上訴人（原審原告）：恩某某煙草公司利川市煙葉分公司，住所地湖北省利川市清江大道283號。負(fù)責(zé)人：張健，經(jīng)理。委托訴訟代理人：宋發(fā)輝，湖北施南律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，利川市煙草專賣局職工，戶籍地利川市，住利川市。

利川煙葉公司上訴請求：1.撤銷一審判決并依法改判；2.一、二審訴訟費(fèi)由吳某承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.一審法院認(rèn)定吳某使用案涉房屋至2016年12月，利川煙葉公司認(rèn)可，但認(rèn)定2017年2月交鑰匙且租賃關(guān)系于2017年2月終止，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。房屋的歸還應(yīng)以歸還房屋鑰匙和騰退房屋為準(zhǔn)，但吳某是2017年9月才歸還鑰匙和騰退房屋；2.一審判決認(rèn)定年租金為10萬元錯(cuò)誤，吳某參與了案涉房屋租賃經(jīng)營權(quán)的招投標(biāo)，其雖未競買成功，但認(rèn)可了案涉房屋年租金15.8萬的事實(shí)，故吳某交納的年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為每年15.8萬元。二、一審法院以2017年2月份為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以10萬元為年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算拖欠的房屋租金來判定雙方相關(guān)權(quán)利義務(wù)，系適用法律錯(cuò)誤。吳某辯稱，2015年5月吳某參與競拍案涉房屋未成功后，買受人周銳未接手案涉房屋。吳某要求與利川煙葉公司簽訂續(xù)租合同、退還門面，利川煙葉公司均未回應(yīng)，在此情況下吳某于2017年2月初將房屋鑰匙放在利川煙葉公司辦公室內(nèi)；租金支付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為10萬元一年，2015年5月競拍完成后，買受人棄標(biāo)，故一審法院按10萬每年的標(biāo)準(zhǔn)判令吳某支付租金是正確的。利川煙葉公司向一審法院起訴請求：⒈判令吳某向利川煙葉公司支付租金312667元（其中2015年1月至2015年5月按照100000元/年計(jì)算，2015年6月至2017年9月按照159000元/年計(jì)算）；⒉吳某承擔(dān)一審的全部訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：坐落利川市都××辦事處城郊村××、××組組的房屋，所有權(quán)人登記為湖北省煙草公司恩某某公司，規(guī)劃用途為辦公，由利川煙葉公司實(shí)際使用和管理。2012年5月，吳某承租該房屋中位清江大道由××、××號號門面房用于經(jīng)營煙酒業(yè)務(wù)，并于同月21日向利川煙葉公司交納房租押金5000元。此后，利川煙葉公司向吳某收取了2012年、2013年房租各100000元。2014年1月1日，利川煙葉公司（出租方）與吳某（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，其中約定：承租方租賃出租清江大道由××、××號號門面房屋二間用于經(jīng)營煙酒業(yè)務(wù)，租賃期限共一年，出租方于2014年1月1日起將所出租的房屋交付承租方使用，至2014年12月31日收回；房屋租金額為100000元/年，交納期限為每年1月1日以前一次性交清，不足一年的租金以月平均價(jià)計(jì)算；承租方在經(jīng)營期內(nèi)若需對所租房間進(jìn)行裝修，必須以書面形式征得出租方同意，但期滿后出租方不作任何形式的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，同時(shí)承租方不能拆除已裝修部分；如因上級主管單位因政策（以上級文件為準(zhǔn)）需要終止合同均不視為違約責(zé)任，不作任何形式的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2015年3月26日，吳某向利川煙葉公司支付了2014年房屋租金100000元。2015年5月6日，利川煙葉公司（委托方、甲方）與湖北天泰拍賣有限責(zé)任公司（拍賣方、乙方）簽訂《委托拍賣合同》，約定：甲方將湖北長信資產(chǎn)評估有限公司鄂長信評報(bào)字（2014）第101號界定的標(biāo)的（位于利川市清江大道東門158號、283號、中興街清源大道、汪營煙草站等40宗商業(yè)門店、倉庫、場地、房屋兩年租賃經(jīng)營權(quán)）分別拍賣（招租）；拍賣成交后，甲方在標(biāo)的物所在地30日內(nèi)向買受人移交標(biāo)的；原承租人在同等條件、同等價(jià)位享有優(yōu)先承租權(quán)，優(yōu)先人的確認(rèn)及競租通知的發(fā)放由甲方辦理；新承租人自行向原承租人協(xié)商裝璜補(bǔ)償費(fèi)，憑雙方補(bǔ)償協(xié)議與甲方簽定租賃合同。2015年5月21日，吳某（競買號牌221號）、案外人周銳（競買號牌46號）等參加利川煙葉公司11號商鋪兩年租賃經(jīng)營權(quán)的拍賣會，最終周銳以318000元成交。2015年7月10日，利川煙葉公司向周銳退成交價(jià)款及傭金166950元，周銳出具了《領(lǐng)款單》，其中注明“原成交確認(rèn)書作廢”。此后，利川煙葉公司、吳某沒有簽訂房屋租賃合同，吳某繼續(xù)使用涉案房屋從事經(jīng)營，并于2016年1月7日向利川煙葉公司銀行賬戶存入100000元，利川煙葉公司收款后記賬為“吳某交2015年房租”。2016年12月后，吳某未繼續(xù)使用涉案房屋，并于2017年2月將該房屋鑰匙交還利川煙葉公司，但未向利川煙葉公司付清房租及辦理返還房屋的相關(guān)手續(xù)。一審法院認(rèn)為，利川煙葉公司、吳某于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。（一）關(guān)于租賃期間的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！北景钢?，《房屋租賃合同》約定的租賃期間為一年，租期屆滿后雙方雖未續(xù)簽租賃合同，但涉案房屋由吳某繼續(xù)占有、使用，且利川煙葉公司未提交證據(jù)證明其對此提出了異議，故該《房屋租賃合同》應(yīng)繼續(xù)有效，租賃期限為不定期。利川煙葉公司訴稱吳某直到2017年9月才將該門面交還利川煙葉公司，吳某辯稱其于2017年2月將該房屋鑰匙交還利川煙葉公司，因雙方?jīng)]有辦理返還租賃房屋的相關(guān)手續(xù)，均沒有提交證據(jù)證明各自主張的返還房屋的日期，但庭審中吳某自認(rèn)其使用該房屋至2016年12月，利川煙葉公司對此表示認(rèn)可，相較而言，吳某稱其于2017年2月已將該房屋鑰匙交還利川煙葉公司的可信度更高，可認(rèn)定雙方的房屋租賃關(guān)系于2017年2月終止。（二）關(guān)于租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額問題。案外人周銳通過競拍方式以318000元競得涉案房屋的兩年租賃經(jīng)營權(quán)后，按約應(yīng)與原承租人即一審案件當(dāng)事人吳某協(xié)商裝璜補(bǔ)償費(fèi)并憑雙方補(bǔ)償協(xié)議與利川煙葉公司簽定租賃合同，但周銳未與吳某達(dá)成裝璜費(fèi)補(bǔ)償協(xié)議即與湖北天泰拍賣有限責(zé)任公司解除了拍賣成交確認(rèn)書，據(jù)此并非吳某無故拒不返還涉案房屋。利川煙葉公司、吳某于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》繼續(xù)有效，吳某向利川煙葉公司支付房租的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照該合同繼續(xù)履行，即每年租金100000元。吳某按此標(biāo)準(zhǔn)已向利川煙葉公司支付2015年的租金，尚未支付部分為2016年1月至2017年2月期間的租金共計(jì)116667元（100000元/年÷12月/年×14個(gè)月）。鑒于利川煙葉公司、吳某的房屋租賃關(guān)系已經(jīng)終止，吳某向利川煙葉公司交納的房租押金5000元可抵扣其應(yīng)付租金，抵扣后吳某應(yīng)付房租為111667元。綜上，吳某應(yīng)當(dāng)向利川煙葉公司支付房屋租金111667元，利川煙葉公司要求吳某支付2015年1月至2015年5月期間的租金，及按照159000元/年的標(biāo)準(zhǔn)支付2015年6月至2017年9月期間的租金，因該訴訟請求與認(rèn)定的事實(shí)和相關(guān)法律規(guī)定不符，不予全部支持。判決：一、吳某于判決生效之日起十日內(nèi)向恩某某煙草公司利川市煙葉分公司支付房屋租金111667元；三、駁回恩某某煙草公司利川市煙葉分公司的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)5990元，減半收取計(jì)2995元，由恩某某煙草公司利川市煙葉分公司負(fù)擔(dān)1925元，由吳某負(fù)擔(dān)1070元。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，案涉房屋鑰匙的歸還時(shí)間為2017年9月，一審判決認(rèn)定為2017年2月錯(cuò)誤，本院予以糾正。一審判決認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人恩某某煙草公司利川市煙葉分公司（以下簡稱利川煙葉公司）因與被上訴人吳某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初5040號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月10日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人利川煙葉公司的委托訴訟代理人宋發(fā)輝、被上訴人吳某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為吳某歸還房屋鑰匙的時(shí)間及案涉房屋的年租金支付標(biāo)準(zhǔn)。對此，分析評判如下：吳某在本院二審?fù)徶惺龇Q，其聘用人員舒銘于2017年2月將案涉房屋的鑰匙放在利川煙葉公司的辦公室桌上，當(dāng)時(shí)辦公室沒有人。而與吳某溝通退房事宜的利川煙葉公司辦公室負(fù)責(zé)人員李軍述稱，吳某歸還鑰匙的時(shí)間是2017年9月。因吳某在歸還鑰匙之前即與利川煙葉公司間就房屋租賃事宜產(chǎn)生爭議，吳某在處理退房事宜中應(yīng)慎重行事并保留證據(jù)，吳某述稱其在利川煙葉公司辦公室無人的情況下將房屋鑰匙放置于辦公室內(nèi)，無其他證據(jù)證實(shí)，且利川煙葉公司不予認(rèn)可，故對吳某所主張的房屋鑰匙歸還時(shí)間本院不予認(rèn)定。利川煙葉公司自認(rèn)吳某歸還房屋鑰匙的時(shí)間為2017年9月，本院根據(jù)當(dāng)事人的自認(rèn)原則，確認(rèn)吳某歸還房屋鑰匙的時(shí)間為2017年9月。關(guān)于案涉房屋的年租金支付標(biāo)準(zhǔn)問題，吳某參與案涉房屋租賃經(jīng)營權(quán)的拍賣后沒有競買成功。買受人在與吳某協(xié)商裝潢補(bǔ)償未果后與湖北天泰拍賣有限責(zé)任公司協(xié)商解除了拍賣確認(rèn)書，故案涉房屋租賃經(jīng)營權(quán)拍賣的最高應(yīng)價(jià)不能約束吳某并成為案涉房屋租金支付標(biāo)準(zhǔn)的裁判依據(jù)。自2014年1月1日雙方當(dāng)事人簽訂的一年期《房屋租賃合同》到期后，吳某一直占有和使用房屋，利川煙葉公司沒有提出異議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇９时景傅淖饨鹬Ц稑?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》執(zhí)行，一審法院判決吳某按照年租金100000元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，符合法律規(guī)定和合同約定。吳某已按此標(biāo)準(zhǔn)向利川煙葉公司支付了2015年的租金，尚未支付部分為2016年1月至2017年9月期間的租金共計(jì)175000元（100000元/年÷12月×21個(gè)月）。鑒于利川煙葉公司、吳某的房屋租賃關(guān)系已經(jīng)終止，吳某向利川煙葉公司交納的房租押金5000元可抵扣其應(yīng)付租金，抵扣后吳某應(yīng)付房租為170000元。一審法院在判決主文的表述中，在沒有第二判項(xiàng)的情況下，直接表述為第三判項(xiàng)，屬文字書寫錯(cuò)誤，本院在此予以糾正。綜上所述，利川煙葉公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初5040號民事判決；二、被上訴人吳某于本判決生效之日起十日內(nèi)向上訴人恩某某煙草公司利川市煙葉分公司支付房屋租金170000元；三、駁回上訴人恩某某煙草公司利川市煙葉分公司的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)2995元，二審案件受理費(fèi)4315元，共計(jì)7310元，由上訴人恩某某煙草公司利川市煙葉分公司負(fù)擔(dān)4698元，由被上訴人吳某負(fù)擔(dān)2612元。本判決為終審判決。