上訴人（原審被告）徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地，石家莊市平山縣。
委托代理人仇倩，河北明杰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地，石家莊市裕華區(qū)，現(xiàn)住石家莊市裕華區(qū)。
委托代理人宋露露，河北佳誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
原審第三人石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地，石家莊高新區(qū)湘江道118號(hào)花樣年華小區(qū)底商15-10。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
法定代表人趙金剛，該公司總經(jīng)理。
委托代理人韓力君，該公司員工。
委托代理人杜斌斌，該公司員工。

上訴人徐某某因與被上訴人侯某某、原審第三人石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服石家莊市裕華區(qū)人民法院（2016）冀0108民初3429號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某的上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)石家莊市裕華區(qū)人民法院（2016）冀0108民初3429號(hào)民事判決，發(fā)回重審；2、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、上訴人與被上訴人訂立的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)為效力待定合同，在不具備權(quán)利人追認(rèn)的情況下，該合同不產(chǎn)生效力。上訴人在簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，不具有處置該房產(chǎn)的資格，不享有爭(zhēng)議房產(chǎn)的物權(quán)。不具有轉(zhuǎn)讓該物權(quán)的權(quán)利。即便在2016年6月12日已取得爭(zhēng)議房產(chǎn)的房產(chǎn)證后，上訴人還具備“未經(jīng)允許處分他人財(cái)產(chǎn)”的情形。二、上訴人從未將爭(zhēng)議房產(chǎn)交付給被上訴人。雙方并未辦理約定的“公證給予首付的事實(shí)”的公證事項(xiàng)，上訴人同意被上訴人可將家具、家電搬入爭(zhēng)議房產(chǎn)的約定不能視為上訴人向被上訴人交付房產(chǎn)。二審中補(bǔ)充上訴理由：一、被上訴人現(xiàn)在不在金碧雅苑居住，只是將部分物品進(jìn)行存放。二、該房屋的月供一直都是上訴人夫妻雙方償還，證明該房屋并未實(shí)際交付，只是允許上訴人暫時(shí)存放物品。三、上訴人丈夫蓋朝暉并未同意出售該房產(chǎn)，現(xiàn)已向石家莊市裕華區(qū)法院提起確權(quán)之訴。四、最高院民事審判指導(dǎo)性案例。出賣(mài)人出賣(mài)登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法97條規(guī)定的條件，在買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下，買(mǎi)受人請(qǐng)求履行合同，共有人不同意出賣(mài)并拒絕協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，法院應(yīng)駁回買(mǎi)受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
侯某某辯稱(chēng)：一、上訴人與被上訴人簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。案涉房產(chǎn)在本案一審提起訴訟前，在2016年6月12日完成了房產(chǎn)登記手續(xù)，取得了房產(chǎn)證書(shū)。根據(jù)房產(chǎn)證上登記的房屋共有情況顯示，案涉房產(chǎn)系被答辯人單獨(dú)所有，其有權(quán)獨(dú)立處分案涉房產(chǎn)，并不存在未經(jīng)允許處分他人財(cái)產(chǎn)的情形。退一步說(shuō)，即便案涉房產(chǎn)系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，本案被答辯人出售房產(chǎn)的行為，從始至終都是其夫妻二人共同參與的，其丈夫多次出現(xiàn)過(guò)。雙方所簽合同并非效力待定的合同，該合同合法有效。二、案涉房產(chǎn)已經(jīng)完成交付。雙方簽訂合同且答辯人支付40萬(wàn)元的首付房款后，雙方就房屋以及物業(yè)等各項(xiàng)事由進(jìn)行了交割。被答辯人于2016年1月25日將三套房屋鑰匙、購(gòu)電卡、燃?xì)饪ń桓督o答辯人，答辯人預(yù)交了2016年5月起至2017年4月30日的物業(yè)費(fèi)，將家具家電等物品搬入房屋內(nèi)，實(shí)際占有并使用案涉房產(chǎn)至今，這是本案不爭(zhēng)的事實(shí)。請(qǐng)求二審法院維持一審判決，駁回被答辯人的二審上訴請(qǐng)求。對(duì)補(bǔ)充上訴意見(jiàn)辯稱(chēng)：1、從交房至今被上訴人女兒生孩子導(dǎo)致被上訴人夫妻兩人住在女兒家為其照看孩子，不常在案涉房屋中生活。2、上訴人丈夫蓋朝暉在徐某某出售房產(chǎn)的全部過(guò)程中以及一審?fù)忂^(guò)程中均參與并知曉案件的全部事實(shí)，并從未提出過(guò)拒絕出售房產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)，上訴人以此為由并提出確權(quán)之訴，是故意拖延案件進(jìn)程，濫用訴訟權(quán)利。
石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辨稱(chēng)：支持被上訴人的觀(guān)點(diǎn)和意見(jiàn)。上訴人與被上訴人簽訂合同當(dāng)日，上訴人的配偶就在現(xiàn)場(chǎng)，且被上訴人也去過(guò)上訴人配偶的工作場(chǎng)所和上訴人配偶也談?wù)撨^(guò)首付款如何使用的問(wèn)題，根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同第11條第3款規(guī)定，被上訴人給予上訴人首付款之后，被上訴人可以入住此房。
侯某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法判決被告繼續(xù)履行合同義務(wù)，將石家莊市裕華區(qū)方郄路178號(hào)金碧雅苑15—1—604號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到原告名下；2、依法判令第三人就被告為原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)事宜履行協(xié)助義務(wù)；3、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等均由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，原審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告提交的證據(jù)為：1、2015年11月8日原被告及第三人所簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同；2、2015年12月11日原告與姜霸簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；3，河北銀行交易明細(xì)兩份；4、河北銀行結(jié)算業(yè)務(wù)申請(qǐng)書(shū)；5、徐某某出具的收條兩份，證明其收到了400000元房款；6、物業(yè)收費(fèi)收據(jù)一份，刷卡回執(zhí)單一份，有線(xiàn)電視繳費(fèi)憑證及業(yè)務(wù)受理單三份，金碧雅苑15-604的購(gòu)房鑰匙三套及燃?xì)饪ê唾?gòu)電卡，證明房屋已經(jīng)交割完畢；7、訴爭(zhēng)房產(chǎn)的房產(chǎn)證，證明被告的房屋已經(jīng)取得了房產(chǎn)證；8、石家莊市商品房買(mǎi)賣(mài)合同。被告提交的證據(jù)為：1、原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；2，銀行提供的個(gè)人還貸基礎(chǔ)信息和還款記錄四頁(yè)；3、電話(huà)錄音；4、高杰士房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出具的為我方辦理房產(chǎn)證的通知；5、房屋租賃合同、押金條、租房中介費(fèi)收據(jù)、所交水費(fèi)證明、孩子上幼兒園費(fèi)用、燃?xì)鈾z測(cè)記錄、采暖繳費(fèi)憑證共八頁(yè)；6、告知函及特快專(zhuān)遞郵件收據(jù)、照片三張。第三人提供的證據(jù)為：1、石家莊市存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同，證明原被告及第三人簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)有效的，證明房產(chǎn)證復(fù)印件是真實(shí)有效的。2、錄音及書(shū)面整理件，證明被告不執(zhí)行合同，有漲價(jià)嫌疑。對(duì)當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)和證據(jù)予以確認(rèn)，并在卷佐證。對(duì)當(dāng)事人有爭(zhēng)議的事實(shí)和證據(jù)，一審認(rèn)定如下：原、被告簽訂的合同是否應(yīng)當(dāng)履行。房屋買(mǎi)賣(mài)合同系原、被告及第三人簽訂的，系各方真實(shí)意思的表示，且合同的提供方為第三人。原、被告對(duì)房屋在2015年11月8日簽訂合同時(shí)，各方明知交易的房產(chǎn)正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，且在合同的第十一條第二項(xiàng)約定“甲（徐某某）乙（侯某某）雙方約定，乙方全款買(mǎi)房，乙方于過(guò)戶(hù)當(dāng)日將全部購(gòu)房款項(xiàng)給予甲方”。原告給付了被告400000元首付款，且被告于2016年1月25日將購(gòu)電卡、購(gòu)氣卡、鑰匙交付給原告。原告已經(jīng)預(yù)交了2016年5月起至2017年4月30日止的物業(yè)費(fèi)。被告提出合同缺乏履行期限，導(dǎo)致現(xiàn)在房?jī)r(jià)暴漲，所以根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定，其同意繼續(xù)履行合同，但要求對(duì)合同進(jìn)行補(bǔ)充，包括價(jià)款。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定”。原、被告簽訂的合同，對(duì)房屋的價(jià)款做了明確的約定，僅因房?jī)r(jià)上漲要求變更合同，不符合合同法規(guī)定的當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。2、第三人提出要求被告支付違約金總成交額的2%作為補(bǔ)償，未提交反訴狀及繳納訴訟費(fèi)，其訴求可另案處理。原、被告及第三人簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》約定在“甲（徐某某）乙（侯某某）的積極配合的情況下由石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?！?、原告侯某某自愿用剩余未付房款清償被告銀行剩余按揭貸款本息。
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立。原告向被告支付了包括定金在內(nèi)的400000元購(gòu)房款，且原、被告就房屋進(jìn)行了交付且物業(yè)進(jìn)行了交割。原、被告的合同約定被告還未得到辦理房產(chǎn)證的準(zhǔn)確期限，原告給予被告首付款400000元，原告方可入住房屋，雙方繼續(xù)履行合同。原告現(xiàn)已經(jīng)將該首付款交付給了被告，且合同中約定原告于過(guò)戶(hù)當(dāng)時(shí)將全部購(gòu)房款項(xiàng)給予被告。現(xiàn)被告的房屋已經(jīng)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繼續(xù)履行合同。第三人應(yīng)當(dāng)按照三方簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定全面履行其義務(wù)。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十四條、第五十四條、第六十條、第六十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：一、被告徐某某在本判決生效后九十日內(nèi)將坐落于石家莊市裕華區(qū)方郄路178號(hào)金碧雅苑15-1-604號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到原告侯某某名下。二、第三人石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司就原、被告之間的房屋過(guò)戶(hù)事宜予以協(xié)助。案件受理費(fèi)80元，由被告徐某某負(fù)擔(dān)。
二審訴訟期間，上訴人提交證據(jù)：1、蓋朝暉向裕華區(qū)人民法院提起確權(quán)之訴的民事起訴狀。2、裕華區(qū)人民法院訴訟費(fèi)交款書(shū)。證明蓋朝暉已提起確權(quán)之訴，要求確認(rèn)涉案二手房買(mǎi)賣(mài)合同系無(wú)效合同。被上訴人對(duì)這兩份證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，對(duì)其證明目的不予認(rèn)可。認(rèn)為蓋朝暉提起確權(quán)之訴案件是在本案開(kāi)庭前一日2017年2月9日提起，明顯是為了拖延訴訟，是其濫用訴權(quán)的表現(xiàn)。石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司同意被上訴人意見(jiàn)。被上訴人提交證據(jù)：侯某某與徐某某丈夫的電話(huà)錄音。被上訴人催促上訴人丈夫辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，證明上訴人丈夫是明知并且同意徐某某出售房屋的，只不過(guò)對(duì)房屋價(jià)款問(wèn)題存在異議。上訴人質(zhì)證認(rèn)為，電話(huà)錄音沒(méi)有一句話(huà)證明蓋朝暉同意出售、同意過(guò)戶(hù)的意思表示。石家莊卓爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)被上訴電話(huà)錄音無(wú)異議。
經(jīng)審理本院查明事實(shí)同一審判決查明事實(shí)一致。當(dāng)事人陳述及相關(guān)證據(jù)均已記錄在案。

本院認(rèn)為，上訴人徐某某與被上訴人侯某某簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，意思表示真實(shí)一致，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)按合同履行。被上訴人給付上訴人40萬(wàn)元的購(gòu)房首付款，上訴人于2016年1月25日將購(gòu)電卡、購(gòu)氣卡、鑰匙交付被上訴人，被上訴人預(yù)交了2016年5月至2017年4月30日的物業(yè)費(fèi)用并將家具、家電等物品搬入房屋內(nèi)，雙方已履行合同。被上訴人已實(shí)際占有并使用該房產(chǎn)。該房產(chǎn)在2016年6月12日完成了房產(chǎn)登記，取得了房產(chǎn)證書(shū)，房屋共有情況顯示，徐某某單獨(dú)所有，因此，上訴人有權(quán)獨(dú)立處分該房產(chǎn)。按照合同約定被上訴人于過(guò)戶(hù)當(dāng)時(shí)將全部購(gòu)房款支付上訴人，且被上訴人自愿用剩余未付房款清償上訴人銀行剩余按揭貸款本息?；诖?，一審判決雙方繼續(xù)履行合同，判決一審第三人協(xié)助上訴人將該處房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到被上訴人名下并無(wú)不妥。上訴人主張簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)不具有處置該房產(chǎn)的資格、從未將爭(zhēng)議房產(chǎn)交付給被上訴人、合同效力待定的上訴理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定,判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人徐某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉清振 審 判 員　劉立虹 代審判員　王淑芳

書(shū) 記 員　徐　佳