上訴人(原審原告)：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托訴訟代理人：朱紫林，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：上海德某某集團有限公司,住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：胡國成，董事長。
　　委托訴訟代理人：羅寶貴，上海耶林律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：上海麥格茂置業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙向偉，董事長。
　　委托訴訟代理人：戴睿，上海海寬律師事務(wù)所律師。
　　上訴人徐某因與被上訴人上海德某某集團有限公司(以下簡稱德某某公司)、原審第三人上海麥格茂置業(yè)有限公司(以下簡稱麥格茂公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市第一中級人民法院(以下簡稱一中院)(2019)滬01民初55號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　徐某上訴請求：撤銷一審判決，解除對位于上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南祝路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房產(chǎn))的執(zhí)行措施，并由德某某公司承擔(dān)一、二審的訴訟費用。
　　事實與理由：首先，沒有辦理過戶的原因是麥格茂公司先期拒不辦理被延遲后，導(dǎo)致系爭房產(chǎn)被查封。該公司拖延至2013年5月才辦出房地產(chǎn)權(quán)證(以下簡稱大產(chǎn)證)，又以再簽署一份委托經(jīng)營合同為協(xié)助辦理過戶的前提條件，后因合意未達(dá)成，徐某無法自行辦理，導(dǎo)致系爭房產(chǎn)至今仍在麥格茂公司名下且被查封。徐某也已通過多種途徑維權(quán)，仍未獲辦理。至于一審案件所述的2014年1月20日已有業(yè)主辦理了過戶登記，系麥格茂公司測試辦證流程，不是大規(guī)模辦理。
　　其次，徐某未采取訴訟方式，不是認(rèn)定“買受人自身原因?qū)е挛崔k理過戶”的依據(jù)。系爭房產(chǎn)未過戶的源頭在于麥格茂公司，不是購房人對抵押權(quán)等他人權(quán)利的忽略，也不是該房產(chǎn)有不能轉(zhuǎn)讓的政策限制，更不是其他原因?qū)е碌南麡O不辦理過戶。且徐某到底采取訴訟還是其他途徑來推進過戶登記，不能成為系自身原因?qū)е挛崔k理過戶的認(rèn)定事由。
　　最后，麥格茂公司的資金已被扣押，其又愿意提供相應(yīng)房產(chǎn)確保執(zhí)行，法院沒有再執(zhí)行系爭房產(chǎn)的必要?，F(xiàn)麥格茂公司被查封了人民幣500萬元(以下幣種同)現(xiàn)金，并愿意提供1026平方米其他房產(chǎn)以供執(zhí)行，完全能覆蓋申請執(zhí)行標(biāo)的900余萬元。
　　德某某公司辯稱，徐某沒有實際占有系爭房產(chǎn)，對于未辦理過戶，徐某也有明顯過錯。因此一審法院事實認(rèn)定和法律適用均無錯誤，應(yīng)予維持。
　　麥格茂公司述稱，同意徐某意見，未辦理過戶登記系自己公司原因。
　　徐某向一審法院起訴請求，確認(rèn)德某某申請執(zhí)行的系爭房產(chǎn)系徐某所有，并停止對該財產(chǎn)的執(zhí)行，訴訟費用由德某某公司承擔(dān)。
　　一審法院認(rèn)定事實：
　　一、執(zhí)行依據(jù)。德某某公司依據(jù)(2014)滬仲案字第0493號案勝訴裁決，向一中院申請執(zhí)行，所立案號為(2014)滬一中執(zhí)字第943號，并于2015年7月27日查封系爭房產(chǎn)。
　　執(zhí)行過程中，徐某對查封系爭房產(chǎn)提出書面執(zhí)行異議，一中院作出(2019)滬01執(zhí)異54號執(zhí)行裁定駁回該異議請求。其遂提起執(zhí)行異議之訴，即本案一審案件。
　　二、系爭房產(chǎn)購買交接情況。2006年12月11日，徐某與麥格茂公司就系爭房產(chǎn)訂立商品房買賣預(yù)售合同(以下簡稱買賣合同)，用途是店鋪。
　　該合同也明確房屋交付標(biāo)志為“交付鑰匙并簽署房屋交接書”，并在麥格茂公司辦理新建商品房初始登記手續(xù)、取得大產(chǎn)證60日內(nèi)雙方簽署房屋交接書，作為過戶手續(xù)必備文件。簽署該交接書60日內(nèi)，雙方向南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請手續(xù)等。
　　同日，徐某與上海五角世貿(mào)商城有限公司(以下簡稱五角商城公司)簽訂物業(yè)委托經(jīng)營合同，委托該公司對系爭房產(chǎn)進行商業(yè)性經(jīng)營使用，期限為五年，還確定該公司有權(quán)直接代理徐某從麥格茂公司處接受房產(chǎn)等。
　　麥格茂公司也已向徐某出具了房款收據(jù)、發(fā)票。
　　2008年1月，五角商城公司與麥格茂公司訂立房屋交接書，明確前者接收了系爭房產(chǎn)。
　　另，2014年3月、6月，上海市浦東新區(qū)人民法院就南祝路XXX弄XXX號、XXX號業(yè)主奚某、谷某等訴訟，判決麥格茂公司協(xié)助業(yè)主辦理過戶登記手續(xù)等。
　　三、系爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況。2013年5月14日，麥格茂公司被核準(zhǔn)辦理了浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南祝路2999弄2、7、12號的大產(chǎn)證，2014年1月20日起南祝路XXX弄XXX號(以下簡稱2號樓)的部分商用房屋辦理了過戶登記，但系爭房產(chǎn)仍在麥格茂公司名下。
　　一審法院認(rèn)為，系爭房產(chǎn)仍登記在麥格茂公司名下，該房產(chǎn)所有權(quán)也仍歸該公司所有?，F(xiàn)徐某作為該房產(chǎn)買受人提出執(zhí)行異議，應(yīng)具備足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。但2006年12月11日徐某與麥格茂公司訂立房屋買賣合同，當(dāng)日還與五角商城公司簽訂物業(yè)委托經(jīng)營合同。2008年1月，麥格茂公司又與五角商城公司通過房屋交接書，確認(rèn)包含系爭房產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)房產(chǎn)的占有交付。2013年5月，麥格茂公司辦出惠南鎮(zhèn)南祝路2999弄2、7、12(幢)號的大產(chǎn)證，自2014年1月20日起，2號樓部分業(yè)主辦理了過戶登記。
　　另，包括徐某在內(nèi)的業(yè)主因簽訂后續(xù)的委托經(jīng)營合同，與麥格茂公司產(chǎn)生糾葛，客觀上拖延了徐某等人辦理過戶。但直至2015年7月27日房屋被查封的兩年間，徐某在具備辦理過戶條件的情況下，客觀上未進行辦理。同時，2014年3月起，也有部分業(yè)主通過起訴并勝訴，且及時辦理了過戶登記，對此徐某長期未及時辦理過戶，不能認(rèn)為符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。
　　再，徐某于房屋買賣過程中，對買賣合同關(guān)系本身以及直接相關(guān)聯(lián)的社會(商業(yè))風(fēng)險、法律風(fēng)險都有注意義務(wù)，不應(yīng)被動等待而應(yīng)積極有效作為，否則物權(quán)期待權(quán)成立存疑，也不符合異議成就的法定條件。
　　一審法院據(jù)此判決駁回徐某的訴訟請求。
　　本院二審期間，各方均未提供新證據(jù)。
　　本院查明的事實與一審法院無異。另查明，系爭房產(chǎn)買賣合同明確麥格茂公司交付的應(yīng)是已竣工且驗收合格之房屋；系爭房產(chǎn)所在的2號樓于相關(guān)產(chǎn)權(quán)證上記載的竣工日期為2011年。本案審理中，麥格茂公司再次表述愿意提供相應(yīng)其他房產(chǎn)確保執(zhí)行，德某某公司表示其提供的系辦公用房且單體面積大，不利于拍賣變現(xiàn)，故拒絕替換與調(diào)解。
　　本院認(rèn)為，系爭房產(chǎn)屬店鋪用房，并于買賣合同訂立的同日簽訂物業(yè)委托經(jīng)營合同，約定系爭房產(chǎn)由五角商城公司接受交房、委托經(jīng)營管理，并向徐某支付固定收益，故徐某系一般買受人?？蓞⒄铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的精神進行處理。結(jié)合一審及上訴情況，本案爭議在于確定徐某是否因自身原因未辦理過戶登記，以及查封前是否合法占有系爭房產(chǎn)。
　　對于第一個問題。一審法院指出自2013年5月至2015年7月27日，從系爭房產(chǎn)可以辦理過戶到被查封兩年期間內(nèi)，該房產(chǎn)所在2號樓已有部分房產(chǎn)辦理了過戶登記，而徐某沒有提供充分證據(jù)證明其長期未辦理過戶的合理性。一審法院對此已專門論及，本院不再贅述。
　　對于第二個問題。買賣合同簽訂于2006年12月11日，同日徐某又與麥格茂公司指定的五角商城公司訂立委托經(jīng)營管理合同。2008年1月五角商城公司與麥格茂公司簽署了房屋交接書，記載接受南匯房地(2006)預(yù)字XXXXXXX號號預(yù)售許可證下所有房屋，亦包括本案系爭房產(chǎn)。同時系爭房產(chǎn)所在的2號樓于相關(guān)產(chǎn)權(quán)證上記載的竣工日期為2011年。
　　首先，涉系爭房產(chǎn)的相關(guān)時間節(jié)點、房屋交付等與通常情況相異。其一，所謂業(yè)主進行房屋交接的時間2008年早于房屋竣工時間2011年，與常理相悖，也與買賣合同約定的應(yīng)交付“竣工已驗收合格”的房屋不符。其二，買賣合同約定的房屋交付標(biāo)志是“交付鑰匙并簽署房屋交接書”，且將交接書作為辦理房屋過戶手續(xù)的必備文件，而實際該房屋交接書是籠統(tǒng)的以一張紙交付2號樓千余套房產(chǎn)，沒有記錄房號，也沒有鑰匙、設(shè)備交接等記載。
　　其次，徐某對系爭房產(chǎn)沒有實施通常意義上的管理和支配。德某某公司作為生效判決確定的債權(quán)人，要求法院對系爭房產(chǎn)采取執(zhí)行措施，是國家保護合法債權(quán)的重要途徑。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條，徐某對系爭房產(chǎn)應(yīng)享有足以排除強制執(zhí)行之民事權(quán)益，其訴請才能獲得支持。具體而言其為取得該權(quán)益應(yīng)履行了一定義務(wù)，并以一定方式對外進行公示，才能優(yōu)先于其他金錢債權(quán)。
　　其中公示表現(xiàn)為“合法占有”，應(yīng)理解為對系爭房產(chǎn)事實上的管理和支配。本案中，所謂系爭房產(chǎn)的交房日期在竣工日期之前的三年，即還沒有竣工就交房。另外，交房時既沒有辦理買賣合同約定的交接手續(xù)，也不符合買賣合同約定的交付條件，也沒有其他證據(jù)證明徐某對系爭房產(chǎn)實施了通常意義上的管理和支配。故不能產(chǎn)生對外公示的效力，亦不能排除已采取的執(zhí)行措施。
　　綜上所述，徐某并未獲得系爭房產(chǎn)上足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，故其上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣5,050元，由上訴人徐某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：杜治平

書記員：余冬愛