原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省邵陽(yáng)市。
　　委托訴訟代理人：陳爽，金博大(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：胥某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。
　　委托訴訟代理人：浦月春，上海海耀律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某某與被告胥某間房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人陳爽，被告的委托訴訟代理人浦月春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告將位于上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號(hào)樓610室的房屋交付給原告；2、判決被告支付原告逾期交房的違約金，按照房屋總價(jià)款105萬(wàn)元的日萬(wàn)分之五計(jì)算，從2018年1月20日至被告將涉案房屋實(shí)際交付給原告之日止。事實(shí)與理由：原、被告雙方于2017年12月29日簽訂編號(hào)為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告將位于嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號(hào)樓610室的房屋出售給原告，房屋總價(jià)61萬(wàn)元，房屋上無(wú)租賃。雙方于2018年1月19日完成登記過(guò)戶。2018年1月24日，原告在看到居住在涉案房屋內(nèi)的人搬走后與被告簽署了房屋交接單，并支付了剩余購(gòu)房尾款。但實(shí)際搬走的是次承租人。2018年1月25日，房屋門(mén)鎖被被告的承租人余坤基強(qiáng)制更換并入住占有房屋，余坤基表明其與被告簽訂過(guò)租賃協(xié)議，該協(xié)議尚未解除。原告與被告溝通后，被告表明其與承租人之間的租賃合同違法，應(yīng)屬無(wú)效，但是被告一直收取承租人的租金。原告遂報(bào)警，被告允諾在2018年3月6日處理其與承租人之間的租賃糾紛。但是，期限過(guò)后被告也未出面解決此事，且微信不回、電話不接?，F(xiàn)房屋被承租人占有，屋內(nèi)居住人員較多，導(dǎo)致原告無(wú)法占有屬于自己的房屋，并一直在外租房居住。原告認(rèn)為被告并未實(shí)際履行交房的義務(wù)，故訴至法院。
　　被告辯稱：被告不存在違約情形，被告已經(jīng)向原告交付了房屋，交付房屋后原告向被告支付了剩余購(gòu)房尾款。原告起訴被告交房及違約金無(wú)依據(jù)，原告應(yīng)該向承租人提起排除妨害之訴。被告在知道原承租人侵占房屋后，積極配合原告收回房屋，以減少原告的損失。對(duì)違約金起算日期有異議，應(yīng)當(dāng)從房屋重新被侵占之日，即2018年1月25日起算，起算的金額應(yīng)當(dāng)按照合同金額61萬(wàn)元計(jì)算。違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，希望法院調(diào)整。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：2017年12月26日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，被告將位于嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號(hào)樓610室的房屋出售給原告，總價(jià)105萬(wàn)元，該協(xié)議約定被告應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶當(dāng)天交房。關(guān)于違約責(zé)任，雙方約定未按上述協(xié)議約定則視為違約，守約方有權(quán)要求違約方按照每日總房?jī)r(jià)款0.05%承擔(dān)逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過(guò)15日的，守約方有權(quán)單方解除本協(xié)議并要求違約方支付總房?jī)r(jià)款20%的違約金。2017年12月29日，原、被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告將位于嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號(hào)樓610室房屋出售給原告，房屋總價(jià)61萬(wàn)元，雙方應(yīng)于2018年3月28日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。關(guān)于交房時(shí)間及尾款，雙方在合同附件三第四條約定，待房地產(chǎn)所在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的收件收據(jù)當(dāng)日內(nèi)，雙方對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無(wú)誤后，由原告向被告支付尾款5萬(wàn)元。同日，原、被告還簽訂了《協(xié)議書(shū)》一份，確定原告在支付該房地產(chǎn)的合同總價(jià)款外，還需支付給被告裝修補(bǔ)償款共計(jì)44萬(wàn)元，該筆款項(xiàng)原告需要在房地產(chǎn)交易中心出具產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的收件收據(jù)當(dāng)日支付給被告，被告凈到手價(jià)為105萬(wàn)元。上述合同及《協(xié)議書(shū)》簽訂后，原告向被告支付了購(gòu)房款105萬(wàn)元。2018年1月18日，原、被告至房產(chǎn)交易中心辦理了過(guò)戶手續(xù)。2018年1月24日，原、被告雙方簽署了房屋交接單，辦理了房屋交接手續(xù)。2018年1月31日，涉案房屋登記至原告名下。2018年1月25日，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋被案外人余坤基更換門(mén)鎖并占有，原告無(wú)法進(jìn)入涉案房屋。之后，案外人余坤基將涉案房屋交由他人使用，造成原告一直無(wú)法實(shí)際占有使用涉案房屋。原告認(rèn)為被告并未履行交房的義務(wù)，故訴至本院。
　　另查明，被告胥某在將涉案房屋出售給原告徐某某之前，將涉案房屋出租給案外人余坤基使用。2018年6月，胥某以余坤基存在轉(zhuǎn)租為由向本院提起訴訟，案號(hào)為(2018)滬0114民初10626號(hào)，要求解除與余坤基之間的租賃合同，余坤基搬離并返還涉案房屋，以及要求余坤基向胥某支付房屋占有使用費(fèi)及違約金等費(fèi)用。在該案庭審中，余坤基則提出其對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，要求胥某進(jìn)行賠償。目前，該案尚在審理中。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行。在原告依約支付全部購(gòu)房款后，被告應(yīng)當(dāng)履行向原告交房的義務(wù)。雖然原、被告在2018年1月24日辦理了房屋交接手續(xù)，但涉案房屋在2018年1月25日就被案外人余坤基更換門(mén)鎖并占有，造成原告無(wú)法實(shí)際使用。鑒于被告在與案外人余坤基存在租賃糾紛且尚未妥善解決的情況下向原告交付房屋鑰匙，且原告實(shí)際能夠占有使用房屋僅1天的時(shí)間，故無(wú)法認(rèn)定被告已經(jīng)履行了交房的義務(wù)。對(duì)于被告辯稱其已履行完畢交房義務(wù)的意見(jiàn)，本院難以采信。對(duì)于原告要求被告向原告交付涉案房屋的訴請(qǐng)，本院予以支持。關(guān)于原告訴請(qǐng)的逾期交房的違約金，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的約定，雙方應(yīng)當(dāng)在辦理過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日辦理交房手續(xù)，故對(duì)于原告主張被告自2018年1月20日起支付逾期交房違約金的訴請(qǐng)，本院予以支持。對(duì)于違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)，原告主張按照總房?jī)r(jià)105萬(wàn)元的日萬(wàn)分之五計(jì)算，被告抗辯該標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，本院酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之二。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告胥某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號(hào)樓610室房屋交付原告徐某某；
　　二、被告胥某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某逾期交房的違約金，以1,050,000元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二計(jì)算，從2018年1月20日計(jì)算至被告將房屋實(shí)際交付原告之日止。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)227元，減半收取113.50元，由被告胥某負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代理人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：韓??穎

書(shū)記員：王??豪