上訴人（原審原告）：恩施土家族苗族自治州林業(yè)局，住所地：湖北省恩施市施州大道258號。
法定代表人：李敏克，該局局長。
委托訴訟代理人：鄢靖，湖北施州律師事務所律師。
委托訴訟代理人：涂緒釗，湖北施州律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：廖某某，漢族，生于1971年6月19日，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：田鳳，湖北新理念律師事務所律師。
委托訴訟代理人：楊杰，湖北新理念律師事務所律師。

上訴人恩施土家族苗族自治州林業(yè)局（以下簡稱林業(yè)局）與上訴人廖某某租賃合同糾紛一案，雙方均不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03233號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月29日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人林業(yè)局的委托訴訟代理人涂緒釗，被上訴人廖某某及其委托訴訟代理人楊杰到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長批準延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
林業(yè)局上訴請求：1、維持一審判決第一項；2、依法變更一審判決第二項，判令廖某某按原合同約定的房租標準支付恩施市舞陽大道22號、23號的房屋及空地自租賃合同期滿之日起至騰退房屋之日期間的房屋占用使用費；3、撤銷一審判決第三項；4、由廖某某承擔案件訴訟費。事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的規(guī)定，租賃合同期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有異議的，承租人應該支付租金。根據(jù)2011年7月5日雙方簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋租賃合同》第三條約定，租金應該先支付后使用。廖某某在租賃合同期滿后，未就繼續(xù)租賃房屋與林業(yè)局達成一致協(xié)議，其繼續(xù)使用租賃物，應向林業(yè)局支付租金。廖某某在合同期滿后未履行退還租賃物的義務，也未支付租金，其行為已明確不再繼續(xù)使用租賃物，一審法院認定雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系，屬認定事實錯誤；二、林業(yè)局請求判令廖某某支付房屋占用使用費的訴請應予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應當支持，該規(guī)定同樣適用第一承租人。林業(yè)局主張廖某某支付自租賃合同期滿之日即2014年7月5日起至騰退之日期間的房屋占有使用費應該予以支持；三、一審判決遺漏了林業(yè)局要求廖某某支付恩施市舞陽大道23號房屋及空地占有使用費的訴請。林業(yè)局與廖某某于2010年4月15日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（門面）租賃合同》中的標的物為恩施市舞陽大道23號原辦公大樓前后靠墻的部分綠化帶（長19米，寬3.8米）72.2平方米和場壩以中線為界以及假山后面的一塊空地，該租賃標的物已被廖某某修建成了酒店接待大廳，林業(yè)局要求廖某某支付該標的物自租賃合同期滿之日即2015年3月31日至騰退之日期間的房屋占有使用費，應予以支持。
廖某某上訴請求：1、依法改判駁回林業(yè)局的訴訟請求或發(fā)回重審；2、判令林業(yè)局承擔案件訴訟費。事實和理由：一、廖某某已將訴爭房屋退還給林業(yè)局，一審判決未對該事實進行認定。廖某某收到一審判決后到林業(yè)局辦公室，才知曉訴爭租賃房屋中新建街的1號、2號、6號門面于2015年8月6日，已由林業(yè)局直接向各承租人收取租金，該行為應視作廖某某騰退房屋。故一審判決認定“廖某某未按照約定向林業(yè)局騰退租賃房屋和返還空地，違反了合同約定義務，應當承擔繼續(xù)履行或者賠償損失等違約責任”屬事實認定不清；二、房屋占用期間的損失不應由廖某某承擔。廖某某占用房屋并非用作生產(chǎn)經(jīng)營，而是因為廖某某與林業(yè)局就租賃期間廖某某新添加的部分房屋補償無法達成一致意見所致。廖某某在租賃期間征得林業(yè)局同意的情況下修建了部分建筑物，該部分建筑物未做約定，也不屬于應當無條件交付給林業(yè)局的裝修裝潢，故廖某某僅將無爭議房屋交還給林業(yè)局。導致部分租賃房屋至今未交回是因林業(yè)局自身原因造成，相應損失不應該由廖某某承擔。
林業(yè)局向一審法院起訴請求：1．判令廖某某依法騰退占用林業(yè)局位于恩施市舞陽大道22號、23號的房屋及空地；2．判令廖某某按原合同約定房租標準支付自租賃合同期滿之日起至騰退房屋之日期間的房屋占有使用費；3．訴訟費用由廖某某承擔。
一審法院認定事實：涉案土地使用權(quán)人為林業(yè)局，座落于恩施市舞陽街道辦事處舞陽大街23號，使用權(quán)面積為3617.01㎡，土地使用權(quán)證為恩市國用（2011）第010238號。涉案房屋所有權(quán)人為林業(yè)局，房屋座落于恩施市舞陽大街23號，幢號為伍，層數(shù)為四層，建筑面積為978.56㎡，房屋所有權(quán)證為恩市舞公字第0595號。2010年4月15日，林業(yè)局（甲方）與廖某某（乙方）簽訂《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（門面）租賃合同》，合同主要內(nèi)容：“甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就2007年1月22日簽訂的《經(jīng)營管理合同書》續(xù)簽變更為本合同：第一條甲方占有使用的位于恩施市舞陽大道23號林業(yè)局原辦公大樓前后靠墻的部分綠化帶（長19m，寬3.8m）72.2㎡和場壩以中線為界（靠綠化帶地的半邊場地）以及假山后面一塊空地。經(jīng)州財政局審核批準，甲方同意將此場地租賃給乙方使用。第二條出租期限自2010年4月1日至2015年3月31日止。第三條租金共計人民幣（大寫）伍萬元整（￥50000）。每個租金年度的租金10000元于每年的8月20日前直接繳入州財政局預算外及其他資金專戶（賬號：18×××10）。第五條甲方的權(quán)利、義務（四）本合同期滿或合同終止，乙方無條件將承租的場地歸還甲方管理。乙方投入的裝修和裝飾不得拆除，甲方不作任何補償。乙方保證甲方原供水系統(tǒng)完好無損，財產(chǎn)歸甲方所有。第六條乙方的權(quán)利、義務（四）乙方在經(jīng)營管理期間若修建大廳房屋時，必須事先征得規(guī)劃部門同意，自行辦好各種手續(xù)，才可實施。但各種應繳的稅收政策費由乙方自行承擔。第七條合同的變更、解除及終止（三）承租期滿，本合同自行終止。甲方依照本合同的約定收回出租的場地。第八條違約責任及爭議解決辦法（一）甲乙雙方應全面履行本合同約定，若乙方不履行或不完全履行，則視為違約。一旦違約時間（事件）發(fā)生，則本合同自行終止，違約方除向?qū)Ψ劫r償損失外，還應按租金總額的3%支付違約金。第九條本合同已經(jīng)州行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理中心審定，由甲乙雙方簽字蓋章后生效，原合同未履行部分按本合同執(zhí)行，未盡事宜甲乙雙方和州行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理中心協(xié)商一致后，另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。”
2011年7月5日，林業(yè)局（甲方）與廖某某（乙方）簽訂《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋租賃合同》，合同主要內(nèi)容：“甲乙雙方在平等自愿的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致就房屋出租簽訂本合同：第一條甲方占有使用的房屋位于恩施市舞陽大道22號林業(yè)局原辦公大樓，建筑面積959平方米。經(jīng)州財政局審核批準，通過公開競價方式出租給乙方經(jīng)營用。第二條出租期限為3年，自2011年07月06日至2014年07月05日止。第三條租金總額共計人民幣（大寫）玖拾萬零陸仟元整（￥906000.00元）。租金按照先支付后使用的原則，第一年租金于合同簽訂之日一次性付清人民幣（大寫）叁拾（萬）零貳仟元整（￥302000.00），以后年度租金于每年7月6日繳納，租金直接繳入恩施州財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算賬戶（賬號：17×××58）。第四條租賃期內(nèi)有關(guān)手續(xù)及費用（三）乙方應承擔租賃期內(nèi)的水費、電費、物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、工商管理費、營業(yè)稅等各種稅費。第五條甲方的權(quán)利、義務（四）本合同期滿或合同終止，乙方無條件將承租的房屋及設施（具體見財產(chǎn)移交清單）歸還甲方管理。乙方投入的裝修（除活動財產(chǎn)外）不得拆除，甲方不作任何補償。乙方強行拆除裝潢造成損失的需向甲方賠償。（五）合同期滿或合同終止后，乙方應無條件清空所承租范圍內(nèi)屬于乙方所有的活動財產(chǎn)；對逾期未搬出的物品，乙方放棄其所有權(quán)，甲方有權(quán)處理，因此產(chǎn)生的費用及造成的損失由乙方承擔。第六條乙方的權(quán)利、義務（四）乙方對承租的房屋進行改造，未經(jīng)甲方書面同意，不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)；乙方對房屋的裝飾、裝修及使用應當符合消防安全部門、城建裝飾行辦等部門的檢測標準，裝修改造費用自理。第七條合同的變更、解除與終止（三）承租期滿，本合同自行終止。甲方依照本合同的約定收回出租的房屋及設施。第八條違約責任及爭議解決辦法（一）甲乙雙方應全面履行本合同約定，若乙方不履行或不完全履行，即為違約。另一方有權(quán)解除合同，違約方除向?qū)Ψ劫r償損失外，還應按租金總額的3%支付違約金。第九條本合同已經(jīng)州行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦公室審定，由甲乙雙方簽字蓋章后生效，未盡事宜甲乙雙方和州行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦公室協(xié)商一致后，另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?！?br/>2015年3月27日，因涉案租賃合同租賃期限屆滿，林業(yè)局書面通知廖某某，通知主要內(nèi)容為：“1、請您務必在2015年4月15日前將上述三份合同約定的房屋和場地騰空并移交給我方。我方承諾此期限內(nèi)不收取租賃費。如您方逾期不騰空移交，我方將予以強制收回。因您方逾期不騰空移交所造成的所用損失均由您方承擔。2、請您不要再向合同約定的賬戶支付租賃費。若您方仍繼續(xù)向該賬戶匯款，則不視為我方同意您方續(xù)租?！?br/>2015年7月10日，廖某某（××）向林業(yè)局遞交請示報告一份，主要內(nèi)容如下：“鑒于××在2015年7月3日接貴局領(lǐng)導電話通知后在州機關(guān)事務管理局與貴局領(lǐng)導接洽溝通的意見，結(jié)合2015年5月20日××所提交的《關(guān)于原州林業(yè)局辦公樓租賃合同情況說明及請求》，現(xiàn)作書面請示報告如下：一、基于雙方所訂租賃合同的優(yōu)先承租權(quán)，考慮到××巨額投資成本尚未收回，本人希望能與貴局重新簽訂租賃合同。如有必要，經(jīng)協(xié)商一致，原賓館可改成寫字樓辦公經(jīng)營。二、如貴局確須將出租物收回并不再對外招租，××也愿意配合領(lǐng)導工作。但希望貴局領(lǐng)導能對于××十余年來投資經(jīng)營的投入及部分可期待利益予以合理的一次性補償，具體收入明細清單詳見附表。三、為避免協(xié)商周期過長導致××損失進一步擴大，望貴局領(lǐng)導能在收到后盡快予以回復為謝?！?015年9月7日，廖某某再次向林業(yè)局遞交請示一份，就評估機構(gòu)的擇定和評估范圍進行了明確。2015年11月2日，因廖某某未將租賃房屋和場地交付給林業(yè)局，林業(yè)局遂訴至法院。審理中，林業(yè)局認可合同期內(nèi)的租賃費已經(jīng)全部收取。
一審法院認為，林業(yè)局與廖某某簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（門面）租賃合同》和《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。雙方簽訂上述租賃合同后，林業(yè)局向廖某某交付了租賃場地和房屋，廖某某向林業(yè)局支付了租賃場地和房屋的租金，雙方的租賃合同已實際履行。租賃期限屆滿后，林業(yè)局書面通知廖某某不再續(xù)簽租賃合同并要求返還租賃物，雙方租賃關(guān)系即終止。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！钡囊?guī)定，現(xiàn)租期屆滿，廖某某未按約定向林業(yè)局騰退租賃房屋和返還空地，違反了合同約定義務，應當承擔繼續(xù)履行或者賠償損失等違約責任。故林業(yè)局主張廖某某返還占用的空地并騰退租賃房屋的訴訟請求，予以支持。基于上述理由，林業(yè)局主張廖某某按原合同約定房租標準支付房屋占有使用費的訴訟請求，亦予以支持。合同期滿后，林業(yè)局于2015年3月27日才通知廖某某于2015年4月15日前騰退租賃場地和房屋，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！钡囊?guī)定，2014年7月6日至2015年4月15日，廖某某繼續(xù)使用租賃物，林業(yè)局未提出異議，該期間視為不定期租賃，不定期租賃期間的租賃費林業(yè)局并未主張，不予審理。故，林業(yè)局主張的房屋占有使用費的計算時間，自2015年4月16日起至騰退房屋之日予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、廖某某于本判決生效后五日內(nèi)將其租賃的位于恩施市舞陽大道23號林業(yè)局原辦公大樓院內(nèi)的空地（土地使用權(quán)證為恩市國用（2011）第010238號）及座落于恩施市舞陽大街23號（幢號為伍，層數(shù)為四層，建筑面積為978.56㎡，房屋所有權(quán)證為恩市舞公字第0595號）的房屋一棟騰退給恩施土家族苗族自治州林業(yè)局。二、廖某某自2015年4月16日起至騰退房屋之日止按每年302000元向恩施土家族苗族自治州林業(yè)局支付房屋占用期間的使用費。三、駁回恩施土家族苗族自治州林業(yè)局的其他訴訟請求。案件受理費5830元，由廖某某負擔。
本院二審期間，廖某某圍繞上訴請求依法提交了三份證據(jù)，即三份《房屋騰空、移交承諾書》。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，林業(yè)局對上述證據(jù)無異議，本院予以確認并在卷佐證?；谏鲜鲎C據(jù)，本院認定以下事實：新建街1號、2號、6號門面的次承租人于2015年8月6日將門面鑰匙交給了林業(yè)局，林業(yè)局認可2015年8月6日收回了上述三個門面，并按照廖某某與次承租人簽訂的租賃合同標準，即1900元／月的標準收取了上述三個門面2015年7月份的租金，即共收取了5700元。
一審判決查明的其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，綜合林業(yè)局的上訴意見、廖某某的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為：一、廖某某是否應該承擔逾期騰房的占有使用費；二、廖某某是否已交回了部分租賃房屋；三、廖某某應承擔的逾期騰房占有使用費標準。對此，本院分析評判如下：
一、廖某某是否應該承擔逾期騰房的占用使用費
林業(yè)局與廖某某于2011年7月5日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋租賃合同》對租賃物、租賃期限和租金標準等進行了約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物”之規(guī)定，租賃期限于2014年7月5日到期后，承租人廖某某應該返還租賃物。廖某某繼續(xù)使用租賃物，至2015年3月27日林業(yè)局向廖某某發(fā)出《通知》，林業(yè)局對廖某某繼續(xù)使用租賃物未提出異議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”之規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，廖某某應按原租金標準向林業(yè)局支付租金。
林業(yè)局與廖某某于2010年4月15日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（門面）租賃合同》中約定的標的物為恩施市舞陽大道23號原辦公大樓前后靠墻的部分綠化帶（長19米，寬3.8米）72.2平方米和場壩以中線為界以及假山后面的一塊空地，租賃期限自2010年4月1日至2015年3月31日止。二審庭審中廖某某陳述該空地已被修建成酒店接待大廳，尚未交回給林業(yè)局。故按照上述法律規(guī)定和合同約定，廖某某應支付上述合同約定的租賃物即恩施市舞陽大道23號原辦公大樓前后靠墻的部分綠化帶（長19米，寬3.8米）72.2平方米和場壩以中線為界以及假山后面的一塊空地逾期騰退的占有使用費。一審法院對林業(yè)局主張該租賃物逾期騰退的占有使用費請求未支持，屬認定事實錯誤，本院予以糾正。
林業(yè)局于2015年3月27日給廖某某送達的《通知》中載明“請您務必在2015年4月15日前將上述三份合同約定的房屋和場地騰空并移交給我方。我方承諾此期間內(nèi)不收取租賃費。如您方逾期不騰空移交，我方將予以強制收回”。雖林業(yè)局在向廖某某發(fā)出通知時，已放棄要求廖某某支付租賃期限屆滿即2014年7月6日至2015年4月15日的租金，但該《通知》上亦載明“如您方逾期不騰空移交，我方將予以強制收回。因您方逾期不騰空移交所造成的所有損失均由您方承擔”，故林業(yè)局放棄部分租金系基于廖某某在通知載明的期限內(nèi)即2015年4月15日前騰空移交租賃物的基礎上。因廖某某在合同到期后及林業(yè)局送達通知后均未主動移交租賃物，其應該承擔自租賃期滿之后占用租賃物的占有使用費。
廖某某主張因其與林業(yè)局就租賃期間廖某某新修建的房屋補償無法達成一致意見，致廖某某逾期騰退房屋，故應由林業(yè)局自行承擔相應損失的上訴理由，因雙方在租賃合同中約定租賃期滿，廖某某無條件將租賃物歸還林業(yè)局管理。廖某某投入的裝修和裝飾不得拆除，林業(yè)局不作任何補償。故廖某某的上述主張不能成為廖某某逾期騰退房屋，且不承擔占有使用費的理由。
二、廖某某是否已交回了部分租賃房屋
廖某某上訴認為訴爭租賃房屋中新建街的1號、2號、6號門面已由次承租人于2015年8月6日交回給林業(yè)局，并由林業(yè)局直接向次承租人收取了上述三個門面2015年7月份的租金共計5700元，林業(yè)局亦認可上述事實，故應視為廖某某交回了部分租賃房屋。已經(jīng)交回的租賃物，自交回之次日起即自2015年8月7日起廖某某不應承擔占有使用費。因林業(yè)局與廖某某簽訂的租賃合同中，約定的整體租賃物的租金標準為10000元／年和302000元／年，并未對1號、2號、6號門面的租金標準進行約定，故本院按照廖某某與次承租人約定的租金標準即每個門面1900元／月的標準扣減相應租金，即應按1900元／月×3個×12個月=68400元／年的標準扣減相應租金。
三、廖某某應承擔的逾期騰房占有使用費標準
廖某某占有使用的位于恩施市舞陽大道23號林業(yè)局原辦公大樓前后靠墻的部分綠化帶（長19m，寬3.8m）72.2㎡和場壩以中線為界（靠綠化帶地的半邊場地）以及假山后面一塊空地，租期至2015年3月31日止，廖某某應承擔上述租賃物自租期屆滿之次日起即2015年4月1日起至交還租賃物之日止的租金。
廖某某占有使用的恩施市舞陽大街23號（幢號為伍，層數(shù)為四層，建筑面積為978.56㎡，房屋所有權(quán)證為恩市舞公字第0595號）的房屋一棟，租期至2015年4月16日止。廖某某應承擔上述租賃物自租期屆滿之次日起至交還租賃物之日止的租金。林業(yè)局已向次承租人收取的1號、2號、6號門面的2015年7月份租金共計5700元應予以扣減。自2015年8月7日起，扣除林業(yè)局已收回的三個門面外，廖某某應按233600元／年（302000-68400）的標準向林業(yè)局支付占有使用費。
綜上所述，林業(yè)局和廖某某的上訴理由部分成立，應予支持；部分不成立，應予駁回；一審判決認定事實錯誤，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03233號民事判決第一項，即廖某某于本判決生效后五日內(nèi)將其租賃的位于恩施市舞陽大道23號林業(yè)局原辦公大樓院內(nèi)的空地（土地使用權(quán)證為恩市國用（2011）第010238號）及座落于恩施市舞陽大街23號（幢號為伍，層數(shù)為四層，建筑面積為978.56㎡，房屋所有權(quán)證為恩市舞公字第0595號）的房屋一棟騰退給恩施土家族苗族自治州林業(yè)局；
二、撤銷湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03233號民事判決第二項、第三項；
三、廖某某于本判決生效后五日內(nèi)向恩施土家族苗族自治州林業(yè)局支付恩施市舞陽大道23號林業(yè)局原辦公大樓院內(nèi)的空地（土地使用權(quán)證為恩市國用（2011）第010238號）自2015年4月1日起至騰退之日止按10000元／年的標準計算的占有使用費；
四、廖某某于本判決生效后五日內(nèi)向恩施土家族苗族自治州林業(yè)局支付恩施市舞陽大街23號（幢號為伍，層數(shù)為四層，建筑面積為978.56㎡，房屋所有權(quán)證為恩市舞公字第0595號）的房屋自2014年7月6日起至2015年8月6日止按302000元／年的標準計算的占有使用費（林業(yè)局已收取的5700元予以扣減）；支付自2015年8月7日起至騰退之日止按233600元／年的標準計算的占有使用費；
五、駁回恩施土家族苗族自治州林業(yè)局的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費5830元，由林業(yè)局負擔1270元，廖某某負擔4560元；二審案件受理費10130元，由上訴人林業(yè)局負擔2220元；由廖某某負擔7910元。
本判決為終審判決。

審判長　李　麗 審判員　楊　芳 審判員　李志華

書記員：何奕娥