原告徐某某，農(nóng)民。
原告張某某，農(nóng)民。
委托代理人朱耀普，湖北利佳律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告宋某某，農(nóng)民。

原告徐某某、張某某訴被告宋某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法由審判員張明適用簡易程序，于2014年3月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某、張某某及其委托代理人朱耀普，被告宋某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2009年8月，被告宋某某從案外人謝平手中轉(zhuǎn)租了原告徐某某、張某某所有的位于利川市清江路86號兩樓一底房屋的1－3層整棟樓及房屋后側(cè)的一間門面。2009年8月15日，被告向二原告提出租賃該房屋，因謝平的租賃期限截止于2012年2月26日，因此，原、被告在謝平的房屋租賃合同基礎(chǔ)上另行簽訂了房屋租賃合同，租賃的房屋不變，租賃期限從2012年2月27日至2015年2月26日。并約定：房屋租金每年110000元；房屋租金按年先交清后使用；如在期滿15日內(nèi)未交清房租，二原告有權(quán)收回出租房屋；如違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金10000元。被告宋某某所租的房屋一、二樓一直轉(zhuǎn)租給“仁德藥房”使用。2012年2月27日臨近前，被告與二原告經(jīng)口頭協(xié)商后，被告將租賃房屋的第三層樓及房屋后側(cè)的一間門面退還給二原告，雙方?jīng)]有另行簽訂書面合同。此后，2012年2月12日，原告張某某與案外人曾令州簽訂房屋租賃合同，將被告退還的出租房屋全部租賃給“紅櫻幼兒園”使用，租賃期自2012年2月12日至2015年2月12日，房屋租金每年25000元。在2012年2月27日至2014年2月26日兩年租賃期間，原、被告雙方對租金未發(fā)生爭議，二原告向曾令州收取第三層樓及房屋后側(cè)的一間門面的租金，其余一、二層樓租金仍向被告宋某某收取，合同中約定的年租金110000元也根據(jù)雙方口頭約定作了相應(yīng)調(diào)整。2013年2月26日，被告宋某某向原告張某某出具房租欠條一份，內(nèi)容為：“今欠到張某某現(xiàn)金20000元整，限2013年12月30日前還清。如超期，從超期之日按社會上2分的利息算利息?！标P(guān)于利息的約定，雙方均承認(rèn)是按月利率20‰計算利息。該欠款至今尚未給付。除去該20000元房租欠款外，前兩年其余租金已結(jié)清。但在2014年，原、被告雙方為租金發(fā)生了爭議。2014年2月25日與3月6日，被告宋某某分兩次給付了二原告從2014年2月27日至2015年2月26日的租金共85000元。二原告認(rèn)為，雙方口頭約定抵減租金是10000元，那么被告該年應(yīng)付的租金是100000元，但被告只給付了85000元，已經(jīng)違約；被告認(rèn)為，自己扣除已退還給原告并由原告出租給曾令州的房屋租金25000元，自己已將該年的租金85000元給付完畢。因此二原告訴至本院，請求被告給付租金、支付違約金并解除房屋租賃合同。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。對于原、被告雙方爭議的退還部分應(yīng)抵減的房屋租金金額，因系口頭約定，原告方無證據(jù)證明約定抵減的租金是10000元，本院不能僅根據(jù)原告的陳述予以認(rèn)定。而被告提交的原告與曾令州簽訂的房屋租賃合同證明在同時期該部分房屋的年房租價格為25000元。因此，在原告無證據(jù)證明的情況下，本院根據(jù)退還房屋的實際年租金25000元認(rèn)定應(yīng)抵減的房屋租金。抵減25000元后，被告從2014年2月27日至2015年2月26日還應(yīng)給付租金85000元，而被告已在合同約定的期限內(nèi)給付完畢。因此，原告以被告尚欠原告25000元房租為由，請求被告支付房租25000元、給付違約金10000元以及解除合同的訴訟請求因原告無證據(jù)證明違約事實，本院不予支持。關(guān)于被告于2013年2月26日出具的欠條，被告稱是借現(xiàn)金20000元而不是欠二原告房屋租金。因該據(jù)為欠條形式，被告無其它欠款事由，出具欠條的日期與被告按合同約定給付租金的時間相吻合，因此本院認(rèn)定該欠款為租金欠款。對于該20000元租金欠款，系原、被告雙方通過欠條的形式對該年的租金進(jìn)行了結(jié)算，被告的欠款已得到原告的認(rèn)可，雙方約定了新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告以被告拖欠租金為由請求給付違約金和解除合同，本院不予支持，但被告應(yīng)根據(jù)欠條的約定履行還款義務(wù)。庭審中，二原告提出被告在租賃期內(nèi)未經(jīng)二原告同意隨意轉(zhuǎn)租，因此請求解除租賃合同。本院認(rèn)為，被告從2009年8月開始就將二原告房屋的第一、二層轉(zhuǎn)租給“仁德藥房”使用，二原告知道以上轉(zhuǎn)租事實，但未提出異議，并于2014年繼續(xù)收取了被告最后一年的租金，應(yīng)推定為二原告同意被告轉(zhuǎn)租。因此，二原告以未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租為由請求解除合同，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十六條，《最高人民法院＜關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋＞》第十六條第一款以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告宋某某于本判決生效之日起20日內(nèi)給付原告徐某某、張某某房租欠款20000元，并按月利率20‰給付自2013年12月30日起至還款之日止的利息。
二、駁回二原告要求被告支付房屋租金25000元、違約金10000元以及解除房屋租賃合同，由原告收回房屋的訴訟請求。
如果未按本判決指定的履行期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1175元，依法減半收取587.50元，由原告負(fù)擔(dān)373.50元，被告負(fù)擔(dān)214元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案一庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　張明

書記員：陽磊