上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號(hào)。法定代表人：朱晞煜，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：李成勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省龍山縣。被上訴人（原審原告）：劉丁鳳，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖南省龍山縣。系李成勇之妻。

華龍公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決,改判解除華龍公司與李成勇、劉丁鳳簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，判令華龍公司按照合同總價(jià)款的5%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金12123元。2.判令李成勇、劉丁鳳承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審法院判決的逾期違約金過高，華龍公司無力承擔(dān)，無法繼續(xù)履行合同，只能按照《商品房買賣合同（預(yù)售）》中補(bǔ)充協(xié)議的約定解除合同。一審法院沒有考慮華龍公司的實(shí)際情況，判決的違約金過高，超過了李成勇、劉丁鳳的實(shí)際損失?！渡唐贩抠I賣合同（預(yù)售）》由當(dāng)?shù)刈〗ú块T統(tǒng)一印制，華龍公司無法改變合同中的格式條款。合同中約定的違約責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了華龍公司簽訂合同時(shí)的合理預(yù)期。李成勇、劉丁鳳的損失是購房款的投入損失，應(yīng)參照同期人民銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而一審法院判決的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金數(shù)額。李成勇、劉丁鳳未提交書面答辯意見。李成勇、劉丁鳳向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)李成勇、劉丁鳳與華龍公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2、判令華龍公司繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件的向李成勇、劉丁鳳交付達(dá)到法定條件的商品房；3、限期華龍公司無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品測(cè)繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料；4、判令華龍公司即日向李成勇、劉丁鳳給付自2016年1月20日至2017年7月6日因逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金32126.5元；5、判令華龍公司即日向李成勇、劉丁鳳給付自2016年4月20日至2017年7月6日因華龍公司原因?qū)е吕畛捎?、劉丁鳳不能取得房屋權(quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金20874.6元；6、判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由華龍公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年4月14日，李成勇、劉丁鳳（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了編號(hào)為ESZ201403168的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣翔鳳鎮(zhèn)武漢大道桂花樹村來某華龍城二區(qū)六號(hào)樓23層2303號(hào)商品房一套出售給買受人，該商品房規(guī)劃用途為住宅，房屋總價(jià)款為242464元。合同第七條付款方式及期限：簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金100000元，該定金于交付總房款時(shí)抵作商品房價(jià)款。買受人分期付款，買受人應(yīng)當(dāng)在2014年6月14日前分二期支付該商品房全部價(jià)款，首期房價(jià)款（人民幣）140000元，應(yīng)當(dāng)于2014年4月14日前支付，剩余102464元于2014年6月14日前付清，逾期未付按商品房買賣合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任并取消一次性付款優(yōu)惠。合同第九條商品房交付條件：該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告。合同第十一條交付時(shí)間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年1月19日前向買受人交付該商品房。合同第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款千分之2.5的違約金。（2）買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款千分之2.5的違約金。合同第二十條房屋登記：（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：1、雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之x的違約金。雙方合同在第十條對(duì)商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件沒有詳盡明確約定，以x表示。合同簽訂后，李成勇、劉丁鳳分別于2014年4月14日、2014年6月14日給華龍公司支付了購房款140000元、102464元，共計(jì)支付房價(jià)款242464元。此后，華龍公司沒有按照合同約定的時(shí)間（2016年1月19日前）交付房屋，故李成勇、劉丁鳳于2017年7月7日向法院提起訴訟。另查明，李成勇、劉丁鳳就華龍公司未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題，向相關(guān)部門進(jìn)行過反映，但涉案房屋仍未能達(dá)到交付條件。從合同所約定的交房時(shí)間2016年1月19日起，至李成勇、劉丁鳳向法院起訴之日止，華龍公司逾期交房的天數(shù)為530日。一審法院認(rèn)為：李成勇、劉丁鳳與華龍公司于2014年4月14日簽訂的編號(hào)為ESZ201403168的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是合法有效的合同，李成勇、劉丁鳳依合同約定支付了全部購房價(jià)款，華龍公司沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給李成勇、劉丁鳳，也沒有給李成勇、劉丁鳳辦理房屋權(quán)屬證書。雙方當(dāng)事人對(duì)這些基本事實(shí)沒有爭議，法院依法予以認(rèn)定。對(duì)于雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題，作出如下評(píng)判：（一）關(guān)于李成勇、劉丁鳳與華龍公司簽訂的編號(hào)為ESZ201403168的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。該合同中第十條、第二十條打“×”的條款應(yīng)當(dāng)是雙方?jīng)]有進(jìn)行明確約定的內(nèi)容，也即該內(nèi)容沒有存在和成立，就不存在是否有效的問題，故對(duì)于李成勇、劉丁鳳要求確認(rèn)該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款是無效條款的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。（二）關(guān)于李成勇、劉丁鳳要求繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件交付達(dá)到法定條件的商品房的問題。李成勇、劉丁鳳要求繼續(xù)履行編號(hào)為ESZ201403168的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，華龍公司也表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，依法應(yīng)予以支持。因合同所約定的商品房至今尚未達(dá)到交付條件，在本案中無法確定房屋何時(shí)達(dá)到合同約定的交付條件和法定條件，也無法確定實(shí)際交付時(shí)間，李成勇、劉丁鳳可待條件成就后，另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對(duì)于李成勇、劉丁鳳要求限期華龍公司無條件向李成勇、劉丁鳳交付達(dá)到法定條件商品房的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。（三）關(guān)于李成勇、劉丁鳳要求法院限期華龍公司無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品房測(cè)繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料的問題。因華龍公司是否向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品房測(cè)繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料，不屬于民事法律所調(diào)整的范圍，故在本案中不予支持。（四）關(guān)于華龍公司逾期交房是否應(yīng)給付李成勇、劉丁鳳已經(jīng)產(chǎn)生的違約金32126.5元的問題。雙方簽訂的編號(hào)為ESZ201403168的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行義務(wù)。李成勇、劉丁鳳在支付了242464元全部購房款后，華龍公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2016年1月19日前向李成勇、劉丁鳳交付合同所約定條件的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。雙方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款千分之2.5的違約金”，雖合同中約定的違約金過高，但李成勇、劉丁鳳只要求按此標(biāo)準(zhǔn)的10%即每日萬分之2.5支付，符合法律規(guī)定。李成勇、劉丁鳳所主張從2016年1月20日至2017年7月6日止逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金32126.5元（總房款242464元×530日×0.025%），已經(jīng)明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，依法予以支持。（五）關(guān)于李成勇、劉丁鳳所主張的因華龍公司原因?qū)е缕洳荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金20874.6元的問題。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物權(quán)變動(dòng)需要登記，沒有有效的交付就不能產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?。本案中無法確定房屋實(shí)際交付時(shí)間，也無法確定辦理房屋權(quán)屬證書的時(shí)間，李成勇、劉丁鳳可待要求華龍公司支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的條件成就后，另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對(duì)于李成勇、劉丁鳳的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、李成勇、劉丁鳳與恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年4月14日簽訂的編號(hào)為ESZ201403168的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；二、恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內(nèi)支付李成勇、劉丁鳳逾期交房違約金32126.5元；三、駁回李成勇、劉丁鳳的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1125元，由李成勇、劉丁鳳負(fù)擔(dān)443元，恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)682元。二審期間，雙方當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）因與被上訴人李成勇、劉丁鳳商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初800號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為一審法院判決的違約金數(shù)額是否恰當(dāng)。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，一方當(dāng)事人主張對(duì)方當(dāng)事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對(duì)方當(dāng)事人以合同約定的違約金過高為由請(qǐng)求人民法院予以調(diào)減時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。本案中，華龍公司未按期交房構(gòu)成違約，本應(yīng)按照合同約定按日向買受人李成勇、劉丁鳳支付全部房價(jià)款2.5‰的違約金，但李成勇、劉丁鳳在提起訴訟時(shí)，僅要求華龍公司按日支付全部房價(jià)款萬分之2.5的違約金，事實(shí)上已主動(dòng)減輕了華龍公司的違約責(zé)任。在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋時(shí)買受人所遭受的實(shí)際損失應(yīng)如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據(jù)本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)對(duì)對(duì)方違約的預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認(rèn)定李成勇、劉丁鳳主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中李成勇、劉丁鳳主張華龍公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之2.5，折算成年利率為9.125%，低于上述法律規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)。故一審法院按照李成勇、劉丁鳳主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)判決華龍公司支付違約金并無不當(dāng)。華龍公司主張按照《商品房買賣合同（預(yù)售）補(bǔ)充協(xié)議》第五條的約定，解除合同并按合同總價(jià)款的5%支付違約金，經(jīng)審查，該補(bǔ)充協(xié)議第五條是針對(duì)出賣人享有合同單方解除權(quán)時(shí)的約定，而華龍公司享有單方解除權(quán)的情形限于買受人逾期付款的情形，即《商品房買賣合同（預(yù)售）》第八條的約定。本案中系華龍公司逾期交房，此種情形下買受人享有合同的單方解除權(quán)，現(xiàn)李成勇、劉丁鳳不主張解除合同，故對(duì)華龍公司要求解除合同并支付違約金的請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。綜上，華龍公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。