原告恩某某某印務(wù)有限公司（以下簡稱某印務(wù)公司）。
法定代表人胡某某，系某印務(wù)公司總經(jīng)理。
委托代理人馬繼學(xué)，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告湖北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)公司）。
法定代表人及被告江某，某房地產(chǎn)公司董事長。系某房地產(chǎn)公司董事長。
二被告委托代理人汪琦，湖北利佳律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告某印務(wù)公司訴被告某房地產(chǎn)公司、江某合同糾紛一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法組成由審判員周蓉?fù)?dān)任審判長，代理審判員牟鳴鐘、人民陪審員冉瑞兵參加的合議庭，于2016年8月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某印務(wù)公司法定代表人胡某某、委托代理人馬繼學(xué)，被告某房地產(chǎn)公司的法定代表人及被告江某、委托代理人汪琦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原告恩某某某印務(wù)有限公司原名利川市某印務(wù)有限公司，坐落于利川市東城關(guān)東村八組（勝利路166號），該公司房地產(chǎn)原屬利川市東城關(guān)東村村辦企業(yè)，名稱為利川市彩印廠。2003年，該企業(yè)改制，2004年，原告以利川市某印務(wù)有限公司的名義與利川市國土資源局簽訂出讓合同，受讓取得該宗房地產(chǎn)，并辦理了房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)?，F(xiàn)利川市某印務(wù)有限公司已更名為恩某某某印務(wù)有限公司。所辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證載明房屋總建筑面積為1348.3㎡，建筑容積率為0.7，房產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，房產(chǎn)來源為企業(yè)改制。其國有土地使用證載明用地面積為2206.70㎡，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2044年4月22日。
2012年，被告方準(zhǔn)備以舊房改造的名義開發(fā)房地產(chǎn)，與原告協(xié)商后于2012年7月11日簽訂了《彩印廠舊房改造合同》，該合同簽訂后，被告方先后給原告支付了搬遷費600000元。2013年初，原、被告又經(jīng)協(xié)商，原告同意將位于利川市勝利路的房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給被告某房地產(chǎn)公司。雙方于2013年4月11日又自愿簽訂了《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，合同、協(xié)議中載明原簽訂的《彩印廠舊房改造合同》失效，還載明了轉(zhuǎn)讓標(biāo)的及權(quán)屬范圍、轉(zhuǎn)讓價款及付款方式、合同效力及違約責(zé)任等內(nèi)容，其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款約定“由乙方某房地產(chǎn)公司于合同簽訂之日為甲方某印務(wù)公司償還甲方所欠利川商業(yè)銀行的貸款900000元，合同簽訂次日起十日內(nèi)支付第二筆轉(zhuǎn)讓款3300000元，之后六十日內(nèi)再支付第三筆轉(zhuǎn)讓款8400000元。”未載明已給付的600000元是否屬轉(zhuǎn)讓款。房地產(chǎn)過戶情況約定“在甲方取回抵押在銀行的房地產(chǎn)權(quán)證書同日與乙方開始辦理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過戶手續(xù)。因轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的過戶稅費由雙方依據(jù)法律規(guī)定各自承擔(dān)?！焙贤Я斑`約責(zé)任約定“甲方應(yīng)保證轉(zhuǎn)讓標(biāo)的沒有法律上的權(quán)利瑕疵，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)明晰，否則甲方賠償乙方損失并雙倍返還乙方交付的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的價款；乙方若未按約定的期限給付轉(zhuǎn)讓款，除繼續(xù)支付拖欠的轉(zhuǎn)讓款，還要按5%的月利率支付所欠轉(zhuǎn)讓款的逾期利息等內(nèi)容?！币陨虾贤炗喼螅桓婺撤康禺a(chǎn)公司于合同簽訂之日給原告某印務(wù)公司支付了人民幣900000元，于2013年4月23日支付了人民幣3300000元。原告于同年4月25日將所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的利國用（2011）第424號土地使用權(quán)證、利川房權(quán)證東城第××號房屋產(chǎn)權(quán)證以及原告與相鄰居民的相關(guān)協(xié)議等原件全部移交給被告某房地產(chǎn)公司。此后，被告又分別于2014年1月3日給原告支付轉(zhuǎn)讓款6100000元、4月9日給原告支付轉(zhuǎn)讓款92500元、5月27日給原告支付轉(zhuǎn)讓款92500元、7月3日給原告支付轉(zhuǎn)讓款95000元、8月12日給原告支付轉(zhuǎn)讓款92500元，合計給原告支付轉(zhuǎn)讓款人民幣10672500元。期間，原告分別于2013年6月19日、2014年8月28日向地稅部門繳納了房屋買賣契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅等稅費。
經(jīng)查，因被告取得原告的房地產(chǎn)之后需改變土地用途為商住用地，故原告配合被告獲得城市規(guī)劃部門和土地管理部門批準(zhǔn)，將原告所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)納入我市舊城改造范圍，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款規(guī)定“為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回原國有土地使用權(quán)?！痹娴耐恋乇皇栈睾?，由利川市國土資源局按法定程序?qū)υ撟谕恋刂匦逻M(jìn)行掛牌出讓。在利川市土地儲備交易中心張貼的地塊掛牌出讓公告的備注中載明“拆遷還建事宜由土地競爭得人自行負(fù)責(zé)”。2014年9月，被告在利川市國土資源局舉辦的國有建設(shè)用地使用權(quán)摘牌儀式上競得原告所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。同年10月8日，被告與利川市國土資源局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，該合同中將建筑容積率調(diào)整為5.5。合同簽訂后，被告交納了土地出讓金和交易服務(wù)費共計人民幣5280000元，并辦理了使用權(quán)人為被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司的利國用（2014）第02-0488號土地使用權(quán)證，該證載明“用地面積為2330㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地和商業(yè)金融用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期為住宅2084年10月14日，商業(yè)2054年10月14日”。被告辦完所有手續(xù)之后，將受讓的舊房全部翻建。因被告未按合同和協(xié)議支付全部轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)原告多次催收，被告江某于2015年9月2日以被告某房地產(chǎn)公司的名義給原告的法定代表人胡某某出具了4924700元的借條一張，借條上載明被告江某為連帶責(zé)任擔(dān)保人。
審理中，因原、被告爭議較大，本院調(diào)解未成。
本院根據(jù)各方當(dāng)事人的訴訟請求、答辯意見以及證據(jù)交換的情況，在征求當(dāng)事人意見的基礎(chǔ)上，將本案爭議焦點歸納為：（一）關(guān)于原、被告所簽訂合同效力及性質(zhì)的認(rèn)定問題；（二）關(guān)于搬遷費600000元的認(rèn)定的問題；（三）關(guān)于原告主張被告應(yīng)按《補(bǔ)充協(xié)議》支付利息的認(rèn)定問題；（四）關(guān)于被告主張原告違約以及原告的土地使用權(quán)有瑕疵，拒付剩余補(bǔ)償金的問題；（五）關(guān)于二被告出具的4924700元的借條的認(rèn)定和被告江某主體資格的認(rèn)定問題。

本院認(rèn)為，（一）關(guān)于原、被告所簽訂合同效力及性質(zhì)的認(rèn)定問題：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！痹⒈桓嫠炗喌暮贤?、協(xié)議雖是在平等、自愿的基礎(chǔ)上所簽訂，但合同中已明確被告受讓原告的房地產(chǎn)是為了開發(fā)建設(shè)，改變了原土地工業(yè)用地的用途，故不得轉(zhuǎn)讓，合同違反以上《條例》規(guī)定，應(yīng)為無效合同?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！币蛟媾浜媳桓嫱ㄟ^合法程序取得原告轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所屬土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，故自被告取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證之日起，原、被告所簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。又因被告所取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)是基于政府收回原告的國有土地使用權(quán)之后，被告在利川市國土資源局舉辦的國有建設(shè)用地使用權(quán)摘牌儀式上競得該宗土地并簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后取得。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第二款規(guī)定“政府收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！痹诶ㄊ型恋貎浣灰字行膹堎N的地塊掛牌出讓公告中載明“拆遷還建事宜由土地競爭得人自行負(fù)責(zé)”，故原告因失地受到的損失，可以要求被告補(bǔ)償。原、被告所簽訂的合同性質(zhì)應(yīng)為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。
（二）關(guān)于搬遷費600000元的認(rèn)定的問題。所謂補(bǔ)償性質(zhì)的合同是指一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人所失利益的補(bǔ)償，即給付補(bǔ)償金。本案中是指房地產(chǎn)受讓方（被告）對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方（原告）所失利益的補(bǔ)償。其補(bǔ)償金應(yīng)該包含土地的占有、使用、收益補(bǔ)償和地上房屋及其他附著物等財產(chǎn)搬遷、人員安置等費用的補(bǔ)償，搬遷費明顯屬補(bǔ)償金范圍。因補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無具體的法律規(guī)定，根據(jù)合同法公平自愿的原則，以原、被告自愿簽訂的合同約定的轉(zhuǎn)讓款12600000元為補(bǔ)償金數(shù)額較為合理。因被告支付的搬遷費人民幣600000元是基于原、被告所簽訂的《彩印廠舊房改造合同》而支付，既然原、被告在之后簽訂的《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中載明《彩印廠舊房改造合同》失效，那么被告所支付的搬遷費600000元理應(yīng)視為給付的部分補(bǔ)償金，故本院認(rèn)定被告已支付給原告的補(bǔ)償金總額應(yīng)為人民幣11272500元，下欠原告補(bǔ)償金1327500元未付。
（三）關(guān)于原告主張被告應(yīng)按《補(bǔ)充協(xié)議》支付利息的認(rèn)定問題。原、被告所簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定“若乙方未按時完成上述第一條中約定的義務(wù)，除支付上述本金外，并應(yīng)支付拖欠余款在拖延期間的利息，利息率為月息5%。”該約定實際為逾期付款的違約責(zé)任，符合合同法的規(guī)定，但所約定的違約金計算方法明顯過高，本院不予支持。因原、被告簽訂的是《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，其違約金可參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條的規(guī)定計算。即違約金不能超過實際損失的30%，因原告在審理中未提交被告逾期付款給其帶來實際損失的相關(guān)證據(jù)，故違約金可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算較為合理。又因原、被告所簽訂的《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》自被告取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證之日即2014年10月20日起才認(rèn)定為有效合同，故計算違約金的時間也應(yīng)從該日起開始計算。
（四）關(guān)于被告主張原告違約以及原告的土地使用權(quán)有瑕疵，拒付剩余補(bǔ)償金的問題。原、被告在《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第三條和第四條約定了房地產(chǎn)過戶、合同效力、違約責(zé)任等內(nèi)容，被告主張原告違反以上約定，不配合被告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)且土地使用權(quán)有瑕疵，導(dǎo)致其向利川市國土資源局多繳納土地出讓金及交易服務(wù)費5280000元，故拒付剩余補(bǔ)償金。經(jīng)查，原、被告在2012年7月便開始合作，經(jīng)協(xié)商雙方于同月11日自愿簽訂《彩印廠舊房改造合同》，2013年4月11日，原、被告經(jīng)協(xié)商又自愿簽訂《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》。同年4月25日，原告將所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的利國用（2011）第424號土地使用權(quán)證、利川房權(quán)證東城第××號房屋產(chǎn)權(quán)證等證件原件全部移交給被告。至此，被告應(yīng)當(dāng)清楚原告所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)的情況，但被告未對原告的土地權(quán)屬問題提出異議，主張合同無效，而是在原告的配合下，通過合法程序，向國土資源部門繳納出讓金依法辦理了國有建設(shè)用地使用權(quán)證。故被告拒付剩余補(bǔ)償金的主張既不合法也不合理，本院不予支持。被告主張原告收取轉(zhuǎn)讓款應(yīng)當(dāng)出具有效的發(fā)票，系合理主張，但屬另一法律關(guān)系，被告應(yīng)另行請求解決。
（五）關(guān)于二被告出具的4924700元的借條的認(rèn)定和被告江某主體資格的認(rèn)定問題。被告江某以保證人的名義在借條上簽名，所成立的是保證合同，借貸合同是主合同，保證合同是從合同。經(jīng)查，原告和被告某房地產(chǎn)公司之間不存在借款4924700元的民間借貸關(guān)系，主合同不成立，故從合同也不成立。本案中，原告和被告某房地產(chǎn)公司具有補(bǔ)償合同關(guān)系，而被告江某不是本案合同的相對方，故江某不具備被告的主體資格。原告主張二被告向其借款1500000元應(yīng)提交證據(jù)后另行請求解決。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第二款、第六十條、一百一十四條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條等相關(guān)法律之規(guī)定，判決如下：

一、被告某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起30日內(nèi)給付下欠原告某印務(wù)公司的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金人民幣1327500元及違約金（違約金計算方法：從2014年10月20日起，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算至付清補(bǔ)償金為止。）。
二、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費16747.5元，由被告某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17761101040007804（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩某某中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　周　蓉 代理審判員　　牟鳴鐘 人民陪審員　　冉瑞兵

書記員：李浩