原告（反訴被告）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣州市白云區(qū)。委托訴訟代理人:徐火進(jìn)（系徐某某之弟），住湖北省孝感市孝南區(qū)。代理權(quán)限：代為起訴，代為轉(zhuǎn)委托，代為調(diào)查收集證據(jù)、查閱案卷材料，參與庭審活動，放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解與和解，代簽收法律文書，代收履行款。委托訴訟代理人:黃志國，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為起訴，代為調(diào)查收集證據(jù)、查閱案卷材料、參與庭審活動，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解與和解，代簽收法律文書，代收履行款。被告（反訴原告）:劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址：湖北省孝昌縣，現(xiàn)住孝感市。委托訴訟代理人:周紅波，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為應(yīng)訴、答辯,提起反訴,進(jìn)行和解調(diào)解,代簽法律文書。第三人：徐子金，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。委托訴訟代理人：黃志國，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為答辯，代為調(diào)查收集證據(jù)、查閱案卷材料、參與庭審活動，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為提起反，代為調(diào)解與和解，代簽收法律文書，代收履行款。

原告（反訴被告）徐某某向本院提出訴訟請求：1.依法判令解除原告委托徐子金以徐子金名義與被告簽訂的《房屋租賃合同》；2.依法判令被告向原告支付自2017年7月至2018年元月19日的房屋租金23500元；3.依法判令被告向原告按同期人民銀行貸款利率支付自2017年元月19日至上述債務(wù)還清時止的利息損失；4.本案訴訟費用全部由被告承擔(dān)。訴訟過程中，原告（反訴被告）徐某某變更一至三項訴訟請求為：1.判令被告按每年48000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2017年7月20日起至被告向原告返還租賃房屋之日止占用出租房屋期間的租金損失；2.判令被告向原告支付其在房屋租賃及占用房屋期間所欠的水電費（具體以水電費票據(jù)為準(zhǔn)）；3.責(zé)令被告向原告立即返還租賃房屋并向原告退還租賃房屋鑰匙及租賃房屋的電卡、煤氣卡。事實和理由：2015年元月18日，原告委托第三人徐子金（即原告徐某某之父）以徐子金名義與被告簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將原告所有的位于九真三街中段29號六層房屋（其中包括兩間門面）整體租賃給被告經(jīng)營診所，房屋租賃期為三年，自2015年元月18日起至2018年元月18日止，年租金為48000元，房租一年一交，先交租金后使用，合同期滿，被告必須結(jié)清所有的費用后方可搬家等內(nèi)容。2017年元月19日，被告在續(xù)租第三年房屋時，僅交納了半年房租，并出具下欠23500元租金的欠條。三年合同期滿后，被告在未通知第三人徐子金和原告的情況下將診所搬遷，下欠23500元租金至今未支付，經(jīng)原告和第三人徐子金多次向被告催要下欠租金未果。被告在原《房屋租賃合同》期內(nèi)早已提前搬遷至灣流匯，且書面向徐子金提出解除合同，其至今未向原告或徐子金返還租賃房屋及退還租賃房屋鑰匙、電卡、煤氣卡，并下欠房屋租賃期間的水電費，使原告或徐子金不能進(jìn)屋，更不能使用、出租房屋，經(jīng)多次催收，被告拒不退還。被告（反訴原告）劉某某辯稱，1.原告徐某某不具備主體資格，劉某某是與第三人徐子金所簽訂的房屋租賃合同，在合同簽訂后履行的過程中，租金的繳納及具體的相關(guān)事宜都是與第三人聯(lián)系，按照合同相對性原理，本案的原告應(yīng)為徐子金；2.本案徐子金違反合同約定侵犯被告劉某某的合法經(jīng)營的權(quán)益，應(yīng)予以賠償損失；3.被告沒有拿原告訴請中的房屋鑰匙、電卡，煤氣卡在煤氣表上；4.第三人徐子金與被告簽訂的合同并沒有依法解除，在此租賃期間劉某某應(yīng)依法享有該房屋的使用權(quán)；5.原告要求按照每年48000元租金的標(biāo)準(zhǔn)支付租金損失沒有事實及法律依據(jù)。被告（反訴原告）劉某某向本院提出反訴請求：1.確認(rèn)反訴人與第三人徐子金簽訂的《房屋租賃合同》有效并確認(rèn)該房屋租賃合同有效期截止2018年1月18日；2.判令被反訴人及第三人共同賠償反訴人各項損失共計人民幣60000元；3.判令被反訴人及第三人承擔(dān)本訴及反訴的一切訴訟費用。事實與理由：2015年1月18日，反訴人與第三人徐子金就孝感市孝南區(qū)九真三街中段的房屋，出租給反訴人從事中西醫(yī)門診達(dá)成一致協(xié)議，并簽訂了一份《房屋租賃合同》，該合同約定，房屋租賃期限為三年，自2015年1月18日起至2018年1月18止，約定每年租金為48000元，另外雙方還就相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了約定。合同簽訂后，第三人及反訴人分別按照合同約定享有自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)。2017年，因反訴人購買自有房屋后，資金一時出現(xiàn)困難，2017年度的房屋租金不能全額支付給第三人，反訴人經(jīng)和第三人協(xié)商后，第三人同意反訴人就2017年度下半年的租金出具欠條，以確認(rèn)反訴人下欠其半年房屋租金的事實?？墒牵诜丛V人將租金欠條出具后，第三人卻無故將反訴人經(jīng)營的中西醫(yī)診所的大門和其他入口用鎖鎖住，導(dǎo)致反訴人無法從事經(jīng)營活動，給反訴人造成了極大地?fù)p失。另查實，該房屋的所有權(quán)人為被反訴人徐某某。反訴人認(rèn)為，其與第三人簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人雙方真實意思的表示，且雙方均按照該合同的內(nèi)容在履行，該合同合法有效。當(dāng)反訴人在合同租賃期間正當(dāng)享有自己合法權(quán)益時，第三人及被反訴人卻侵犯其合法權(quán)益，導(dǎo)致反訴人無法從事正常的經(jīng)營活動，給反訴人造成極大的經(jīng)濟(jì)損失。原告（反訴被告）徐某某、第三人徐子金對被告（反訴原告）劉某某的反訴辯稱及陳述：1.因被告沒有依約于2017年5月18日向第三人或原告支付2017年7月19日至2018年元月18日的租金，原告或第三人有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)；2.因被告在約定的2017年5月18日支付下半年租金前，已搬空出租房屋且出具書面的便條，明確表明只租半年，原告或第三人有權(quán)行使不安抗辯權(quán)；3.因原告或第三人有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)或不安抗辯權(quán)，被告無權(quán)要求原告或第三人賠償損失，且被告早以搬遷無任何損失；4.因第三人與原告之間系代理關(guān)系，被告既提出反訴又要求徐某某與第三人共同賠償被告損失，依法不應(yīng)得到支持。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：1.原告（反訴被告）徐某某及第三人共同提交的證據(jù)一徐某某的身份證，被告（反訴原告）劉某某對其真實性無異議，其具有合法性，與本案有關(guān)聯(lián)性，依法予以采信；2.原告（反訴被告）徐某某及第三人共同提交的證據(jù)三中的出租房屋《土地證》、委托租房《授權(quán)委托書》、徐子金的身份證復(fù)印件、第三次全國人口普查表、《房屋租賃合同》，上述證據(jù)具有真實性、合法性、與本案具有關(guān)聯(lián)性，且能實現(xiàn)原告（反訴被告）及第三人的證明目的，依法予以采信；原告（反訴被告）徐某某及第三人共同提交的證據(jù)三中的九真社區(qū)居民委員會出具的房產(chǎn)《證明》、九真社區(qū)居民委員會出具的徐子金家庭關(guān)系《證明》，不能實現(xiàn)其證明目的，依法不予采信；3.原告（反訴被告）及第三人共同提交的證據(jù)四劉某某出具的《欠條》、出租房屋現(xiàn)場圖片、劉某某現(xiàn)經(jīng)營診所圖片、證人駱某和汪某出具的《證明》，上述證據(jù)能證明劉某某欠徐某某房屋租金的事實，也能證明劉某某在租賃期未屆滿前提前搬出租賃屋、將租賃的房屋鎖門后委托他人轉(zhuǎn)交信件明確告訴徐子金其提前退租的事實，同時也證明劉某某在租賃期內(nèi)，已將經(jīng)營診所遷往灣流匯經(jīng)營的事實，該組證據(jù)具有真實性、合法性，與本案有關(guān)聯(lián)性，依法予以采信；4.被告（反訴原告）劉某某提交的證據(jù)二照片，第三人徐子金也承認(rèn)其鎖門的事實，對該證據(jù)的證明目的依法予以采信；5.被告（反訴原告）劉某某提交的證據(jù)三處方，該證據(jù)是劉某某單方出具的，且其將租賃的房屋鎖門后已將診所遷往灣流匯經(jīng)營，因此，該證據(jù)不能達(dá)到證明其損失的目的，依法不予采信；6.被告（反訴原告）劉某某當(dāng)庭出示其手機(jī)中的證人證言，因劉某某沒有申請證人出庭作證，依法不予采信。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定的事實如下：原告（反訴被告）徐某某委托第三人徐子金（即徐某某之父）為其位于孝感市××房屋××棟，對外辦理房屋租賃相關(guān)事宜。2015年元月18日，第三人徐子金以自己的名義與被告（反訴原告）劉某某簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將原告（反訴被告）徐某某所有的位于孝感市××中××層房屋（其中包括兩間門面）整體租賃給被告（反訴原告）劉某某經(jīng)營診所，房屋租賃期為三年，自2015年元月18日起至2018年元月18日止，年租金為48000元，房租一年一交，合同期滿，被告（反訴原告）劉某某必須結(jié)清所有的費用后方可搬家等內(nèi)容。2017年元月19日，被告（反訴原告）劉某某在續(xù)交第三年房屋租金時，提出只租半年，第三人徐子金明確表示不同意，經(jīng)協(xié)商，由劉某某先交納半年房租，下欠2017年下半年的租金23500元，由劉某某出具了欠條給第三人徐子金，口頭約定于2017年5月18日付清。2017年5月中旬，劉某某在未通知徐子金和原告（反訴被告）徐某某的情況下將診所搬遷至灣流匯經(jīng)營，并將其租賃房屋的門面鎖門，于2017年5月17日，委托他人轉(zhuǎn)交信件給徐子金，表示2017年度其只承租房屋半年。第三人徐子金于2017年5月17日收到信件，將信件撕毀后，在劉某某鎖住的租賃房屋門面上加了一把鎖，將門鎖住，并多次向劉某某催要下欠23500元租金未果，以致成訴。另查明，該房屋的土地使用權(quán)人為原告（反訴被告）徐某某。在訴訟期間，雙方協(xié)議已于2018年8月21日將房屋騰退給徐某某。
原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）劉某某及第三人徐子金房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月30日立案后，被告（反訴原告）劉某某于2018年5月28日提起反訴，本院依法適用普通程序，于2018年5月23日、7月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）徐某某的委托訴訟代理人徐火進(jìn)、黃志國，被告（反訴原告）劉某某及其委托訴訟代理人周紅波，第三人徐子金均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）徐某某委托第三人徐子金（即徐某某之父）以第三人的名義與被告（反訴原告）劉某某簽訂的房屋租賃合同系雙方的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方理應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定全面履行權(quán)利義務(wù)。因原告（反訴被告）徐某某與第三人徐子金系委托代理關(guān)系，被告（反訴原告）劉某某抗辯原告徐某某不具備主體資格的意見，依法不予采納。在合同履行過程中，劉某某曾要求提前解除合同，徐子金表示不同意，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后，雙方繼續(xù)依約履行合同。之后，在合同履行期內(nèi)，劉某某在應(yīng)交而未交下欠房租時，單方于2017年5月中旬將診所搬遷至灣流匯經(jīng)營，并將租賃房屋鎖門后，委托他人轉(zhuǎn)交信件明確告訴徐子金，其第三年度只承租半年房屋的行為，屬提前退租，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因劉某某已經(jīng)違約，且明確表示提前退租，并已將診所搬遷，從而導(dǎo)致合同已不能實際履行，故第三人徐子金在2017年5月17日收到劉某某的信件后鎖門時，視為解除租賃合同，同時收回房屋。租賃合同解除后，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，徐某某有權(quán)要求劉某某賠償自2017年7月20日至2018年元月18日可獲得的租金損失，租金的損失按劉某某出具的欠條金額計算，即為23500元。因此，徐某某請求劉某某支付自2017年7月20日起至2018年元月18日租金損失的訴訟請求，本院予以支持。因合同解除時已收回房屋，且房屋已騰退，徐某某請求劉某某返還租賃房屋及鑰匙的訴求，依法不予支持。徐某某的其他訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。也因合同已解除，且劉某某提前退租后，已將診所搬遷至灣流匯經(jīng)營而無損失，故被告（反訴原告）劉某某要求確認(rèn)房屋租賃合同有效期截止2018年1月18日，并請求判令徐某某和第三人徐子金共同賠償其各項損失60000元的反訴請求，亦無事實和法律依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第（二）項，第九十七條，第九十八條、第一百零七條、第二百二十七條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告（反訴被告）徐某某租金損失23500元；二、駁回原告（反訴被告）徐某某的其他訴訟請求；三、駁回被告（反訴原告）劉某某的全部反訴請求。本案受理費387元，本案反訴費650元，均由被告（反訴原告）劉某某負(fù)擔(dān).如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。