上訴人（原審原告）徐某某，男，漢族。
委托代理人江大清，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）尤淑龍，男，漢族。
上訴人（原審被告）李某某，女，漢族。
二上訴人的委托代理人潘亞平，湖北新天律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所：荊門市掇刀區(qū)月亮湖北路39號，組織機構(gòu)代碼71465123-5。
法定代表人尤某某，董事長。
委托代理人周華，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）尤某某，男，漢族，系尤淑龍之子。
委托代理人左小蘇，湖北新天律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某，上訴人荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒泰公司）、尤淑龍、李某某因與被上訴人尤某某民間借貸糾紛一案，均不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民一初字第00218號民事判決，向本院提出上訴。本院于2016年3月1日受理后，依法組成合議庭，于2016年4月7日公開開庭審理了本案。上訴人徐某某及其委托代理人江大清，上訴人恒泰公司的委托代理人周華，上訴人尤淑龍、李某某共同委托代理人潘亞平及上訴人尤淑龍，被上訴人尤某某的委托代理人左小蘇到庭參加了訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某一審訴稱，從2012年開始，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司以投資房地產(chǎn)和償付工人工資為由分期、分批向其借款。2013年，徐某某通過與尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司核對借款賬目，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司分別于2013年4月2日、8月10日、8月14日向徐某某出具了金額為100萬元、195萬元、170萬元的借條三張，利息均按年息三分計息，上述借條有恒泰公司的蓋章和尤淑龍的簽字、捺印，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司一直未償還借款本息。2014年8月24日，由于尤淑龍躲避債務(wù)，遂由李某某經(jīng)手并代表尤淑龍、尤某某、恒泰公司向徐某某出具一張金額為120萬元的利息欠條，李某某口頭承諾還欠徐某某前期利息35萬元。同時，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司承諾以恒泰公司開發(fā)的位于荊門市白云大道66號“恒泰華庭”的商品房9套（總面積919.37平方米）銷售價款償付上述本息。恒泰公司將上述商品房出售后向徐某某償還了2691147元，還有承諾的215000元房款未支付。另外，從2014年8月25日至2015年7月31日，上述借款本金產(chǎn)生的利息為1190568元，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司也應(yīng)償還。截止2015年7月31日，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司共欠徐某某借款本息4482270元，經(jīng)徐某某多次催收，尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司拒絕支付，故徐某某訴請判令：1、尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司向徐某某連帶償還借款本息4482270元，并從2015年8月1日起按照中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算上述本息的利息；2、本案訴訟費用由尤淑龍、尤某某、李某某、恒泰公司負擔。
尤淑龍、尤某某一審辯稱，尤淑龍、尤某某不是借款人，尤淑龍并未在徐某某訴稱的2013年4月2日、8月10日、8月14日向徐某某出具借條，不應(yīng)當承擔還款責任。
李某某一審辯稱，其個人并未向徐某某借款，不應(yīng)當承擔還款責任。
恒泰公司一審辯稱，1、徐某某實際出借的本金為300余萬元；2、雙方已于2014年5月26日就債務(wù)達成了以9套房抵債的協(xié)議，債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止；3、恒泰公司于2014年8月25日向徐某某交付了9套房屋，雙方已履行房屋買賣合同，且徐某某已占有并處分了9套房屋；4、雙方約定的借款利率過高，恒泰公司用9套房抵債后，借貸關(guān)系已終止，不應(yīng)再計算利息。
一審法院認定，2010年起，尤淑龍因從事房地產(chǎn)開發(fā)多次向徐某某借款。2010年8月10日，尤淑龍立據(jù)向徐某某借款100萬元，約定按年利率25%計息，徐某某分5筆向尤淑龍轉(zhuǎn)款100萬元；2011年8月10日，尤淑龍向徐某某支付利息25萬元；2012年8月3日，徐某某委托楊美英向尤淑龍轉(zhuǎn)款25萬元，同年8月10日，雙方對2010年8月10日的借條換據(jù)，尤淑龍向徐某某出具一張150萬元的借條，約定按年息三分計息；2013年8月10日雙方再次換據(jù)，尤淑龍以恒泰公司名義向徐某某出具金額為195萬元的借條，約定按年息三分計息，借條上有尤淑龍簽名及恒泰公司蓋章。
2012年4月2日，尤淑龍向徐某某出具一張金額為100萬元的借條，徐某某于同日通過建行向尤淑龍轉(zhuǎn)款100萬元，約定按年息三分計息；2013年4月2日，尤淑龍向徐某某支付利息30萬元，雙方并更換了借據(jù)，尤淑龍以恒泰公司名義向徐某某出具金額為100萬元的借條，約定按年息三分計息，借條上有尤淑龍簽名及恒泰公司蓋章。
2012年8月14日，尤淑龍向徐某某出具一張金額為130萬元的借條，徐某某本人及委托他人分4筆向尤淑龍轉(zhuǎn)款130萬元；2013年8月14日，雙方進行換據(jù)，尤淑龍以恒泰公司名義向徐某某出具金額為170萬元的借條，約定按年息三分計息，借條上有尤淑龍簽名及恒泰公司蓋章。
2014年4月10日，尤淑龍向徐某某還款30萬元。2014年8月24日，因尤淑龍外出躲債，徐某某要求恒泰公司還款，李某某以恒泰公司名義出具一張金額為120萬元的欠條。
2014年5月26日，徐某某在恒泰公司提供的三張金額分別為100萬元、170萬元、195萬元的借條復(fù)印件上書寫證明，內(nèi)容為“因尤淑龍一家現(xiàn)無借款現(xiàn)金還款能力，現(xiàn)用房產(chǎn)九套抵押給徐某某，如尤淑龍一家今后有資金，將歸還本息，如沒有任何資產(chǎn)，即借條作廢”。2014年8月25日，徐某某與恒泰公司就恒泰華庭的9套商品房簽訂認購協(xié)議，認購的房屋總價款為4638889元；嗣后，9套房屋陸續(xù)出售，恒泰公司分別與買受人簽訂了商品房買賣合同，并將收取的購房款共計3158398.31元（含中介費5000元）轉(zhuǎn)交給徐某某。
另查明，2010年8月至2015年7月31日期間，中國人民銀行發(fā)布的貸款基準利率進行了多次調(diào)整，其中一年期貸款基準利率（年利率）調(diào)整明細為：2010年10月20日5.56%，2010年12月26日5.81%，2011年2月9日6.06%，2011年4月6日6.31%，2011年7月7日6.56%，2012年6月8日6.31%，2012年7月6日6%，2014年11月22日5.6%，2015年3月1日5.35%，2015年5月11日5.1%，2015年6月28日4.85%。
一審法院認為，關(guān)于徐某某出借的本金為多少，實際借款人為誰。首先，關(guān)于借款金額，徐某某提交了四張用于結(jié)算的借條及欠條，分別為2013年4月2日的100萬元、2013年8月10日的195萬元、2013年8月14日的170萬元、2014年8月24日的120萬元。其中，前三張借條的本金確認為：第一張100萬元的借條本金為100萬元，出借時間為2012年4月2日；第二張195萬元的借條本金為125萬元，分別為2010年8月10日100萬元、2012年8月3日25萬元；第三張170萬元的借條本金為131萬元，分別為2012年8月14日130萬元、2013年8月14日1萬元。2014年8月24日的120萬元，徐某某主張為前期借款利息，該利率超過法律規(guī)定，故認定徐某某實際出借的本金為356萬元。其次，關(guān)于實際借款人，從三張借條的形成過程來看，借條最初是由尤淑龍以個人名義出具，后來換據(jù)時尤淑龍又改以恒泰公司名義出具，即徐某某最初是與尤淑龍形成的借貸合同關(guān)系，出借資金均是向尤淑龍交付，其理應(yīng)屬于實際借款人。尤淑龍所借款項用于恒泰公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)，恒泰公司為實際用款人，且恒泰公司亦以公司名義與徐某某更換了借據(jù)，故恒泰公司也應(yīng)為實際借款人。尤某某未參與借款活動，不是本案實際借款人。李某某雖然也向徐某某出具了欠條，但該欠條是以恒泰公司名義出具，李某某并未以借款人身份在欠條上簽名，同時，徐某某也陳述該欠條金額為前期借款產(chǎn)生的利息，未實際出借資金，故李某某不是本案的實際借款人。綜上，認定尤淑龍、恒泰公司為徐某某出借資金的共同借款人，借款本金為356萬元。
關(guān)于雙方約定的利息為多少，恒泰公司已償還的借款本金及利息為多少。從查明事實來看，雙方更換條據(jù)后最終結(jié)算的借條約定的利率標準均為年利率30%，尤淑龍、恒泰公司還款記錄分別為2011年8月10日25萬元、2013年4月2日30萬元、2014年4月10日30萬元，雙方均認可2011年8月10日的25萬元系支付2010年8月10日的100萬元借款利息，2013年4月2日的30萬元系支付2012年4月2日的100萬元借款的利息；對于2014年4月10日的30萬元還款，雖然雙方未明確該筆還款性質(zhì)，但從借款、還款時間及利息約定情況來看，該筆還款應(yīng)為支付2012年4月2日的100萬元借款2013年4月2日至2014年4月2日期間的利息。因上述利息已實際支付且計算標準均未超過法律保護的最高限額，故認定尤淑龍、恒泰公司償還的三筆款項共計85萬元均為支付借款利息。
關(guān)于雙方是否達成抵付協(xié)議。恒泰公司主張，徐某某向其出具了同意以恒泰華庭9套商品房抵債的證明，后雙方又就9套房簽訂了認購合同，表明雙方達成了抵付協(xié)議。徐某某則主張，認購合同是在債務(wù)人尤淑龍出走，李某某聲稱僅有房屋資產(chǎn)的情況下簽訂的，且認購價格5000元過高，認購合同不是徐某某的真實意思表示，不發(fā)生法律效力。一審法院認為，2014年5月26日，徐某某在三張借條復(fù)印件上書寫證明，內(nèi)容為“因尤淑龍無現(xiàn)金還款能力，用九套房產(chǎn)抵押給徐某某，如尤淑龍今后有資金，將歸還本息，如沒有任何資產(chǎn)，即借條作廢”，從證明內(nèi)容看，徐某某的首要意圖是以9套房產(chǎn)作為其債權(quán)擔保，以房抵債則是作為一項附條件的協(xié)議內(nèi)容，即尤淑龍無任何財產(chǎn)償還債務(wù)時，將以房產(chǎn)抵償債務(wù)，徐某某出具的該證明不屬于雙方達成的抵付協(xié)議。2014年8月25日，徐某某與恒泰公司簽訂的9份認購合同從性質(zhì)上來說應(yīng)屬預(yù)約合同，所謂預(yù)約合同，是相對于本約合同而言的，即當事人約定將來訂立某一契約之契約，預(yù)約合同與本約合同屬于相互獨立的契約。通常來說，徐某某若與恒泰公司達成抵付協(xié)議，雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同而不是認購合同，認購合同從形式上看不符合房屋買賣合同的要件（應(yīng)包括房屋基本情況、價格、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容），認購合同一般約定有定金條款，9份認購合同中定金收取情況雖然備注了房款收取情況，但事實上，徐某某并未交納定金或房款。因此，從認購合同亦無法認定雙方達成了抵付協(xié)議，徐某某與恒泰公司未達成抵付協(xié)議。
關(guān)于徐某某是否占有并處分了恒泰公司的9套房屋。恒泰公司主張，其已履行抵付協(xié)議義務(wù)，向徐某某交付了9套房屋，并協(xié)助徐某某出售房屋和收取房款。徐某某則主張，其并未實際占有房屋，9套房屋是由恒泰公司出售并以房款償還借款。一審法院認為，首先，關(guān)于徐某某是否占有9套房屋，恒泰公司提交的9份認購協(xié)議上均注明“鑰匙已領(lǐng)”，證人朱鋮也陳述房屋鑰匙已交給徐某某，但徐某某否認其領(lǐng)取了房屋鑰匙，證人朱鋮亦認可“鑰匙已領(lǐng)”的備注是恒泰公司銷售人員所寫，恒泰公司所提交的證據(jù)不足以證實其向徐某某交付了9套房屋的鑰匙，退一步講，即使恒泰公司向徐某某交付了房屋鑰匙，也不能排除徐某某取得恒泰公司處分房屋授權(quán)的可能。其次，關(guān)于房屋處分的主體，通常而言，不動產(chǎn)的處分權(quán)人應(yīng)為物權(quán)所有人，因房屋尚未交付，房屋所有權(quán)人仍為恒泰公司，故只有恒泰公司有權(quán)處分房屋。從9套商品房的買賣合同來看，處于合同主體一方的出售人也是恒泰公司，即實際轉(zhuǎn)讓9套房屋所有權(quán)的權(quán)利人，從法律意義上而言為恒泰公司。恒泰公司還提交了荊門市聯(lián)家置業(yè)代理有限公司出具的中介費收條、徐某某發(fā)布了低價出售房屋的信息、徐某某與王大德的短信記錄、證人王大德、朱鋮證言等證據(jù)，欲證明9套房屋的價格由徐某某決定，一審法院認為，上述證據(jù)能夠證明徐某某積極尋找9套房屋的買家，但徐某某就恒泰公司所有的房屋積極發(fā)布售房信息、委托房產(chǎn)中介公司出售房屋以及與買家進行價格磋商，可視為徐某某為實現(xiàn)其債權(quán)向恒泰公司提供房屋締約信息及機會的行為，合乎情理。因房屋買賣合同最終是由恒泰公司與買受人直接簽訂，徐某某與買受人商談的房屋價格僅為恒泰公司提供參考，價格的最終決定權(quán)及房屋的處分權(quán)仍在恒泰公司。鑒于上述分析，涉案的9套商品房實際由恒泰公司占有并處分，恒泰公司向徐某某支付的購房款應(yīng)為償還借款。
關(guān)于應(yīng)償還的借款本金及利息。徐某某主張，恒泰公司共出具三張借條、一張欠條，還口頭承諾了35萬元利息，金額共計620萬元，該款項為借款本金。一審法院認為，在計算借款利息時應(yīng)以實際出借的金額和出借期限來分別計算。在前述分析中已經(jīng)確認徐某某出借的本金為356萬元，三張借條中其余部分為將前期利息計入后期借款本金計算復(fù)利所得，根據(jù)法律規(guī)定，民間借貸利率應(yīng)以中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍為限，超過部分的利息不予支持。2014年8月24日，李某某又以恒泰公司名義出具的120萬元的欠條，已確認該部分利息無效。2014年9月11日至2015年7月3日期間，恒泰公司分13筆向徐某某償還借款共計3158398.31元，還款情況如下（按照時間先后順序）：1、2014年9月11日，429840元；2、9月19日，114920元；3、11月6日，499980元；4、11月10日，198912.5元；5、11月18日，141980元；6、11月20日，317912.5元；7、2015年1月7日，479972.5元；8、1月16日，210000元；9、1月27日，211992.5元；10、4月3日，100000元；11、5月5日，107915.81元；12、6月12日，229980元；13、7月3日，114992.5元。徐某某主張，上述13筆還款應(yīng)當扣除1%作為其協(xié)助出售房屋支出的廣告費和差旅費，但其未提交證據(jù)證實該費用的實際發(fā)生，對該主張不予支持。
以恒泰公司2014年9月11日的還款時間為計息時間節(jié)點，前期三張借條（分5筆借款，即①2012年4月2日100萬元、②2010年8月10日100萬元、③2012年8月3日25萬元、④2012年8月14日130萬元、⑤2013年8月14日1萬元，其中2012年4月2日100萬元利息已支付至2014年4月2日，2010年8月10日100萬元利息已支付至2011年8月10日，其余三筆未付利息）按照中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍計算至該時間節(jié)點的利息共計1643257元（對應(yīng)上述5筆借款利息分別為106521元、759807元、126411元、647934元、2584元）。按照法律規(guī)定，在雙方未約定本金和利息償還順序的情況下，債務(wù)人還款應(yīng)優(yōu)先償還利息，對于13筆還款抵償利息及本金情況，分述如下：1、2014年9月11日償還的429840元應(yīng)為償還利息，扣除該筆還款尚欠利息1213417元。2、至2014年9月19日，本金產(chǎn)生利息18727元（3560000×6%×4×8÷365），共欠利息1232144元，扣除償還的114920元，還欠利息1117224元。3、至2014年11月6日，本金產(chǎn)生利息112359元，共欠利息1229583元，扣除償還的499980元，還欠利息729603元。4、至2014年11月10日，本金產(chǎn)生利息9363元，共欠利息738966元，扣除償還的198912.5元，還欠利息540054元。5、至2014年11月18日，本金產(chǎn)生利息18727元，共欠利息558781元，扣除償還的141980元，還欠利息416801元。6、至2014年11月20日，本金產(chǎn)生利息4682元，共欠利息421483元，扣除償還的317912.5元，還欠利息103570元。7、至2015年1月7日，本金產(chǎn)生利息104869元，共欠利息208439元，償還的479972.5元抵扣利息后剩余271534元應(yīng)為償還本金，本金余額為3288466元。8、至2015年1月16日，本金產(chǎn)生利息18163元，償還的210000元抵扣利息后剩余191837元應(yīng)為償還本金，本金余額為3096629元。9、至2015年1月27日，本金產(chǎn)生利息20904元，償還的211992.5元抵扣利息后剩余191089元應(yīng)為償還本金，本金余額為2905540元。10、至2015年4月3日，本金產(chǎn)生利息115059元，償還的100000元優(yōu)先償還利息，還欠利息15059元，本金余額不變。11、至2015年5月5日，本金產(chǎn)生利息54513元，共欠利息69572元，償還的107916元抵扣利息后剩余38344元應(yīng)為償還本金，本金余額為2867196元。12、至2015年6月12日，本金產(chǎn)生利息61287元，償還的229980元抵扣利息后剩余的168693元應(yīng)為償還本金，本金余額為2698503元。13、至2015年7月3日，本金產(chǎn)生利息31302元，償還的114992.5元抵扣利息后剩余83690元應(yīng)為償還本金，本金余額為2614813元。
綜上，截至2015年7月3日，恒泰公司還欠借款本金2614813元，按照同期銀行貸款利率（4.85%）的四倍計算至徐某某主張的2015年7月31日，應(yīng)計利息38914元，對于上述本金及利息予以支持，對徐某某主張的超出部分的借款本金及利息不予支持。徐某某還主張按照中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍自2015年8月1日起計算借款本金的利息，該請求不違反合同約定和法律規(guī)定，予以支持。尤淑龍、恒泰公司為共同借款人，應(yīng)當對上述借款本息承擔連帶償還責任。李某某雖然不是實際借款人，但其與尤淑龍系夫妻關(guān)系，且該債務(wù)發(fā)生在二人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，李某某也未作出該債務(wù)為非夫妻共同債務(wù)的抗辯，其應(yīng)與尤淑龍承擔連帶償還責任。尤某某為恒泰公司股東兼法定代表人，其不是本案借款的實際借款人，股東對于公司債務(wù)承擔的是有限責任，公司作為獨立法人，通常情況下，其債務(wù)不應(yīng)轉(zhuǎn)移至股東，徐某某以恒泰公司為尤某某家族企業(yè)為由，要求尤某某對債務(wù)承擔連帶償還責任，缺乏法律依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條、第七條，最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條之規(guī)定，判決：一、尤淑龍、李某某、荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)連帶償還徐某某借款本金2614813元，支付至2015年7月31日的利息38914元，并自2015年8月1日起按照中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍計算利息至清償之日止；二、駁回徐某某的其他訴訟請求。案件受理費42658元，由徐某某負擔17158元，尤淑龍、李某某、荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔25500元。
經(jīng)二審查明，一審法院認定的事實屬實。

本院認為，本案二審各方爭議的焦點為，1、恒泰公司是否與徐某某達成以房抵付借款本息的協(xié)議；2、涉案借款本息如何認定；3、尤淑龍、李某某是否對涉案債務(wù)承擔償還責任。
關(guān)于恒泰公司是否與徐某某達成以房抵付借款本息的協(xié)議。恒泰公司主張，徐某某已出具證明認可恒泰公司用9套商品房抵債，雙方并簽訂商品房認購協(xié)議，恒泰公司已將9套房屋交給徐某某，徐某某也已實際處分了該9套商品房，雙方之間的借貸債務(wù)已全部抵償，恒泰公司不再欠徐某某借款。徐某某主張，雙方未簽訂以房抵付協(xié)議，其之所以在借據(jù)復(fù)印件上出具證明，是因為尤淑龍負債出走，恒泰公司也無力償還借款，才同意恒泰公司以9套房屋為借款作抵押，并未同意抵付借貸債務(wù)。其簽訂的認購協(xié)議是按照恒泰公司的要求簽訂的，并非以房抵債協(xié)議，且認購價格由恒泰公司單方確定，價格過高。徐某某雖對房屋出售提供了宣傳、介紹等幫助，但9套房屋實際由恒泰公司與購房者簽訂買賣合同，并非由徐某某處置的。
本院認為，恒泰公司是否以9套房屋抵償了其對徐某某的全部債務(wù)，首先應(yīng)審查雙方是否達成以房抵付的合意。1、在尤淑龍負債出走，恒泰公司無力還債的情形下，恒泰公司提出用9套房產(chǎn)抵償債務(wù)，徐某某為此出具證明，表明其同意恒泰公司以9套房產(chǎn)為借貸債務(wù)進行抵押，而接受以房抵付是附尤淑龍無任何資產(chǎn)還債的條件。據(jù)此，即使徐某某作出的證明是雙方形成的合意，其內(nèi)容也不能表明雙方達成以房抵付的協(xié)議。2、徐某某與恒泰公司簽訂的認購協(xié)議，并未約定以認購房款抵付借貸債務(wù)，該協(xié)議內(nèi)容也不是雙方達成的以房抵付合意。即使恒泰公司要達到以房抵付的效果，其應(yīng)與徐某某簽訂房屋買賣合同，轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，而不只是簽訂認購合同。結(jié)合上述徐某某出具的證明看，雙方簽訂的認購協(xié)議主要是為了界定抵押房產(chǎn)的范圍，并非以房抵付協(xié)議。因此，雙方之間不具有以房抵付借款本息的合意。其次，實際處分房產(chǎn)的行為是否影響雙方以房抵付協(xié)議的成立。本案中，徐某某在9套房屋的出售中，實施了發(fā)布售房信息、委托中介公司出售、尋找買家、磋商價格等行為，均是為了向恒泰公司提供房屋買賣締約機會，盡快變賣抵押房產(chǎn)清償債務(wù)，其行為符合常理。案涉9套房屋實際由恒泰公司與購房者簽訂買賣合同，從法律意義上講，實際處分房屋的是恒泰公司。徐某某與購房者商定的價格提供給恒泰公司，恒泰公司有權(quán)作出取舍，價格的最終決定權(quán)仍由恒泰公司控制。恒泰公司現(xiàn)已按徐某某提供的價格與購房者簽訂了買賣合同，并不能以此認定為徐某某處分了房屋。因此，無論是雙方的合意，還是實際處置行為，均不能認定恒泰公司以9套房產(chǎn)抵付了借款。
關(guān)于涉案借款本息如何認定。徐某某主張，本案審理時，《民間借貸規(guī)定》已施行，本案應(yīng)適用該規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，雙方約定的利率不高于年利率36％，且雙方已按照約定計算了利息，恒泰公司出具借據(jù)載明了借款本息的金額，故恒泰公司應(yīng)依借據(jù)支付借款本息。恒泰公司則認為，《民間借貸規(guī)定》施行前，本案一審已受理，依照最高人民法院關(guān)于適用《民間借貸規(guī)定》的通知，本案不應(yīng)適用該規(guī)定，一審適用《借貸意見》正確。另認為雙方約定的年息3分為年利率3％，應(yīng)依此計算利息，一審法院按照銀行同期貸款利率的四倍計算，違反雙方的約定。一審法院對已支付的85萬元未扣除超出的部分抵減本金，所認定的尚欠借款本金金額不準確。
本案是否適用最高人民法院的《民間借貸規(guī)定》。經(jīng)查，本案一審于2015年7月15日受理，《民間借貸規(guī)定》自2015年9月1日起施行，本案受理于《民間借貸規(guī)定》施行前，施行后尚未審結(jié)。最高人民法院于2015年8月25日下發(fā)的《關(guān)于認真學(xué)習貫徹適用﹤最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定﹥的通知》第三條第（三）項規(guī)定：“本《規(guī)定》施行后，尚未審結(jié)的一審、二審、再審案件，適用《規(guī)定》施行前的司法解釋進行審理，不適用本《規(guī)定》?！睋?jù)此，本案不適用《民間借貸規(guī)定》。徐某某主張本案適用《民間借貸規(guī)定》不能成立，本院不予支持。
本案借款利息應(yīng)按何種利率標準計算。雙方約定及實際結(jié)算的利率為年息3分，《現(xiàn)代漢語詞典》（第6版）對“分”的詞義解釋為：“計量單位名稱。h）利率，年利一分按十分之一計算，月利一分按百分之一計算?！睋?jù)此，年息3分為年利率十分之三，即30％。恒泰公司主張年息3分為年利率3％，與通常理解不符，其主張不能成立?！督栀J意見》第六條規(guī)定：“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護?！北景鸽p方約定及實際結(jié)算的利率均超過銀行同期貸款基準利率的四倍，故本案借款利息應(yīng)按銀行同期貸款基準利率的四倍計算。
雙方之間的借款本息如何認定。本案雙方在更換借據(jù)中，存在將利息記入本金計算復(fù)利的情形。《借貸意見》第七條規(guī)定：“出借人不得將利息計入本金謀取高利。審理中發(fā)現(xiàn)債權(quán)人將利息記入本金計算復(fù)利的，其利率超出第六條規(guī)定的限度時，超出部分的利息不予保護。”據(jù)此，徐某某主張以恒泰公司更換的借據(jù)確定的金額為準認定借款本息，不能成立。一審法院以實際出借的金額和出借期限分別計算利息的方法正確，本院予以支持。
就已還的85萬元，一審認定為支付2010年8月10日的100萬元借款一年的利息，及2012年4月2日的100萬元借款兩年的利息。雙方對計算利息的本金和期限無異議，而據(jù)此計算的利率實際為25％和30％，均超過中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍。一審認為85萬元已實際支付且計算標準未超過法律保護的最高限額，均為支付利息，部分認定有誤，應(yīng)將超出部分的還款抵減借款本金。因此，按照中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍，分別計算2010年8月10日100萬元在2010年8月10日至2011年8月10日期間，及2012年4月2日100萬元在2012年4月2日至2014年4月10日期間的利息共計711985元，超出部分抵減本金138015元，實際下欠借款本金3421985元。
關(guān)于恒泰公司如何以銷售房款償還借款本息，一審法院根據(jù)實際借、還款情況，以中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍為限，分筆分段計算利息的方法符合通常交易慣例，本院予以采用。但之前已還款85萬元中部分償還了借款本金，故本次計算的借款本金基數(shù)為3421985元。恒泰公司分13筆還款3158398.31元，按照一審法院的計算方法，本院重新計算確定：截止2015年7月3日，恒泰公司支付利息2146456.31元，償還借款本金1011942元（3158398.31元-2146456.31元），恒泰公司還應(yīng)償還借款本金2410043元（3421985元-1011942元）。恒泰公司自2015年7月4日起未再償還借款本息，其還應(yīng)償還借款2410043元，并支付逾期利息至清償之日止。徐某某起訴中以2015年7月31日為時間節(jié)點分段主張利息，但其全部利息訴請仍為計算至本息清償之日，本院已計算出截止2015年7月3日的利息金額，所認定的逾期利息計算期間與徐某某的訴請實質(zhì)上吻合，且徐某某確定的節(jié)點2015年7月31日在逾期期間內(nèi)，故本院不再以此為時間節(jié)點分段計算逾期利息。
關(guān)于尤淑龍、李某某是否對案涉?zhèn)鶆?wù)承擔償還責任。尤淑龍、李某某主張，徐某某主張債權(quán)的借據(jù)明確載明借款人為恒泰公司，尤淑龍雖為原借款人，但借貸債務(wù)已轉(zhuǎn)由恒泰公司承擔，且借款實際用于恒泰公司的生產(chǎn)經(jīng)營，并未用于尤淑龍、李某某的家庭生活，故尤淑龍、李某某對此不應(yīng)承擔連帶償還責任。徐某某則認為，案涉借款雖由恒泰公司最終出具借據(jù)，但最初借款人為尤淑龍，徐某某未放棄對尤淑龍的債權(quán)，尤淑龍為案涉借款的共同借款人。案涉借款發(fā)生在尤淑龍與李某某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，且恒泰公司為二人家庭性經(jīng)營公司，李某某應(yīng)對此承擔連帶責任。
從本案借款的形成過程看，案涉借款起初由尤淑龍向徐某某借款，尤淑龍出具借據(jù)，借款也實際提供給尤淑龍，徐某某最初與尤淑龍形成借貸合同關(guān)系，尤淑龍為實際借款人。尤淑龍將所借款項用于恒泰公司的生產(chǎn)經(jīng)營，雖然最終換據(jù)為恒泰公司向徐某某借款，并出具了借據(jù)，但尤淑龍也在借據(jù)上簽字，此時尤淑龍不是以恒泰公司法定代表人的身份簽字，其簽字應(yīng)為共同借款人身份簽字。據(jù)此，尤淑龍應(yīng)對涉案債務(wù)承擔共同償還責任。尤淑龍稱涉案債務(wù)已轉(zhuǎn)由恒泰公司承擔，并無證據(jù)證明，且徐某某對債務(wù)完全轉(zhuǎn)移給恒泰公司并不認可，故尤淑龍的主張不能成立。
李某某與尤淑龍是夫妻關(guān)系，案涉借款發(fā)生于二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，李某某未能舉證證明涉案債務(wù)屬尤淑龍個人債務(wù)的兩種法定情形，案涉借款應(yīng)按夫妻共同債務(wù)處理，李某某亦對涉案債務(wù)承擔共同償還責任。李某某稱案涉借款未用于夫妻共同生活，不屬夫妻共同債務(wù)，其主張既無證據(jù)直接證明，也不屬法定除外情形，本院不予支持。
綜上，原判決認定事實部分錯誤，予以改判。依照《中華人民共和國合同法》第八十四條、第一百零九條、第二百零七條，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條、第七條，《中華人民共和國婚姻法》第十九條第三款，最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條，最高人民法院《關(guān)于認真學(xué)習貫徹適用﹤最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定﹥的通知》第三條第（三）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民一初字第00218號民事判決；
二、荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、尤淑龍、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)共同償還徐某某借款2410043元，并支付逾期利息（本金2410043元，自2015年7月4日起，按中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍計算至清償之日止）；
三、駁回徐某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費42658元，由徐某某負擔19000元，尤淑龍、李某某、荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔23658元。二審案件受理費42658元，由徐某某負擔19000元，尤淑龍、李某某、荊門市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔23658元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉　俊 審　判　員　　向　芬 代理審判員　　馬晶晶

書記員：馬詠蓮