原告：恩某某金某物業(yè)有限公司，住所地恩施市大橋路16號(hào)。
法定代表人：陳道斌，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人（一般代理）：羅申友，男，恩某某金某物業(yè)有限公司員工，戶籍地鶴峰縣，現(xiàn)住鶴峰縣。
委托訴訟代理人（一般代理）：張厚軍，湖北百興律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，男，戶籍地鶴峰縣，現(xiàn)住鶴峰縣，
被告：田某某，女，現(xiàn)住鶴峰縣，系李某某妻子。
二被告委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：劉娜，湖北硒都律師事務(wù)所律師。

原告恩某某金某物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某物業(yè)公司）與被告李某某、田某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年4月13日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告金某物業(yè)公司的委托訴訟代理人羅申友、張厚軍，被告李某某及被告李某某、田某某的委托訴訟代理人劉娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金某物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令李某某、田某某支付拖欠金某物業(yè)公司36個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)5216元；2、判令李某某、田某某支付金某物業(yè)公司自2018年4月10日至債務(wù)清償之日期間的違約金，每日按拖欠物業(yè)管理費(fèi)總額的2%計(jì)算；3、由李某某、田某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：2013年11月16日，金某物業(yè)公司與鶴峰縣容美鎮(zhèn)林業(yè)小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱林業(yè)小區(qū)）開發(fā)商咸豐縣博雅置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱博雅有限公司）簽訂《前期物業(yè)管理合同》，按約定承擔(dān)林業(yè)小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)；房屋交付使用后至今，因林業(yè)小區(qū)一直沒有通過召開業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金某物業(yè)公司目前仍是林業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2014年4月10日，開發(fā)商通知業(yè)主到金某物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙。2014年8月22日，李某某領(lǐng)取房屋鑰匙時(shí)，單獨(dú)與金某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)管理費(fèi)按照建筑面積收取，住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.98元平方米月，并約定，如拖欠物業(yè)管理費(fèi)超過一個(gè)月以上，除交納所欠的有關(guān)費(fèi)用外，按日加收應(yīng)交納總費(fèi)的2%違約金。李某某在協(xié)議書上簽字，并于當(dāng)日向金某物業(yè)公司交納了2014年4月10日至2015年4月9日一年期間的物業(yè)管理費(fèi)（147.84平方米）。李某某、田某某自2015年4月10日至今未依約向金某物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)金某物業(yè)公司多次催收未果，故訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
李某某、田某某辯稱，一、金某物業(yè)公司的物業(yè)管理行為不合法，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條、第54條及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條的規(guī)定，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）物業(yè)管理不合法，工作人員濫用物業(yè)管理權(quán)利，打砸業(yè)主車輛，直接侵害業(yè)主利益，造成惡劣影響；（二）擅自利用業(yè)主共用部分營(yíng)利，私吞所得收益，大肆斂財(cái)；對(duì)外車輛收取停車費(fèi)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車位緊張、車輛亂停亂放，小區(qū)外來人口增加，內(nèi)部環(huán)境復(fù)雜，直接擾亂業(yè)主的正常生活秩序，給小區(qū)帶來諸多不穩(wěn)定的因素。二、金某物業(yè)公司物業(yè)管理行為不合法且嚴(yán)重違反前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，私自收取電梯磨損費(fèi)、垃圾清理費(fèi)，小區(qū)環(huán)境惡劣、臟亂差行為遭到媒體曝光，說明其未履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對(duì)等。三、金某物業(yè)公司在合同期內(nèi)被注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，喪失主體資格，該期間內(nèi)李某某、田某某依約不應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)。四、合同到期之前，金某物業(yè)公司就已經(jīng)在怠于履行合同并致使無法實(shí)現(xiàn)合同目的，李某某、田某某所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已書面通知金某物業(yè)公司要求對(duì)其解聘，自該通知到達(dá)金某物業(yè)公司之日起雙方的合同就已經(jīng)解除了，李某某、田某某無需再交納物業(yè)管理費(fèi)。綜上，金某物業(yè)公司未按約定履行物業(yè)服務(wù)行為，李某某、田某某據(jù)此可以減交或者免交物業(yè)管理費(fèi)，且李某某、田某某的房屋實(shí)測(cè)面積為147.77m2，物業(yè)管理費(fèi)起算時(shí)間是2014年8月22日，拖欠的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)從2015年8月22日開始起算。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：金某物業(yè)公司系從事物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)，博雅有限公司系林業(yè)小區(qū)開發(fā)商，李某某、田某某系林業(yè)小區(qū)A棟1701號(hào)房屋業(yè)主。2013年11月16日，金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂《前期物業(yè)管理合同》，約定金某物業(yè)公司承擔(dān)林業(yè)小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)。2014年8月22日，李某某領(lǐng)取林業(yè)小區(qū)房屋鑰匙時(shí)與金某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)管理費(fèi)按照建筑面積收取，住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.98元平方米月，并約定，如拖欠物業(yè)管理費(fèi)超過一個(gè)月以上，除交納所欠的有關(guān)費(fèi)用外，按日加收應(yīng)交納總費(fèi)的2%的違約金。李某某于簽署上述協(xié)議當(dāng)日即向金某物業(yè)公司支付了一年的物業(yè)管理費(fèi)1738元。后李某某、田某某以前述抗辯理由，自2015年4月10日起至今再未向金某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。金某物業(yè)公司遂向本院提起訴訟，主張前述訴訟請(qǐng)求。
另查明，林業(yè)小區(qū)業(yè)主于2015年8月31日召開業(yè)主大會(huì)，成立了林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。2015年12月，林業(yè)小區(qū)業(yè)主采用書面征求意見的形式召開了業(yè)主大會(huì)，決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。2015年12月11日，林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向金某物業(yè)公司送達(dá)書面通知，通知內(nèi)容為：一、歡迎貴公司參加公開招聘；二、新聘物業(yè)服務(wù)公司未上崗之前，你公司繼續(xù)履行服務(wù)；三、妥善保管好業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，如有損失你公司要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；四、按照《招標(biāo)法》、《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)之后，中標(biāo)單位與業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)合同，你公司與建設(shè)單位簽訂的服務(wù)合同終止；五、你公司自接到通知之日起，如有不同意見在七日內(nèi)向住建局、中壩社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)反映。2017年1月18日，林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)等相關(guān)單位主持下召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘大會(huì)，因故未成。金某物業(yè)公司向林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)至今。
再查明，金某物業(yè)公司于2017年開始就其物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)資質(zhì)未進(jìn)行年檢審核。
還查明，林業(yè)小區(qū)A棟1701號(hào)房屋實(shí)測(cè)建筑面積為147.77m2而不是金某物業(yè)公司訴稱的147.84m2。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》是否因林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出通知而解除，因而李某某、田某某無需再交納物業(yè)管理費(fèi)；二、金某物業(yè)公司在履行《前期物業(yè)管理合同》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》時(shí)是否存在根本違約的行為，因而李某某、田某某不交或少交物業(yè)管理費(fèi)存在正當(dāng)性；三、金某物業(yè)公司是否因被注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)而喪失從業(yè)資格，因而李某某、田某某可不交物業(yè)管理費(fèi)；四、金某物業(yè)公司因其利用業(yè)主共用部分獲利或違規(guī)收費(fèi)，李某某、田某某是否可因此抗辯不交或少交物業(yè)管理費(fèi)。
一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條均規(guī)定建設(shè)單位可依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力。故金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》以及金某物業(yè)公司與李某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》合法有效。2015年12月11日，林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向金某物業(yè)公司送達(dá)了書面通知，通知金某物業(yè)公司可參加物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘大會(huì)，但該通知并不能視同為《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的關(guān)于合同解除的通知，《前期物業(yè)管理合同》并沒有解除。且林業(yè)小區(qū)業(yè)主也未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金某物業(yè)公司向林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)至今。故李某某、田某某以《前期物業(yè)管理合同》因通知解除而無需再交納物業(yè)管理費(fèi)的理由不成立。
二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。李某某、田某某抗辯金某物業(yè)公司根本沒有履行維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生清除小區(qū)垃圾的義務(wù)，但李某某、田某某僅向本院提交數(shù)份拍攝時(shí)間、拍攝地點(diǎn)不明的手機(jī)截圖照片來證實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)自己主張舉證不能的法律后果；李某某、田某某抗辯金某物業(yè)公司根本沒有履行維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序，特別是車輛進(jìn)出管理停放秩序，沒有首先滿足業(yè)主停車的需要，但根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述，林業(yè)小區(qū)沒有規(guī)劃地面車位，且李某某、田某某也沒有提交足夠證據(jù)證實(shí)金某物業(yè)公司未履行小區(qū)車輛進(jìn)出及停放管理義務(wù)。故李某某、田某某提交的證據(jù)均不足以證明金某物業(yè)公司存在根本違約的行為，也沒有提交證據(jù)否定金某物業(yè)公司至今還在向林業(yè)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的事實(shí)。李某某、田某某因此拒交或少交物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立，但金某物業(yè)公司當(dāng)庭自認(rèn)林業(yè)小區(qū)70%至80%業(yè)主至今未交或全交物業(yè)管理費(fèi)，自認(rèn)其提供的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵。
三、金某物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照顯示，其經(jīng)營(yíng)范圍為“物業(yè)管理……”，營(yíng)業(yè)期限為“2005年08月01日至2025年07月31日”。2018年3月19日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，刪去了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條中的“具有相應(yīng)資質(zhì)的”規(guī)定。因此金某物業(yè)公司自始并沒有喪失從事物業(yè)管理服務(wù)的資格。故李某某、田某某據(jù)此拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。
四、李某某、田某某向法庭提交證據(jù)擬證實(shí)金某物業(yè)公司違規(guī)向業(yè)主收取電梯磨損費(fèi)等費(fèi)用以及對(duì)外收取停車費(fèi)等獲利行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定了業(yè)主的救濟(jì)途徑，既可拒交違反物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用或違規(guī)的費(fèi)用，也可請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的違規(guī)費(fèi)用。因而李某某、田某某上述主張是另一法律關(guān)系，不能據(jù)此對(duì)抗物業(yè)管理費(fèi)的交納，李某某、田某某此抗辯理由不成立。
綜上所述，金某物業(yè)公司與博雅有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》及與林業(yè)小區(qū)業(yè)主李某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》合法有效，李某某、田某某應(yīng)對(duì)金某物業(yè)公司沒有按合同約定履行主要物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的主張承擔(dān)舉證不能的法律后果，金某物業(yè)公司要求業(yè)主李某某、田某某按合同約定支付下欠物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。按照李某某、田某某房屋的建筑面積147.77平方米以0.98元平方米月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，李某某、田某某應(yīng)支付金某物業(yè)公司自2014年8月22日（即開發(fā)商向業(yè)主李某某、田某某交付房屋之日）至2018年4月9日止43個(gè)月（以滿月為計(jì)算單位）的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)6227元。李某某、田某某已交的物業(yè)管理費(fèi)1738元應(yīng)予抵減，即李某某、田某某還應(yīng)支付金某物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)4489元。鑒于金某物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在瑕疵，結(jié)合合同正義原則以及誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)金某物業(yè)公司要求李某某、田某某支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第八條、第四十四條、第六十條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條、第七條第（五）項(xiàng)、第二十一條、第二十四條第一款、第三十二條第一款、第三十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某、田某某于本判決生效后立即支付原告恩某某金某物業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)4489元。
二、駁回原告恩某某金某物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50.00元，減半收取25.00元，原告恩某某金某物業(yè)有限公司已預(yù)交，由被告李某某、田某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩某某中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 肖進(jìn)

書記員： 羅丹