上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號。法定代表人：朱晞煜，該公司總經理。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：方某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省宣恩縣。被上訴人（原審原告）：李界然（系方某之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宣恩縣。

華龍公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判解除華龍公司與方某、李界然簽訂的《商品房買賣合同（預售）》，判令華龍公司按照合同總價款的5%的標準支付違約金16712元。2.判令方某、李界然承擔本案訴訟費用。事實和理由：一審法院判決的逾期違約金過高，華龍公司無力承擔，無法繼續(xù)履行合同，只能按照《商品房買賣合同（預售）》中的補充協(xié)議的約定解除合同。一審法院沒有考慮華龍公司的實際情況，判決的違約金過高，超過了方某、李界然的實際損失?！渡唐贩抠I賣合同（預售）》由當地住建部門統(tǒng)一印制，上訴人華龍公司無法改變合同中的格式條款。合同中約定的違約責任遠遠超過了華龍公司簽訂合同時的合理預期。方某、李界然的損失是購房款的投入損失，應參照同期人民銀行貸款利率標準計算，而一審法院判決的違約金遠遠超出了按此標準計算的違約金數額。方某、李界然未提交書面答辯意見。方某、李界然向一審法院起訴請求：1、判令華龍公司支付方某、李界然違約金129398元（違約金起算時間為2015年6月1日，算至2016年12月13日，按總購房款334458元以日千分之0.667標準計算）；2、判令華龍公司承擔本案訴訟費。庭審中，李界然、方某將其訴訟請求變更為：1、判令華龍公司支付方某、李界然違約金130057.67元（違約金起算時間為2015年6月1日，算至2017年1月3日，按總購房款334458元以日千分之0.667標準計算）；2、判令華龍公司承擔本案訴訟費。一審法院認定事實：2013年6月4日，方某、李界然（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了合同編號為ESZ201303521的《商品房買賣合同（預售）》。合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城三區(qū)5號樓2單元17層1703號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為住宅。該商品房總價款為人民幣334458元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金30000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。貸款方式付款，買受人應當于2013年6月4日前支付首期房價款104458元，余款230000元，向中國建設銀行股份有限公司來某支行申請貸款支付。第九條商品房交付條件：該商品房交付時應當符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》等。第十一條交付時間和手續(xù)：出賣人應當在2015年5月31日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日之內，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付房款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息，并支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。合同簽訂后，方某、李界然按照合同約定給華龍公實際支付了購房款334257元。華龍公司沒有按照合同約定的時間交付房屋，故方某、李界然向法院提起訴訟。審理中，華龍公司至今未提交該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件等，所建的商品房至今沒有達到合同約定交付房屋的條件，但雙方均同意繼續(xù)履行合同。華龍公司認為違約金約定過高，申請法院委托房地產評估機構對該商品房同地段同類房屋租金標準進行司法鑒定。湖北循其本價格鑒定評估有限公司接受法院委托，出具鄂循價鑒[2017]11號價格鑒定評估意見書。評估意見為該商品房的租金標準為0.183元／平方米·天。一審法院認為：方某、李界然（買受人）與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201303521的《商品房買賣合同》系雙方真實意思的表示，不違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當事人應當按照合同的約定全面的履行。方某、李界然依合同約定支付了334257元購房款后，華龍公司就應當按照合同的約定，在2015年5月31日前向方某、李界然交付合同所約定的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務，已構成違約，應當承擔違約責任。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額?！彪p方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金”，明顯過高，華龍公司要求法院予以減少的抗辯理由成立，依法予以支持。但華龍公司要求按評估報告確定的房屋租金計算違約金的理由，不符合合同約定，依法不予支持。將違約金計算標準調整為華龍公司按日計算給方某、李界然給付全部房價款日萬分之5的違約金。因涉案的房屋仍未達到合同約定的交房條件，違約天數從2015年6月1日起至2017年1月3日本案立案之日止，共計583天。華龍公司應當給付方某、李界然從2015年6月1日至2017年1月3日的違約金為97435.90元（從2015年6月1日至2017年1月3日，共計583天，以全部房價款334257元按日萬分之5計算違約金為97435.90元）。故方某、李界然要求華龍公司給付違約金130057.67元的合理部分即97435.90元的訴訟請求，依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內支付方某、李界然違約金97435.90元；二、駁回方某、李界然的其他訴訟請求。案件受理費2888元，由李界然、方某負擔652元，恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負擔2236元。二審期間，雙方當事人未提交新的證據。本院經審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）因與被上訴人方某、李界然商品房預售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初8號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案的爭議焦點為一審法院判決的違約金數額是否恰當。對此，本院分析評判如下：在商品房預售合同糾紛案件中，一方當事人主張對方當事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對方當事人以合同約定的違約金過高為由請求人民法院予以調減時，人民法院應當按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。本案中，華龍公司未按期交房構成違約，本應按照合同約定按日向買受人方某、李界然支付全部房價款2.5‰的違約金，但方某、李界然在提起訴訟時，僅要求華龍公司按日0.667‰的標準支付違約金，事實上已主動減輕了華龍公司的違約責任。在房地產開發(fā)商逾期交付房屋時買受人所遭受的實際損失應如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當事人簽訂合同時對對方違約的預期利益等因素，本院認為，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認定方某、李界然主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中方某、李界然主張華龍公司支付違約金的標準為每日0.667‰，折算成年利率為24.35%，高于上述法律規(guī)定的利率標準。一審法院結合本案的實際情況，將違約金計算標準調整為日萬分之五即年利率18.25%合情合理。華龍公司主張按照《商品房買賣合同（預售）補充協(xié)議》第五條的約定，解除合同并按合同總價款的5%支付違約金，經審查，該補充協(xié)議第五條是針對出賣人享有合同單方解除權時的約定，而華龍公司享有單方解除權的情形限于買受人逾期付款的情形，即《商品房買賣合同（預售）》第八條的約定。本案中系華龍公司逾期交房，此種情形下買受人享有合同的單方解除權，現(xiàn)方某、李界然不主張解除合同，故對華龍公司要求解除合同并支付違約金的請求不應予以支持。綜上，華龍公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1818元，由上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　向　蕾
審判員　吳　衛(wèi)
審判員　宋九龍

書記員：賴宏為