原告：御景江山小區(qū)業(yè)主委員會。
負責人：王偉，御景江山小區(qū)業(yè)主委員會主任。
委托訴訟代理人：孫寶山，御景江山小區(qū)業(yè)主委員會副主任。
委托訴訟代理人：石廣利，黑龍江薛成海律師事務所律師。
被告：雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限責任公司，住所地黑龍江省雙鴨山市江山區(qū)河西路西側。
法定代表人：于泉站，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：耿亞軍，黑龍江諾成律師事務所律師。

原告御景江山小區(qū)業(yè)主委員會與被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)服務合同糾紛一案，御景江山小區(qū)業(yè)主委員會于2018年7月9日向本院提起訴訟。本院于2018年9月17日作出(2018)黑0502民初1470號民事裁定，裁定:駁回御景江山小區(qū)業(yè)主委員會的起訴。判后，御景江山小區(qū)業(yè)主委員會不服，提起上訴。雙鴨山市中級人民法院于2018年10月24日作出(2018)黑05民終745號民事裁定，裁定：一、撤銷雙鴨山市尖山區(qū)人民法院(2018)黑0502民初1470號民事裁定；二、本案指令雙鴨山市尖山區(qū)人民法院審理。本院受理此案件后，依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。御景江山小區(qū)業(yè)主委員會的負責人王偉、委托訴訟代理人孫寶山、石廣利，被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限責任公司的委托訴訟代理人耿亞軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告御景江山小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）向本院提出訴訟請求：1.被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱樂某物業(yè)）將物業(yè)用房756.14平方米退還給業(yè)委會，并退出小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域；2.訴訟費由樂某物業(yè)承擔。事實和理由：樂某物業(yè)屬于開發(fā)商委托的前期物業(yè)管理御景江山小區(qū)。2017年，業(yè)委會成立，并在相關部門備案，業(yè)委會多次找到樂某物業(yè)，要求就物業(yè)管理事宜進行協(xié)商并簽訂物業(yè)服務合同，然而樂某物業(yè)不予理會，未與業(yè)委會簽訂合同。樂某物業(yè)管理過程中，小區(qū)的綠化、安保、電梯、車輛、水、電賬目管理混亂，甚至還指使人員毆打業(yè)主。2018年1月20日，業(yè)委會書面通知書樂某物業(yè)，與其解除物業(yè)服務關系，2018年5月17日，雙鴨山市房產(chǎn)管理局物業(yè)辦向樂某物業(yè)下發(fā)了交接通知，要求樂某物業(yè)退出并辦理交接手續(xù)，現(xiàn)樂某物業(yè)仍然占據(jù)物業(yè)用房及所有資料，拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，故訴至法院。
被告樂某物業(yè)辯稱，原告業(yè)委會不具備訴訟主體資格，業(yè)委會不是民事訴訟法規(guī)定的民事訴訟組織，業(yè)委會成立的程序不合法，違反了建設部關于業(yè)主大會成立指導意見和《黑龍江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定；樂某物業(yè)與御景江山小區(qū)的建設單位宇輝房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的物業(yè)服務合同尚未到期，樂某物業(yè)不存在違約行為，御景江山小區(qū)的業(yè)主沒有理由要求樂某物業(yè)退出御景江山小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域，移交相關物業(yè)資料；業(yè)委會提起訴訟不符合《中華人民共和國物權法》第七十六條及《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，業(yè)委會沒有證據(jù)證明占御景江山小區(qū)建筑總面積過半數(shù)業(yè)主，且占總人數(shù)過半業(yè)主同意更換物業(yè)服務企業(yè)。綜上請求依法駁回業(yè)委會的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：原告業(yè)委會提供的證據(jù)1-5、7-10真實、合法且與本案有關聯(lián)，本院予以采信；證據(jù)6真實，但不能證明業(yè)委會所要證明的問題，本院對其真實性予以確認。被告樂某物業(yè)提交的證據(jù)1、5、7真實，但不能證明樂某物業(yè)所要證明的問題，本院對其真實性予以確認；證據(jù)2、6為樂某物業(yè)所提交的用以反駁業(yè)委會提交的簽字表的證明力的證據(jù)，但業(yè)委會提交的簽字表為業(yè)主大會形成決定的一種形式記錄，且并非必要、唯一的形式，而樂某物業(yè)的簽字表所反映的內(nèi)容為業(yè)主認為業(yè)委會作出的決定侵害其合法權益，但簽字表的形式不能否認或者撤銷業(yè)委會作出的決定，且不具有反駁業(yè)委會出具的簽字表的證明力，本院不予采信；證據(jù)3為樂某物業(yè)自行統(tǒng)計制作，無其他證據(jù)佐證，無法證明其真實性，本院不予采信；證據(jù)4證人朱連友出庭接受質詢證明簽字表中朱小明的簽字非親筆簽名，因朱連友與朱小明不是同一人，無法證明朱小明簽字與否，本院不予采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2011年1月1日，本案所涉御景江山小區(qū)的建設單位黑龍江宇輝房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與被告樂某物業(yè)簽訂御景江山小區(qū)前期委托物業(yè)管理服務合同一份，合同約定由樂某物業(yè)對御景江山小區(qū)實施物業(yè)服務管理，委托管理期限為3年，自2011年1月1日零時起至2014年1月1日零時止，到期后合同雙方（或與業(yè)主委員會）重新簽訂委托物業(yè)管理服務合同。2014年1月1日，黑龍江宇輝房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司再次與樂某物業(yè)簽訂御景江山小區(qū)前期委托物業(yè)管理服務合同一份，委托管理期限為3年，自2014年1月1日零時起至2017年1月1日零時止，到期后合同雙方（或與業(yè)主委員會）重新簽訂委托物業(yè)管理服務合同。2017年1月1日，黑龍江宇輝房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司繼續(xù)與樂某物業(yè)簽訂御景江山小區(qū)前期委托物業(yè)管理服務合同一份，委托管理期限為3年，自2017年1月1日零時起至2020年1月1日零時止，到期后合同雙方（或與業(yè)主委員會）重新簽訂委托物業(yè)管理服務合同。2017年11月18日，在雙鴨山市尖山區(qū)人民政府鐵西街道辦事處和雙鴨山市尖山區(qū)人民政府鐵西街道辦事處河西社區(qū)居民委員會的主持下，御景江山小區(qū)業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生，報雙鴨山市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室登記備案。2018年1月20日，原告業(yè)委會致函樂某物業(yè)，要求樂某物業(yè)退出御景江山小區(qū)。2018年5月13日，業(yè)委會向雙鴨山市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室提出更換樂某物業(yè)申請。2018年5月17日，雙鴨山市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室出具交接通知，內(nèi)容為：按照御景江山小區(qū)業(yè)主委員會形成的決議及大多數(shù)業(yè)主形成的一致意見，對御景江山小區(qū)樂某物業(yè)公司予以解除物業(yè)服務，請御景江山小區(qū)樂某物業(yè)公司按照物業(yè)管理條例規(guī)定配合退出御景江山小區(qū)業(yè)主委員會，并按照條例規(guī)定程序履行辦理交接手續(xù)。2018年6月9日，御景江山小區(qū)召開業(yè)主大會，對授權業(yè)委會更換物業(yè)公司的事宜進行舉手表決。2018年6月26日，業(yè)委會與雙鴨山市愛家物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)管理服務合同一份，約定業(yè)委會將雙鴨山市安邦榮府（御景江山）小區(qū)委托給雙鴨山市愛家物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)服務管理，合同雙方簽字后生效。
另查明，本案訴爭所涉御景江山小區(qū)的物業(yè)管理用房坐落于雙鴨山市××××路安邦榮府G9號樓-101物業(yè)用房，面積756.14平方米，現(xiàn)樂某物業(yè)未退出本案訴爭所涉小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域。

本院認為：本案系物業(yè)服務合同糾紛，依法成立的業(yè)主委員會，在其職責范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權，有權就與物業(yè)管理有關的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起訴訟，本案原告主體適格。業(yè)主大會的成立以及業(yè)主委員會的選舉均屬于小區(qū)業(yè)主對小區(qū)事務的一種自我管理、自我約束機制。業(yè)主委員會的成立及其成員的產(chǎn)生等事項均屬于小區(qū)業(yè)主行使管理權的內(nèi)容，物業(yè)公司并非小區(qū)業(yè)主，無權對業(yè)主委員會成立的相關事宜提出異議?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。本案中，原告業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，與雙鴨山市愛家物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務合同已生效，依條例規(guī)定前期物業(yè)服務合同終止，即在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位黑龍江宇輝房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與被告樂某物業(yè)簽訂的前期委托物業(yè)管理服務合同終止，作為物業(yè)服務企業(yè)的樂某物業(yè)在前期物業(yè)服務合同終止時應將物業(yè)管理用房交還給業(yè)委會，退出小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域。訴訟過程中，樂某物業(yè)提出對業(yè)委會提交的簽字表中業(yè)主簽字的筆跡真?zhèn)芜M行司法鑒定的申請，但是依據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，該簽字表是否為業(yè)主本人簽字的形式要件不能否認業(yè)主大會的決定，本院對其司法鑒定申請不予準許。
綜上所述，原告業(yè)委會的訴訟請求于法有據(jù)，本院予以支持。依照《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款、《物業(yè)管理條例》第二十六條、第三十九條規(guī)定，判決如下：

被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限責任公司于本判決生效后十日內(nèi)將坐落于雙鴨山市尖山區(qū)雙福路安邦榮府G9號樓-101物業(yè)用房的756.14平方米房屋交還給原告御景江山小區(qū)業(yè)主委員會，并退出小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域。
如果未按本判決指定的期間履行交還及退出義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，支付遲延履行金。
案件受理費100元，由被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限責任公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雙鴨山市中級人民法院。

審判長 劉德彬
審判員 周潔
人民陪審員 陳桂芳

書記員： 李哲