原告：徐某某（反訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人：趙研，河北納達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張秀宏，河北嘉實(shí)律師事務(wù)所律師。
被告：曹某（反訴原告），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人：武貴鎖，河北厚正律師事務(wù)所律師。

原告徐某某（反訴被告，以下統(tǒng)稱原告）與被告曹某（反訴原告，以下統(tǒng)稱被告）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年12月4日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某之委托訴訟代理人張秀宏、被告曹某之委托訴訟代理人武貴鎖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
案件事實(shí)
2015年5月18日，原被告雙方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定原告將坐落于中山華府15號(hào)商業(yè)101號(hào)，建筑面積：133.43平方米（此面積未含地下室，地下室使用權(quán)也一并給被告）的房屋出租給被告。租賃期限為三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。同時(shí)就其他事項(xiàng)另行約定如下：“本租約押金為人民幣：20000元，租期滿并不再續(xù)租時(shí)無息返還給被告；每年租金為人民幣180000元，從2016年始，房租每年遞增1萬元。承租方以現(xiàn)金方式向出租方支付租金，租金暫定為每6個(gè)月支付一次，并必須提前一個(gè)月時(shí)間。承租方必須按照約定向原告繳納租金，如無故拖欠，出租方有權(quán)向承租方每天按實(shí)欠租金的0.1%加收滯納金與違約金。出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)，其經(jīng)營(yíng)情況也與出租方無關(guān)；租期結(jié)束或中途雙方協(xié)商解除合同，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。租賃期間，承租方如因轉(zhuǎn)讓或其他原因?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書面向出租方申請(qǐng)，由第三方書面確認(rèn)，征得出租方書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的承租方，享有原承租方的權(quán)利，承擔(dān)原承租方的義務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)由承租方自行向物業(yè)管理公司交納”。
簽訂合同后，原告向被告交付房屋，被告自行進(jìn)行裝修。被告未向原告交納押金。被告向原告支付房租至2016年12月底，自2017年1月開始拖欠房租。原告提交石家莊森特麥瑞物業(yè)服務(wù)有限公司出具的《中山華府15號(hào)商業(yè)0101相關(guān)費(fèi)用拖欠情況》顯示原告自2016年5月23日起開始拖欠物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)，至2017年12月31日期間所欠物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)分別為6435.3元、7592.3元，其中物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為物業(yè)費(fèi)每平米2.5元，水費(fèi)2016年5月23日至2017年5月31日每噸6元，2017年6月1日至2017年12月31日每噸7元?，F(xiàn)原告訴至本院，要求依法判令：1.解除原被告之間簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，且限被告15日內(nèi)搬離該商鋪；2.被告支付拖欠的租金（自2017年1月1日起至騰清之日止，按2017年年租金19萬元計(jì)算，2018年按年租金20萬元算，按合同約定逐年增加1萬元），并按約定支付違約金（按每天所欠租金的0.1%計(jì)算至租金付清之日止）；3.被告在搬離前付清在租房期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)用（自2016年5月23日起至搬離之日止，物業(yè)費(fèi)每月每平2.5元）；4.水費(fèi)（自2016年5月23日起至2017年5月31日是1157元，到搬離時(shí)按實(shí)際使用水的噸數(shù)計(jì)算，水費(fèi)6元每噸）；5.被告將商鋪及地下室恢復(fù)原狀（包括但不限于二樓）；6.本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
針對(duì)原告所訴，被告稱，其不拖欠原告租金，其于2015年12月1日至2016年12月31日已經(jīng)按照合同約定繳納房屋租金27萬元，在2017年1月1日之后因涉案房屋嚴(yán)重漏水，致使地下室反氣味、反潮，室內(nèi)物品被浸泡，多次與原告協(xié)商處理，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司也參與其中，另因原告所收的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段的商鋪的租金，原告承諾為被告減免租金，致使被告過春節(jié)之后就沒有向原告繳納租金，雙方至今對(duì)減免的金額無法達(dá)成一致意見。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，因租賃期間物業(yè)公司更換多次，且涉案房屋于2016年開始，到雨季就漏水，物業(yè)公司不再收取物業(yè)費(fèi)。
審理過程中，被告向本院提起反訴，稱被告對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修后，使用不久發(fā)現(xiàn)墻壁濕潮，地面經(jīng)常存有水漬，為此安裝空氣除濕器并每天清理水漬。地下室開始往外反味，直接影響產(chǎn)品銷售及護(hù)膚服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，多次反映，物業(yè)也未解決滲水問題，后來滲水嚴(yán)重造成物品浸泡、損壞、裝修破損，致使造成經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)268148元。被告反訴請(qǐng)求為：1.被反訴人賠償反訴人經(jīng)濟(jì)損失268148元；2.本案反訴費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。
針對(duì)被告的反訴，原告稱，反訴事實(shí)不是客觀存在的，根據(jù)商鋪?zhàn)赓U合同第五條，租賃期間房屋修繕的責(zé)任義務(wù)應(yīng)由承租人即被告承擔(dān)，從反訴證據(jù)看都是單方出具的手寫清單，原告不予認(rèn)可，即使有一定損失，原告認(rèn)為根據(jù)以上房屋租賃合同第五條約定，從因果關(guān)系看與出租方也無關(guān)，出租方不承擔(dān)任何損失，故反訴根據(jù)現(xiàn)有材料看無事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予以駁回。

在審理過程中，本院組織雙方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)地下室有積水。同時(shí)查看原告隔壁另行出租的房屋地下室并進(jìn)行拍照，未發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象。通過對(duì)涉案房屋所在的森特麥瑞物業(yè)公司進(jìn)行走訪調(diào)查，并調(diào)取了被告報(bào)告漏水時(shí)物業(yè)公司的檢修記錄及房屋圖紙，檢修記錄記載漏水系被告施工改造所致，調(diào)取的房屋圖紙顯示被告在裝修地下室時(shí)擅自改變了結(jié)構(gòu)，將圖紙所設(shè)衛(wèi)生間位置改造成廚房。
2018年4月13日，被告申請(qǐng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋漏水原因及給其造成的損失進(jìn)行鑒定，本院依法委托上海華碧檢測(cè)技術(shù)有限公司司法鑒定所進(jìn)行鑒定。2018年6月11日，該鑒定所以被告未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納鑒定費(fèi)用為由退案。后被告放棄對(duì)損失的評(píng)估申請(qǐng)。
另，勘驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)，出租房屋的二樓已由被告擅自另行出租給他人使用。
裁判理由與結(jié)果
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。原告向被告交付合同項(xiàng)下的出租房屋后，被告應(yīng)按照合同約定給付租金。根據(jù)合同約定，租金每6個(gè)月支付一次，必須提前一個(gè)月時(shí)間，即被告應(yīng)當(dāng)于2016年12月1日起支付2017年1月至6月期間的租金，但至今尚未支付，被告在原告進(jìn)行催交后仍長(zhǎng)期拒絕支付租金，符合《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：。（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”規(guī)定的法定解除的情形，故原告要求解除與被告的《房屋租賃合同》，于法有據(jù)，本院予以支持。解除后，被告未能及時(shí)騰清房屋，仍應(yīng)向原告支付房屋使用費(fèi)。2017年1月至合同解除時(shí)2018年6月30日的租金為295000元（190000元/2+200000元），之后應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)（即2018年21萬元，逐年遞增1萬元）向原告支付房屋占有使用費(fèi)，直至騰清房屋為止。被告逾期支付租金的行為已構(gòu)成違約。關(guān)于違約金，現(xiàn)原告主張按合同約定即每天所欠租金的0.1%計(jì)算，該約定過高，應(yīng)從2018年7月1日起，以拖欠租金295000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率的130%計(jì)算為宜。
因物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)均為合同約定被告應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，故其應(yīng)當(dāng)向原告支付2016年5月23日至2017年12月31日期間所欠物業(yè)費(fèi)6435.3元及水費(fèi)7592.3元，并仍應(yīng)按2.5元/月/平米的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年1月1日起至實(shí)際騰清之日止的物業(yè)費(fèi)。被告于2017年12月31日之后所實(shí)際使用的用水量尚不確定，原告可待實(shí)際數(shù)額確定后另行主張權(quán)利。被告未經(jīng)原告同意將租賃房屋部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變并將二樓出租給他人使用，侵犯了原告的權(quán)利，應(yīng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)。
關(guān)于被告辯稱房屋租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段商鋪?zhàn)饨穑瑢儆陲@失公平，應(yīng)當(dāng)減免租金。其作為完全民事行為能力人，在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)盡到充分的注意與考察義務(wù)，其自愿簽訂該合同，應(yīng)視為其同意接受合同約定條款的約束，是其真實(shí)意思表示，應(yīng)恪守約定并履行，故被告該項(xiàng)辯解意見，本院不予采信。
關(guān)于被告主張漏水所致經(jīng)濟(jì)損失問題，雙方對(duì)漏水原因及維修義務(wù)主張不一，被告稱原告是房屋的所有權(quán)人，是出租方，依照合同法的規(guī)定原告有義務(wù)保證被告正常使用租賃物，原告否認(rèn)，稱修繕的責(zé)任義務(wù)應(yīng)由被告承擔(dān)。因雙方合同明確約定“出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)?！?，被告應(yīng)當(dāng)依照約定對(duì)自行裝修后使用期間盡到必要的維修義務(wù)，其主張漏水系房屋存在質(zhì)量問題所致，應(yīng)對(duì)此負(fù)有舉證義務(wù)。被告在本院依照其對(duì)房屋漏水原因申請(qǐng)鑒定并依法選取上海華碧檢測(cè)技術(shù)有限公司司法鑒定所作為鑒定機(jī)構(gòu)后，因未按規(guī)定的時(shí)間繳納鑒定費(fèi)致使鑒定申請(qǐng)被退回，應(yīng)視為其對(duì)鑒定權(quán)利的放棄，但其亦未能提交其他證據(jù)證實(shí)房屋質(zhì)量存在缺陷以及漏水與房屋質(zhì)量缺陷之間存在因果關(guān)系，故被告應(yīng)對(duì)其主張承擔(dān)舉證不能的法律后果。另，本院在審理過程中，組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，并對(duì)原告另行出租的隔壁房屋地下室進(jìn)行拍照，未發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象。同時(shí)對(duì)所涉房屋所在的森特麥瑞物業(yè)公司進(jìn)行調(diào)查，并調(diào)取了被告曾經(jīng)報(bào)告漏水時(shí)的物業(yè)檢修記錄及房屋圖紙，顯示被告在裝修地下室時(shí)擅自改變了結(jié)構(gòu)，將圖紙所設(shè)衛(wèi)生間位置改造成廚房，且物業(yè)檢修記錄稱漏水系被告施工改造所致。因被告未能完成舉證義務(wù)，結(jié)合本院對(duì)本案所進(jìn)行的相關(guān)調(diào)查，綜合認(rèn)定被告要求原告承擔(dān)漏水所致的經(jīng)濟(jì)損失理據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告徐某某（反訴被告）與被告曹某（反訴原告）簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
二、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十五日內(nèi)將所租用的坐落于中山華府15號(hào)商業(yè)101號(hào)房屋騰清、恢復(fù)原狀并交付原告徐某某（反訴被告）；
三、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某某（反訴被告）支付租金295000元及違約金（以295000元為基數(shù)，自2018年7月1日起至付清之日止，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率的130%計(jì)算）；
四、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某某（反訴被告）支付2018年7月1日起至實(shí)際騰清之日止的房屋占有使用費(fèi)（2018年21萬元，以后逐年遞增1萬元）；
五、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某某（反訴被告）支付2016年5月23日至2017年12月31日期間所欠物業(yè)費(fèi)6435.3元、水費(fèi)7592.3元，共計(jì)14027.6元；
六、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)按照2.5元/月/平米的標(biāo)準(zhǔn)向原告徐某某（反訴被告）支付2018年1月1日起至實(shí)際騰清之日止的物業(yè)費(fèi)；
七、駁回原告徐某某（反訴被告）的其他訴訟請(qǐng)求；
八、駁回被告曹某（反訴原告）的其他反訴請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5965元，反訴費(fèi)2661元，由被告曹某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)（收款單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：62×××47，開戶行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 王素青
人民陪審員 張利
人民陪審員 賈巧玲

書記員： 王天文