上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司，住所地：湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號(hào)。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：邱某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，江蘇省睢寧縣人，住睢寧縣。被上訴人（原審原告）：鄧春鳳（邱某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省來某縣人，住來某縣。

華龍公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決并改判解除案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》，由華龍公司支付違約金12150元；2.訴訟費(fèi)用由邱某、鄧春鳳承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院判決的逾期違約金過高，華龍公司無力承擔(dān)，無法繼續(xù)履行合同，只能按照《商品房買賣合同（預(yù)售）》的補(bǔ)充協(xié)議約定解除合同，按補(bǔ)充協(xié)議華龍公司須向邱某、鄧春鳳支付合同總價(jià)款的5%的違約金，并退還購(gòu)房款。案涉所售商品房由華龍公司予以收回；2.一審法院判決的違約金過高，超過了邱某、鄧春鳳的實(shí)際損失，也未考慮到華龍公司的實(shí)際困難。華龍公司承認(rèn)合同的違約條款，但是一審判決違約金超過了同期人民銀行貸款利率。如果按照一審判決執(zhí)行，華龍公司將無資金進(jìn)行后期建設(shè)，會(huì)繼續(xù)損害廣大華龍公司業(yè)主的實(shí)際利益。邱某、鄧春鳳未提交書面答辯意見。邱某、鄧春鳳向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令邱某、鄧春鳳與華龍公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2.判令華龍公司繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向邱某、鄧春鳳交付達(dá)到法定條件的商品房；3.判令限期華龍公司無條件向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品測(cè)繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料；4.判令華龍公司即日向邱某、鄧春鳳給付自2016年1月20日起至2017年7月26日止因逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金40313.7元；5.判令華龍公司即日向邱某、鄧春鳳給付自2016年4月20日起至2017年7月26日止因華龍公司原因?qū)е虑衲?、鄧春鳳不能取得房屋權(quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金21930.75元；6.判令包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由華龍公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年2月20日，邱某、鄧春鳳（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了編號(hào)為ESZ201401591的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣翔鳳鎮(zhèn)武漢大道桂花樹村來某華龍城華龍商城26層2603號(hào)商品房一套出售給買受人，該商品房規(guī)劃用途為商業(yè)，房屋總價(jià)款為243000元。合同第七條付款方式及期限：簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金30000元，該定金于交付總房款時(shí)抵作商品房?jī)r(jià)款。買受人一次性付款，買受人應(yīng)當(dāng)在2014年2月20日前支付該商品房全部?jī)r(jià)款。逾期未付按商品房買賣合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任。合同第九條商品房交付條件：該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告。合同第十一條交付時(shí)間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年1月19日前向買受人交付該商品房。合同第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款千分之2.5的違約金。（2）買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款千分之2.5的違約金。合同第二十條房屋登記：（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：1、雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之x的違約金。雙方合同在第十條對(duì)商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件沒有詳盡明確約定，以x表示。合同簽訂后，邱某、鄧春鳳于2014年2月20日給華龍公司支付了全部購(gòu)房款243000元。此后，華龍公司沒有按照合同約定的時(shí)間（2016年1月19日前）交付房屋，故邱某、鄧春鳳于2017年9月5日向法院提起訴訟。另查明，邱某、鄧春鳳就華龍公司未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題，向相關(guān)部門進(jìn)行過反映，但涉案房屋仍未能達(dá)到交付條件。從合同所約定的交房時(shí)間2016年1月19日起，至邱某、鄧春鳳向法院起訴之日（2017年9月5日）止，華龍公司逾期交房的天數(shù)為594日。一審法院認(rèn)為，邱某、鄧春鳳與華龍公司于2014年2月20日簽訂的編號(hào)為ESZ201401591的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是合法有效的合同，邱某、鄧春鳳依合同約定支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，華龍公司沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給邱某、鄧春鳳，也沒有給邱某、鄧春鳳辦理房屋權(quán)屬證書。雙方當(dāng)事人對(duì)這些基本事實(shí)沒有爭(zhēng)議，依法予以認(rèn)定。對(duì)于雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題，作出如下評(píng)判：（一）關(guān)于邱某、鄧春鳳與華龍公司簽訂的編號(hào)為ESZ201401591的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。該合同中第十條、第二十條打“×”的條款應(yīng)當(dāng)是雙方?jīng)]有進(jìn)行明確約定的內(nèi)容，也即該內(nèi)容沒有存在和成立，就不存在是否有效的問題，故對(duì)于邱某、鄧春鳳要求確認(rèn)該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款是無效條款的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。（二）關(guān)于邱某、鄧春鳳要求繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向邱某、鄧春鳳交付達(dá)到法定條件的商品房的問題。邱某、鄧春鳳要求繼續(xù)履行編號(hào)為ESZ201401591的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，華龍公司也表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，依法應(yīng)予以支持。因合同所約定的商品房至今尚未達(dá)到交付條件，法院在本案中無法確定房屋何時(shí)達(dá)到合同約定的交付條件和法定條件，也無法確定實(shí)際交付時(shí)間，邱某、鄧春鳳可待條件成就后，另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對(duì)于邱某、鄧春鳳要求限期華龍公司無條件向邱某、鄧春鳳交付達(dá)到法定條件商品房的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。（三）關(guān)于邱某、鄧春鳳要求法院限期華龍公司無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品房測(cè)繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料的問題。因華龍公司是否向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品房測(cè)繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料，不屬于民事法律所調(diào)整的范圍，故在本案中不予支持。（四）關(guān)于華龍公司逾期交房是否應(yīng)給付邱某、鄧春鳳已經(jīng)產(chǎn)生的違約金40313.7元的問題。雙方簽訂的編號(hào)為ESZ201401591的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行義務(wù)。邱某、鄧春鳳在支付了243000元全部購(gòu)房款后，華龍公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2016年1月19日前向邱某、鄧春鳳交付合同所約定條件的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。雙方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款千分之2.5的違約金”，雖合同中約定的違約金過高，但邱某、鄧春鳳只要求按此標(biāo)準(zhǔn)的12%即每日萬分之3支付，符合法律規(guī)定。邱某、鄧春鳳所主張從2016年1月20日起至2017年7月26日止逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金40313.7元（總房款243000元×553日×0.25%×12%），已經(jīng)明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，依法予以支持。（五）關(guān)于邱某、鄧春鳳所主張的因華龍公司原因?qū)е缕洳荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金21930.75元的問題。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物權(quán)變動(dòng)需要登記，沒有有效的交付就不能產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?。本案中無法確定房屋實(shí)際交付時(shí)間，也無法確定辦理房屋權(quán)屬證書的時(shí)間，邱某、鄧春鳳可待要求華龍公司支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的條件成就后，另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對(duì)于邱某、鄧春鳳的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。綜上所述，判決：一、邱某、鄧春鳳與恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年2月25日簽訂的編號(hào)為ESZ201401591的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；二、恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)支付邱某、鄧春鳳逾期交房違約金40313.7元；三、駁回邱某、鄧春鳳的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1356元，因適用簡(jiǎn)易程序，減半收取678元，由邱某、鄧春鳳負(fù)擔(dān)239元，恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)439元。二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，邱某、鄧春鳳與華龍公司于2014年2月20日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》補(bǔ)充協(xié)議第五條約定“出賣人在簽訂本合同后單方解除合同的，需按合同總價(jià)款的5%向買受人支付違約金”。
上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華龍公司）因與被上訴人邱某、鄧春鳳商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初1056號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月5日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，案涉合同系當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同真實(shí)有效，當(dāng)事人雙方均應(yīng)依約全面誠(chéng)實(shí)履行。在一審訴訟過程中，邱某、鄧春鳳要求繼續(xù)履行案涉合同，華龍公司明確表示愿意繼續(xù)履行案涉合同。邱某、鄧春鳳依合同約定支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，華龍公司沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給邱某、鄧春鳳，也沒有給邱某、鄧春鳳辦理房屋權(quán)屬證書，華龍公司已構(gòu)成違約，龍公司作為違約方向本院上訴請(qǐng)求解除案涉合同缺乏法律依據(jù),本院不予支持。華龍公司違約，本應(yīng)按照合同約定按日向買受人邱某、鄧春鳳支付全部房?jī)r(jià)款2.5‰的違約金，但邱某、鄧春鳳在提起訴訟時(shí)，僅要求華龍公司按日支付全部房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金，事實(shí)上已主動(dòng)減輕了華龍公司的違約責(zé)任。在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋時(shí)買受人所遭受的實(shí)際損失應(yīng)如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據(jù)本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)對(duì)對(duì)方違約的預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認(rèn)定邱某、鄧春鳳主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中邱某、鄧春鳳主張華龍公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之三，低于上述法律規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)。故一審法院按照邱某、鄧春鳳主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)判決華龍公司支付違約金并無不當(dāng)。無論是按照同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金還是按照每日萬分之一的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，均不能體現(xiàn)違約金的懲罰性，且與邱某、鄧春鳳在簽訂合同時(shí)對(duì)華龍公司可能違約后其應(yīng)享有的預(yù)期利益亦不符，故上訴人華龍公司請(qǐng)求按上述標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減違約金的上訴理由，本院不予支持。綜上，華龍公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)504元，由上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。