上訴人(原審被告、反訴原告)：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王麗珍(系徐某妻子)，女，戶籍地福建省。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陳翠，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：孫敬俊，浙江京衡律師事務所律師。
　　上訴人徐某因與被上訴人上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司(以下簡稱諾亞方洲公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初15203號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月2日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　徐某上訴請求：依法撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的原審訴訟請求，支持上訴人在原審提出的所有反訴訴請。事實和理由：2017年11月，大華派出所以詐騙罪為由關閉了上訴人的代理經營權，派出所要求被上訴人法定代表人陳翠前去處理，被上訴人認為已出轉給上訴人，從未出面處理，故應由被上訴人承擔全部的責任，并賠償由此給上訴人造成的全部損失。場所被大華派出所關閉，上訴人仍然需要支付租金、員工工資、稅費等，此即為被上訴人不作為所造成的損失。因被大華派出所關閉，上訴人已無法繼續(xù)執(zhí)行本合同，而在所欠租金遠超人民幣2.5萬元(以下幣種均為人民幣)時，被上訴人也未解除、未溝通、未發(fā)書面函，直至其找到新的下家。在此期間的租金、違約金、律師費皆要求上訴人承擔，顯失公允。《轉讓協(xié)議》實質屬于股權轉讓，被上訴人違約，應承擔全部責任，賠償由此給上訴人造成的全部損失。
　　諾亞方洲公司答辯稱，一審法院判決事實清楚，于法有據(jù)，請求二審法院駁回上訴請求，維持原判。
　　諾亞方洲公司向一審法院起訴請求：要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，徐某返還上海市寶山區(qū)行知路XXX號X樓房屋(以下簡稱系爭房屋)，并按每月人民幣92,664元的標準支付2018年8月1日至房屋返還之日的租金(已付10,900元)，支付逾期付款違約金99,254.57元，賠償律師費3萬元。
　　徐某向一審法院提出反訴請求：要求確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效，諾亞方洲公司返還租金1,882,000元、押金178,200元、轉讓費120萬元，賠償租金、押金、轉讓費的利息損失(以3,260,200元為基數(shù)，按中國人民銀行基準利率的雙倍，自2018年8月1日計算至判決生效之日止)，賠償裝修損失1,586,585元。
　　一審法院認定事實如下：2016年7月17日，諾亞方洲公司與徐某簽訂《雙方約定》，主要內容為，雙方就原卡樂迪KTV轉讓轉租事宜擬定幾項約定，包括轉讓費、月租金、付款方式、租期等主要內容，還約定全部證照確保過戶到位，裝修完畢不影響營業(yè)。
　　2016年7月18日，諾亞方洲公司(甲方)與徐某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積1,650平方米，用于經營KTV、影吧；租期2016年8月1日至2026年7月31日；每月租金89,100元，每兩年遞增4%；乙方支付保證金178,200元，如因乙方違約導致甲方解除合同的，甲方有權將保證金數(shù)額充抵違約金的一部分或全部，抵扣順序為租金、公共事業(yè)費及其他應付費用、滯納金、違約金、損害賠償金等。合同第6.7條約定，甲方因向乙方追討欠款而支出的任何費用可按照本合同的約定向乙方追索，包括合理的律師費等。合同第7.2條約定，乙方拖欠房租的違約金標準為日千分之一。合同第7.5條約定，乙方拖欠租金累計已滿三個月的或除租金外所欠各項費用累計達25,000元的，甲方有權提前解除合同、收回房屋，并自甲方發(fā)出書面解除合同通知之日起至乙方遷出日甲方有權按租金的3倍收取房屋使用費。補充合同第二條約定，免租期3個月。補充合同第三條約定，如因甲方辦理證照過戶原因，影響乙方開業(yè)營業(yè)，造成一切損失由甲方承擔。
　　同日，雙方簽訂《KTV轉讓協(xié)議》，主要約定，轉讓的卡樂迪KTV位于系爭房屋，建筑面積1,650平方米，轉讓費140萬元，雙方于2016年8月1日交付KTV等。
　　同日，雙方簽訂《KYV轉讓費、租金支付約定》，約定乙方于2016年7月27日前付清轉讓費，還約定2016年租金的支付期限等。
　　上述協(xié)議簽訂后，諾亞方洲公司將系爭房屋交付給徐某使用，徐某對系爭房屋進行裝修，并于2016年10月初開始營業(yè)，直至2018年7月，因系爭房屋被公安機關查封而停業(yè)。
　　徐某共計向諾亞方洲公司支付3,260,200元，其中包括：2016年8月1日至2018年7月31日的租金1,871,100元，2018年8月1日之后的租金10,900元，押金178,200元，轉讓費120萬元。
　　雙方當事人有爭議的事實和證據(jù)：諾亞方洲公司向法院提供建設用地批準書、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、上海市建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證明、建筑工程消防驗收意見書、消防安全檢查意見書，證明系爭房屋是合法建筑，并已通過消防驗收，可以正常使用。徐某表示，上述材料的建設單位為大華(集團)有限公司，與本案無關。諾亞方洲公司表示，系爭房屋是大華(集團)有限公司委托下屬單位上海真華商貿有限公司管理，再由上海真華商貿有限公司出租給諾亞方洲公司，并提供上海真華商貿有限公司與諾亞方洲公司簽訂的《房屋租賃合同》。徐某對該份合同的真實性無異議。
　　諾亞方洲公司還向法院提供2016年8月6日徐某出具的收據(jù)，寫明收到營業(yè)執(zhí)照正副本、食品流通許可證正副本、組織機構代碼證正副本、娛樂經營許可證正副本等。諾亞方洲公司表示，轉讓協(xié)議的標的為KTV的設備設施以及經營權，徐某注冊公司后，諾亞方洲公司將相關許可證過戶給徐某，諾亞方洲公司人員也陪同徐某到工商部門，因徐某還有其他公司的問題沒有處理完畢，徐某提供的材料也不齊，去了兩次都無法辦理，后來一直都沒有辦理。徐某表示，對上述證據(jù)的真實性無異議，但轉讓協(xié)議就是諾亞方洲公司的股權轉讓，是由于諾亞方洲公司無法提供房產證，所以沒有辦成，不存在徐某方的原因。
　　一審法院審理中，法院向大華派出所了解系爭房屋的查封情況，了解到系爭房屋被查封的原因是由于KTV包房被用于實施詐騙行為。經法院主持，諾亞方洲公司已收回系爭房屋。徐某表示，2019年9月5日至現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)KTV被諾亞方洲公司拆卸得面目全非，所有物品已經不見。諾亞方洲公司表示，經當?shù)嘏沙鏊猓延?019年8月20日進入系爭房屋進行清理，整理了系爭房屋內無法分離的軟裝部分，并將屬于徐某的家具、設備等歸集到了系爭房屋內的一間房間中，以等待徐某領取。
　　一審法院認為，系爭房屋已取得建設工程規(guī)劃許可證，系合法建筑，諾亞方洲公司與徐某就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》應認定為有效合同。徐某要求確認合同無效的請求，法院不予支持。
　　徐某辯稱由于沒有消防許可，系爭房屋于2018年7月被公安機關查封，但未提供證據(jù)證明上述事實。而諾亞方洲公司向法院提供了系爭房屋的消防驗收等材料，可以證明系爭房屋符合租賃條件。再結合大華派出所提供的情況，法院可以認定，徐某無法正常使用系爭房屋的原因與諾亞方洲公司無關。因徐某占用系爭房屋至今，應按合同約定向諾亞方洲公司支付租金。徐某未付清2018年8月1日以后的租金，已構成違約，諾亞方洲公司要求解除合同并主張2018年8月1日以后租金及逾期付款違約金的請求，符合合同約定，法院予以支持。諾亞方洲公司已在審理中收回系爭房屋，并自認2019年8月20日進入系爭房屋進行清理工作，徐某應付租金應計算至該日止。同時，徐某要求諾亞方洲公司返還已付租金的反訴請求，法院不予支持。諾亞方洲公司要求徐某支付律師費的請求，符合合同約定，法院予以支持。合同解除后，諾亞方洲公司應向徐某返還押金，但根據(jù)合同約定，可與徐某欠付的租金等費用進行充抵。徐某要求諾亞方洲公司賠償租金等利息損失的反訴請求，沒有法律及事實依據(jù)，法院不予支持。因徐某違約導致合同解除，徐某要求諾亞方洲公司賠償裝修損失的反訴請求，法院不予支持。
　　雙方簽訂的《KTV轉讓協(xié)議》未涉及股權轉讓的內容，轉讓標的應為KTV相關財物及經營權。諾亞方洲公司已將系爭房屋連同KTV一并交付給徐某，履行了轉讓義務。徐某要求諾亞方洲公司返還轉讓費的請求，法院不予支持。
　　一審法院判決如下：一、解除上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司與徐某就上海市寶山區(qū)行知路XXX號X樓房屋簽訂的《房屋租賃合同》；二、徐某于判決生效之日起十日內，向上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月20日的租金1,162,844元；三、徐某于判決生效之日起十日內，向上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司支付逾期付款違約金99,254.57元；四、徐某于判決生效之日起十日內，向上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司賠償律師費3萬元；五、上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司于判決生效之日起十日內，向徐某返還押金178,200元，在上述第二項款項中予以抵除；六、駁回徐某的其余反訴請求。
　　二審審理期間，上訴人提交材料：1.短信，證明被上訴人9月16日要求其拿走家具，但是現(xiàn)在租金計算到8月20日，證明被上訴人侵占上訴人的財產；2.照片兩張，證明被上訴人實際控制系爭房屋；3.物業(yè)交付登記表及收據(jù)，證明公章至始至終未交給上訴人；4.微信記錄，證明被上訴人不辦理對外的事宜，未盡其應盡的義務，且上訴人多次催促其過戶；5.消防驗收合格證，說明被上訴人自始至終沒有消防合格證；6.固定資產盤點表，證明上訴人原有的物品以及每個房間具備的一些固定資產；7.照片，是之前營業(yè)中的狀態(tài)與后面9月5日的狀態(tài)，證明被上訴人侵占上訴人的財產。被上訴人表示：1.短信真實性、合法性沒有異議，該短信是要求徐某能夠根據(jù)一審庭審筆錄和法官要求限期來將自己的財產移走，否則將視為徐某放棄；2.對照片的三性都有異議，無法判定徐某是在什么時間點拍的照片；3.物業(yè)交付驗收表和收據(jù)，對這兩個證據(jù)的真實性、合法性沒有異議，但這兩份證據(jù)沒有關聯(lián)性；4.短信的真實性、合法性沒有異議，但對關聯(lián)性有異議；5.合格證，由于沒有原件，對于真實性、合法性無法判斷；6.固定資產盤點表，對于三性均不予認可，因為是徐某單方面制作，被上訴人無法判定是否真實；7.對照片的三性有異議，無法認定徐某是在什么時間點拍攝的。本院經審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》是有效合同，雙方應當恪守。一審法院結合系爭房屋的消防驗收等材料以及大華派出所提供的情況，認定徐某無法正常使用系爭房屋的原因與諾亞方洲公司無關，該意見并無不當。既然徐某無法正常使用系爭房屋的原因與諾亞方洲公司無關，諾亞方洲公司并無義務以其名義對該事宜進行處理。因此，徐某稱諾亞方洲公司不作為，應當承擔責任并賠償損失的意見，本院不予采納。徐某占用系爭房屋，應按合同約定向諾亞方洲公司支付租金。徐某欠租已構成違約，諾亞方洲公司要求解除合同并支付欠租，并無不當。諾亞方洲公司已在審理中收回系爭房屋，并自認2019年8月20日進入系爭房屋進行清理工作。上訴人僅以被上訴人一審中提交的照片來主張被上訴人2019年6月前已經收回系爭房屋，本院難以采納。因徐某違約導致合同解除，一審法院對其反訴請求不予支持，并無不當，可以維持。
　　綜上所述，徐某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣36,938元，由上訴人徐某負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　苗一路

審判員：姚??躍

書記員：余??藝