黃某某
田本家
徐某
陳昊（湖北勤才律師事務(wù)所）
鄧某某
徐端紅
上訴人（原審被告暨反訴原告）黃某某。
委托代理人田本家，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系黃某某之夫。代理權(quán)限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，參加訴訟，進行調(diào)解，簽收法律文書。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）徐某。
委托代理人陳昊，湖北勤才律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴被告）鄧某某。
委托代理人徐端紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系鄧某某之夫妹。代理權(quán)限:一般代理。
上訴人黃某某因與被上訴人徐某、鄧某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省大悟縣人民法院（2013）鄂大悟民初字第00190號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月15日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月11日公開開庭進行了審理。上訴人黃某某及其委托代理人田本家，被上訴人徐某的委托代理人陳昊，被上訴人鄧某某的委托代理人徐端紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認為，本案所涉房屋，即位于湖北省大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街35號（現(xiàn)為大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街281號）1單元503室【《房屋所有權(quán)證》號:悟房權(quán)證大悟字第××號】，系徐某、鄧某某1997年共同集資建房，雖房屋權(quán)屬證書登記在鄧某某一方名下，但該房屋是徐某、鄧某某1989年結(jié)婚后在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，屬徐某、鄧某某的共有財產(chǎn)。
2010年5月9日，徐和平經(jīng)鄧某某口頭同意后以鄧某某的名義與黃某某簽訂了本案所涉房屋的買賣協(xié)議，徐和平在鄧某某口頭同意后以鄧某某的名義行使的代理行為符合委托代理的法律規(guī)定。2011年5月2日，鄧某某又在《房屋買賣協(xié)議》傳真件上簽字“同意《房屋買賣協(xié)議》”，這是鄧某某對徐和平代其簽字的《房屋買賣協(xié)議》的進一步認可。故鄧某某與黃某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
徐某在一審中以本案所涉房屋屬其與鄧某某的共有財產(chǎn)，鄧某某自行將房屋轉(zhuǎn)讓給黃某某，未征得其同意、其不知道為由，主張《房屋買賣協(xié)議》無效，要求黃某某退出本案所涉房屋、退還《房屋所有權(quán)證》和支付房屋占用費13600元，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。其理由如下:一、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條 ?“運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進行判斷”的規(guī)定，結(jié)合案件情況，本院認為，根據(jù)日常生活經(jīng)驗，徐某作為家庭主要成員對家庭財產(chǎn)的存在及使用情況，于情于理應(yīng)當知曉。且房屋作為家庭共有財產(chǎn)的重要組成部分，其處分要經(jīng)過合同簽訂、房款支付、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等復(fù)雜程序。本案中，合同已簽訂、房款已支付、房屋已交付，徐某在其父徐和平、其妹夫周耀東等多位家庭成員均參與處分本案所涉房屋事務(wù)的情況下，在交房后長達兩年多的時間內(nèi)一直未提出異議的事實，足以證實徐某應(yīng)當知道本案所涉房屋買賣。二、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?第一款 ?第二項 ?規(guī)定“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！北景钢校旌推脚c徐某系父子關(guān)系，徐某與鄧某某系夫妻關(guān)系，黃某某通過房產(chǎn)中介得知徐和平賣房信息，看了本案所涉房屋相關(guān)權(quán)證手續(xù)及徐某、鄧某某的戶口本等證件。徐和平經(jīng)鄧某某口頭同意代其與黃某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》后，鄧某某又在《房屋買賣協(xié)議》傳真件上簽字表示同意。黃某某已支付房款，鄧某某也將房屋交付黃某某居住使用，并向黃某某交付了《房屋所有權(quán)證》。雖然《房屋買賣協(xié)議》上未有徐某簽名，但作為買受人黃某某有充足理由相信，鄧某某的房屋轉(zhuǎn)讓行為是徐某、鄧某某夫妻的共同意思表示。即使鄧某某擅自處分共有房屋，徐某確實不同意或不知道，由于買受人黃某某因信賴房屋登記的公信力而與鄧某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》是善意的行為，且黃某某是支付了合理對價有償取得該房屋，故黃某某是善意、有償取得該房屋。按照法律規(guī)定，民事活動應(yīng)當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，應(yīng)當維護善意并支付對價的買受人的合法權(quán)益。徐某認為其權(quán)利受到侵害，應(yīng)向擅自處分共有財產(chǎn)的房屋權(quán)利人另行主張權(quán)利。
《房屋買賣協(xié)議》有效，對雙方當事人具有約束力，各方均應(yīng)按《房屋買賣協(xié)議》約定全面履行各自義務(wù)。房屋出讓人徐某、鄧某某應(yīng)按《房屋買賣協(xié)議》約定履行協(xié)助買受人黃某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的義務(wù)。上訴人黃某某此項訴訟請求成立，應(yīng)予以支持。鄧某某已按《房屋買賣協(xié)議》約定向黃某某交付房屋及《房屋所有權(quán)證》，黃某某未全部付清房款，故黃某某要求徐某、鄧某某共同賠償違約金12300元，且相互承擔連帶責任的訴訟請求依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，原審判決認定基本事實清楚，但適用法律錯誤。經(jīng)合議庭評議，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?第一款 ?第二項 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百五十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五條 ?、第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省大悟縣人民法院（2013）鄂大悟民初字第00190號民事判決；
二、確認被上訴人鄧某某與上訴人黃某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效【房屋坐落于大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街35號（現(xiàn)為大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街281號）1單元503室，《房屋所有權(quán)證》號為悟房權(quán)證大悟字第20100547號】；
三、被上訴人徐某、被上訴人鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助上訴人黃某某依法辦理上述房屋所有權(quán)證過戶登記；
四、上訴人黃某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人徐某、被上訴人鄧某某支付購房款1000元；
五、駁回上訴人黃某某要求被上訴人徐某、被上訴人鄧某某共同賠償違約金12300元，并且相互承擔連帶責任的訴訟請求；
六、駁回被上訴人徐某請求確認被上訴人鄧某某與上訴人黃某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效并要求上訴人黃某某退出坐落于大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街35號（現(xiàn)為大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街281號）1單元503室的房屋，退還證號為悟房權(quán)證大悟字第20100547號的《房屋所有權(quán)證》，支付房屋占用費13600元的訴訟請求。
一審案件本訴受理費440元，由被上訴人徐某負擔；反訴案件受理費307．5元減半收取153．75元，由被上訴人徐某與被上訴人鄧某某負擔。二審案件受理費440元，由被上訴人徐某負擔340元，上訴人黃某某負擔100元。
本判決為終審判決。
本院認為，本案所涉房屋，即位于湖北省大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街35號（現(xiàn)為大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街281號）1單元503室【《房屋所有權(quán)證》號:悟房權(quán)證大悟字第××號】，系徐某、鄧某某1997年共同集資建房，雖房屋權(quán)屬證書登記在鄧某某一方名下，但該房屋是徐某、鄧某某1989年結(jié)婚后在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，屬徐某、鄧某某的共有財產(chǎn)。
2010年5月9日，徐和平經(jīng)鄧某某口頭同意后以鄧某某的名義與黃某某簽訂了本案所涉房屋的買賣協(xié)議，徐和平在鄧某某口頭同意后以鄧某某的名義行使的代理行為符合委托代理的法律規(guī)定。2011年5月2日，鄧某某又在《房屋買賣協(xié)議》傳真件上簽字“同意《房屋買賣協(xié)議》”，這是鄧某某對徐和平代其簽字的《房屋買賣協(xié)議》的進一步認可。故鄧某某與黃某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
徐某在一審中以本案所涉房屋屬其與鄧某某的共有財產(chǎn)，鄧某某自行將房屋轉(zhuǎn)讓給黃某某，未征得其同意、其不知道為由，主張《房屋買賣協(xié)議》無效，要求黃某某退出本案所涉房屋、退還《房屋所有權(quán)證》和支付房屋占用費13600元，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。其理由如下:一、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條 ?“運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進行判斷”的規(guī)定，結(jié)合案件情況，本院認為，根據(jù)日常生活經(jīng)驗，徐某作為家庭主要成員對家庭財產(chǎn)的存在及使用情況，于情于理應(yīng)當知曉。且房屋作為家庭共有財產(chǎn)的重要組成部分，其處分要經(jīng)過合同簽訂、房款支付、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等復(fù)雜程序。本案中，合同已簽訂、房款已支付、房屋已交付，徐某在其父徐和平、其妹夫周耀東等多位家庭成員均參與處分本案所涉房屋事務(wù)的情況下，在交房后長達兩年多的時間內(nèi)一直未提出異議的事實，足以證實徐某應(yīng)當知道本案所涉房屋買賣。二、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?第一款 ?第二項 ?規(guī)定“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！北景钢校旌推脚c徐某系父子關(guān)系，徐某與鄧某某系夫妻關(guān)系，黃某某通過房產(chǎn)中介得知徐和平賣房信息，看了本案所涉房屋相關(guān)權(quán)證手續(xù)及徐某、鄧某某的戶口本等證件。徐和平經(jīng)鄧某某口頭同意代其與黃某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》后，鄧某某又在《房屋買賣協(xié)議》傳真件上簽字表示同意。黃某某已支付房款，鄧某某也將房屋交付黃某某居住使用，并向黃某某交付了《房屋所有權(quán)證》。雖然《房屋買賣協(xié)議》上未有徐某簽名，但作為買受人黃某某有充足理由相信，鄧某某的房屋轉(zhuǎn)讓行為是徐某、鄧某某夫妻的共同意思表示。即使鄧某某擅自處分共有房屋，徐某確實不同意或不知道，由于買受人黃某某因信賴房屋登記的公信力而與鄧某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》是善意的行為，且黃某某是支付了合理對價有償取得該房屋，故黃某某是善意、有償取得該房屋。按照法律規(guī)定，民事活動應(yīng)當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，應(yīng)當維護善意并支付對價的買受人的合法權(quán)益。徐某認為其權(quán)利受到侵害，應(yīng)向擅自處分共有財產(chǎn)的房屋權(quán)利人另行主張權(quán)利。
《房屋買賣協(xié)議》有效，對雙方當事人具有約束力，各方均應(yīng)按《房屋買賣協(xié)議》約定全面履行各自義務(wù)。房屋出讓人徐某、鄧某某應(yīng)按《房屋買賣協(xié)議》約定履行協(xié)助買受人黃某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的義務(wù)。上訴人黃某某此項訴訟請求成立，應(yīng)予以支持。鄧某某已按《房屋買賣協(xié)議》約定向黃某某交付房屋及《房屋所有權(quán)證》，黃某某未全部付清房款，故黃某某要求徐某、鄧某某共同賠償違約金12300元，且相互承擔連帶責任的訴訟請求依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，原審判決認定基本事實清楚，但適用法律錯誤。經(jīng)合議庭評議，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?第一款 ?第二項 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百五十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五條 ?、第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省大悟縣人民法院（2013）鄂大悟民初字第00190號民事判決；
二、確認被上訴人鄧某某與上訴人黃某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效【房屋坐落于大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街35號（現(xiàn)為大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街281號）1單元503室，《房屋所有權(quán)證》號為悟房權(quán)證大悟字第20100547號】；
三、被上訴人徐某、被上訴人鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助上訴人黃某某依法辦理上述房屋所有權(quán)證過戶登記；
四、上訴人黃某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人徐某、被上訴人鄧某某支付購房款1000元；
五、駁回上訴人黃某某要求被上訴人徐某、被上訴人鄧某某共同賠償違約金12300元，并且相互承擔連帶責任的訴訟請求；
六、駁回被上訴人徐某請求確認被上訴人鄧某某與上訴人黃某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效并要求上訴人黃某某退出坐落于大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街35號（現(xiàn)為大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街281號）1單元503室的房屋，退還證號為悟房權(quán)證大悟字第20100547號的《房屋所有權(quán)證》，支付房屋占用費13600元的訴訟請求。
一審案件本訴受理費440元，由被上訴人徐某負擔；反訴案件受理費307．5元減半收取153．75元，由被上訴人徐某與被上訴人鄧某某負擔。二審案件受理費440元，由被上訴人徐某負擔340元，上訴人黃某某負擔100元。
審判長：潘玉安
審判員：孫偉
審判員：鄧菲菲
書記員：彭曉娟
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