梁某某
宋冀（湖北硒都律師事務(wù)所）
恩施延陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司
湯葛（湖北夷水律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:梁某某，個(gè)體工商戶(hù)。
委托代理人（特別授權(quán)）:宋冀，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:恩施延陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司，住所地:湖北省恩施市航空路16號(hào)101號(hào)。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91422801553938429R。
法定代表人:王永芳，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）:湯葛，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
上訴人梁某某因與被上訴人恩施延陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)延陵公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第02417號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年3月7日受理后，依法組成由審判員王朝友擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員吳衛(wèi)、侯著韜參加的合議庭，于2016年5月11日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
上訴人梁某某及其委托代理人宋冀，被上訴人延陵公司的委托代理人湯葛到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
延陵公司向一審法院起訴稱(chēng)，2012年10月15日，延陵公司、梁某某簽訂了《武陵國(guó)際裝飾城租賃合同》，約定梁某某租賃武陵國(guó)際裝飾城C18棟04、05、06、19、20、21號(hào)商鋪。
合同約定梁某某于《武陵國(guó)際裝飾城租賃合同》簽訂時(shí)向延陵公司支付85992元租金，剩余租金應(yīng)于2013年10月31日前付清。
同時(shí)約定，若梁某某未按時(shí)支付租金的，按欠付款額的1%／日支付違約金。
租賃期限屆滿(mǎn)后，經(jīng)延陵公司多次催討未果。
故向人民法院起訴，請(qǐng)求:1、判令梁某某向延陵公司支付租金57249元；2、判令梁某某支付按未付租金額自2013年10月31日起按1%／日的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金；3、判令梁某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
梁某某一審答辯稱(chēng)，案涉租賃房屋漏水，給梁某某造成了巨大損失，梁某某多次向延陵公司要求處理未果，希望法院公平處理。
一審法院查明:2011年，案外人宋杰，××、張秋生，胡和旺、王悅英，鄭玉婷，張萬(wàn)祥、陽(yáng)美金，莫凡分別購(gòu)買(mǎi)了湖北新楚源置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的，位于恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處耿家坪村、金子壩村商品房第C18幢1-3層04、05、06、19、20、21號(hào)房（商業(yè)用途）。
嗣后，上列案外人將其購(gòu)買(mǎi)的房屋委托延陵公司經(jīng)營(yíng)管理，并分別與延陵公司簽訂“委托經(jīng)營(yíng)管理合同”，約定:“委托經(jīng)營(yíng)期限自2012年8月31日至2015年8月30日止；委托經(jīng)營(yíng)期間商鋪?zhàn)饨鹗杖?、管理支出以及盈利虧損風(fēng)險(xiǎn)均由延陵公司享有和負(fù)擔(dān)”。
2012年8月31日，延陵公司將案涉房屋（即C18棟04、05、06、19、20、21號(hào)房共六間）租賃給梁某某，并簽訂《武陵國(guó)際裝飾城租賃合同》。
相關(guān)合同約定內(nèi)容如下:“甲方（出租方）恩施延陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司乙方（承租方）梁某某第二條租賃期限、租金計(jì)算和支付方式1、租賃期限:自2012年8月31日至2015年8月30日。
2、合同租賃總價(jià)為人民幣:（大寫(xiě)）壹拾柒萬(wàn)壹仟玖佰捌拾肆元整，（小寫(xiě)）:171984元整；租金具體支付方式:本合同簽訂時(shí)支付:85992元整，2013年10月31日前支付余下租金:85992元整。
3、梁某某繳納的租金不包括物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)等。
市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)前三年全免，第四年開(kāi)始收取。
物業(yè)管理費(fèi)第一年全免，第二年開(kāi)始按物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)向經(jīng)營(yíng)戶(hù)收取。
第四條保證金1、為了維護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益和武陵國(guó)際裝飾城各承租方的信譽(yù)，保證本合同的認(rèn)真履行，乙方須于本合同簽訂時(shí)向甲方支付經(jīng)營(yíng)保證金人民幣30000元。
第八條違約責(zé)任及損失賠償1、任何一方違反本合同的約定，影響另一方支付租金總額10%的違約金；甲方違約時(shí)，甲方直接向乙方支付違約金；乙方違約時(shí)，甲方有權(quán)自保證金中直接扣除違約金。
協(xié)議簽訂當(dāng)日，梁某某向延陵公司支付了租金85992元，交納了30000元的經(jīng)營(yíng)保證金。
嗣后，延陵公司給梁某某減免了兩個(gè)月租金，折合人民幣28743元。
租賃期限屆滿(mǎn)后，延陵公司、梁某某雙方終止了租賃關(guān)系，但梁某某未支付下欠延陵公司租金57249元。
故延陵公司向本院起訴，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述訴求。
庭審中，梁某某辯稱(chēng)2013年7月20日左右，因暴雨致租賃房屋屋頂溢水致梁某某店內(nèi)的模板等商品損失，多次要求延陵公司解決未果，故而拒付租金。
延陵公司則稱(chēng)租賃房屋漏水原因系梁某某造成的，因此造成的損失應(yīng)由梁某某自己承擔(dān)。
一審法院認(rèn)為:延陵公司、梁某某雙方簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。
延陵公司、梁某某簽訂租賃合同后，延陵公司向梁某某交付了租賃房屋，梁某某向延陵公司支付了首期房屋租金。
租賃期限屆滿(mǎn)后，延陵公司、梁某某終止了租賃關(guān)系。
梁某某未按約定支付下欠租金，違反了合同約定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付下欠租金和賠償因逾期支付租金違約金。
本案中，梁某某以涉案租賃房屋漏水抗辯拒付租金，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋漏水維修屬附隨義務(wù)，并非合同主要義務(wù)，除非合同有特別約定，當(dāng)出租人不履行義務(wù)時(shí)，承租人不能拒付租金，但可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條 ?“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理的期間內(nèi)維修。
出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。
因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期”的規(guī)定自行維修，維修費(fèi)用從租金中扣除。
審理中，梁某某未就是否自行維修以及相關(guān)費(fèi)用舉證證實(shí)。
據(jù)此，梁某某拒付租金的抗辯理由不能成立，不予采信。
庭審中，梁某某對(duì)下欠延陵公司租金57249元無(wú)異議，予以確認(rèn)。
據(jù)此，延陵公司要求梁某某支付租金57249元的主張，予以支持。
關(guān)于逾期支付租金的違約金。
雙方在《房屋租賃合同》中約定為合同租金總額的10%，延陵公司請(qǐng)求的違約金符合約定的部分，予以支持；不符合約定的部分，不予支持。
關(guān)于違約金金額的計(jì)算，合同約定的租金總額為171984元的10%即為17198.40元，梁某某亦未對(duì)該違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議。
至于梁某某稱(chēng)租賃房屋漏水造成財(cái)產(chǎn)損失，因梁某某未提起反訴，在本案中不予審理，梁某某可另行主張權(quán)利。
據(jù)此，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決:一、梁某某于本判決生效后十日內(nèi)支付恩施延陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司租金57249元及違約金17198.40元，共計(jì)74447.40元。
二、駁回恩施延陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1661元，減半交納830.50元，由梁某某負(fù)擔(dān)。
梁某某不服上述一審判決，向本院上訴稱(chēng):一、梁某某因延陵公司未履行維修義務(wù)而造成巨大經(jīng)濟(jì)損失的事實(shí)清楚，一審法院適用法律錯(cuò)誤。
延陵公司作為出租人未履行租賃房屋的維修義務(wù)，未盡到合同法規(guī)定的協(xié)助義務(wù)，構(gòu)成違約。
梁某某因承租房屋漏水造成的損失應(yīng)由延陵公司賠償，在其未履行相應(yīng)維修義務(wù)及賠償義務(wù)前，梁某某拒絕支付剩余租金的行為不構(gòu)成違約。
二、一審法院判決梁某某支付的金額錯(cuò)誤。
在合同簽訂的當(dāng)天，梁某某已給延陵公司交納30000元的經(jīng)營(yíng)保證金。
根據(jù)《武陵國(guó)際裝飾城租賃合同》第八條約定，梁某某不應(yīng)承擔(dān)違約金17198.40元，一審法院在金錢(qián)數(shù)額的計(jì)算方面錯(cuò)誤，使得梁某某應(yīng)承擔(dān)的金錢(qián)數(shù)額義務(wù)大于其實(shí)際應(yīng)支付給延陵公司的數(shù)額，加重了梁某某的義務(wù)。
請(qǐng)求二審法院:1、撤銷(xiāo)原判，依法改判；2、本案件訴訟費(fèi)用由延陵公司承擔(dān)。
延陵公司二審答辯稱(chēng):一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，承租房屋漏水系梁某某自己的原因造成，延陵公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
二、梁某某拒付剩余租金，系違約行為，梁某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金總額10%的違約金。
二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
經(jīng)二審審理查明:一審判決查明的事實(shí)，有相關(guān)證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)梁某某的上訴請(qǐng)求與理由，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1、房屋出租人未履行維修義務(wù)，承租人是否有權(quán)拒絕支付租金；2、梁某某是否應(yīng)當(dāng)支付違約金17198.40元。
對(duì)此，分析評(píng)判如下:
房屋出租人未履行維修義務(wù)，承租人是否有權(quán)拒絕支付租金。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條 ?規(guī)定“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理的期間內(nèi)維修。
出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。
因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
”在本案中，梁某某未按照上述法律規(guī)定行使權(quán)利，其拒絕支付租金的行為沒(méi)有法律依據(jù)。
故，梁某某稱(chēng)在延陵公司未履行相應(yīng)維修義務(wù)及賠償義務(wù)前，梁某某拒絕支付剩余租金的行為不構(gòu)成違約的上訴理由于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。
梁某某是否應(yīng)當(dāng)支付違約金17198.40元。
雙方在案涉租賃合同第八條第1項(xiàng)約定“任何一方違反本合同的約定，應(yīng)向另一方支付租金總額10%的違約金；甲方違約時(shí)，甲方直接向乙方支付違約金；乙方違約時(shí)，甲方有權(quán)自保證金中直接扣除違約金。
”該條約定的是延陵公司有權(quán)自保證金中直接扣除違約金，但并未約定違約金必須從保證金中扣除。
同時(shí)，在案涉租賃合同第四條第4項(xiàng)中，雙方約定了乙方在保證金減少時(shí)應(yīng)在一周內(nèi)補(bǔ)足，否則按違約處理。
該約定表明梁某某有義務(wù)確保保證金的充足。
一審判決梁某某直接支付違約金，而不是從保證金中扣減，既未違反雙方當(dāng)事人的約定，也未違反法律規(guī)定，同時(shí)，也不會(huì)對(duì)梁某某在合同履行完畢后依法主張關(guān)于保證金的權(quán)利造成不當(dāng)影響。
故梁某某稱(chēng)不應(yīng)承擔(dān)違約金17198.40元，一審判決加重其支付義務(wù)的上訴理由，沒(méi)有充分事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。
另外，梁某某所稱(chēng)損失、保證金等問(wèn)題，因其未在一審提起反訴，一審未支持其主張并無(wú)不當(dāng)。
對(duì)此，梁某某可以另行依法主張權(quán)利。
綜上所述，梁某某的上訴理由均不能成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)911元，由上訴人梁某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，根據(jù)梁某某的上訴請(qǐng)求與理由，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1、房屋出租人未履行維修義務(wù)，承租人是否有權(quán)拒絕支付租金；2、梁某某是否應(yīng)當(dāng)支付違約金17198.40元。
對(duì)此，分析評(píng)判如下:
房屋出租人未履行維修義務(wù)，承租人是否有權(quán)拒絕支付租金。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條 ?規(guī)定“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理的期間內(nèi)維修。
出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。
因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
”在本案中，梁某某未按照上述法律規(guī)定行使權(quán)利，其拒絕支付租金的行為沒(méi)有法律依據(jù)。
故，梁某某稱(chēng)在延陵公司未履行相應(yīng)維修義務(wù)及賠償義務(wù)前，梁某某拒絕支付剩余租金的行為不構(gòu)成違約的上訴理由于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。
梁某某是否應(yīng)當(dāng)支付違約金17198.40元。
雙方在案涉租賃合同第八條第1項(xiàng)約定“任何一方違反本合同的約定，應(yīng)向另一方支付租金總額10%的違約金；甲方違約時(shí)，甲方直接向乙方支付違約金；乙方違約時(shí)，甲方有權(quán)自保證金中直接扣除違約金。
”該條約定的是延陵公司有權(quán)自保證金中直接扣除違約金，但并未約定違約金必須從保證金中扣除。
同時(shí)，在案涉租賃合同第四條第4項(xiàng)中，雙方約定了乙方在保證金減少時(shí)應(yīng)在一周內(nèi)補(bǔ)足，否則按違約處理。
該約定表明梁某某有義務(wù)確保保證金的充足。
一審判決梁某某直接支付違約金，而不是從保證金中扣減，既未違反雙方當(dāng)事人的約定，也未違反法律規(guī)定，同時(shí)，也不會(huì)對(duì)梁某某在合同履行完畢后依法主張關(guān)于保證金的權(quán)利造成不當(dāng)影響。
故梁某某稱(chēng)不應(yīng)承擔(dān)違約金17198.40元，一審判決加重其支付義務(wù)的上訴理由，沒(méi)有充分事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。
另外，梁某某所稱(chēng)損失、保證金等問(wèn)題，因其未在一審提起反訴，一審未支持其主張并無(wú)不當(dāng)。
對(duì)此，梁某某可以另行依法主張權(quán)利。
綜上所述，梁某某的上訴理由均不能成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)911元，由上訴人梁某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王朝友
審判員：吳衛(wèi)
審判員：侯著韜

書(shū)記員：張晶晶