孫某某
劉相曾（黑龍江勤勉律師事務(wù)所）
徐某
劉喜文

上訴人（原審被告）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省農(nóng)墾建三江管理局城建局房產(chǎn)科科員。
委托代理人劉相曾，黑龍江勤勉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，中國(guó)建設(shè)銀行建三江支行前進(jìn)辦事處職工。
委托代理人劉喜文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)。
原審被告黑龍江農(nóng)墾博然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人朱赤，該公司董事長(zhǎng)。
上訴人孫某某因與被上訴人徐某、黑龍江農(nóng)墾博然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱博然公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省建三江農(nóng)墾法院（2013）建民初字第318號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年3月25日受理后，依法組成合議庭，于同年4月11日公開開庭審理了本案。上訴人孫某某的委托代理人劉相曾，被上訴人徐某及其委托代理人劉喜文到庭參加訴訟。原審被告博然公司經(jīng)合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》系最高人民法院對(duì)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件作出的解答，而本案屬于房屋買賣合同糾紛，故被上訴人主張適用該解答的理由不成立。應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》及《合同法解釋二》關(guān)于違約金的相關(guān)規(guī)定處理本案爭(zhēng)議?！逗贤ń忉尪返诙艞l規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，自雙方《欠款協(xié)議書》簽訂后，徐某的損失應(yīng)為協(xié)議書中的欠款利息，雙方約定的100，000.00元違約金顯然超過(guò)了徐某利息損失的百分之三十，故對(duì)于孫某某調(diào)整違約金的理由予以采納。參照雙方《欠款協(xié)議書》中月息0.01元的約定，計(jì)算徐某實(shí)際損失，自雙方簽訂欠款協(xié)議至徐某起訴為4個(gè)月，利息數(shù)額為21，535.00元（538，375.00元×0.01×4個(gè)月），該利息的百分之三十，為6，460.50元，合計(jì)27，995.50元。另外，根據(jù)雙方約定，自2013年6月24日起，至同年9月23日，孫某某未退還購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)按照約定的月利率0.01元給付徐某利息16，151.25元（538，375.00元×0.01×3個(gè)月），以上利息及違約金合計(jì)44，146.75元。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)、充分，但關(guān)于調(diào)整違約金的法律適用不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見》第四十三條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:
一、撤銷黑龍江省建三江農(nóng)墾法院（2013）建民初字第318號(hào)民事判決；
二、被告孫某某返還原告徐某購(gòu)房款538，375.00元，給付利息44，146.75元，于本判決生效之日起15日內(nèi)履行。
三、被告博然公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任；
四、駁回原告徐某其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)10，477.00元，上訴人孫某某負(fù)擔(dān)9，141.18元，被上訴人徐某負(fù)擔(dān)1，335.82元，二審案件受理費(fèi)2，300.00元，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)128.46元，由被上訴人負(fù)擔(dān)2，171.54元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》系最高人民法院對(duì)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件作出的解答，而本案屬于房屋買賣合同糾紛，故被上訴人主張適用該解答的理由不成立。應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》及《合同法解釋二》關(guān)于違約金的相關(guān)規(guī)定處理本案爭(zhēng)議?！逗贤ń忉尪返诙艞l規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，自雙方《欠款協(xié)議書》簽訂后，徐某的損失應(yīng)為協(xié)議書中的欠款利息，雙方約定的100，000.00元違約金顯然超過(guò)了徐某利息損失的百分之三十，故對(duì)于孫某某調(diào)整違約金的理由予以采納。參照雙方《欠款協(xié)議書》中月息0.01元的約定，計(jì)算徐某實(shí)際損失，自雙方簽訂欠款協(xié)議至徐某起訴為4個(gè)月，利息數(shù)額為21，535.00元（538，375.00元×0.01×4個(gè)月），該利息的百分之三十，為6，460.50元，合計(jì)27，995.50元。另外，根據(jù)雙方約定，自2013年6月24日起，至同年9月23日，孫某某未退還購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)按照約定的月利率0.01元給付徐某利息16，151.25元（538，375.00元×0.01×3個(gè)月），以上利息及違約金合計(jì)44，146.75元。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)、充分，但關(guān)于調(diào)整違約金的法律適用不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見》第四十三條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:

一、撤銷黑龍江省建三江農(nóng)墾法院（2013）建民初字第318號(hào)民事判決；
二、被告孫某某返還原告徐某購(gòu)房款538，375.00元，給付利息44，146.75元，于本判決生效之日起15日內(nèi)履行。
三、被告博然公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任；
四、駁回原告徐某其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)10，477.00元，上訴人孫某某負(fù)擔(dān)9，141.18元，被上訴人徐某負(fù)擔(dān)1，335.82元，二審案件受理費(fèi)2，300.00元，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)128.46元，由被上訴人負(fù)擔(dān)2，171.54元。

審判長(zhǎng)：周志強(qiáng)
審判員：趙玉忠
審判員：蘇倡

書記員：孫立新