原告(反訴被告)：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省滁州市。
　　委托訴訟代理人：程玉鵬，上海君慈律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：徐超，上海君慈律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：甘某工業(yè)(上海)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：KUO-YINGKAN(甘國英)，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：顧葉青，上海市長江律師事務所律師。
　　原告徐某某與被告甘某工業(yè)(上海)有限公司(以下簡稱“甘某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月3日立案后，依法適用簡易程序審理。審理過程中，被告提出反訴，本院依法受理，并于2018年7月5日公開開庭進行了審理。后因案情復雜，本院依法裁定轉為適用普通程序再次于2019年1月29日公開開庭進行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人程玉鵬、徐超，被告的委托訴訟代理人顧葉青到庭參加訴訟。本案經本院院長批準，延長審限六個月。本案現已審理終結。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告于2015年9月7日簽訂的《研發(fā)樓租賃合同》于2018年3月16日解除；2、判令被告賠償原告裝修費損失2,470,000元；3、判令被告返還原告租賃保證金92,656.80元。事實和理由：2015年9月7日，原、被告簽訂《研發(fā)樓租賃合同》，由原告承租被告的坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號研二、研三房屋用于辦公、住宿等，租賃期限15年，自2015年9月7日起至2030年9月6日止，年租金751,549.60元，房租按季度支付，免租期3個月，自2015年12月7日至2016年3月6日。合同另約定保證金92,656.80元。原告承租房屋后對上述房屋進行裝飾裝修，支出2,470,000元。2017年12月1日，接新橋鎮(zhèn)安全監(jiān)督檢查管理事務所、新橋鎮(zhèn)消防安全委員會辦公室《安全隱患告知書》，原告被告知因系爭房屋“廠房用于居住，無消防噴淋、煙感器，存在三合一現象”，要求原告立即搬離。同日，新橋鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)管委會也下發(fā)《告知書》，限原告于2017年12月31日前搬離系爭房屋。接上述通知后，原、被告多次溝通交涉未果，被告于2018年3月16日致函原告，書面通知解除《研發(fā)樓租賃合同》。原告認為，簽訂合同時，合同約定原告租賃目的為住宿，被告也表示系爭房屋可以用于住宿，原告才出資租賃并裝修房屋。被告作為出租方，提供的房屋性質導致合同目的無法實現，且經原告多次要求也未提供產權證明，造成原告損失。故原告訴至法院，望判如訴請。
　　被告甘某公司辯稱，對于訴請一無異議，但解除理由不認可。對于訴請二，不同意賠償裝修損失。對于訴請三，要求按合同約定處理，可以抵充相關費用，不同意返還保證金。
　　同時，被告甘某公司提出反訴請求：1、確認原、被告于2015年9月7日簽訂的《研發(fā)樓租賃合同》于2018年3月17日解除；2、判令原告限期將上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號研二、研三房屋返還被告，并判令原告賠償被告恢復原狀費用；3、判令原告支付自2018年3月18日起至實際返還上述房屋之日止的房屋使用費(按總面積3,028平方米×0.68元/平方米×1.03×實際使用天數計算)；4、判令原告支付逾期付款違約金191,465.52元；5、判令原告支付違約金123,542.40元。審理中，被告甘某公司變更第三項反訴請求為：原告支付被告2018年6月7日起至實際返還承租房屋之日止的房屋占有使用費(按總面積3,028平方米×0.68元/平方米×1.03×實際使用天數計算)；被告甘某公司變更第四項反訴請求為：原告支付逾期付款違約金312,827.39元。
　　原告徐某某針對被告的反訴辯稱，同意反訴訴請一，確認解除時間為2018年3月17日。對于反訴訴請二，同意返還房屋，但不同意恢復原狀或賠償恢復原狀的費用，因合同約定恢復原狀需正常到期后才進行恢復，而本案系提前解除合同，且過錯在于被告，故不同意恢復原狀。不同意反訴訴請三，原告已經實際支付租金至2018年6月6日，后因涉訴故未支付2018年6月6日之后的租金。如果需要支付占有使用費，也應按照751,549.60元的年租金標準支付。不同意反訴訴請四，之前原告均是按期支付租金，即使存在遲延付款的情況，也是經過被告同意的。不同意反訴訴請五，解除合同的過錯在于被告，原告無須支付解約違約金。
　　本院經審理認定事實如下：坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號房產權利人系被告，房屋用途為廠房。
　　原、被告于2015年9月7日簽訂《研發(fā)樓租賃合同》，約定原告向被告承租坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號研二(權狀第3幢)、研三(權狀第4幢)的房屋，租賃用途為辦公室、住宿等使用，租賃期限為15年，自2015年9月7日起至2030年9月6日止，免租期3個月，自2015年12月7日起至2016年3月6日止，租金約定為日租金2,059.04元，年租金751，549.60元，前兩年租金不變，第三年開始及以后每兩年遞增率為3%，保證金為92,656.80元。該合同6.5條約定雙方租賃關系終結后，原告應當自租賃關系終結之日起5日內恢復原狀、拆除增設的附屬設施和設備，如原告逾期未拆除，則視為原告放棄對增設的附屬設施和設備的所有權，被告有權予以處理。該合同9.3條約定，原告當期租金逾期未付，經被告書面催告后10日內仍不支付或原告逾期未付租金累計超過15日的，被告有權解除合同，并由違約一方按月租金的2倍支付違約金。該合同10.3條約定原告未征得被告書面同意或者超出被告書面同意的范圍和要求裝修房舍或者增設附屬設施的，被告可以要求原告恢復房舍原狀。該合同另對其他事項作出約定。原、被告于同日簽訂《補充協議》，約定原告根據需要在房屋頂層建蓋房舍，被告同意原告建蓋，一切相關費用及責任由原告承擔，被告不再收取原告費用。
　　被告于2015年9月11日向原告出具收據一份，確認收到原告保證金92,656.80元。
　　2017年10月25日，被告發(fā)出通知，要求所有生產企業(yè)通過環(huán)評和第三方公司的檢測；要求無生產性質的企業(yè)在環(huán)保局網站進行注冊企業(yè)信息及備案，證明該公司不再從事生產。
　　2017年11月1日，被告發(fā)出通知，告知各租戶經消防及公安部門檢查，各租戶均存在不同程度的消防安全隱患，要求各租戶及時整改現有消防隱患。
　　2017年12月1日，新橋工業(yè)園區(qū)管委會出具《告知書》，載明：鑒于你們所承租居住的上海甘某工業(yè)企業(yè)(地址：新潤路XXX號)租賃公寓房，存在消防、治安等重大安全隱患問題，希望各位租戶在2017年12月31日之前，盡快撤離，以避免本人人身財產不必要的損失。若逾期不搬離的，政府相關部門將依法對此處各類安全隱患予以整治處理，后果自負。
　　2017年12月1日，新橋鎮(zhèn)安全監(jiān)督檢查管理事務所和新橋鎮(zhèn)消防安全委員會辦公室聯合發(fā)出《安全隱患告知書》，告知甘某工業(yè)企業(yè)各租戶，新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號廠房辦公樓已被列入上海市消防隱患重點排查單位，經檢查存在廠房用于居住、無消防噴淋、煙感器，存在三合一現象的安全隱患。以上安全隱患直接威脅到你處和周邊人員生命和財產安全，特此告知立即搬離此處，如因此造成后果將承擔法律責任。對拒不搬離的，將即日進行聯合整治，確保安全。
　　2017年12月20日，被告向原告發(fā)出通知，載明：接上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)政府通知，你處租賃的研二、研三樓內所有租客于2017年12月31日必須全部清空，2018年1月1日起政府如發(fā)現還有租客在內，將采取強制措施，所產生的后果由你處全權負責。
　　2018年3月12日，安徽亭城律師事務所受原告委托，向被告發(fā)出律師函，以被告構成違約為由，要求：1、原告暫停支付2017年12月8日后的房租；2、被告接到函件后，7日之內主動和原告前往有關部門補辦相關審批手續(xù)。
　　2018年3月16日，上海市長江律師事務所受被告委托，向原告發(fā)出律師函，以原告拒不支付租金為由，通知原告即日起解除《研發(fā)樓租賃合同》，并要求原告在收悉該函后十日內將承租房屋恢復原狀、騰空后退還被告，同時結清至實際返還之日的應付租金及使用費、滯納金、違約金及其他應付費用。
　　2018年4月13日，被告向原告發(fā)出通知，載明：接上海市松江區(qū)新橋工業(yè)園區(qū)管委會通知，你處存在消防、治安等重大安全隱患問題，廠房用于居住，無消防噴淋、煙感器，存在三合一現象。我司已于2017年12月20日發(fā)通知告知過，政府有關部門要求所有租客于2017年12月31日必須全部清空，2018年1月1日起政府有關部門如發(fā)現還有租客在內，將采取強制措施，所產生的后果由你處全權負責。今日再次發(fā)函告知，請你處積極配合政府行動，避免不必要的麻煩。
　　另查明，被告于2018年1月17日向原告發(fā)出通知，告知原告2018年3月7日至2018年6月6日期間房租于2018年2月6日到期，金額為195,114.63元，并要求原告支付上述租金。
　　被告于2018年2月6日發(fā)出催告函，要求原告支付2018年3月7日至2018年6月6日期間房租195,114.63元。
　　2018年10月16日，被告向原告回函，對于原告在2018年10月13日提出的要求辦理退房交接手續(xù)的要求予以拒絕。
　　租賃期間，被告另通過微信等形式向原告催討房租。
　　審理中，依照原告的申請，本院依法委托上海聯合工程監(jiān)理造價咨詢有限公司對原告主張的裝飾裝修工程在剩余租賃期內的殘值損失進行司法鑒定。該公司出具編號為SUECC/Z18017B043-ZJQT001的《工程造價鑒定意見書》一份，載明的鑒定結論意見為：1、上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號研二(權證第3幢)、研三(權證第4幢)房屋內徐某某完成裝飾裝修工程造價原值為1,973,574.15元；2、該裝修使用至今折舊后的價值：折舊年限按合同規(guī)定的租賃期限15年記取，故折舊后房屋固定裝修殘值為：1,582,806.47元。
　　審理中，原、被告均確認涉案房屋處于空置狀態(tài)。
　　以上事實，有《研發(fā)樓租賃合同》、《補充協議》、收據、通知、《告知書》、《安全隱患告知書》、律師函、催告函、《工程造價鑒定意見書》及當事人陳述等證據證實，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告之間的《研發(fā)樓租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，應屬有效，對雙方均有拘束力。
　　本案中，被告稱系因原告未及時足額支付租金，故其享有法定的合同解除權。原告稱系因涉案房產經消防等監(jiān)管部門檢查并要求整改，無法繼續(xù)用于宿舍使用，故未支付相應租金。對此，本院認為，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?，F原、被告在《研發(fā)樓租賃合同》中明確約定涉案房屋可以用于住宿等用途，但涉案房屋經消防部門檢查，存在廠房用于居住等問題，明確無法繼續(xù)作為居住使用，并要求相關人員搬離。因消防等問題，原、被告所約定的合同目的無法實現，雙方之間的租賃合同可予解除。現原、被告均同意解除合同，并認可以2018年3月17日作為合同解除時間，本院予以確認。至于合同解除的過錯，根據新橋鎮(zhèn)安全監(jiān)督檢查管理事務所和新橋鎮(zhèn)消防安全委員會辦公室聯合出具的《安全隱患告知書》，可以反映系因廠房用于居住、無消防噴淋、煙感器，存在三合一現象的安全隱患，導致消防等部門依法對涉案房屋要求進行整改、清空。因原、被告在簽訂合同時對于涉案房屋用于居住的用途均屬知情，且根據上述告知書可以反映原、被告對于涉案房屋無法繼續(xù)用于居住，合同目的無法實現均存在過錯，故結合雙方的權利義務及告知書明確的問題，本院酌情確定原、被告對于合同解除各承擔50%的責任。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，雙方均確認合同于2018年3月17日解除，故原告應將涉案房屋返還于被告，對此原告亦無異議，故對于被告的該項反訴請求，本院予以支持。關于涉案房屋返還是否需要恢復原狀，本案中，原、被告在合同中約定涉案廠房可用于居住，因原廠房系用于研發(fā)，實際用于居住必然需要進行一定的裝飾裝修，且原告實際使用時間也較長，被告亦從未對裝修提出過任何異議。故本院采信原告的主張，認定原告對涉案房屋的裝飾裝修系經被告同意?，F原、被告雙方對于租賃合同的解除均有過錯，原告并無恢復原狀的法定義務。至于合同約定的恢復義務，應以雙方合同正常終結為前提，本案合同系因雙方過錯而提前解除，故不應直接適用該條款的規(guī)定。退一步說，即使根據該合同條款，在租賃關系終結后承租人有恢復原狀之義務，但同樣根據該條款，如承租人未拆除，其后果系承租人放棄對增設的附屬設施和設備的所有權，而非直接由承租人實際恢復原狀。再退一步說，被告也未提供證據證實涉案房屋的原始狀態(tài)。綜上，對于被告反訴要求原告恢復房屋原狀的請求，本院不予支持。故對于被告主張進行的鑒定，也無必要，本院未予準許。合同解除后，原告仍繼續(xù)占有使用涉案房屋，故原告仍應支付相應的房屋占有使用費。現被告確認原告租金支付至2018年6月6日，故被告應自2018年6月7日開始支付占有使用費。至于占有使用費具體應付至何時，原告在2018年10月13日已經向被告提出交還房屋，而被告于2018年10月16日回函予以拒絕，但在上述時間經原告申請的鑒定機構仍在對于裝修殘值損失進行鑒定，尚不具備交接條件。在鑒定結論作出后，原告于2019年1月29日庭審中再次提出交房，并提供證據證實相應水電費于2019年1月9日已經結清，在此情形下，被告仍不同意接受涉案房產，故對于2019年1月29日之后的占有使用費，原告無須繼續(xù)支付。綜上，原告應支付被告2018年6月7日至2019年1月29日期間的房屋占有使用費。至于支付標準，本院認為考慮到涉案房屋經消防檢查需要整改，難以繼續(xù)使用，且合同于2018年3月17日即已解除，原告未能及時返還系爭房屋的原因主要是由于雙方的糾紛未予了結，且需要進行鑒定等事宜所造成，故本院根據公平原則，考慮雙方對合同解除的過錯程度，酌情將房屋占有使用費標準調整為1,060元/天。故原告應支付2018年6月7日至2019年1月29日期間的房屋占有使用費250,160元。
　　關于裝修費損失，承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，對于剩余租賃期限內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。本案中，原、被告在合同中約定涉案廠房可用于居住，因原廠房系用于研發(fā)，實際用于居住必然需要進行一定的裝飾裝修，且原告實際使用時間也較長，被告亦未對裝修提出過任何異議。故本院采信原告的主張，認定原告對涉案房屋的裝飾裝修系經被告同意?，F雙方對于合同解除均有過錯，故應根據各自的過錯比例承擔相應的裝飾裝修殘值損失。根據司法鑒定意見，裝飾裝修工程造價為1,973,574.15元，其中包括電器、活動家具及專業(yè)設備費用46,325.55元。因上述電器、活動家具等屬于可移動設備費用，原告可將設備自行搬離，故該部分費用46,325.55元不可視為原告的損失，應在工程造價中予以扣除。故原告因合同解除產生的損失為1,927,248.60元。原、被告對司法鑒定意見提出的異議，鑒定人員出庭時均已作出明確說明及回復，雙方提出的異議，依據不足，本院不予采信。因合同解除時原告已經使用系爭房屋2年有余，原告的裝飾裝修損失應為剩余租賃期限內的裝飾裝修殘值損失?，F本院以鑒定意見確定的折舊方式作為計算殘值損失的依據，確定剩余租賃期限內的裝飾裝修殘值損失為1,545,653.38元[1,927,248.60/15×(15-2.97)]。結合鑒定結論得出的造價及殘值金額，考慮到雙方的過錯比例，本院酌定被告承擔50%的裝飾裝修殘值損失772,826.69元(1,545,653.38元×50%)。
　　關于租賃保證金，現原、被告之間的租賃合同已經解除，故原告要求被告返還租賃保證金92,656.80元，于法有據，本院予以支持。
　　關于逾期付款違約金，現原告確有逾期支付房租的情形，依約應支付相應的逾期付款違約金。原告稱逾期付款均經被告同意，但未提供證據證實，也未能舉證證明被告放棄主張相應違約責任的權利，故對于原告的意見，本院不予采納?，F被告反訴要求原告支付逾期付款違約金，于法有據，但其主張的違約金明顯過高，本院依法予以調整。根據實際付款時間及金額，本院酌定原告應支付被告逾期付款違約金31,282.74元。
　　關于解除合同的違約金，因原、被告雙方對于本案系爭租賃合同的解除均有過錯，故被告反訴要求原告支付解除合同違約金，依據不足，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)徐某某與被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司就坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號研二(權狀第3幢)、研三(權狀第4幢)房屋簽訂的《研發(fā)樓租賃合同》于2018年3月17日解除；
　　二、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內將坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新潤路XXX號研二(權狀第3幢)、研三(權狀第4幢)房屋返還被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司；
　　三、被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)徐某某裝飾裝修殘值損失772,826.69元；
　　四、被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)徐某某租賃保證金92,656.80元；
　　五、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司2018年6月7日至2019年1月29日期間的房屋占有使用費250,160元；
　　六、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司逾期付款違約金31,282.74元；
　　七、駁回被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司的其余反訴請求。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費27,301元，反訴案件受理費3,332元，鑒定費34,759元，合計訴訟費65,392元，由原告(反訴被告)徐某某負擔34,986.49元(已付)，由被告(反訴原告)甘某工業(yè)(上海)有限公司負擔30,405.51元(已付3,332元，余款27,073.51元于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊??名

書記員：張??孜