上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號。法定代表人：朱晞煜，該公司總經理。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省來某縣。

華龍公司上訴請求：1.判令華龍公司按照每日萬分之一的標準支付違約金30404元。2.判令張某某承擔本案訴訟費用。事實和理由：一審法院沒有考慮華龍公司的實際情況，判決的違約金過高，超過了張某某的實際損失?！渡唐贩抠I賣合同（預售）》由當?shù)刈〗ú块T統(tǒng)一印制，上訴人無法改變合同中的格式條款。合同中約定的違約責任遠遠超過了華龍公司簽訂合同時的合理預期。張某某的損失是購房款的投入損失，應參照同期人民銀行貸款利率標準計算，而一審法院判決的違約金遠遠超出了按此標準計算的違約金數(shù)額。張某某未提交書面答辯意見。張某某向一審法院起訴請求：1.確認張某某與華龍公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2.判令華龍公司繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向張某某交付達到法定條件的商品房，限期華龍公司無條件向房地產行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料；3.判令華龍公司即日向張某某給付因逾期交房已經產生的違約金152023.56元；4.判令華龍公司即日向張某某給付因華龍公司原因導致張某某不能取得房屋權屬證書所產生的違約金47094.26元；5.判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由華龍公司承擔。一審法院認定事實：2014年4月16日，張某某（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂合同編號為ESZ201403265的《商品房買賣合同（預售）》。合同約定：華龍公司將其開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城一區(qū)華龍商城4層468號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)。該商品房總價款為人民幣660972元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金50000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。買受人應當在2014年4月16日前一次性支付該商品房全部價款。第九條商品房交付條件：該商品房交付時應當符合下列第1、2項所列條件：1.該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2.該商品房已取得房屋測繪報告。第十一條交付時間和手續(xù)：出賣人應當在2016年1月19日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日之內，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。第二十條房屋登記：（二）房屋所有權轉移登記：1.雙方同意共同向房屋登記機構申請辦理該商品房的房屋所有權轉移登記。2.因出賣人的責任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應當完成房屋所有權登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之x的違約金。雙方在合同第十條對商品房相關設施設備交付條件沒有詳盡明確約定部分，均以“x”表示。合同簽訂后，張某某按合同約定給華龍公司支付了購房款660972元。華龍公司沒有按照合同約定的時間交付房屋。另查明，張某某就華龍公司未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題向相關部門進行過反映，但涉案房屋仍未能達到交付條件。從合同所約定的交房時間2016年1月19日起至2017年4月24日止，華龍公司逾期交房的天數(shù)為460日。一審法院認為：張某某與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201403265的《商品房買賣合同（預售）》合法有效，張某某依合同約定支付了全部購房價款，華龍公司沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給張某某，華龍公司沒有給張某某辦理房屋權屬證書。雙方當事人對上述基本事實沒有爭議，依法予以認定。對于雙方當事人爭議的焦點問題，作出如下評判：（一）關于張某某與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201403265的《商品房買賣合同（預售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。該合同中第十條、第二十條打“×”的條款是雙方沒有明確約定的內容，也即該內容沒有存在和成立，不存在是否有效的問題，故對于張某某要求確認該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款是無效條款的訴訟請求，依法不予支持。（二）關于張某某要求繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向張某某交付達到法定條件的商品房的問題。張某某要求繼續(xù)履行合同編號為ESZ201403265的《商品房買賣合同（預售）》，華龍公司庭審中表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，依法應予以支持。因合同所約定的商品房至今尚未達到交付條件，在本案中無法確定房屋何時達到合同約定的交付條件和法定條件，也無法確定實際交付時間，張某某可待條件成就后，另行主張權利，本案中不一并處理。故對于張某某要求限期華龍公司無條件向張某某交付達到法定條件的商品房的訴訟請求，依法不予支持。（三）關于張某某要求限期華龍公司無條件向房地產行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由華龍公司提供的其他證明文件和資料的問題。因華龍公司是否向房地產行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料，不屬于民事法律所調整的范圍，故在本案中不予支持。（四）關于華龍公司逾期交房是否應給付張某某已經產生的違約金152023.56元的問題。雙方簽訂的合同編號為ESZ201403265的《商品房買賣合同（預售）》系雙方的真實意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當事人應當按照合同約定全面履行。張某某依合同約定支付了660972元全部購房款后，華龍公司應當按照合同的約定，在2016年1月19日前向張某某交付合同所約定條件的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務，已構成違約，應當承擔違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”雙方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金”，雖合同中約定的違約金過高，但張某某只要求按此標準的20%即每日萬分之5支付，符合法律規(guī)定。張某某所主張從2016年1月20日起至2017年4月24日止逾期交房已經產生的違約金152023.56元（總房款660972元×460日×0.05%），已經明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，依法予以支持。（五）張某某所主張的因華龍公司原因導致其不能取得房屋權屬證書所產生的違約金47094.26元的問題。因涉案商品房尚未交付，而房屋的物權變動需要登記，沒有有效的交付就不能產生合理、正當?shù)牡怯洝１景钢袩o法確定房屋實際交付時間，也無法確定辦理房屋權屬證書的時間，張某某可待華龍公司辦理房屋權屬證書的條件成就后另行主張權利，本案中不一并處理。故對于張某某的該項訴訟請求，依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、張某某與華龍公司繼續(xù)履行雙方于2014年4月16日簽訂的合同編號為ESZ201403265的《商品房買賣合同（預售）》；二、華龍公司于判決生效后30日內支付張某某逾期交房違約金152023.56元；三、駁回張某某的其他訴訟請求。案件受理費4778元，由張某某負擔1438元，華龍公司負擔3340元。二審期間，雙方當事人未提交新的證據。本院經審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）因與被上訴人張某某商品房預售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初478號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案的爭議焦點為一審法院判決的違約金數(shù)額是否恰當。對此，本院分析評判如下：在商品房預售合同糾紛案件中，一方當事人主張對方當事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對方當事人以合同約定的違約金過高為由請求人民法院予以調減時，人民法院應當按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。本案中，華龍公司未按期交房構成違約，本應按照合同約定按日向買受人張某某支付全部房價款2.5‰的違約金，但張某某在提起訴訟時，僅要求華龍公司按日支付全部房價款萬分之五的違約金，事實上已主動減輕了華龍公司的違約責任。在房地產開發(fā)商逾期交付房屋時買受人所遭受的實際損失應如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當事人簽訂合同時對對方違約的預期利益等因素，本院認為，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認定張某某主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中張某某主張華龍公司支付違約金的標準為每日萬分之五，折算成年利率為18.25%，低于上述法律規(guī)定的利率標準。故一審法院按照張某某主張的違約金計算標準判決華龍公司支付違約金并無不當。無論是按照同期銀行貸款利率標準計算違約金還是按照每日萬分之一的利率標準計算違約金，均不能體現(xiàn)違約金的懲罰性，且與張某某在簽訂合同時對華龍公司可能違約后其應享有的預期利益亦不符，故上訴人華龍公司請求按上述標準調減違約金的上訴理由，本院不予支持。綜上，華龍公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2732元，由上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負擔。本判決為終審判決。