原告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托訴訟代理人：王玥瑋，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省連云港市。
　　原告徐某某與被告孫某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人王玥瑋、被告孫某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付2017年11月7日至2018年4月6日的租金19,435元(按每月3,887元計(jì)算)；2、判令被告支付原告2018年5月7日至2018年12月6日的租金29,400元(按每月4,200元計(jì)算)；3、判令被告支付原告2018年1月1日至12月31日的物業(yè)費(fèi)2,170.80元。事實(shí)和理由：被告于2016年4月7日起向案外人上海天歌置業(yè)有限公司租賃上海市浦東新區(qū)樂昌路XXX號(hào)XXX層XXX室商鋪(以下簡稱系爭房屋)，原告與其姐姐于2016年4月26日通過轉(zhuǎn)讓取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)，并先后于2016年10月13日、2017年2月20日與被告簽訂商鋪?zhàn)赓U合同。2018年5月4日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記至原告一人名下。2017年10月，被告借維修漏水名義，將系爭房屋整體裝修轉(zhuǎn)租給第三人。原告提起訴訟后，法院判決雙方的租賃合同繼續(xù)履行，對(duì)訴訟期間的租金未作處理。法院判決后，原告同意繼續(xù)履行合同，于2018年4月4日對(duì)房屋恢復(fù)了水電，被告遂支付了原告2018年4月的租金。此后原告與被告協(xié)商支付2017年11月至2018年3月的租金，被告拒不支付。2018年4月底，被告要求原告提供委托書等材料以便其辦理經(jīng)營證照。原告提出由被告本人到場(chǎng)商談，然被告消極不支付租金也不積極辦理證照。2018年7月，原告委托律師催討租金并提出解除合同，被告要求繼續(xù)履行合同。2018年7月25日，原告陪同被告至行政部門辦證，行政部門并未要求原告出具授權(quán)書。原告至此得知被告的餐飲食品許可證已在2018年4月6日到期，到期后只能重新辦理。被告的證照已經(jīng)辦妥，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行付款義務(wù)。
　　孫某辯稱，被告沒有違約。原告通過采取停水停電、提起訴訟等手段想解除合同，致使被告遭受了重大損失，被告不僅不應(yīng)當(dāng)向原告支付租金，原告還應(yīng)賠償被告損失。前案法院判決后，原告遲遲不配合被告辦理經(jīng)營證照的換證手續(xù)，導(dǎo)致證照過期。在新的證照辦出前，被告都是在房屋外面擺攤，沒有使用系爭房屋，故不同意原告的訴請(qǐng)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年1月9日，原告徐某某曾起訴被告孫某，案號(hào)(2018)滬0115民初5119號(hào)，以被告擅自裝修為由，訴請(qǐng)要求解除雙方間就系爭房屋簽訂的租賃合同、被告支付占有使用費(fèi)等。本院審理后查明：2016年3月30日，被告向案外人上海天歌置業(yè)有限公司承租了系爭房屋，雙方簽訂租賃合同，約定租期自2016年4月7日至2018年4月6日，租賃用途為經(jīng)營餐飲。系爭房屋計(jì)租面積為40.19平方米。此后，原告通過轉(zhuǎn)讓取得系爭房屋所有權(quán)。根據(jù)買賣不破租賃的原則，上海天歌置業(yè)有限公司與原、被告簽訂了協(xié)議，將其與被告簽訂的租賃合同中出租方的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給原告。2016年10月13日，原、被告另行簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》(編號(hào)XXP001號(hào))，約定雙方對(duì)于系爭房屋的租賃期限自2016年6月7日起至2018年4月6日止，用途為經(jīng)營餐飲。月租金第一年3,667元，其后逐年遞增。合同第五條第1款約定房屋交付后，乙方(本案被告)因經(jīng)營需要欲進(jìn)行裝修或修繕的，須事先征得甲方(本案原告)同意，并自負(fù)費(fèi)用進(jìn)行裝修或修繕，但不得破壞已裝修部分、房屋構(gòu)架及其他設(shè)施。物業(yè)管理費(fèi)每月180.86元，由乙方按甲方委托的物業(yè)公司規(guī)定的時(shí)間及交納方式，自行向物業(yè)公司交納。第十一條，有下列情形之一的，甲方有權(quán)在合同期限屆滿前書面通知乙方解除合同，并有權(quán)依法追究乙方違約責(zé)任及要求其承擔(dān)全部賠償責(zé)任：乙方保管不當(dāng)或不合理使用，導(dǎo)致房屋受損，或擅自對(duì)房屋進(jìn)行改造。2017年2月中旬，原、被告曾通過微信聯(lián)系，被告稱系爭房屋漏雨嚴(yán)重，想進(jìn)行裝修。原告回復(fù)稱可以裝修，但要符合物業(yè)規(guī)定，費(fèi)用由被告自理。2017年2月20日，原、被告就系爭房屋簽訂了編號(hào)XXP002號(hào)《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定甲方出租系爭房屋給乙方，租賃期限自2018年4月7日起至2022年4月6日止，月租金為4,200元。2017年10月18日，原告得知被告在系爭房屋內(nèi)進(jìn)行裝修，當(dāng)日向被告發(fā)送了商鋪?zhàn)赓U合同解除通知書，指出被告擅自裝修，違反了合同第五條第1款，通知解除合同，并要求三日內(nèi)搬出系爭房屋。10月21日，原告對(duì)系爭房屋采取了斷水?dāng)嚯姟?017年10月18日，原告代繳了系爭房屋2016年11月3日至2017年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)2,532.60元。被告已繳納原告租賃押金11,001元，支付原告租金至2017年11月6日，2017年11月7日以后的租金，原告拒收。2017年8月，被告為辦理經(jīng)營證照，向浦東新區(qū)食品安全管理協(xié)會(huì)申請(qǐng)辦證指導(dǎo)，并按要求提供了餐飲服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)核查表、系爭房屋內(nèi)布局參考圖等。同月，被告取得了注冊(cè)于系爭房屋內(nèi)的個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照一份。2017年10月，被告對(duì)系爭房屋進(jìn)行了裝修。對(duì)于裝修內(nèi)容，被告稱包括鋪設(shè)瓷磚、墻壁粉刷、安裝吊頂，另根據(jù)餐飲經(jīng)營需要隔了洗碗間和儲(chǔ)物間。2018年1月3日，被告取得了登記于系爭房屋內(nèi)的食品經(jīng)營許可證，載明有效期至2018年4月6日。本院審理后認(rèn)為，被告曾于2017年2月因房屋漏水欲對(duì)房屋進(jìn)行裝修而原告表示同意，為考慮裝修成本，雙方通過協(xié)商續(xù)簽了租賃合同，延長租賃期限，被告的裝修行為系為履行較長期限的續(xù)租合同，未導(dǎo)致房屋受損，不屬于合同約定擅自對(duì)房屋改造的行為，原告解除合同的理由不成立。于2018年3月判決駁回了原告解除合同的訴請(qǐng)，對(duì)原告主張的房屋使用費(fèi)，因合同未解除，該案未處理。該判決已生效。
　　2018年4月5日，原告恢復(fù)了系爭房屋內(nèi)的水電。2018年4月7日，原告向被告催付租金，被告支付了原告2018年4月7日起的一個(gè)月租金。此后，原告向被告催討2017年11月7日至2018年4月6日的租金未果。
　　2018年4月中旬，被告要求原告提供產(chǎn)權(quán)人的委托書等資料以便其辦理換證手續(xù)，此后，雙方就被告要求提供材料的正當(dāng)性、如何提供等瑣事協(xié)商至2018年5月中下旬，仍未果。
　　2018年7月4日，原告向被告發(fā)送律師函，稱被告沒有支付2018年5月后的租金、被告要求提供的辦證資料與實(shí)際所需不符，通知解除合同、支付欠付費(fèi)用等。7月10日，被告回復(fù)稱系原告違反了合同約定即不提供辦理換證手續(xù)的資料，5月起被告已停止?fàn)I業(yè)，不應(yīng)當(dāng)支付租金，要求協(xié)商處理履行合同事宜。
　　2018年7月19日，原告發(fā)函相約被告于2018年7月25日至辦證機(jī)構(gòu)辦理經(jīng)營手續(xù)，并要求協(xié)助辦證的同時(shí)被告付清拖欠租金，恢復(fù)履行合同。7月25日，原、被告共同至辦證機(jī)構(gòu)辦理經(jīng)營證照。10月31日，系爭房屋處核準(zhǔn)取得新的食品經(jīng)營許可證。
　　2018年11月10日，被告通過微信告知原告已拿到食品經(jīng)營許可證，并提出其對(duì)租金結(jié)算的方案，原告未予回復(fù)。
　　2018年10月，原、被告曾就解除合同事宜進(jìn)行過協(xié)商，未達(dá)成一致意見。
　　審理中，原告另稱，被告在系爭房屋斷水電期間仍在房屋內(nèi)經(jīng)營及居住，2018年4月5日恢復(fù)水電后反而有一段時(shí)間沒有經(jīng)營。被告稱房屋恢復(fù)水電后由于食品經(jīng)營許可證已過期，無法經(jīng)營，被告在拿到新的經(jīng)營證照后才開始重新經(jīng)營，新的證照辦出之前，被告只是在房屋外面擺攤。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同已經(jīng)生效判決認(rèn)定有效，雙方均應(yīng)恪守履行。雙方糾紛的起因系因原告認(rèn)為被告違約而應(yīng)解除合同，故原告曾于2017年10月21日對(duì)系爭房屋采取了斷水?dāng)嚯姴⑻崞鹪V訟要求解除合同。前案訴訟本院已作出判決駁回了原告解除合同的訴請(qǐng)。此后原告雖于2018年4月5日恢復(fù)了系爭房屋的水電并同意繼續(xù)履行合同，然雙方間又因辦理經(jīng)營證照事宜發(fā)生糾紛。在雙方協(xié)作下，被告已經(jīng)于2018年10月31日辦妥了系爭房屋內(nèi)經(jīng)營所需的證照，故對(duì)于糾紛期間的租金等費(fèi)用應(yīng)如何結(jié)算。本院認(rèn)為，原告于2017年10月21日至2018年4月5日對(duì)系爭房屋采取斷水?dāng)嚯姡o合理依據(jù)。2018年5月7日至2018年10月31日，系爭房屋彼時(shí)雖已恢復(fù)水電，由于被告的經(jīng)營證照已過使用期限，其在要求原告協(xié)助辦證期間，原告存在無故拖延。另因前案糾紛的引發(fā)，客觀上造成了被告辦證的延誤。考慮到系爭房屋的使用屬性以及被告的實(shí)際使用情況、糾紛發(fā)生的原因，本院對(duì)被告在前述期間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的租金予以酌減，按租金標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)付。2018年11月1日至12月6日(原告主張)的租金，被告應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付。合同約定的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由被告承擔(dān)，被告尚未支付，原告此項(xiàng)訴請(qǐng)，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某自2017年11月7日起至2018年4月6日止的租金，按每月1,943.50元計(jì)算；
　　二、被告孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某自2018年5月7日起至2018年10月31日止的租金，按每月2,100元計(jì)算；
　　三、被告孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某自2018年11月1日起至2018年12月6日止的租金，按每月4,200元計(jì)算；
　　四、被告孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某2018年1月1日起至12月31日止的物業(yè)費(fèi)2,170.80元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)762元，減半收取計(jì)381元，由原告徐某某、被告孫某各半負(fù)擔(dān)190.50元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿