上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號。法定代表人：朱晞煜，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：方某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省宣恩縣。被上訴人（原審原告）：李界然（系方某之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宣恩縣。

華龍公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判解除華龍公司與方某、李界然簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，判令華龍公司按照合同總價(jià)款的5%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金16712元。2.判令方某、李界然承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審法院判決的逾期違約金過高，華龍公司無力承擔(dān)，無法繼續(xù)履行合同，只能按照《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的補(bǔ)充協(xié)議的約定解除合同。一審法院沒有考慮華龍公司的實(shí)際情況，判決的違約金過高，超過了方某、李界然的實(shí)際損失?！渡唐贩抠I賣合同（預(yù)售）》由當(dāng)?shù)刈〗ú块T統(tǒng)一印制，上訴人華龍公司無法改變合同中的格式條款。合同中約定的違約責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了華龍公司簽訂合同時(shí)的合理預(yù)期。方某、李界然的損失是購房款的投入損失，應(yīng)參照同期人民銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而一審法院判決的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金數(shù)額。方某、李界然未提交書面答辯意見。方某、李界然向一審法院起訴請求：1、判令華龍公司支付方某、李界然違約金129398元（違約金起算時(shí)間為2015年6月1日，算至2016年12月13日，按總購房款334458元以日千分之0.667標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；2、判令華龍公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。庭審中，李界然、方某將其訴訟請求變更為：1、判令華龍公司支付方某、李界然違約金130057.67元（違約金起算時(shí)間為2015年6月1日，算至2017年1月3日，按總購房款334458元以日千分之0.667標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；2、判令華龍公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年6月4日，方某、李界然（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了合同編號為ESZ201303521的《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城三區(qū)5號樓2單元17層1703號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為住宅。該商品房總價(jià)款為人民幣334458元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金30000元，該定金于交付總房款時(shí)抵作商品房價(jià)款。貸款方式付款，買受人應(yīng)當(dāng)于2013年6月4日前支付首期房價(jià)款104458元，余款230000元，向中國建設(shè)銀行股份有限公司來某支行申請貸款支付。第九條商品房交付條件：該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報(bào)告。該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》等。第十一條交付時(shí)間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年5月31日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付房款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息，并支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款千分之2.5的違約金。合同簽訂后，方某、李界然按照合同約定給華龍公實(shí)際支付了購房款334257元。華龍公司沒有按照合同約定的時(shí)間交付房屋，故方某、李界然向法院提起訴訟。審理中，華龍公司至今未提交該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件等，所建的商品房至今沒有達(dá)到合同約定交付房屋的條件，但雙方均同意繼續(xù)履行合同。華龍公司認(rèn)為違約金約定過高，申請法院委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該商品房同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行司法鑒定。湖北循其本價(jià)格鑒定評估有限公司接受法院委托，出具鄂循價(jià)鑒[2017]11號價(jià)格鑒定評估意見書。評估意見為該商品房的租金標(biāo)準(zhǔn)為0.183元／平方米·天。一審法院認(rèn)為：方某、李界然（買受人）與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201303521的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面的履行。方某、李界然依合同約定支付了334257元購房款后，華龍公司就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2015年5月31日前向方某、李界然交付合同所約定的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪p方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款千分之2.5的違約金”，明顯過高，華龍公司要求法院予以減少的抗辯理由成立，依法予以支持。但華龍公司要求按評估報(bào)告確定的房屋租金計(jì)算違約金的理由，不符合合同約定，依法不予支持。將違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為華龍公司按日計(jì)算給方某、李界然給付全部房價(jià)款日萬分之5的違約金。因涉案的房屋仍未達(dá)到合同約定的交房條件，違約天數(shù)從2015年6月1日起至2017年1月3日本案立案之日止，共計(jì)583天。華龍公司應(yīng)當(dāng)給付方某、李界然從2015年6月1日至2017年1月3日的違約金為97435.90元（從2015年6月1日至2017年1月3日，共計(jì)583天，以全部房價(jià)款334257元按日萬分之5計(jì)算違約金為97435.90元）。故方某、李界然要求華龍公司給付違約金130057.67元的合理部分即97435.90元的訴訟請求，依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內(nèi)支付方某、李界然違約金97435.90元；二、駁回方某、李界然的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2888元，由李界然、方某負(fù)擔(dān)652元，恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2236元。二審期間，雙方當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）因與被上訴人方某、李界然商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初8號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為一審法院判決的違約金數(shù)額是否恰當(dāng)。對此，本院分析評判如下：在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，一方當(dāng)事人主張對方當(dāng)事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對方當(dāng)事人以合同約定的違約金過高為由請求人民法院予以調(diào)減時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。本案中，華龍公司未按期交房構(gòu)成違約，本應(yīng)按照合同約定按日向買受人方某、李界然支付全部房價(jià)款2.5‰的違約金，但方某、李界然在提起訴訟時(shí)，僅要求華龍公司按日0.667‰的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，事實(shí)上已主動(dòng)減輕了華龍公司的違約責(zé)任。在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋時(shí)買受人所遭受的實(shí)際損失應(yīng)如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據(jù)本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)對對方違約的預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認(rèn)定方某、李界然主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中方某、李界然主張華龍公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日0.667‰，折算成年利率為24.35%，高于上述法律規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)。一審法院結(jié)合本案的實(shí)際情況，將違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為日萬分之五即年利率18.25%合情合理。華龍公司主張按照《商品房買賣合同（預(yù)售）補(bǔ)充協(xié)議》第五條的約定，解除合同并按合同總價(jià)款的5%支付違約金，經(jīng)審查，該補(bǔ)充協(xié)議第五條是針對出賣人享有合同單方解除權(quán)時(shí)的約定，而華龍公司享有單方解除權(quán)的情形限于買受人逾期付款的情形，即《商品房買賣合同（預(yù)售）》第八條的約定。本案中系華龍公司逾期交房，此種情形下買受人享有合同的單方解除權(quán)，現(xiàn)方某、李界然不主張解除合同，故對華龍公司要求解除合同并支付違約金的請求不應(yīng)予以支持。綜上，華龍公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)1818元，由上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　向　蕾
審判員　吳　衛(wèi)
審判員　宋九龍

書記員：賴宏為