、金子壩村商品房第C12幢1-2層9號(hào)房（商業(yè)用途）委托原告經(jīng)營管理，并與原告簽訂《委托經(jīng)營管理合同》，約定委托經(jīng)營期限自2012年8月31日至2015年8月30日止；委托經(jīng)營期間商鋪?zhàn)饨鹗杖?、管理支出以及盈利虧損風(fēng)險(xiǎn)均由原告享有和負(fù)擔(dān)。
2012年6月15日，原告將案涉房屋（即C12棟09號(hào)房）租賃給被告，雙方簽訂《武陵國際裝飾城租賃合同》。相關(guān)合同約定內(nèi)容如下：“甲方（出租方）恩施武陵國際裝飾城經(jīng)營管理有限公司乙方（承租方）陽某某第二條租賃期限、租金計(jì)算和支付方式1、租賃期限：自2012年8月31日至2015年8月30日。2、合同租賃總價(jià)為人民幣：（大寫）叁萬伍仟叁佰柒拾陸元整，（小寫）：￥35376元整；租金具體支付方式：本合同簽訂時(shí)支付：￥17688元整，2013年10月31日前支付余下租金：￥17688元整。3、被告繳納的租金不包括物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)等。市場(chǎng)經(jīng)營管理費(fèi)前三年全免，第四年開始收取。物業(yè)管理費(fèi)第一年全免，第二年開始按物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)向經(jīng)營戶收取。第四條保證金1、為了維護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益和武陵國際裝飾城各承租方的信譽(yù)，保證本合同的認(rèn)真履行，乙方須于本合同簽訂時(shí)向甲方支付經(jīng)營保證金人民幣5000元。第八條違約責(zé)任及損失賠償1、任何一方違反本合同的約定，應(yīng)向另一方支付租金總額10%的違約金；甲方違約時(shí)，甲方直接向乙方支付違約金；乙方違約時(shí)，甲方有權(quán)自保證金中直接扣除違約金?！?br/>協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告向原告支付了租金17688元，交納了5000元的經(jīng)營保證金。嗣后，因原告遲延交付案涉租賃物減免租金5912元，被告實(shí)際下欠原告租金11776元。租賃期限屆滿后，原、被告雙方終止了租賃關(guān)系，但被告未支付下欠租金。故原告向本院起訴，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述訴求。
審理中，被告對(duì)下欠原告租金11776元無異議。原告將訴訟請(qǐng)求“并支付按欠付金額1%／日的標(biāo)準(zhǔn)自2013年10月31日起至付款之日止計(jì)算的滯納金”變更為“并支付租金總額10%的違約金”。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《武陵國際裝飾城租賃合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。
本案中，原、被告簽訂租賃合同后，原告因遲延交付租賃房屋減免租金5912元，被告對(duì)減免租金后實(shí)際下欠租金11776元無異議，本院予以確認(rèn)。租賃期限屆滿后，原、被告終止了租賃關(guān)系，被告未按約定支付下欠租金，違反了合同約定支付租金的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付下欠租金和賠償因逾期支付租金的違約金。現(xiàn)原告請(qǐng)求被告支付下欠租金11776元，本院予以支持。違約金的數(shù)額根據(jù)《武陵國際裝飾城租賃合同》第八條“違約責(zé)任及損失賠償1、任何一方違反本合同的約定，應(yīng)向另一方支付租金總額10%的違約金；甲方違約時(shí)，甲方直接向乙方支付違約金；乙方違約時(shí)，甲方有權(quán)自保證金中直接扣除違約金?！钡募s定，違約金為3537.60元（35376元×10%），本院予以確認(rèn)并支持。
庭審中，被告以涉案租賃房屋漏水，原告未履行維修義務(wù)，造成被告財(cái)物損失5000余元為由拒付下欠租金。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋漏水維修屬附隨義務(wù)，并非合同主要義務(wù)，除非合同有特別約定，當(dāng)出租人不履行義務(wù)時(shí)，承租人不能拒付租金，但可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理的期間內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期”的規(guī)定自行維修，維修費(fèi)用從租金中扣除，但被告未就是否自行維修和造成損失舉證證實(shí)。被告據(jù)此拒付租金、以損失沖抵租金的抗辯意見，本院不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

被告陽某某于本判決生效后五日內(nèi)支付原告恩施延陵國際裝飾城經(jīng)營管理有限公司租金11776元及違約金3537.60元，共計(jì)15313.60元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)183元，減半交納91.50元，由被告陽某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　譚遠(yuǎn)雙

書記員：簡(jiǎn)喆