徐美洲
劉靜（湖北思普潤律師事務(wù)所）
鄂州市群英房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

原告徐美洲。
委托代理人劉靜，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限:一般代理）。
被告鄂州市群英房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:湖北省鄂州市官柳南路南側(cè)8號。
法定代表人何細(xì)橋，該公司經(jīng)理。
原告徐美洲訴被告鄂州市群英房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱群英房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
原告徐美洲的委托代理人劉靜，被告群英房地產(chǎn)公司的法定代表人何細(xì)橋到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告徐美洲訴稱，原、被告于2012年10月4日簽訂了一份《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，雙方約定由被告拆遷原告位于鄂城區(qū)明塘路58號二棟三單元四層?xùn)|戶，建筑面積為72㎡的房屋；甲方（即被告）保證拆遷戶在30個月之內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加付20%，超過36個月不能回遷的，甲方依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
原告在簽訂合同之日即將上述房屋的土地使用權(quán)證交付給被告并領(lǐng)取搬遷費，被告拆除原告房屋的門窗等物件，但至今未拆遷房屋。
現(xiàn)原告訴至法院，要求:1、確認(rèn)原、被告之間簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效；2、被告賠償原告房租損失26，956.80元（暫計算至2016年5月25日，此后據(jù)實計算）及門窗等各項損失20，000.00元，以上共計46，956.80元；3、被告向原告返還房屋土地使用權(quán)等證件；4、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告群英房地產(chǎn)公司辯稱，簽訂合同是有依據(jù)的，否則公司不會投入大量金錢簽訂合同。
政府沒有下文允許或不允許我公司開發(fā)涉案房地產(chǎn)。
如果市行管局下文，工程不由我公司做了，我們愿意跟住戶解決問題。
原告徐美洲為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù):
證據(jù)一，身份證復(fù)印件。
擬證明原告身份情況。
證據(jù)二，房屋拆遷補償安置協(xié)議書一份。
擬證明原、被告之間的房屋拆遷安置關(guān)系及房屋租金損失。
證據(jù)三，房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份。
擬證明原告系拆遷協(xié)議中約定拆遷房屋的所有權(quán)人。
證據(jù)四，憑證復(fù)印件一份。
擬證明被告收走了原告房屋的土地使用證。
被告群英房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)未提交任何證據(jù)。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，被告群英房地產(chǎn)公司對原告提供的證據(jù)均無異議，本院認(rèn)為原告提供的證據(jù)真實、客觀，依法予以采信。
根據(jù)以上有效證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本案事實確認(rèn)如下:
2012年10月4日，原告徐美洲與被告群英房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，合同約定由被告拆除原告徐美洲位于本市明塘路58號二幢三單元四層?xùn)|戶的房屋及附屬物，面積72㎡；搬遷補助費1，000.00元；拆遷面積按1:1.5的方式給予安置；被告在90%以上的拆遷戶搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加付20%，超過36個月不能回遷的，被告依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同還就其他事項作出約定。
合同簽訂后，被告支付原告搬遷費、6個月的過渡費等費用，原告搬出涉案房屋并將上述房產(chǎn)的土地使用證交付被告，被告開具憑證一份。
現(xiàn)因被告遲遲未對涉案房屋進行拆遷引起糾紛。
本院認(rèn)為，房屋拆遷需要辦理拆遷項目的批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、房屋拆遷許可證等相關(guān)審批手續(xù)，本案直至庭審結(jié)束，被告群英房地產(chǎn)公司未提供上述相關(guān)手續(xù)，故原告要求確認(rèn)其與被告簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效，依法予以支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。
有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
”的規(guī)定，涉案合同無效，被告群英房地產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)全部責(zé)任，其應(yīng)對原告因合同造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，該損失包括原告遷出涉案房屋的費用、遷出房屋至今的房租、房屋被損害部分賠償?shù)龋瑢τ谠孢w出房屋的費用，因被告在簽訂合同之時已履行支付義務(wù)，故該部分的費用不再作出處理；對于房租損失，可比照涉案合同約定的“被告在90%以上的拆遷戶搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8.00元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加付20%”計算，因原告未提供證據(jù)證實90%的拆遷戶搬遷完畢的具體時間，亦未證實拆遷戶是否已達(dá)到90%，故房租損失應(yīng)按8.00元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)計算，原告要求逾期后加付20%計算的請求，不予支持，扣減被告已支付的6個月房租費用，即房租損失應(yīng)為25，920.00元（45個月×8.00元／月／㎡×72㎡，算至2016年12月止），原告超出部分的請求，依法不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償門窗等損失20，000.00元，因其未提供有效證據(jù)證實，故該項請求依法不予支持。
至于原告要求被告返還房屋土地使用權(quán)證的請求，因涉案合同無效，被告應(yīng)履行返還義務(wù)，故該項請求依法予以支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條 ?第一款 ?第（四）、（七）項，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告徐美洲與被告群英房地產(chǎn)公司于2012年10月4日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效。
二、被告群英房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告徐美洲房租25，920.00元；返還原告徐美洲所有的位于鄂州市鄂城區(qū)明塘路58號二幢三單元四層?xùn)|戶房屋土地使用權(quán)證。
三、駁回原告徐美洲其他的訴訟請求。
本案案件受理費1，073.00元，由原告徐美洲負(fù)擔(dān)300.00元，被告群英房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)773.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。
對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預(yù)交。
在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。
住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復(fù)印件送交本院。
外埠當(dāng)事人交費可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位:湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號:17×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為:0711-3357122。

本院認(rèn)為，房屋拆遷需要辦理拆遷項目的批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、房屋拆遷許可證等相關(guān)審批手續(xù)，本案直至庭審結(jié)束，被告群英房地產(chǎn)公司未提供上述相關(guān)手續(xù)，故原告要求確認(rèn)其與被告簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效，依法予以支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。
有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
”的規(guī)定，涉案合同無效，被告群英房地產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)全部責(zé)任，其應(yīng)對原告因合同造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，該損失包括原告遷出涉案房屋的費用、遷出房屋至今的房租、房屋被損害部分賠償?shù)?，對于原告遷出房屋的費用，因被告在簽訂合同之時已履行支付義務(wù)，故該部分的費用不再作出處理；對于房租損失，可比照涉案合同約定的“被告在90%以上的拆遷戶搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8.00元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加付20%”計算，因原告未提供證據(jù)證實90%的拆遷戶搬遷完畢的具體時間，亦未證實拆遷戶是否已達(dá)到90%，故房租損失應(yīng)按8.00元／月／㎡標(biāo)準(zhǔn)計算，原告要求逾期后加付20%計算的請求，不予支持，扣減被告已支付的6個月房租費用，即房租損失應(yīng)為25，920.00元（45個月×8.00元／月／㎡×72㎡，算至2016年12月止），原告超出部分的請求，依法不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償門窗等損失20，000.00元，因其未提供有效證據(jù)證實，故該項請求依法不予支持。
至于原告要求被告返還房屋土地使用權(quán)證的請求，因涉案合同無效，被告應(yīng)履行返還義務(wù)，故該項請求依法予以支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條 ?第一款 ?第（四）、（七）項，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告徐美洲與被告群英房地產(chǎn)公司于2012年10月4日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效。
二、被告群英房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告徐美洲房租25，920.00元；返還原告徐美洲所有的位于鄂州市鄂城區(qū)明塘路58號二幢三單元四層?xùn)|戶房屋土地使用權(quán)證。
三、駁回原告徐美洲其他的訴訟請求。
本案案件受理費1，073.00元，由原告徐美洲負(fù)擔(dān)300.00元，被告群英房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)773.00元。

審判長：李婷
審判員：胡小玲
審判員：周小娟

書記員：曾凡政