上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號。法定代表人：朱晞煜，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：向某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省來某縣。被上訴人（原審原告）：楊小華，女，xxxx年xx月xx日出生，侗族，住湖北省來某縣，系被上訴人向某之妻。

華龍公司上訴請求：1.請求二審法院直接改判解除上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的補充協(xié)議第五條約定向被上訴人支付合同總價款的5%的違約金16069元。2.判令向某、楊小華承擔(dān)本案訴訟費用。事實和理由：一、一審法院判決的逾期違約金過高，上訴人無力承擔(dān)，無法繼續(xù)履行合同，只能按照《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的補充協(xié)議約定解除合同。二、一審法院沒有考慮華龍公司的實際情況，判決的違約金過高，超過了向某、楊小華的實際損失?！渡唐贩抠I賣合同（預(yù)售）》由當(dāng)?shù)刈〗ú块T統(tǒng)一印制，上訴人無法改變合同中的格式條款。合同中約定的違約責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了華龍公司簽訂合同時的合理預(yù)期。向某、楊小華的損失是購房款的投入損失，應(yīng)參照同期人民銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算，而一審法院判決的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了按此標(biāo)準(zhǔn)計算的違約金數(shù)額。向某、楊小華未提交書面答辯意見。向某、楊小華向一審法院起訴請求：1、判令華龍公司支付其違約金124334.87元（違約金起算時間為2015年6月1日，算至2016年12月13日，按總購房款321395元以日千分之0.667標(biāo)準(zhǔn)計算）；2、判令華龍公司承擔(dān)本案訴訟費。訴訟過程中，向某、楊小華將其訴訟請求變更為：1、判令華龍公司支付違約金124977.98元（違約金起算時間為2015年6月1日，算至2017年1月3日，共計583天，按總購房款321395元以日千分之0.667標(biāo)準(zhǔn)計算）；2、判令華龍公司承擔(dān)本案訴訟費。一審法院認(rèn)定事實：2013年6月3日，向某、楊小華（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了合同編號為ESZ201303160的《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城三區(qū)6號樓2單元21層2104號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為住宅。該商品房總價款為人民幣321395元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金30000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。買受人應(yīng)當(dāng)在2013年6月3日前一次性支付該商品房全部價款。第九條商品房交付條件：該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》等。第十一條交付時間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年5月31日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付房款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計算給付利息，并支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。合同簽訂后，向某、楊小華于2013年6月3日一次性給華龍公司支付了購房款321395元。華龍公司沒有按照合同約定的時間交付房屋，故向某、楊小華提起訴訟。審理中，華龍公司至今未提交該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件等，所建的商品房至今沒有達到合同約定交付房屋的條件，但雙方均同意繼續(xù)履行合同。華龍公司認(rèn)為違約金約定過高，申請一審法院委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對該商品房同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進行司法鑒定。湖北循其本價格鑒定評估有限公司接受委托，出具鄂循價鑒[2017]13號價格鑒定評估意見書。評估意見為該商品房的租金標(biāo)準(zhǔn)為0.181元／平方米·天。一審法院認(rèn)為：向某、楊小華（買受人）與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201303160的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實意思的表示，不違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行。向某、楊小華依合同約定支付了321395元購房款后，華龍公司就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2015年5月31日前向向某、楊小華交付合同所約定的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪p方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金”，明顯過高，華龍公司要求予以減少違約金的抗辯理由成立，依法予以支持。但華龍公司要求按評估報告確定的房屋租金計算違約金的理由，不符合合同約定，依法不予支持。現(xiàn)將違約金計算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為華龍公司按日計算給向某、楊小華支付全部房價款日萬分之5的違約金。因涉案的房屋仍未達到合同約定的交房條件，違約天數(shù)從2015年6月1日起至2017年1月3日立案之日止，共計583天。華龍公司應(yīng)當(dāng)給付向某、楊小華從2015年6月1日至2017年1月3日的違約金為93686.60元（從2015年6月1日至2017年1月3日，共計583天，以全部房價款321395元按日萬分之5計算違約金為93686.60元）。故向某、楊小華要求華龍公司給付違約金124977.98元中的合理部分即93686.60元的訴訟請求，依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決如下：一、恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內(nèi)支付向某、楊小華違約金93686.60元；二、駁回向某、楊小華的其他訴訟請求。案件受理費2787元，由向某、楊小華負(fù)擔(dān)697元，恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2090元。二審期間，雙方當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）因與被上訴人向某、楊小華商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初6號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點為一審法院判決的違約金數(shù)額是否恰當(dāng)。對此，本院分析評判如下：在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，一方當(dāng)事人主張對方當(dāng)事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對方當(dāng)事人以合同約定的違約金過高為由請求人民法院予以調(diào)減時，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。本案中，華龍公司未按期交房構(gòu)成違約，本應(yīng)按照合同約定按日向買受人向某、楊小華支付全部房價款2.5‰的違約金，但向某、楊小華在提起訴訟時，僅要求華龍公司按日支付全部房價款萬分之五的違約金，事實上已主動減輕了華龍公司的違約責(zé)任。在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋時買受人所遭受的實際損失應(yīng)如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據(jù)本案合同的履行情況、華龍公司的違約程度及雙方當(dāng)事人簽訂合同時對對方違約的預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認(rèn)定向某、楊小華主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中向某、楊小華主張華龍公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之五，折算成年利率為18.25%，低于上述法律規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)。故一審法院按照向某、楊小華主張的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)判決華龍公司支付違約金并無不當(dāng)。無論是按照同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算違約金還是按照每日萬分之一的利率標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，均不能體現(xiàn)違約金的懲罰性，且與向某、楊小華在簽訂合同時對華龍公司可能違約后其應(yīng)享有的預(yù)期利益亦不符，故上訴人華龍公司請求按上述標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減違約金的上訴理由，本院不予支持。華龍公司主張按照《商品房買賣合同（預(yù)售）補充協(xié)議》第五條的約定，解除合同并按合同總價款的5%支付違約金，經(jīng)審查，該補充協(xié)議第五條是針對出賣人享有合同單方解除權(quán)時的約定，而華龍公司享有單方解除權(quán)的情形限于買受人逾期付款的情形，即《商品房買賣合同（預(yù)售）》第八條的約定。本案中系華龍公司逾期交房，此種情形下買受人享有合同的單方解除權(quán)，現(xiàn)向某、楊小華不主張解除合同，故對華龍公司要求解除合同并支付違約金的請求不應(yīng)予以支持。綜上，華龍公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1740元，由上訴人恩施華龍村集團來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　向　蕾
審判員　吳　衛(wèi)
審判員　宋九龍

書記員：賴宏為