上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號。法定代表人：朱晞煜，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：洪某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省來某縣。被上訴人（原審原告）：黃梅英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省來某縣。被上訴人（原審原告）：吳志棟，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省來某縣。

華龍公司上訴請求：1.判令華龍公司按照每日萬分之一的標準支付違約金50569元。2.判令洪某、黃梅英、吳志棟承擔本案訴訟費用。事實和理由：一審法院沒有考慮華龍公司的實際情況，判決的違約金過高，超過了洪某、黃梅英、吳志棟的實際損失?！渡唐贩抠I賣合同（預(yù)售）》由當?shù)刈〗ú块T統(tǒng)一印制，上訴人無法改變合同中的格式條款。合同中約定的違約責任遠遠超過了華龍公司簽訂合同時的合理預(yù)期。洪某、黃梅英、吳志棟的損失是購房款的投入損失，應(yīng)參照同期人民銀行貸款利率標準計算，而一審法院判決的違約金遠遠超出了按此標準計算的違約金數(shù)額。洪某、黃梅英、吳志棟未提交書面答辯意見。洪某、黃梅英、吳志棟向一審法院起訴請求：1.確認洪某、黃梅英、吳志棟與華龍公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2.判令華龍公司繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向洪某、黃梅英、吳志棟交付達到法定條件的商品房，限期華龍公司無條件向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料；3.判令華龍公司即日向洪某、黃梅英、吳志棟給付因逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金252847元；4.判令華龍公司即日向洪某、黃梅英、吳志棟給付因華龍公司原因?qū)е潞槟?、黃梅英、吳志棟不能取得房屋權(quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金78327元；5.判令本案包含訴訟費在內(nèi)的一切相關(guān)費用由華龍公司承擔。一審法院認定事實：2014年1月22日，洪某、黃梅英、吳志棟（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了合同編號為ESZ201401123的《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城一區(qū)華龍商城3層326號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)。該商品房總價款為人民幣825099元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金50000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。貸款方式付款，買受人應(yīng)當于2014年1月22日前支付首期房價款415099元，余款410000元，向中國建設(shè)銀行股份有限公司來某支行申請貸款支付。第九條商品房交付條件：該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。第十一條交付時間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當在2016年1月19日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。第二十條房屋登記：（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：1、雙方同意共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之x的違約金。雙方在合同第十條對商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件沒有詳盡明確約定部分，均以“x”表示。2014年1月22日，洪某、黃梅英、吳志棟（買受人）與華龍公司（出賣人）又簽訂了合同編號為ESZ201401298的《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城一區(qū)華龍商城4層426號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)。該商品房總價款為人民幣274237元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金50000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。貸款方式付款，買受人應(yīng)當在2014年1月22日前支付首期房價款137237元，余款137000元，向中國建設(shè)銀行股份有限公司來某支行申請貸款支付。該合同其他內(nèi)容與上一份合同約定的內(nèi)容相同。合同簽訂后，洪某、黃梅英、吳志棟分別按合同約定給華龍公司支付了購房款825099元、274237元，共計購房款1099336元。此后，華龍公司沒有按照合同約定的時間交付房屋，故洪某、黃梅英、吳志棟于2017年4月24日向法院提起訴訟。一審另查明，洪某、黃梅英、吳志棟就華龍公司未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題向相關(guān)部門進行過反映，但涉案房屋仍未能達到交付條件。從合同所約定的交房時間2016年1月19日起，至2017年4月24日止，華龍公司逾期交房的天數(shù)為460日。一審法院認為：洪某、黃梅英、吳志棟與華龍公司雙方簽訂的合同編號為ESZ201401123、ESZ201401298的二份《商品房買賣合同（預(yù)售）》是合法有效的合同，洪某、黃梅英、吳志棟依合同約定支付了全部購房價款，華龍公司沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給洪某、黃梅英、吳志棟，華龍公司沒有給洪某、黃梅英、吳志棟辦理房屋權(quán)屬證書。雙方當事人對這些基本事實沒有爭議，依法予以認定。對于雙方當事人爭議的焦點問題，作出如下評判：（一）關(guān)于洪某、黃梅英、吳志棟與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201401123、ESZ201401298的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。一審認為，該合同中第十條、第二十條打“×”的條款應(yīng)當是雙方?jīng)]有進行明確約定的內(nèi)容，也即該內(nèi)容沒有存在和成立，就不存在是否有效的問題，故對于洪某、黃梅英、吳志棟要求確認該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款是無效條款的訴訟請求，依法不予支持。（二）關(guān)于洪某、黃梅英、吳志棟要求繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向洪某、黃梅英、吳志棟交付達到法定條件的商品房的問題。一審認為，洪某、黃梅英、吳志棟要求繼續(xù)履行合同編號為ESZ201401123、ESZ201401298的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，華龍公司也表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，依法應(yīng)予以支持。因合同所約定的商品房至今尚未達到交付條件，在本案中無法確定房屋何時達到合同約定的交付條件和法定條件，也無法確定實際交付時間，洪某、黃梅英、吳志棟可待條件成就后，另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對于洪某、黃梅英、吳志棟要求限期華龍公司無條件向洪某、黃梅英、吳志棟交付達到法定條件的商品房該項訴訟請求，依法不予支持。（三）關(guān)于洪某、黃梅英、吳志棟要求法院限期華龍公司無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由華龍公司提供的其他證明文件和資料的問題。因華龍公司是否向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料，不屬于民事法律所調(diào)整的范圍，故在本案中不予支持。（四）關(guān)于華龍公司逾期交房是否應(yīng)給付洪某、黃梅英、吳志棟已經(jīng)產(chǎn)生的違約金252847元的問題。雙方簽訂的合同編號為ESZ201401123、ESZ201401298的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實意思的表示，不違反法律的強制性規(guī)定，該二份合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行。洪某、黃梅英、吳志棟依合同約定支付了1099336元全部購房款后，華龍公司就應(yīng)當按照合同的約定，在2016年1月19日前向洪某、黃梅英、吳志棟交付合同所約定條件的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪p方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金”，雖合同中約定的違約金過高，但洪某、黃梅英、吳志棟只要求按此標準的20%即每日萬分之5支付，符合法律規(guī)定。洪某、黃梅英、吳志棟所主張從2016年1月20日起至2017年4月24日止逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金252847元（總房款1099336元×460日×0.05%），已經(jīng)明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，依法予以支持。（五）洪某、黃梅英、吳志棟所主張的因華龍公司原因?qū)е缕洳荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金78327元的問題。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物權(quán)變動需要登記，沒有有效的交付就不能產(chǎn)生合理、正當?shù)牡怯?。本案中無法確定房屋實際交付時間，也無法確定辦理房屋權(quán)屬證書的時間，洪某、黃梅英、吳志棟可待華龍公司辦理房屋權(quán)屬證書的條件成就后另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對于洪某、黃梅英、吳志棟的該項訴訟請求，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、洪某、黃梅英、吳志棟與恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月22日簽訂的合同編號為ESZ201401123、ESZ201401298的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；二、恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)支付洪某、黃梅英、吳志棟逾期交房違約金252847元；三、駁回洪某、黃梅英、吳志棟的其他訴訟請求。案件受理費6268元，由洪某、黃梅英、吳志棟負擔1170元，恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負擔5098元。二審期間，雙方當事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）因與被上訴人洪某、黃梅英、吳志棟商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初475號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案的爭議焦點為一審法院判決的違約金數(shù)額是否恰當。對此，本院分析評判如下：在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，一方當事人主張對方當事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對方當事人以合同約定的違約金過高為由請求人民法院予以調(diào)減時，人民法院應(yīng)當按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。本案中，華龍公司未按期交房構(gòu)成違約，本應(yīng)按照合同約定按日向買受人洪某、黃梅英、吳志棟支付全部房價款2.5‰的違約金，但洪某、黃梅英、吳志棟在提起訴訟時，僅要求華龍公司按日支付全部房價款萬分之五的違約金，事實上已主動減輕了華龍公司的違約責任。在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋時買受人所遭受的實際損失應(yīng)如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據(jù)本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當事人簽訂合同時對對方違約的預(yù)期利益等因素，本院認為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認定洪某、黃梅英、吳志棟主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中洪某、黃梅英、吳志棟主張華龍公司支付違約金的標準為每日萬分之五，折算成年利率為18.25%，低于上述法律規(guī)定的利率標準。故一審法院按照洪某、黃梅英、吳志棟主張的違約金計算標準判決華龍公司支付違約金并無不當。無論是按照同期銀行貸款利率標準計算違約金還是按照每日萬分之一的利率標準計算違約金，均不能體現(xiàn)違約金的懲罰性，且與洪某、黃梅英、吳志棟在簽訂合同時對華龍公司可能違約后其應(yīng)享有的預(yù)期利益亦不符，故上訴人華龍公司請求按上述標準調(diào)減違約金的上訴理由，本院不予支持。綜上，華龍公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費4334元，由上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　向　蕾
審判員　吳　衛(wèi)
審判員　宋九龍

書記員：賴宏為