上訴人（原審被告）:徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：徐志清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省恩施市。系徐某某之父。
被上訴人（原審原告）：恩施市文化摩爾城投資管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道24號。
法定代表人：陳國安，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：童軍，湖北施南律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某因與被上訴人恩施市文化摩爾城投資管理有限公司（以下簡稱文化摩爾城）租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2534號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月13日立案后，依法組成合議庭開庭進(jìn)行了審理。上訴人徐某某及其委托訴訟代理人徐志清與被上訴人文化摩爾城的委托訴訟代理人童軍到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回文化摩爾城的訴訟請求，依法判定文化摩爾城向徐某某返還租房定金5520元并支付違約金32943元，賠償徐某某品牌加盟金損失10000元、器架保證金30000元、門面裝修費(fèi)用35800元。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定文化摩爾城訴訟主體適格錯誤。恩施文化摩爾城投資管理有限公司于2012年變更為物業(yè)管理公司，雙方2014年簽訂的租賃合同上加蓋的仍為“恩施文化摩爾城投資管理有限公司”的印章，因此該份租賃合同上的印章為假章。另外，該公司法定代表人陳國安未在該租賃合同上簽字，而是加蓋的個人私章。二、商鋪?zhàn)赓U面積應(yīng)按合同約定以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)，也即最終應(yīng)以實(shí)際使用面積來計(jì)算租金。
文化摩爾城辯稱,徐某某未按照合同約定支付租金，文化摩爾城才根據(jù)合同約定在通知徐某某之后解除租賃合同。因此文化摩爾城不存在違約情形。請求二審法院維持原審判決。
文化摩爾城向一審法院起訴請求：判令徐某某向文化摩爾城支付2014年12月1日至2015年4月1日之間欠繳的租金38799.53元、滯納金61424.06元，共計(jì)100223.59元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：雙方訴爭1131號商鋪于2012年9月12日由文化摩爾城出售給案外人曾慶虎、朱靜怡二人，再由文化摩爾城整體返租后租賃給徐某某經(jīng)營，為此文化摩爾城、徐某某于2012年11月20日簽訂《恩施市文化摩爾城租賃合同》，徐某某向文化摩爾城預(yù)交付13800元作為定金。該份租賃合同于2014年1月1日終止履行，雙方于同日簽訂新的租賃合同，經(jīng)雙方算賬，徐某某所預(yù)交的13800元按60%抵扣前合同租金，剩余40%在后合同到期后抵作租金，但該40%份額（即5520元）至今未抵付。雙方再次簽訂的《恩施市文化摩爾城租賃合同》，約定：文化摩爾城將位于恩施市航空路文化摩爾城項(xiàng)目1131號商鋪出租給徐某某使用，租賃商鋪的建筑面積為55.46平方米，最終以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)，租賃期限為2014年1月1日至2016年12月31日，第一年租金為109810元整，以后每年租金價格在前一年的基礎(chǔ)上上浮5%-8%，租金實(shí)行年繳，先支付后使用；若拖欠租金則按應(yīng)付租金總額10‰每日計(jì)算滯納金。合同簽訂后，徐某某繳納租金到2014年11月28日，共計(jì)繳款102300元。此后，徐某某以文化摩爾城提交的租賃物未提交物權(quán)憑證、實(shí)際交付使用的租賃物只有44.27平方米，未達(dá)到合同約定面積的55.46平方米、且已超額支付租金4120元為由拒絕支付租金。文化摩爾城遂于2015年2月13日對徐某某經(jīng)營商鋪進(jìn)行停電，迫使徐某某支付租金，徐某某仍然未交。此后文化摩爾城于2015年3月26日給徐某某送達(dá)律師函，限徐某某在收函后十日內(nèi)到文化摩爾城付清已欠繳的租金，徐某某收函后仍未向文化摩爾城交納租金，文化摩爾城訴至法院，請求判準(zhǔn)前述訴請。另查明，徐某某經(jīng)營該門面到2015年2月13日停電時止。
一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)：1、雙方合同約定的租房面積是建筑面積55.46平方米，還是徐某某所稱的實(shí)際使用面積44.27平方米；2、雙方簽訂的租賃合同實(shí)際終止時間；3，滯納金如何計(jì)算；4、次年租金上浮比例計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。文化摩爾城、徐某某雙方簽訂的租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。關(guān)于文化摩爾城是否按合同約定交付租賃物標(biāo)的問題,雙方簽訂的《文化摩爾城租賃合同》第一條第二項(xiàng)約定，租賃商鋪的建筑面積為55.46平方米，由此可以看出雙方約定的是建筑面積而不是使用面積，且文化摩爾城提交了商品房買賣合同和房屋預(yù)測報告，證明了出租的建筑面積為55.46平方米。徐某某沒有提供有效證據(jù)證明所使用的租賃物只有44.27平方米，且對多支付租金4120元亦未提交證據(jù)加以證明，其辯稱理由不成立，不予支持。關(guān)于租賃合同終止履行時間問題。雖然雙方合同約定租賃期限為2014年1月1日至2016年12月31日，但在合同實(shí)際履行過程中，徐某某以租賃物不符合合同約定而拒絕支付租金，導(dǎo)致文化摩爾城在2015年2月13日對其門店采取斷電措施迫使其交付租金，從此時起，徐某某對該門店未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性經(jīng)營，故該合同終止履行時間界定為停電之日為宜。關(guān)于滯納金計(jì)算問題，雙方合同約定按應(yīng)付租金總額10‰每日計(jì)算滯納金，該約定過高，應(yīng)予適當(dāng)調(diào)整，按民間借貸年利率限額24%計(jì)算不失公平。關(guān)于次年租金是否上浮的問題，雙方合同約定按5%-8%計(jì)算，依其約定，取下限5%的上浮比例計(jì)算。
經(jīng)核實(shí)，徐某某在租賃門面共經(jīng)營409天，按雙方合同約定金額計(jì)算每天為300.85元，徐某某應(yīng)實(shí)交金額為123047.65元，另按雙方合同約定，次年租金上浮5%-8%，按5%計(jì)算，次年共經(jīng)營44天，上浮金額為662.20元，上訴兩項(xiàng)共計(jì)123709.85元，扣減徐某某已交107820元，徐某某尚欠文化摩爾城租金15889.85元。滯納金計(jì)算至2015年6月1日止，徐某某滯納天數(shù)為159天，滯納金為15889.85元×159天×0.00067元＝1692.75元。綜上所述，文化摩爾城起訴徐某某支付欠付租金理由正當(dāng)，證據(jù)充分，予以支持，但請求數(shù)額過高部分，不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，一審法院判決：徐某某于判決生效后十日內(nèi)一次性支付文化摩爾城租金人民幣15889.85元，滯納金人民幣1692.75元，合計(jì)17582.60元。案件受理費(fèi)2300元，文化摩爾城負(fù)擔(dān)500元，徐某某負(fù)擔(dān)1800元。
二審中徐某某提供的法人營業(yè)執(zhí)照及機(jī)構(gòu)代碼證均在2015年5月第一次訴訟中已提交，不屬于新證據(jù)。本院二審期間，雙方當(dāng)事人均沒有向本院提交新證據(jù)。一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為,二審案件應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。結(jié)合本案一、二審?fù)徢闆r，本案二審的爭議焦點(diǎn)為：一、文化摩爾城的訴訟主體是否適格；二、文化摩爾城的訴訟代理人資格是否合法；三、租賃物租金的支付標(biāo)準(zhǔn)為多少；四、文化摩爾城是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。對此，本院分析評判如下：
關(guān)于文化摩爾城訴訟主體是否適格的問題，即文化摩爾城是否有權(quán)要求徐某某支付租金的問題。2014年1月1日簽訂租賃合同時，出租方署名為“恩施市文化摩爾城投資管理有限公司”，且有該公司及法定代表人陳國安的蓋章；2015年5月第一次起訴時，該公司提供了2013年6月核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證以及法定代表人身份證明、身份證復(fù)印件，法院已核對無異。2016年6月本案發(fā)回重審在一審審理過程中，文化摩爾城提供了該公司2015年6月重新?lián)Q發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，符合法律規(guī)定。作為出租方，文化摩爾城有權(quán)請求承租方依約定支付租金。徐某某以2013年證照與本次庭審提供的證照不一致為由，否認(rèn)文化摩爾城的訴訟主體資格，否認(rèn)雙方存在租賃關(guān)系，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于文化摩爾城的訴訟代理人資格問題。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》及最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人可以委托律師作為訴訟代理人；委托他人代為訴訟，必須向人民法院提交由委托人簽名或者蓋章的授權(quán)委托書；律師應(yīng)當(dāng)提交律師執(zhí)業(yè)證、律師事務(wù)所證明材料。經(jīng)本院審查，文化摩爾城向本院出具了蓋有公章的授權(quán)委托書，有施南律師事務(wù)所出具的證明材料及律師童軍的執(zhí)業(yè)證書。徐某某稱公章為假章沒有提供證據(jù)證明。文化摩爾城委托童軍代為訴訟，符合法律規(guī)定。徐某某對此提出異議的理由不能成立。
關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)及滯納金如何計(jì)算的問題。雙方簽訂的租賃合同明確約定，租賃商鋪的建筑面積為55.46平方米。庭審中文化摩爾城提供的商品房買賣合同和房屋預(yù)測報告，均證明出租商鋪的建筑面積為55.46平方米。徐某某主張應(yīng)按實(shí)際使用面積計(jì)算租金沒有事實(shí)與法律依據(jù)。一審法院按照合同約定的租金300.85元/日（109810÷365天）計(jì)算至2015年2月13日停電之日；次年租金按合同約定的下限5%上浮計(jì)算出應(yīng)付租金共計(jì)123709.85元，扣減已交部分后欠付租金為15889.85元；關(guān)于滯納金部分，一審法院認(rèn)為合同約定的按應(yīng)付租金10‰計(jì)算滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高，調(diào)整為按民間借貸年利率24%計(jì)算，截止到2015年6月1日共計(jì)159天，滯納金數(shù)額為1692.75元（15889.85×159天×0.00667元），文化摩爾城對此并未提出異議，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于徐某某要求文化摩爾城承擔(dān)違約金及賠償損失的問題。由于徐某某拒付租金違約在先，文化摩爾城在催繳未果后，采取停電方式催告；徐某某在收到文化摩爾城發(fā)出的律師函后，仍未補(bǔ)交租金、后搬出出租房，應(yīng)視為雙方同意終止履行合同，文化摩爾城不存在違約問題；同時，徐某某在一審中并沒有提起反訴，故徐某某要求文化摩爾城承擔(dān)違約及賠償損失的主張，本院不予支持。
綜上所述，徐某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元，由上訴人徐某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　張成軍

法官助理?xiàng)罾?書記員歐順恩