原告：恩某某金某物業(yè)有限公司，住所地恩施市大橋路16號。
法定代表人：陳道斌，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人（一般代理）：羅申友，男，戶籍地鶴峰縣，現(xiàn)住鶴峰縣。
委托訴訟代理人（一般代理）：張厚軍，湖北百興律師事務所律師。
被告：王某某，男，生于1982年11月30日，現(xiàn)住鶴峰縣。
被告：張某某，女，生于1980年9月5日，現(xiàn)住鶴峰縣，系王某某妻子。
二被告委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：劉娜，湖北硒都律師事務所律師。

原告恩某某金某物業(yè)有限公司（以下簡稱金某物業(yè)公司）與被告王某某、張某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年4月13日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告金某物業(yè)公司的委托訴訟代理人羅申友、張厚軍，被告王某某及被告王某某、張某某的委托訴訟代理人劉娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金某物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、判令王某某、張某某支付拖欠金某物業(yè)公司36個月的物業(yè)管理費5276元；2、判令王某某、張某某支付金某物業(yè)公司自2018年4月10日至債務清償之日期間的違約金，每日按拖欠物業(yè)管理費總額的2%計算；3、由王某某、張某某承擔本案訴訟費。事實與理由：2013年11月16日，金某物業(yè)公司與鶴峰縣容美鎮(zhèn)林業(yè)小區(qū)（以下簡稱林業(yè)小區(qū)）開發(fā)商咸豐縣博雅置業(yè)有限公司（以下簡稱博雅有限公司）簽訂《前期物業(yè)管理合同》，按約定承擔林業(yè)小區(qū)的前期物業(yè)服務；房屋交付使用后至今，因林業(yè)小區(qū)一直沒有通過召開業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，金某物業(yè)公司目前仍是林業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)。2014年5月26日，張某某與金某物業(yè)公司單獨簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定物業(yè)管理費按照建筑面積收取，住宅收費標準為0.98元平方米月，并約定，如拖欠物業(yè)管理費超過一個月以上，除交納所欠的有關(guān)費用外，按日加收應交納總費的2%違約金。張某某在協(xié)議書上簽字，并于當日向金某物業(yè)公司交納了2014年4月10日至2015年4月9日一年期間的物業(yè)管理費（149.55平方米）。王某某、張某某自2015年4月10日至今未依約向金某物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，經(jīng)金某物業(yè)公司多次催收未果，故訴至法院，請求判如所請。
王某某、張某某辯稱，一、金某物業(yè)公司的物業(yè)管理行為不合法，違反《物業(yè)管理條例》第46條、第54條及《中華人民共和國物權(quán)法》第74條的規(guī)定，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）物業(yè)管理不合法，工作人員濫用物業(yè)管理權(quán)利，打砸業(yè)主車輛，直接侵害業(yè)主利益，造成惡劣影響；（二）擅自利用業(yè)主共用部分營利，私吞所得收益，大肆斂財；對外車輛收取停車費，導致小區(qū)內(nèi)車位緊張、車輛亂停亂放，小區(qū)外來人口增加，內(nèi)部環(huán)境復雜，直接擾亂業(yè)主的正常生活秩序，給小區(qū)帶來諸多不穩(wěn)定的因素。二、金某物業(yè)公司物業(yè)管理行為不合法且嚴重違反前期物業(yè)服務合同的約定，私自收取電梯磨損費、垃圾清理費，小區(qū)環(huán)境惡劣、臟亂差行為遭到媒體曝光，說明其未履行應盡的合同義務，權(quán)利義務嚴重不對等。三、金某物業(yè)公司在合同期內(nèi)被注銷物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，喪失主體資格，該期間內(nèi)王某某、張某某依約不應當交納物業(yè)管理費。四、合同到期之前，金某物業(yè)公司就已經(jīng)在怠于履行合同并致使無法實現(xiàn)合同目的，王某某、張某某所在小區(qū)業(yè)主委員會已書面通知金某物業(yè)公司要求對其解聘，自該通知到達金某物業(yè)公司之日起雙方的合同就已經(jīng)解除了，王某某、張某某無需再交納物業(yè)管理費。綜上，金某物業(yè)公司未按約定履行物業(yè)服務行為，王某某、張某某據(jù)此可以減交或者免交物業(yè)管理費，且王某某、張某某的房屋實測面積為149.48m2，物業(yè)管理費應當按照房屋實測面積計算。
根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：金某物業(yè)公司系從事物業(yè)管理服務等經(jīng)營活動的企業(yè)，博雅有限公司系林業(yè)小區(qū)開發(fā)商，王某某、張某某系林業(yè)小區(qū)A棟1003號房屋業(yè)主。2013年11月16日，金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂《前期物業(yè)管理合同》，約定金某物業(yè)公司承擔林業(yè)小區(qū)的前期物業(yè)服務。2014年5月26日，張某某領(lǐng)取林業(yè)小區(qū)房屋鑰匙時與金某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定物業(yè)管理費按照建筑面積收取，住宅收費標準為0.98元平方米月，并約定，如拖欠物業(yè)管理費超過一個月以上，除交納所欠的有關(guān)費用外，按日加收應交納總費的2%的違約金。張某某于簽署上述協(xié)議當日即向金某物業(yè)公司支付了2014年4月10日至2015年4月9日一年期間的物業(yè)管理費1758元。后王某某、張某某以前述抗辯理由，自2015年4月10日起至今再未向金某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。金某物業(yè)公司遂向本院提起訴訟，主張前述訴訟請求。
另查明，林業(yè)小區(qū)業(yè)主于2015年8月31日召開業(yè)主大會，成立了林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會。2015年12月，林業(yè)小區(qū)業(yè)主采用書面征求意見的形式召開了業(yè)主大會，決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)為林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務。2015年12月11日，林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會向金某物業(yè)公司送達書面通知，通知內(nèi)容為：一、歡迎貴公司參加公開招聘；二、新聘物業(yè)服務公司未上崗之前，你公司繼續(xù)履行服務；三、妥善保管好業(yè)主共有財產(chǎn)，如有損失你公司要承擔相應的法律責任；四、按照《招標法》、《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會組織招標之后，中標單位與業(yè)主委員會簽訂服務合同，你公司與建設單位簽訂的服務合同終止；五、你公司自接到通知之日起，如有不同意見在七日內(nèi)向住建局、中壩社區(qū)、業(yè)主委員會反映。2017年1月18日，林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會在當?shù)鼐用裎瘑T會等相關(guān)單位主持下召開物業(yè)服務企業(yè)選聘大會，因故未成。金某物業(yè)公司向林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務至今。
再查明，金某物業(yè)公司于2017年開始就其物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)資質(zhì)未進行年檢審核。
還查明，林業(yè)小區(qū)A棟1003號房屋實測建筑面積為149.48m2而不是金某物業(yè)公司訴稱的149.55m2。

本院認為，本案的爭議焦點為：一、金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》是否因林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出通知而解除，因而王某某、張某某無需再交納物業(yè)管理費；二、金某物業(yè)公司在履行《前期物業(yè)管理合同》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》時是否存在根本違約的行為，因而王某某、張某某不交或少交物業(yè)管理費存在正當性；三、金某物業(yè)公司是否因被注銷物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)而喪失從業(yè)資格，因而王某某、張某某可不交物業(yè)管理費；四、金某物業(yè)公司因其利用業(yè)主共用部分獲利或違規(guī)收費，王某某、張某某是否可因此抗辯不交或少交物業(yè)管理費。
一、《物業(yè)管理條例》第二十一條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條均規(guī)定建設單位可依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力。故金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》以及金某物業(yè)公司與張某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》合法有效。2015年12月11日，林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會向金某物業(yè)公司送達了書面通知，通知金某物業(yè)公司可參加物業(yè)服務企業(yè)選聘大會，但該通知并不能視同為《中華人民共和國合同法》規(guī)定的關(guān)于合同解除的通知，《前期物業(yè)管理合同》并沒有解除。且林業(yè)小區(qū)業(yè)主也未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，金某物業(yè)公司向林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務至今。故王某某、張某某以《前期物業(yè)管理合同》因通知解除而無需再交納物業(yè)管理費的理由不成立。
二、《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。王某某、張某某抗辯金某物業(yè)公司根本沒有履行維護環(huán)境衛(wèi)生清除小區(qū)垃圾的義務，但王某某、張某某僅向本院提交數(shù)份拍攝時間、拍攝地點不明的手機截圖照片來證實，應當承擔對自己主張舉證不能的法律后果；王某某、張某某抗辯金某物業(yè)公司根本沒有履行維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序，特別是車輛進出管理停放秩序，沒有首先滿足業(yè)主停車的需要，但根據(jù)雙方當事人的陳述，林業(yè)小區(qū)沒有規(guī)劃地面車位，且王某某、張某某也沒有提交足夠證據(jù)證實金某物業(yè)公司未履行小區(qū)車輛進出及停放管理義務。故王某某、張某某提交的證據(jù)均不足以證明金某物業(yè)公司存在根本違約的行為，也沒有提交證據(jù)否定金某物業(yè)公司至今還在向林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務的事實。王某某、張某某因此拒交或少交物業(yè)管理費的理由不能成立，但金某物業(yè)公司當庭自認林業(yè)小區(qū)70%至80%業(yè)主至今未交或全交物業(yè)管理費，自認其提供的物業(yè)服務存在一定瑕疵。
三、金某物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照顯示，其經(jīng)營范圍為“物業(yè)管理……”，營業(yè)期限為“2005年08月01日至2025年07月31日”。2018年3月19日公布的《國務院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》對《物業(yè)管理條例》進行了修改，刪去了《物業(yè)管理條例》第二十四條中的“具有相應資質(zhì)的”規(guī)定。因此金某物業(yè)公司自始并沒有喪失從事物業(yè)管理服務的資格。故王某某、張某某據(jù)此拒交物業(yè)管理費的理由不能成立。
四、王某某、張某某向法庭提交證據(jù)擬證實金某物業(yè)公司違規(guī)向業(yè)主收取電梯磨損費等費用以及對外收取停車費等獲利行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定了業(yè)主的救濟途徑，既可拒交違反物業(yè)服務合同約定的費用或違規(guī)的費用，也可請求物業(yè)服務企業(yè)退還已收取的違規(guī)費用。因而王某某、張某某上述主張是另一法律關(guān)系，不能據(jù)此對抗物業(yè)管理費的交納，王某某、張某某此抗辯理由不成立。
綜上所述，金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》及與林業(yè)小區(qū)業(yè)主王某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》合法有效，王某某、張某某應對金某物業(yè)公司沒有按合同約定履行主要物業(yè)服務內(nèi)容的主張承擔舉證不能的法律后果，金某物業(yè)公司要求業(yè)主王某某、張某某按合同約定支付下欠物業(yè)管理費的訴訟請求，本院予以支持。庭審中，王某某、張某某對物業(yè)管理費從2014年4月10日起算并無異議，按照王某某、張某某房屋的建筑面積149.48平方米以0.98元平方米月的標準計算物業(yè)管理費，王某某、張某某還應支付拖欠金某物業(yè)公司自2015年4月10日至2018年4月9日止36個月的物業(yè)管理費共計5274元。鑒于金某物業(yè)公司在物業(yè)管理服務過程中存在瑕疵，結(jié)合合同正義原則以及誠實信用原則，對金某物業(yè)公司要求王某某、張某某支付違約金的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第四十四條、第六十條,《物業(yè)管理條例》第二條、第七條第（五）項、第二十一條、第二十四條第一款、第三十二條第一款、第三十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告王某某、張某某于本判決生效后立即支付原告恩某某金某物業(yè)有限公司物業(yè)管理費共計5274元。
二、駁回原告恩某某金某物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50.00元，減半收取25.00元，原告恩某某金某物業(yè)有限公司已預交，由被告王某某、張某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩某某中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員 肖進

書記員： 羅丹