上訴人（原審被告、反訴原告）：恩某某天籟文化有限公司。住所地：湖北省恩施市航空大道176號(hào)。
法定代表人：朱圣佑，董事長。
委托訴訟代理人：向丹，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省恩施市，公司執(zhí)行經(jīng)理。
委托訴訟代理人：侯明峰，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：恩施土家族苗族自治州總工會(huì)。住所地：湖北省恩施市航空大道176號(hào)。
法定代表人：卓俊杰，常務(wù)副主席。
委托訴訟代理人：童軍，湖北施南律師事務(wù)所律師。

上訴人恩某某天籟文化有限公司（以下簡稱天籟文化公司）因與被上訴人恩施土家族苗族自治州總工會(huì)（以下簡稱恩某某總工會(huì)）租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第03030號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2016年4月6日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人天籟文化公司的委托訴訟代理人向丹、侯明峰、被上訴人恩某某總工會(huì)的委托訴訟代理人童軍到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長審理期限三個(gè)月，雙方申請(qǐng)自行和解期限二個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天籟文化公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判或發(fā)回重審；由恩某某總工會(huì)承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、恩某某總工會(huì)委托湖北施南律師所向天籟文化公司發(fā)出的《律師函》，并沒有明確告知要求解除雙方之間的不定期租賃合同，一審根據(jù)《律師函》認(rèn)定恩某某總工會(huì)提前履行了告知義務(wù)，具有解除租賃合同的意思表示，實(shí)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、天籟文化公司對(duì)龍城影院的投入發(fā)生在承租期內(nèi)，恩某某總工會(huì)應(yīng)按照《租房合同》的約定賠償投入損失。雖然2005年6月15日簽訂的《租房合同》已經(jīng)于2010年7月1日到期，但到期后，天籟文化公司仍向恩某某總工會(huì)支付租金，恩某某總工會(huì)也表示同意，雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系，原《租房合同》繼續(xù)有效，《租房合同》中損失賠償?shù)募s定當(dāng)然及于不定期租賃期間。天籟文化公司對(duì)于龍城影院的投入經(jīng)過恩某某總工會(huì)同意，現(xiàn)恩某某總工會(huì)在承租期內(nèi)要求解除租賃合同，雖然不定期租賃合同可隨時(shí)解除，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，但恩某某總工會(huì)應(yīng)予賠償按照原《租賃合同》約定投入損失。一審法院片面認(rèn)定在2005年7月1日至2010年7月1日間才按照《租房合同》的約定賠償損失，進(jìn)而認(rèn)定不定期租賃期間的投入損失不予賠償沒有事實(shí)及法律依據(jù)。三、一審法院認(rèn)定按照公平原則，酌定由恩某某總工會(huì)補(bǔ)償天籟文化公司裝飾裝修損失40萬元，顯然不公平。恩某某總工會(huì)對(duì)于天籟文化公司的投入是明確知曉并同意，并在2005年6月15日的《租房合同》中對(duì)投資和預(yù)期利益如何補(bǔ)償也明確約定，而恩某某總工會(huì)在天籟文化公司投入龍城影院后經(jīng)營僅九個(gè)月時(shí)就以根本不存在項(xiàng)目要求天籟文化公司搬遷，強(qiáng)行關(guān)閉正大門達(dá)一年之久，直接導(dǎo)致天籟文化公司無法正常經(jīng)營，進(jìn)而不能經(jīng)營，損失慘重。解除租賃合同，是恩某某總工會(huì)基于其莫須有的搬遷所導(dǎo)致，恩某某總工會(huì)應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，依據(jù)物價(jià)部門鑒定的價(jià)格至少是2225519元，而一審法院卻認(rèn)定按照公平原則酌定補(bǔ)償裝飾裝修損失40萬元，不公平，也沒有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)由恩某某總工會(huì)將關(guān)閉大門的損失及投入損失予以補(bǔ)償。
恩某某總工會(huì)答辯稱，一、雙方對(duì)解除合同的事實(shí)都無異議，天籟文化公司繼續(xù)占用涉案租賃物沒有實(shí)際意義，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還，防止損失擴(kuò)大。返還租賃物后，也不影響雙方對(duì)租金、占用費(fèi)的解決。二、關(guān)于續(xù)簽合同的問題。天籟文化公司稱是恩某某總工會(huì)的責(zé)任，屬于推卸責(zé)任。雙方?jīng)]有續(xù)簽租賃合同的主要原因，是由于天籟文化公司認(rèn)為恩某某總工會(huì)提出的租賃合同樣本中的條款沒有接受，這一事實(shí)恩某某總工會(huì)在一審?fù)彆r(shí)做了明確說明。一審中天籟文化公司已經(jīng)清楚表明恩某某總工會(huì)向天籟文化公司提出過續(xù)簽合同的事實(shí)，恩某某總工會(huì)不能強(qiáng)迫他人續(xù)簽合同。三、天籟文化公司在一、二審中均強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型經(jīng)營電影院經(jīng)過了恩某某總工會(huì)認(rèn)可，恩某某總工會(huì)不否認(rèn)，但恩某某總工會(huì)作為出租方，無論同意還是支持，不等于認(rèn)可雙方之間的租賃合同變?yōu)闊o限期，不能改變雙方不定期租賃的事實(shí)。對(duì)于不定期租賃的風(fēng)險(xiǎn)，天籟文化公司應(yīng)當(dāng)清楚、明知，但是由于天籟文化公司拒簽續(xù)租合同，放棄了自己的權(quán)利。四、關(guān)于不定期租賃期間是否適用原租賃合同條款的問題。不定期租賃期間天籟文化公司的經(jīng)營范圍發(fā)生了根本性變化，此后不能適用原租賃合同條款，因?yàn)樵赓U合同條款并不是針對(duì)電影院的經(jīng)營。五、關(guān)于租金和占用費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)支付的問題。租賃物至今仍由天籟文化公司在占用，不管是否在經(jīng)營，但是在沒有支付租金的情況下，占用租賃物是侵權(quán)行為，天籟文化公司應(yīng)當(dāng)支付欠繳的租金和后期占用費(fèi)。綜上，請(qǐng)求維持原判。
恩某某總工會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除恩某某總工會(huì)與天籟文化公司間的租賃合同；2、由天籟文化公司按17萬元／年支付2012年7月1日起至實(shí)際騰退房屋之日止的租金及占用費(fèi)；3、由天籟文化公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
天籟文化公司向一審法院反訴請(qǐng)求：恩某某總工會(huì)賠償天籟文化公司投入損失2595519元（其中鑒定數(shù)額222519元，未鑒定數(shù)額37萬元）；自2013年2月18日起至2014年2月底封閉大門期間的經(jīng)營損失68萬元；并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2005年6月14日，恩某某總工會(huì)（甲方）與案外人湖北省民族歌舞團(tuán)（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方將位于恩施市航空大道42號(hào)恩某某總工會(huì)院內(nèi)的原工人影劇院觀眾廳以后部分按現(xiàn)有格局和設(shè)施條件整體出租給乙方經(jīng)營演藝文化產(chǎn)業(yè)使用，租期5年。次日，雙方簽訂正式的《租房合同》，約定：一、乙方承租范圍為：影劇院原公眾廳及原舞臺(tái)部分（具體見示意圖）。二、租期5年，即從2005年7月1日起至2010年7月1日止。合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。三、租金及付款方式：乙方按合同期第一、二年每年10萬元，第三、四、五年每年15萬元（以合同簽訂時(shí)間對(duì)應(yīng)12個(gè)月為一年度）。每年第1個(gè)月內(nèi)一次性向甲方付清當(dāng)年租金，超過兩個(gè)月未交租金即視為乙方違約，甲方有權(quán)終止合同。四、甲方租給乙方的房屋，按現(xiàn)有實(shí)際狀況出租給乙方，甲方不承擔(dān)任何室內(nèi)及屋頂?shù)难b潢、維修和改造費(fèi)用。乙方對(duì)房屋的改造、裝潢，不得破壞房屋現(xiàn)有的主體結(jié)構(gòu)，在裝修、改造和使用過程中應(yīng)考慮到原建筑結(jié)構(gòu)及鋼屋架、舞臺(tái)、舞臺(tái)吊桿的承重、正確使用及定期保養(yǎng)維修，如確需局部整改，需事先將改造、裝修方案及原設(shè)計(jì)部門意見報(bào)甲方法人代表簽字同意。合同期滿，甲方不對(duì)乙方改造、裝修、維修所發(fā)生的一切費(fèi)用作任何補(bǔ)償，乙方對(duì)裝潢改造部分的不可拆卸物應(yīng)予保留。十一、承租期內(nèi)，甲方如需整體開發(fā)或政策性因素，需調(diào)整和終止合同，甲乙雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方可通過評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資和預(yù)期利潤進(jìn)行評(píng)估，給乙方一次性補(bǔ)償。對(duì)合同簽訂問題，湖北省民族歌舞團(tuán)出具證明一份，其內(nèi)容為：“恩某某天籟文化有限公司注冊(cè)成立于2005年12月7日，該公司于2005年6月15日租賃恩某某總工會(huì)房屋用于經(jīng)營，由于租房時(shí)天籟文化有限公司尚未注冊(cè)登記，故租房合同由天籟文化公司的合作方之一湖北省民族歌舞團(tuán)簽署?！?br/>2010年4月9日，恩施自治州工人文化宮（甲方）與天籟文化公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將工會(huì)大門右側(cè)上方租給乙方做廣告（一個(gè)字）使用，租期從2010年4月9日至2013年4月9日，年租金第一年500元，第二年600元，第三年700元。2010年7月1日，恩某某總工會(huì)（甲方）與天籟文化公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將招待所101、102、103租給乙方作辦公室使用，租期從2010年7月1日至2013年7月1日，年租金2700元。2011年7月5日，恩某某總工會(huì)與天籟文化公司簽署《關(guān)于州總工會(huì)影劇院屋面防水維修相關(guān)事宜備忘錄》，其中載明：“天籟大劇院（法人代表：向丹）承租恩某某總工會(huì)影劇院以來，能履行合同條約，合同到期時(shí)無拖欠租費(fèi)?？紤]到其目前經(jīng)營效益不理想，以及對(duì)工會(huì)資產(chǎn)保護(hù)的必要，就提出的影劇院屋面防水維修一事作如下備忘，在雙方續(xù)簽租房合同時(shí)體現(xiàn)。一、恩某某總工會(huì)同意對(duì)影劇院屋面進(jìn)行防水維修，由現(xiàn)房屋使用者向丹組織施工。其維修費(fèi)核準(zhǔn)三萬元內(nèi)由恩某某總工會(huì)承擔(dān)，超出部分由向丹承擔(dān)。二、維修工程預(yù)算由向丹報(bào)恩某某總工會(huì)審批，確定維修面積和工程費(fèi)，工程完工后恩某某總工會(huì)驗(yàn)收確認(rèn)。三、工程施工隊(duì)、工程安全、工程質(zhì)量均由向丹全權(quán)負(fù)責(zé)，并承擔(dān)其民事法律責(zé)任。工程質(zhì)量保質(zhì)期五年，從恩某某總工會(huì)驗(yàn)收確認(rèn)之日計(jì)算。四、經(jīng)恩某某總工會(huì)對(duì)工程驗(yàn)收確認(rèn)后，工程款由向丹向施工隊(duì)支付，憑發(fā)票到恩某某總工會(huì)結(jié)賬。”2011年11月29日，恩某某總工會(huì)向恩施市廣電局出具《情況說明》，其內(nèi)容為：“恩施市廣電局：州總工會(huì)原工人影劇院由原恩某某天籟文化有限公司承租進(jìn)行演藝經(jīng)營，由于經(jīng)營期間嚴(yán)重虧損，項(xiàng)目必須轉(zhuǎn)向，經(jīng)天籟文化公司尋求合作伙伴，并征得州總工會(huì)同意現(xiàn)與恩施市龍影文化傳媒公司共同經(jīng)營數(shù)字影院。情況屬實(shí)，望主管部門予以支持。”
2012年10月18日，恩某某總工會(huì)發(fā)出《公告》，其內(nèi)容為：“接上級(jí)通知，州總工會(huì)大院已被納入州城市政建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，進(jìn)行整體改擴(kuò)建，現(xiàn)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)，工程開工在即，按規(guī)定要進(jìn)行封閉式施工。屆時(shí)，供水供電及通行將只保障施工需要。請(qǐng)?jiān)簝?nèi)各租戶按照2012年8月28日送達(dá)的《租戶搬遷通知》要求，務(wù)必在2012年11月28日前搬出所租用房屋。若有異議或要求，請(qǐng)于2012年10月31日前以書面方式提出?！?012年10月24日，天籟文化公司對(duì)公告予以回復(fù)，其主要內(nèi)容為：“一、我公司2005年7月1日開始投資天籟大劇院，對(duì)原工人影劇院進(jìn)行全方位改造，整體投入398萬元，其中設(shè)備投資110萬元，固定資產(chǎn)投資184萬元（修建天籟大廳68萬元；變壓器投資18萬元；自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)投資45萬元；修建兩層獨(dú)立衛(wèi)生間11萬元；填平通道8萬元，辦公室改造12萬元；屋面防漏4萬元；租賃補(bǔ)償轉(zhuǎn)讓費(fèi)18萬元），裝飾裝潢投入104萬元。二、由于第一輪投資失利，成本基本分文未收，只是給貴單位繳足了房租?？紤]到投入一直沒有產(chǎn)出，我公司在請(qǐng)示工會(huì)領(lǐng)導(dǎo)同意的情況下，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)向，尋求合作伙伴，投資3D數(shù)字影院。因此2011年8月再次投入210萬元經(jīng)營3D數(shù)字電影，從2011年11月開業(yè)至今僅僅不到一年的時(shí)間。以上兩次投資近600余萬元，貴單位若忽然通知整體開發(fā)，如此短的時(shí)間，我公司一切專業(yè)設(shè)備沒有匹配的專業(yè)劇場(chǎng)予以搬遷，因此必將給我公司造成巨大的無法承受的投資損失、財(cái)產(chǎn)損失和經(jīng)營損失，懇請(qǐng)貴單位領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實(shí)際情況，通過雙方協(xié)商予以合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！?br/>2013年1月14日，恩某某總工會(huì)發(fā)出《公告》，其主要內(nèi)容為：“我會(huì)曾于2012年8月28日、2012年10月18日兩次向院內(nèi)租（商）戶送達(dá)了《租戶搬遷通知》和《公告》，要求各租（商）戶于2012年11月28日前搬出所租用房屋?？紤]到各位租（商）戶實(shí)際情況，經(jīng)基建辦研究后已將搬遷時(shí)間進(jìn)行了人性化遲延?，F(xiàn)我會(huì)再次通知：請(qǐng)各商戶務(wù)必于2012年陰歷年前停止?fàn)I業(yè)，租戶也要根據(jù)工程建設(shè)需要做好搬遷準(zhǔn)備。屆時(shí)：現(xiàn)大門及院內(nèi)場(chǎng)地將轉(zhuǎn)為工程施工方使用，不再提供經(jīng)營性停車場(chǎng)所，實(shí)行嚴(yán)格出入管理。院墻南側(cè)將新開通便道方便人員進(jìn)出?！?013年2月，恩某某總工會(huì)因施工需要，關(guān)閉院內(nèi)正大門，在院內(nèi)南側(cè)開了側(cè)門，從側(cè)門可以進(jìn)入龍影電影院。在關(guān)閉正大門期間，天籟文化公司在側(cè)門附近張貼有電影海報(bào)。2014年2月，正大門恢復(fù)通行。天籟文化公司付清了截止到2012年6月30日的租金，此后未再支付租金。
2013年6月5日，湖北施南律師事務(wù)所受恩某某總工會(huì)的委托向天籟文化公司發(fā)出律師函，其主要內(nèi)容為：“一、貴公司承租的位于恩施市航空大道的工會(huì)房屋已于2010年7月1日到期，后雙方再未就此簽訂書面租賃合同，且貴公司自2012年7月后一直未交租金?，F(xiàn)工會(huì)要求貴公司在收悉本函后七日內(nèi)到工會(huì)結(jié)算并付清欠交的全部租金；二、因貴公司承租的房屋區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行整體改擴(kuò)建，且貴公司與工會(huì)現(xiàn)在屬于不定期租賃關(guān)系的事實(shí)，工會(huì)已多次通知貴公司終止租賃關(guān)系、騰退所使用的房屋，但貴公司一直未實(shí)際履行?，F(xiàn)工會(huì)再次通過我方函告貴公司：請(qǐng)貴公司于收悉本函之日起七日內(nèi)終止?fàn)I業(yè)，在2013年6月30日前自動(dòng)搬出?！贝稳?，天籟文化公司收到了該律師函。關(guān)于通知解除合同的時(shí)間，恩某某總工會(huì)表示以本次天籟文化公司收到律師函的時(shí)間即2013年6月6日為準(zhǔn)。
2014年4月28日，天籟文化公司申請(qǐng)對(duì)其承租的恩某某總工會(huì)所有的位于恩施市航空路42號(hào)天籟大劇院的投入及2013年2月18日至2014年2月28日出租方關(guān)閉大門（有側(cè)門可供進(jìn)出）期間的票房損失價(jià)格進(jìn)行鑒定。2015年12月15日，恩施土家族苗族自治州價(jià)格認(rèn)證中心出具州價(jià)鑒定字（2015）30號(hào)《關(guān)于恩某某天籟文化有限公司天籟大劇院投入及票房損失的價(jià)格鑒定意見書》，其中載明：（三）價(jià)格鑒定計(jì)算。1、2005年8月簽訂合同后投入。（1）增建前廳1個(gè)：建造成本價(jià)格274579元。（2）衛(wèi)生間2個(gè)：建造成本價(jià)79909元。2、2011年影院建設(shè)投入。（1）巴可數(shù)字放映機(jī)2臺(tái)：2011年6月21日購買，購買價(jià)格871880元。（2）數(shù)字放映配套設(shè)備1套（包括抽風(fēng)機(jī)2臺(tái)，飛達(dá)功放、音響、解碼器、放映機(jī)服務(wù)器1個(gè)）：2011年6月21日購買，購買價(jià)格171168元。（3）售票系統(tǒng)設(shè)備2套（包括臺(tái)式聯(lián)想電腦2臺(tái)、EPSONTM-T86L打印件2臺(tái)、聯(lián)想服務(wù)器2個(gè)、POS機(jī)1個(gè)）：2011年11月購買，購買價(jià)格77200元。（4）POPCQRN爆米花機(jī)1臺(tái)：市場(chǎng)價(jià)格1250元。（5）保溫箱1個(gè)：市場(chǎng)價(jià)格500元。（6）AHADLE冰淇淋機(jī)1臺(tái)：市場(chǎng)價(jià)格5700元。（7）金屬銀幕1快：2011年6月23日購買，購買價(jià)格47353元。（8）影院座椅638個(gè)：2011年9月12日購買，購買價(jià)格542300元。（9）格力空調(diào)13臺(tái)（其中5P柜式12臺(tái)、1.5P掛機(jī)1臺(tái)）：A、5P柜式空調(diào)：8630元／臺(tái)×12臺(tái)＝103560元（申報(bào)為9臺(tái)，實(shí)際勘驗(yàn)數(shù)量12臺(tái)）。B、1.5P掛機(jī)空調(diào)：2500元×1臺(tái)＝2500元。3、裝修投入：（1）墻紙。前廳四壁墻、天花板噴涂料一次、貼墻紙一道。已在增建前廳中計(jì)算。（2）扣除空調(diào)部分的電線外的電線。價(jià)格合計(jì)23235元（10281元＋8867元＋4087元）。（3）音響線，價(jià)格合計(jì)20257元（13377元＋6880元）。（4）網(wǎng)線布局安裝，價(jià)格1433元。4、2013年2月18日至2014年2月28日出租方關(guān)閉大門（有側(cè)門可供出入）期間的票房損失價(jià)格。當(dāng)事方?jīng)]有提供財(cái)務(wù)收入賬簿和影院管理系統(tǒng)終端明細(xì)檢索資料，無法鑒定其價(jià)格。價(jià)格鑒定結(jié)論：本次價(jià)格鑒定能夠確認(rèn)的項(xiàng)目鑒定價(jià)格總額為人民幣2225519元。附《價(jià)格鑒定明細(xì)表》載明：5、地面階梯臺(tái)階（一樓臺(tái)階、二樓臺(tái)階），改造基礎(chǔ)不明；6、一樓后墻隔音板、二展示窗、二個(gè)衛(wèi)生間吊頂，隔音板與內(nèi)墻重復(fù)、衛(wèi)生間吊頂重復(fù)；8、一樓、二樓地板膠，需提供購買憑證；9、大門LED燈和室內(nèi)LED燈各1個(gè)、廣告牌1個(gè)、門簾7套，需提供購買、制作發(fā)票；12、大廳和放映廳的頂燈各1個(gè)，現(xiàn)勘認(rèn)定重復(fù)項(xiàng)目；13、50吋TCL液晶電視機(jī)1臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)增加項(xiàng)目，需提供購買憑證；14、1200W美好牌風(fēng)幕機(jī)，現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)增加項(xiàng)目，需提供購買憑證。
一審法院認(rèn)為，恩某某總工會(huì)與案外人湖北省民族歌舞團(tuán)所簽《協(xié)議書》及《租房合同》，恩施自治州工人文化宮與天籟文化公司所簽《房屋租賃合同》，恩某某總工會(huì)與天籟文化公司所簽《房屋租賃合同》及《關(guān)于州總工會(huì)影劇院屋面防水維修相關(guān)事宜備忘錄》，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。恩某某總工會(huì)與案外人湖北省民族歌舞團(tuán)所簽《協(xié)議書》及《租房合同》，其租賃期間已于2010年7月1日屆滿，此后天籟文化公司繼續(xù)使用租賃物，恩某某總工會(huì)按17萬元／年收取租金，應(yīng)認(rèn)定原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。對(duì)于該不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。2012年10月18日，恩某某總工會(huì)通知院內(nèi)各租戶在2012年11月28日以前搬出所租用房屋；2013年1月14日，恩某某總工會(huì)通知各租戶做好搬遷準(zhǔn)備；2013年6月5日，恩某某總工會(huì)委托湖北施南律師事務(wù)所函告天籟文化公司，明確告知雙方租賃合同已于2010年7月1日到期，成立不定期租賃關(guān)系，要求天籟文化公司在七日內(nèi)終止?fàn)I業(yè)，并在2013年6月30日前自動(dòng)搬出。據(jù)此，恩某某總工會(huì)履行了提前告知義務(wù)，具有解除租賃合同關(guān)系的意思表示，依法應(yīng)予支持。合同解除后，天籟文化公司應(yīng)當(dāng)返還租賃物，即向恩某某總工會(huì)騰退房屋。天籟文化公司尚欠自2012年7月1日起按17萬元／年計(jì)算的租金，且在合同解除后繼續(xù)占用租賃物，給恩某某總工會(huì)造成租金損失，理應(yīng)支付租金及占用費(fèi)。
2005年6月15日《租房合同》約定：“租期5年，即從2005年7月1日起至2010年7月1日止”；“甲方租給乙方的房屋，按現(xiàn)有實(shí)際狀況出租給乙方，甲方不承擔(dān)任何室內(nèi)及屋頂?shù)难b潢、維修和改造費(fèi)用”；“合同期滿，甲方不對(duì)乙方改造、裝修、維修所發(fā)生的一切費(fèi)用作任何補(bǔ)償，乙方對(duì)裝潢改造部分的不可拆卸物應(yīng)予保留”；“承租期內(nèi)，甲方如需整體開發(fā)或政策性因素，需調(diào)整和終止合同，甲乙雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方可通過評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資和預(yù)期利潤進(jìn)行評(píng)估，給乙方一次性補(bǔ)償。”該合同所謂“承租期內(nèi)”，是指該“租期5年，即從2005年7月1日起至2010年7月1日止”，不存在理解上的歧義。該租賃期間屆滿后，雖然原《租房合同》繼續(xù)有效，但租賃期間已經(jīng)不是原《租房合同》約定的“承租期內(nèi)”，雙方實(shí)為不定期租賃。根據(jù)《租房合同》約定，出租人在2005年7月1日至2010年7月1日期間“需整體開發(fā)或政策性因素，需調(diào)整和終止合同”，才存在通過評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資和預(yù)期利潤進(jìn)行評(píng)估，給承租方一次性補(bǔ)償。原《租房合同》約定的租賃期間屆滿后，天籟文化公司依據(jù)該合同請(qǐng)求賠償投入損失沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
從2011年7月5日雙方簽署的《關(guān)于州總工會(huì)影劇院屋面防水維修相關(guān)事宜備忘錄》，以及2011年11月29日恩某某總工會(huì)出具的《情況說明》來看，天籟文化公司經(jīng)營數(shù)字影院是經(jīng)過恩某某總工會(huì)同意的。即便如此，天籟文化公司應(yīng)當(dāng)知道恩某某總工會(huì)有權(quán)隨時(shí)解除合同，其在對(duì)房屋進(jìn)行投入前，仍然應(yīng)當(dāng)考慮自身租賃期限，綜合測(cè)算投入與產(chǎn)出比例，其投資費(fèi)用能否在正常租賃期內(nèi)回收。天籟文化公司沒有充分考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，以致于造成投入損失，其自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是，投資數(shù)字影院需要很大投入，在短期內(nèi)難以收回成本，是眾所周知的事實(shí)。恩某某總工會(huì)考慮到天籟文化公司經(jīng)營期間嚴(yán)重虧損、項(xiàng)目必須轉(zhuǎn)向，同意天籟文化公司經(jīng)營數(shù)字影院，并報(bào)請(qǐng)主管部門支持，其解除合同導(dǎo)致天籟文化公司無法正常收回成本，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱租賃合同糾紛司法解釋）第十條規(guī)定、第十一條規(guī)定，對(duì)形成附合的裝飾裝修物，由雙方按公平原則分擔(dān)；對(duì)未形成附合的裝飾裝修物，由天籟文化公司自行拆除。結(jié)合《價(jià)格鑒定意見書》及本案實(shí)際，一審法院酌定由恩某某總工會(huì)補(bǔ)償天籟文化公司裝飾裝修損失40萬元，其余裝飾裝修損失由天籟文化公司自行承擔(dān)，并自行拆除未形成附合的裝飾裝修物，包括影院設(shè)備亦由其自行取回。關(guān)于2013年2月18日至2014年2月28日出租方關(guān)閉大門期間的票房損失價(jià)格，當(dāng)事方?jīng)]有提供財(cái)務(wù)收入賬簿和影院管理系統(tǒng)終端明細(xì)檢索資料，無法鑒定其價(jià)格，并非鑒定機(jī)構(gòu)不予鑒定。恩某某總工會(huì)已提前告知將在院墻南側(cè)新開通便道方便人員進(jìn)出，實(shí)際在整修期間在院內(nèi)南側(cè)開了側(cè)門，從側(cè)門可以進(jìn)入龍影電影院，是否影響了天籟文化公司的正常經(jīng)營，以及其經(jīng)營損失數(shù)額問題，現(xiàn)鑒定機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行鑒定，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，不予支持。一審法院判決：一、恩施土家族苗族自治州總工會(huì)與恩某某天籟文化有限公司之間的不定期房屋租賃合同關(guān)系于2013年6月6日解除；二、恩某某天籟文化有限公司于判決生效之日向恩施土家族苗族自治州總工會(huì)騰退返還位于恩施市航空大道42號(hào)的租賃房屋；三、恩某某天籟文化有限公司于判決生效之日內(nèi)按17萬元／年支付自2012年7月1日起至騰退房屋之日止的租金及占用費(fèi)；四、恩施土家族苗族自治州總工會(huì)于判決生效之日補(bǔ)償恩某某天籟文化有限公司裝飾裝修損失40萬元；五、駁回恩某某天籟文化有限公司的其他反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4350元，反訴案件受理費(fèi)16502元，合計(jì)20852元，由恩施土家族苗族自治州總工會(huì)負(fù)擔(dān)7300元，恩某某天籟文化有限公司負(fù)擔(dān)13552元。
天籟文化公司、恩某某總工會(huì)均未向本院提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)是：涉案租賃合同是否解除；恩某某總工會(huì)、天籟文化公司的損失承擔(dān)問題。對(duì)此，分別評(píng)析如下：
一、關(guān)于涉案租賃合同是否解除的問題。本院認(rèn)為，依據(jù)合同解除的事由不同，合同解除可以分為約定解除和法定解除。依據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第二百三十二條、第二百三十六條的規(guī)定，恩某某總工會(huì)與原湖北省民族歌舞團(tuán)簽訂的《租房合同》、《協(xié)議書》及原恩施自治州工人文化宮與天籟文化公司簽訂的《房屋租賃合同》約定的租賃期限屆滿后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，天籟文化公司繼續(xù)使用租賃物，恩某某總工會(huì)并未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，恩某某總工會(huì)有權(quán)隨時(shí)解除合同；天籟文化公司在租賃合同期限屆滿后繼續(xù)使用租賃房屋，但自2012年7月后至今未向恩某某總工會(huì)交納租金，其行為構(gòu)成違約，恩某某總工會(huì)享有法定解除權(quán)。恩某某總工會(huì)向天籟文化公司發(fā)出的公告及其委托律師發(fā)出的《律師函》，除有明確解除雙方不定期租賃合同的意思表示外，還明確要求承租人交齊欠付的租金、騰退租賃的房屋。從天籟文化公司給恩某某總工會(huì)回復(fù)的內(nèi)容來看，也知曉恩某某總工會(huì)的該意思表示，天籟文化公司在二審中對(duì)恩某某總工會(huì)解除合同的請(qǐng)求明確表示同意。據(jù)此，一審判決認(rèn)定雙方存在的不定期租賃合同于2013年6月6日解除并無不當(dāng)。
二、關(guān)于恩某某總工會(huì)、天籟文化公司的有關(guān)損失問題。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！碧旎[文化公司自2012年7月1日至不定期租賃合同解除前未按約定交納租金，且恩某某總工會(huì)發(fā)出解除通知、要求其騰退租賃房屋到現(xiàn)在為止，其繼續(xù)占有并使用租賃物已達(dá)4年之久，應(yīng)當(dāng)向恩某某總工會(huì)支付租金、返還租賃物并賠償其損失。一審判決天籟文化公司按照原租金標(biāo)準(zhǔn)支付欠付租金及占用費(fèi)、騰退并返還所租賃的房屋并無不當(dāng)。天籟文化公司租賃房屋期間，恩某某總工會(huì)考慮到天籟文化公司經(jīng)營期間嚴(yán)重虧損、項(xiàng)目必須轉(zhuǎn)向，同意天籟文化公司經(jīng)營數(shù)字影院，并報(bào)請(qǐng)主管部門支持，據(jù)此，一審判決認(rèn)定天籟文化公司經(jīng)營數(shù)字影院是經(jīng)過恩某某總工會(huì)同意并無不當(dāng)。天籟文化公司已租賃使用涉案租賃物多年，在未續(xù)簽書面合同的情形下，對(duì)恩某某總工會(huì)有權(quán)可能隨時(shí)解除不定期合同應(yīng)當(dāng)有預(yù)見，其購買設(shè)備和對(duì)房屋裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)充分考慮投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其損失的造成，既有恩某某總工會(huì)要求解除合同、騰退房屋而關(guān)閉正大門的因素，也有市場(chǎng)、環(huán)境因素，基于此，一審法院依據(jù)《租賃合同糾紛司法解釋》第十條規(guī)定、第十一條的規(guī)定，認(rèn)定天籟文化公司自行拆除對(duì)未形成附合的裝飾裝修物、取回影院相關(guān)設(shè)備，并判決由恩某某總工會(huì)酌定給天籟文化公司補(bǔ)償裝飾裝修損失40萬元，其余裝飾裝修損失由天籟文化公司自行承擔(dān)并無不當(dāng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！碧旎[文化公司上訴提出恩某某總工會(huì)酌定補(bǔ)償裝飾裝修損失40萬元顯失公平，恩某某總工會(huì)應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任等主張，其提供的證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
綜上，天籟文化公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)19252元，由恩某某天籟文化有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　郜幫勇 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　侯著韜

書記員：張晶晶