原告(反訴被告)：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：徐浩，上海市志君律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：趙某某，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省六安市。
　　委托訴訟代理人：程若朋，上海市華天成律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某某訴被告趙某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼徖碇?，被告趙某某于2018年8月6日提起反訴，本院依法受理后與本訴合并審理，并于2018年9月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第一次庭審。后因案情復(fù)雜，本案于2018年10月31日轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2018年12月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第二次庭審。原告徐某某及其委托訴訟代理人徐浩，被告趙某某及其委托訴訟代理人程若朋均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告搬離并返還位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)鼓浪路XXX號(hào)-XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)；2、判令被告支付原告自2017年9月24日起至2018年3月23日止的租金70,000元；3、判令被告支付原告自2018年3月24日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)(以年租金140,000元標(biāo)準(zhǔn))；4、判令被告支付原告違約金23,333.30元。審理中，原告放棄第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求并明確第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令被告支付原告自2018年3月24日起至2018年9月23日止的房屋占有使用費(fèi)(以年租金140,000元標(biāo)準(zhǔn))。事實(shí)與理由：2014年3月26日，被告因經(jīng)營(yíng)電瓶車需要，向原告承租系爭(zhēng)房屋，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，租賃期自2014年3月24日起至2017年3月23日止，年租金為140,000元，一年支付一次，每次提前30天支付，逾期支付的，被告需按日租金的1倍支付逾期違約金，并對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任作出了約定。合同到期前，應(yīng)被告要求，雙方于2017年2月25日簽訂了1年的續(xù)租合同，約定房租支付手續(xù)變更為半年支付一次，每次提前30日。但直至2017年8月份，被告遲遲不予支付下半年度房租，經(jīng)多次催討未果，故原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。
　　被告趙某某辯稱，1、原告已于2017年6月21日與案外人簽訂了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，將房屋所有權(quán)讓渡給拆遷人，原告簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議后無(wú)權(quán)出租涉案房屋，也就無(wú)權(quán)收取租金；2、即便被告需要支付租金，也因拆遷對(duì)被告產(chǎn)生影響應(yīng)減免相應(yīng)的房租，因被告是做電瓶車經(jīng)營(yíng)生意，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)系爭(zhēng)房屋拆遷的說(shuō)法，導(dǎo)致很多人以為拆遷后無(wú)法得到售后維修，沒(méi)有前來(lái)買車，導(dǎo)致被告生意受影響；3、被告也不同意支付房屋占有使用費(fèi)；4、對(duì)違約金，被告也不同意支付，原告要求被告支付違約金沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，雙方簽訂的最后一份租賃合同對(duì)于違約金沒(méi)有任何約定。
　　審理中，被告趙某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令原告支付被告系爭(zhēng)房屋拆遷的裝飾裝修費(fèi)用244,324元、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)274,908元、搬遷費(fèi)5,499元，合計(jì)524,731元；2、判令原告賠償被告未提前通知損失35,000元(年租金140,000元除以12個(gè)月乘以3個(gè)月)；3、判令原告退還被告押金10,000元。審理中，被告趙某某變更第1項(xiàng)反訴請(qǐng)求為：判令原告支付被告系爭(zhēng)房屋拆遷的裝飾裝修費(fèi)用244,324元。事實(shí)和理由：被告因經(jīng)營(yíng)電瓶車生意之需，于2014年3月26日與原告就系爭(zhēng)房屋簽訂《房屋租賃合同》，租賃期自2014年3月24日起至2017年3月23日止。被告承租系爭(zhēng)房屋后，遂對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝飾裝修，并于2014年2月7日注冊(cè)個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，上述合同到期前，雙方協(xié)商又續(xù)訂一份《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2017年3月24日起至2018年3月23日，并約定動(dòng)遷過(guò)程中賠償?shù)难b修費(fèi)是歸被告所有。但被告了解到原告與案外人簽訂了相關(guān)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，原告遲遲未將相關(guān)裝修補(bǔ)償款支付給被告，故被告提出如上反訴請(qǐng)求，望判如所請(qǐng)。
　　原告徐某某對(duì)被告趙某某的反訴辯稱，不同意被告的全部反訴請(qǐng)求。1、原、被告補(bǔ)充租賃合同系前一份租賃合同的延續(xù)，租賃合同約定未經(jīng)原告同意，被告不得對(duì)房屋進(jìn)行裝修添附，至今被告也未舉證證明對(duì)系爭(zhēng)房屋裝修的證據(jù)，且系爭(zhēng)房屋裝修包含的是之前承租戶的裝修和購(gòu)房時(shí)原有的裝修；2、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的對(duì)象為原告，并非被告，涉案裝修費(fèi)與被告無(wú)關(guān)，原、被告之間是租賃合同糾紛，而被告反訴是基于動(dòng)拆遷利益糾紛，不應(yīng)當(dāng)在本案中一并處理；3、系爭(zhēng)房屋租賃合同是無(wú)效的，故相關(guān)的合同條款也應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，在房屋租賃合同無(wú)效的情形下，只有租金條款可以參照，其他條款是無(wú)效的。
　　經(jīng)審理查明，2014年3月26日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告使用，租賃期限自2014年3月24日起至2017年3月23日止，年租金為140,000元,租賃保證金為10,000元。另，該份合同對(duì)雙方權(quán)利與義務(wù)等相關(guān)事宜作出了約定。
　　2017年2月25日，原告作為甲方與被告作為乙方，簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，租期自2017年3月24日至2018年3月23日；房租每半年付一次，每次提前30天，押金10,000元；如拆遷須提前3個(gè)月通知乙方，退還余下房租，如動(dòng)遷開(kāi)發(fā)商賠償裝修費(fèi)給乙方和甲方無(wú)關(guān)；如合同期內(nèi)發(fā)生一切人身安全違法事件與甲方無(wú)關(guān)；如不拆遷可一直續(xù)租。
　　2018年9月24日，原、被告雙方就系爭(zhēng)房屋辦理了房屋交接手續(xù)。
　　另查明，系爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2003年12月3日，原告與案外人松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)趙非涇村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“趙非涇村委會(huì)”)簽訂《集資房屋買賣契約》一份，約定：原告向案外人趙非涇村委會(huì)購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，建筑面積229.09平方米，房屋總價(jià)款為801,815元，系爭(zhēng)房屋于2003年12月3日前交付原告；2007年6月26日，案外人趙非涇村委出具《證明》一份，寫(xiě)明：系爭(zhēng)房屋建筑面積240平方米，該房產(chǎn)權(quán)純屬原告所有。
　　2017年6月21日，被告同案外人上海大得同置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“大得同公司”)簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》一份，約定：就系爭(zhēng)房屋，案外人大得同公司補(bǔ)償原告裝修裝飾費(fèi)244,324元、房屋補(bǔ)償款等各項(xiàng)費(fèi)用。
　　再查明，2007年7月10日，原告將系爭(zhēng)房屋出租給案外人許某某，后案外人許某某在系爭(zhēng)房屋上注冊(cè)個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍及方式為電動(dòng)車、自行車零售；原告分別于2008年8月25日、2011年3月25日，將系爭(zhēng)房屋出租給案外人黃鄭孫經(jīng)營(yíng)洗腳店經(jīng)營(yíng)使用；2014年1月5日，被告與案外人謝某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，寫(xiě)明：本人經(jīng)房東徐玉紅同意將鼓浪路207-209原《依雪足浴》轉(zhuǎn)讓給趙某某先生，裝讓費(fèi)一次性付清(空房轉(zhuǎn)讓)，三方達(dá)成一致，同意合同期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓。
　　庭審中，原、被告一致確認(rèn)，被告租金支付至2017年9月23日；被告支付押金10,000元。原告陳述，系爭(zhēng)房屋交付給被告時(shí)有地磚等簡(jiǎn)單裝修；對(duì)此，被告則認(rèn)為其在2013年年底、2014年年初對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了相應(yīng)裝修，2017年簽訂第二份租賃合同后并未進(jìn)行裝修。另，對(duì)合同載明的“如動(dòng)遷開(kāi)發(fā)商賠償裝修費(fèi)給乙方和甲方無(wú)關(guān)”條款的理解，原告認(rèn)為該句話的意思是開(kāi)發(fā)商如果與被告簽合同的話，錢款與原告無(wú)關(guān)；被告則認(rèn)為開(kāi)發(fā)商只會(huì)跟房屋的權(quán)利人即原告商談，裝修補(bǔ)償是基于房屋現(xiàn)狀的補(bǔ)償，系爭(zhēng)房屋是由被告裝修的，理應(yīng)賠償給被告。
　　審理中，2018年10月8日，本院向案外人上海大得同置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“大得同公司”)發(fā)送《協(xié)助調(diào)查函》一份，就本案相關(guān)事實(shí)請(qǐng)案外人大得同公司予以協(xié)助調(diào)查；后案外人大得同公司出具《復(fù)函》一份，其中關(guān)于裝飾裝修費(fèi)計(jì)算依據(jù)，寫(xiě)明按照案外人上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“百盛估價(jià)公司”)的評(píng)估報(bào)告為依據(jù)；案外人大得同公司提供案外人百盛估價(jià)公司出具的《裝修估價(jià)情況表》一份，載明系爭(zhēng)房屋的裝修評(píng)估金額為244,324元，其中包括拋光磚、瓷磚等裝修項(xiàng)目。
　　以上事實(shí)，由房屋租賃合同、證明、集資房屋買賣契約、上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、裝修估價(jià)情況表、收條、復(fù)函、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、出租房屋合同、租房合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、上海市房屋租賃合同以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。因系爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告就系爭(zhēng)房屋所簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。就本案原、被告之間就租賃合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任而言，原告明知未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證仍將系爭(zhēng)房屋出租給被告，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；被告作為承租人，簽約前未謹(jǐn)慎審查租賃標(biāo)的物的相關(guān)情況，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。雖合同無(wú)效，被告仍應(yīng)參照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向被告支付其占有使用系爭(zhēng)房屋期間的占有使用費(fèi)，現(xiàn)被告僅向原告支付截止2017年9月23日的占有使用費(fèi)，故原告要求被告支付2017年9月24日起至2018年9月23日止的占有使用費(fèi)140,000元，于法有據(jù)，本院予以支持。另，鑒于合同無(wú)效，原告要求被告支付違約金的訴請(qǐng)，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于被告的反訴請(qǐng)求，因原、被告于2017年2月25日簽訂租賃合同時(shí)，均明知系爭(zhēng)房屋即將被拆遷，對(duì)有關(guān)裝修部分的拆遷利益作出了約定，但原、被告雙方對(duì)合同載明的“如動(dòng)遷開(kāi)發(fā)商賠償裝修費(fèi)給乙方和甲方無(wú)關(guān)”存在不同解釋，該條款未能明確原告根據(jù)動(dòng)拆遷協(xié)議取得的系爭(zhēng)房屋裝修部分即等同于動(dòng)遷開(kāi)發(fā)商賠償給乙方的裝修費(fèi)，且被告未提供證據(jù)證明其對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修的具體內(nèi)容，基于誠(chéng)實(shí)信用原則及公平原則，本院酌定被告應(yīng)獲得的系爭(zhēng)房屋裝修裝飾費(fèi)為171,026.80元(244,324元*70%)。另，因合同無(wú)效，原、被告已就系爭(zhēng)房屋辦理了交接手續(xù)，故被告要求原告退還押金10,000元的反訴訴請(qǐng)，于法有據(jù)，本院予以支持。而被告要求原告賠償未提前通知所造成損失35,000元的反訴訴請(qǐng)，因被告在2017年簽訂租賃合同已明知系爭(zhēng)房屋即將被拆遷，且對(duì)其主張的損失，未提供充分證據(jù)予以證實(shí)，該項(xiàng)反訴訴請(qǐng)，本院難以支持。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)徐某某與被告(反訴原告)趙某某于2017年2月25日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)趙某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)徐某某自2017年9月24日起至2018年9月23日止的占有使用費(fèi)140,000元；
　　三、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)趙某某裝修補(bǔ)償款171,026.80元；
　　四、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)趙某某租房押金10,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)徐某某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)趙某某的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)3,100元，反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2,820元，合計(jì)訴訟費(fèi)5,920元，由原告(反訴被告)徐某某負(fù)擔(dān)1,960元(已付)，被告(反訴原告)趙某某負(fù)擔(dān)3,960元(已付2,820元，剩余1,140元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李??娜

書(shū)記員：黃??勇