上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司。住所地：湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村**組**號。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：彭超英，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖南省龍山縣。

華龍集團(tuán)上訴請求：一、撤銷一審判決并改判解除案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》，由華龍集團(tuán)支付違約金38450元；二、訴訟費用由彭超英承擔(dān)。事實和理由：一、一審法院判決的逾期違約金過高，華龍集團(tuán)無力承擔(dān)，無法繼續(xù)履行合同故只能按照《商品房買賣合同（預(yù)售）》的補(bǔ)充協(xié)議約定解除合同，按補(bǔ)充協(xié)議華龍集團(tuán)須向彭超英支付合同總價款的5%的違約金，并退還購房款。案涉所售商品房由華龍集團(tuán)予以收回。二、一審法院判決的違約金過高，超過了彭超英的實際損失，也未考慮到華龍集團(tuán)的實際困難。華龍集團(tuán)承認(rèn)合同的違約條款，但是一審判決違約金超過了同期人民銀行貸款利率。如果按照一審判決執(zhí)行，華龍集團(tuán)將無資金進(jìn)行后期建設(shè)，會繼續(xù)損害廣大華龍城業(yè)主的實際利益。綜上，望判如所請。彭超英未答辯。彭超英向一審法院起訴請求：1、請求法院判令彭超英與華龍集團(tuán)簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2、請求法院判令華龍集團(tuán)繼續(xù)履行合同，限期華龍集團(tuán)無條件的向彭超英交付達(dá)到法定條件的商品房；3、請求法院限期華龍集團(tuán)無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料；4、請求法院判令華龍集團(tuán)即日向彭超英給付自2016年1月20日起至2017年4月24日止因逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金141496元；5、請求法院判令華龍集團(tuán)即日向彭超英給付自2016年4月20日起至2017年4月24日止因華龍集團(tuán)原因?qū)е屡沓⒉荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金54791.25元；6、請求法院判令包含訴訟費在內(nèi)的一切相關(guān)費用由華龍集團(tuán)承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實：2014年3月2日，彭超英（買受人）與華龍集團(tuán)（出賣人）簽訂了編號為ESZ201403071的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定：華龍集團(tuán)將自己開發(fā)的坐落于來某縣翔鳳鎮(zhèn)武漢大道桂花樹村來某華龍城華龍商城1層118號商品房一套出售給買受人，該商品房規(guī)劃用途為商業(yè)，房屋總價款為769000元。合同第七條付款方式及期限：簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金50000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。買受人分期付款，買受人應(yīng)當(dāng)在2014年4月24日前分二期支付該商品房全部價款，首期房價款（人民幣）300000元，應(yīng)當(dāng)于2014年3月3日前支付，剩余469000元于2014年4月24日前付清，逾期未付按商品房買賣合同第八條承擔(dān)違約責(zé)任并取消所有優(yōu)惠及不享受退、換房。合同第九條商品房交付條件：該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。合同第十一條交付時間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年1月19日前向買受人交付該商品房。合同第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。（2）買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。合同第二十條房屋登記：（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：1、雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之x的違約金。雙方合同在第十條對商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件沒有詳盡明確約定，以x表示。合同簽訂后，彭超英分別于2014年3月2日、2014年4月21日給華龍集團(tuán)支付了購房款300000元、469000元，共計支付房價款769000元。此后，華龍集團(tuán)沒有按照合同約定的時間（2016年1月19日前）交付房屋。另外彭超英就華龍集團(tuán)未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題，向相關(guān)部門進(jìn)行過反映，但涉案房屋仍未能達(dá)到交付條件。從合同所約定的交房時間2016年1月19日起，至彭超英向一審法院起訴之日止，華龍集團(tuán)逾期交房的天數(shù)為460日。一審法院認(rèn)為：彭超英與華龍集團(tuán)于2014年3月2日簽訂的編號為ESZ201403071的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是合法有效的合同，彭超英依合同約定支付了全部購房價款，華龍集團(tuán)沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給彭超英，也沒有給彭超英辦理房屋權(quán)屬證書。雙方當(dāng)事人對這些基本事實沒有爭議，依法予以認(rèn)定。對于雙方當(dāng)事人爭議的焦點問題，作出如下評判：（一）關(guān)于彭超英與華龍集團(tuán)簽訂的編號為ESZ201403071的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。一審法院認(rèn)為，該合同中第十條、第二十條打“×”的條款應(yīng)當(dāng)是雙方?jīng)]有進(jìn)行明確約定的內(nèi)容，也即該內(nèi)容沒有存在和成立，就不存在是否有效的問題，故對于彭超英要求確認(rèn)該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款是無效條款的訴訟請求，依法不予支持。（二）關(guān)于彭超英要求繼續(xù)履行合同，限期華龍集團(tuán)無條件向彭超英交付達(dá)到法定條件的商品房的問題。一審法院認(rèn)為，彭超英要求繼續(xù)履行編號為ESZ201403071的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，華龍集團(tuán)也表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，依法應(yīng)予以支持。因合同所約定的商品房至今尚未達(dá)到交付條件，無法確定房屋何時達(dá)到合同約定的交付條件和法定條件，也無法確定實際交付時間，故彭超英可待條件成就后，另行主張權(quán)利，不一并處理。故對于彭超英要求限期華龍集團(tuán)無條件向彭超英交付達(dá)到法定條件商品房的訴訟請求，依法不予支持。（三）關(guān)于彭超英要求法院限期華龍集團(tuán)無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料的問題。因華龍集團(tuán)是否向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料，不屬于民事法律所調(diào)整的范圍，故不予支持。（四）關(guān)于華龍集團(tuán)逾期交房是否應(yīng)給付彭超英已經(jīng)產(chǎn)生的違約金141496元的問題。雙方簽訂的編號為ESZ201403071的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行義務(wù)。彭超英在支付了769000元全部購房款后，華龍集團(tuán)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2016年1月19日前向彭超英交付合同所約定條件的商品房。華龍集團(tuán)至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。當(dāng)事人雙方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金”，雖合同中約定的違約金過高，但彭超英只要求按此標(biāo)準(zhǔn)的16%即每日萬分之4支付，符合法律規(guī)定。彭超英所主張從2016年1月20日起至2017年4月24日止逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金141496元（總房款769000元×460日×0.25%×16%），已經(jīng)明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，依法予以支持。（五）關(guān)于彭超英所主張的因華龍集團(tuán)原因?qū)е缕洳荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金54791.25元的問題。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物權(quán)變動需要登記，沒有有效的交付就不能產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?。無法確定房屋實際交付時間，也無法確定辦理房屋權(quán)屬證書的時間，彭超英可待要求華龍集團(tuán)支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的條件成就后，另行主張權(quán)利，不一并處理。故對于彭超英的該項訴訟請求，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決如下：一、彭超英與恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年3月2日簽訂的編號為ESZ201403071的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；二、恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內(nèi)支付彭超英逾期交房違約金141496元；三、駁回彭超英的其他訴訟請求。案件受理費4226元，由彭超英負(fù)擔(dān)1180元，恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)3046元。二審期間，雙方當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，一審判決認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，案涉合同系基于交易雙方協(xié)商的真實意思表示而達(dá)成，合同內(nèi)容亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同真實有效，交易雙方均應(yīng)依約全面誠實履行。因上訴人華龍集團(tuán)遲延履行，一審法院根據(jù)合同約定依法判令上訴人華龍集團(tuán)承擔(dān)違約金并無不當(dāng)。上訴人華龍集團(tuán)不服一審法院判決，向本院提起上訴，并提出反訴請求解除案涉合同并支付違約金。而上訴人華龍集團(tuán)在一審訴訟過程中并未提出該訴請。對此，因雙方當(dāng)事人并未達(dá)成調(diào)解意見，亦未達(dá)成一致意見同意由本院就上訴人華龍集團(tuán)該訴請進(jìn)行審理，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十八條的規(guī)定，上訴人華龍集團(tuán)就該訴請應(yīng)另行起訴。綜上所述，上訴人華龍集團(tuán)的上訴應(yīng)予駁回，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍集團(tuán)）與被上訴人彭超英商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初485號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年01月03日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人華龍集團(tuán)的委托訴訟代理人熊海煒到庭參加訴訟，被上訴人彭超英未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2360元，由上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。