原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：明天棋，上海市百匯律師事務(wù)所律師。
　　被告：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省蚌埠市。
　　委托訴訟代理人：劉磊，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
　　原告徐某某與被告王某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人明天棋、被告王某的委托訴訟代理人劉磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判令解除徐某某與王某之間簽訂的房屋租賃合同，要求王某從上海市寶山區(qū)恒高路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋中遷出、騰退；2、請(qǐng)求法院依法判令王某支付徐某某違約金人民幣3,500元；3、請(qǐng)求法院依法判令王某支付徐某某逾期返還房屋使用費(fèi)，按照月租金標(biāo)準(zhǔn)3,500元計(jì)算，自2019年12月1日起至騰退之日止；4、押金3,500元同意返還給王某。事實(shí)與理由：徐某某、王某雙方于2015年10月21日簽訂房屋租賃合同，合同約定，徐某某將系爭(zhēng)房屋出租于王某，租賃期限為六年，自2015年12月1日至2021年11月30日止，每月租金為人民幣3,500元。合同亦約定租賃期限內(nèi)，未經(jīng)徐某某書面同意，王某不得將系爭(zhēng)房轉(zhuǎn)租于第三人。合同簽訂后，徐某某依約將房屋出租于王某。然而，徐某某于2019年9月份得知，王某將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租于第三人，經(jīng)徐某某勸阻后，王某依然將系爭(zhēng)房屋繼續(xù)租賃于第三人。綜上所述，王某在未得到徐某某書面同意的情況下，將房屋轉(zhuǎn)租于第三人，違反了房屋租賃合同的約定，并侵害了徐某某的合法權(quán)益，故涉訴。
　　被告王某辯稱，不同意全部訴請(qǐng)。對(duì)于徐某某陳述的事實(shí)基本確認(rèn)，在雙方簽約之前，系爭(zhēng)房屋就是對(duì)外群租的，王某向徐某某告知其就是專業(yè)做二房東經(jīng)營(yíng)生意的，該房屋承租后是直接用作轉(zhuǎn)租的，徐某某表示同意后，雙方簽訂了合同。王某嗣后投入十幾萬(wàn)進(jìn)行了裝修，徐某某來看后也表示滿意，并表示只要不群租不擾民不做違法亂紀(jì)的事就可以。因此雙方在合同落款處備注了任何一方不得提前解約，否則要賠償損失和違約責(zé)任。徐某某是因?yàn)槿グ闹薮蛩銓⒎课莩鍪垡虼瞬乓筇崆敖饧s的。為此，雙方在2019年8月就合同解除的后果談過，王某要求賠償裝修損失15萬(wàn)元，徐某某僅僅同意賠償5萬(wàn)元，雙方無法協(xié)商成功。承租后先后轉(zhuǎn)租過三次，第一家租客因?yàn)橐k停車證，為此徐某某還配合其付清了物業(yè)費(fèi)，因此他對(duì)于轉(zhuǎn)租是明確知曉的。目前的租客月租金是5,800元，租金支付到2019年12月。綜上，不同意解除合同，要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　位于上海市寶山區(qū)恒高路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋為徐某某、周銀娣共同共有的不動(dòng)產(chǎn)。2015年10月21日，徐某某與王某就上述房屋簽訂租賃合同一份，約定，甲方將該房屋出租給乙方使用，期間為2015年12月1日起至2021年11月30日。每月租金3,500元。合同第七條第六款約定，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將該房屋全部或者部分轉(zhuǎn)租給第三人，也不得將其對(duì)該房屋享有的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，否則甲方有權(quán)單方面解除合同，并追究乙方違約責(zé)任。第九條違約責(zé)任約定，若任何一方未按本合同約定履行的，經(jīng)另一方催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除合同，且違約方須支付守約方違約金，數(shù)額為3,500元。若乙方違約，且乙方已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行裝修的，則乙方除需按本條款承擔(dān)違約責(zé)任外，乙方裝修、添附無償贈(zèng)與甲方。第十二條補(bǔ)充條款約定，甲方允許乙方裝修，乙方承租期間內(nèi)不得合租，不得破壞墻體結(jié)構(gòu)，在合同期內(nèi)如任何一方違約，甲方賠償乙方裝修費(fèi)用，乙方賠償一個(gè)月房屋租金。合同簽約后，王某向徐某某付清了2019年11月30日前的租金及押金。
　　2019年9月27日，徐某某向王某發(fā)出手機(jī)短信，表示在未得到徐某某書面同意的情況下，王某擅自將房屋轉(zhuǎn)租的行為構(gòu)成了違約，故通知其解除雙方的租賃合同并要求王某承擔(dān)違約賠償責(zé)任。王某回復(fù)稱，徐某某自始至終都知道房屋轉(zhuǎn)租的事實(shí)，現(xiàn)在因?yàn)槠湟u房子去澳洲，因此要提前解約，堅(jiān)持認(rèn)為違約的是徐某某。雙方協(xié)商未果，故涉訟。
　　審理中，徐某某表示，第一次知道王某轉(zhuǎn)租是在2019年5月24日。早在2017年7、8月的時(shí)候王某打電話要求徐某某去繳納物業(yè)費(fèi)，為此徐某某到系爭(zhēng)房屋，就發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋里面的人不是王某，那人自稱是王某的表弟及其一家共計(jì)五個(gè)人。因?yàn)樗麄冝k理停車證需要先行支付物業(yè)費(fèi)，因此徐某某就去支付了物業(yè)費(fèi)。為此還問了王某，王某確認(rèn)是其表弟一家，是否免費(fèi)給其表弟一家居住其沒有向徐某某明確。到了2019年5月底，鑒于快到了付租的時(shí)間，同時(shí)徐某某也想去看看房屋的情況，故到了系爭(zhēng)房屋內(nèi)，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)居住的人換了，此時(shí)，其出示了租賃合同，稱其從王某處承租下房屋，王某表示房屋是她的產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)合同顯示，一個(gè)月的租金是5,200元，簽訂于2018年8月，租期一年，至2019年8月25日到期。當(dāng)時(shí)徐某某就和租客說明不允許再續(xù)簽，同時(shí)也電話聯(lián)系了王某提出不同意轉(zhuǎn)租，并要求其停止轉(zhuǎn)租行為。但嗣后，王某仍繼續(xù)對(duì)外轉(zhuǎn)租，并于2019年9月再行簽訂轉(zhuǎn)租合同，租金每月是5,800元。同時(shí)明確，在本案中只要解決與王某之間的租賃合同關(guān)系，只要求王某騰退，不要求處理次承租人的問題。徐某某還提供了與王某2019年9月的通話錄音以及兩份轉(zhuǎn)租合同的復(fù)印件，表示其發(fā)現(xiàn)王某擅自轉(zhuǎn)租后立即表示了異議，不存在此前同意或者知道王某轉(zhuǎn)租的事實(shí)。對(duì)于電話錄音和轉(zhuǎn)租合同的真實(shí)性，王某均不持異議，堅(jiān)持表示對(duì)于轉(zhuǎn)租，徐某某一直是知曉的。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人履行合同義務(wù)、行使合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)、信用的基本民法原則。徐某某與王某就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于王某是否構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租的違約行為，徐某某是否有權(quán)行使單方解除權(quán)。根據(jù)合同約定，明確了未經(jīng)出租方書面同意，承租方不得將該房屋全部或者部分轉(zhuǎn)租給第三人，也不得將其對(duì)該房屋享有的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，否則出租方有權(quán)單方面解除合同，并追究承租方的違約責(zé)任。根據(jù)查明的事實(shí)，王某取得房屋后先后轉(zhuǎn)租給三家客戶，轉(zhuǎn)租的狀態(tài)一直持續(xù)至今，對(duì)此王某也表示確認(rèn)，故本院認(rèn)定王某在承租期間的確存在對(duì)外轉(zhuǎn)租的事實(shí)。王某抗辯稱，對(duì)于轉(zhuǎn)租徐某某從來都是明知且同意的，對(duì)此，徐某某并不予認(rèn)可。根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，王某應(yīng)對(duì)該抗辯承擔(dān)舉證責(zé)任，但王某就上述主張除卻口頭陳述、自行演繹推理之外，無其他任何形式的證據(jù)材料予以印證。相對(duì)于合同的明確約定而言，王某就徐某某明知且認(rèn)可轉(zhuǎn)租事實(shí)的主張無法達(dá)到高度蓋然性的證明力的標(biāo)準(zhǔn)，本院對(duì)此無法采信。故王某在未征得徐某某同意的前提下擅自對(duì)外轉(zhuǎn)租，該行為構(gòu)成了違約，徐某某依據(jù)合同條款主張單方解除權(quán)，符合雙方合同及法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。鑒于徐某某明確不要求處理次承租人的遷出問題，故在合同解除后，本院僅處理被告王某的騰退問題，至于房屋如何收回由徐某某自行處理。根據(jù)合同第九條的約定，違約方應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于一個(gè)月租金的違約金，故徐某某就此所提出的違約金主張，亦不違背雙方合意，本院予以支持。徐某某自愿退還押金，該要求于法不悖，本院亦一并處理。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告徐某某與被告王某就上海市寶山區(qū)恒高路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的租賃合同；
　　二、被告王某于本判決生效之日起十日內(nèi)，從上述房屋中騰退遷出；
　　三、被告王某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告徐某某支付違約金3,500元；
　　四、被告王某于本判決生效之日起十日內(nèi)，按每月3,500元的標(biāo)準(zhǔn)，向原告徐某某支付自2019年12月1日起至騰退之日止的使用費(fèi)；
　　五、原告徐某某在被告王某實(shí)際騰退之日，將押金3,500元予以返還。
　　若未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)減半收取25元，由被告王某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏