徐某某
黃緒平（黑龍江屹東律師事務(wù)所）
劉某某
趙帆（黑龍江冰城律師事務(wù)所）
許某某
杜宜軍（黑龍江冰城律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人黃緒平，黑龍江屹東律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住五大連池市龍正農(nóng)場。
委托代理人趙帆，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住五大連池市龍鎮(zhèn)。
委托代理人杜宜軍，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
上訴人徐某某因與被上訴人劉某某、許某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服黑龍江省沾河林區(qū)基層法院（2015）沾民初字第40號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年4月5日受理后，依法組成合議庭，于2016年5月12日公開開庭審理了本案。
上訴人徐某某及其委托代理人黃緒平、被上訴人劉某某的委托代理人趙帆、被上訴人許某某及其委托代理人杜宜軍到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2011年10月5日，徐某某與許某某簽訂了”陽光花園小區(qū)J.K棟車庫拆遷補償協(xié)議”。
2014年3月7日，徐某某與劉某某、許某某簽訂了陽光花園A區(qū)J.K--2商座進戶協(xié)議。
劉某某、許某某入住后，與徐某某對每平方米收取2000元回遷差額款及其未入住而承擔(dān)供熱費及房屋質(zhì)量等事宜產(chǎn)生爭議。
劉某某、許某某多次上訪無果后，訴至法院請求徐某某返還多收的差價款，認(rèn)為其應(yīng)享受棚改政策，并且不承擔(dān)未入住的供熱費。
經(jīng)庭審調(diào)查，原審法院認(rèn)定被上訴人實際入住時間2014年3月7日，其交納2013年的供熱費合計16774元。
原審判決認(rèn)為，本案爭議的房屋屬于棚戶區(qū)改造的工程，根據(jù)法院調(diào)查及徐某某提供的”建設(shè)工程竣工驗收備案證書”及”工程驗收報告”顯示陽光花園J.K-2棟商服樓建設(shè)單位是沾河林業(yè)局，施工單位是沾河林業(yè)地區(qū)北方建筑安裝公司。
而徐某某屬于沒有資質(zhì)的實際施工人，借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)的名義進行施工。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第26條 ?第2款 ?、第28條 ?及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第（二）項 ?的規(guī)定，被告系無施工資質(zhì)的自然人，借用有資質(zhì)的施工企業(yè)與建設(shè)單位訂立的施工合同是無效的，其不具備施工人的主體資格。
所以，她以個人名義簽訂的拆遷補償協(xié)議是無效的。
即主合同無效作為從合同的拆遷補償協(xié)議自然無效。
棚戶區(qū)改造的拆遷問題是建設(shè)單位的事，沾河林業(yè)局設(shè)有專門機構(gòu)（拆遷辦），涉及拆遷、回遷及補償?shù)闹黧w應(yīng)該是建設(shè)單位，具體的職能部門是拆遷辦而不是施工單位，更不是自然人。
因為施工單位或自然人不具備拆遷人的主體資格，無權(quán)簽訂有關(guān)拆遷補償及涉及拆遷的相關(guān)事宜。
因此，徐某某與許某某簽訂的”拆遷補償協(xié)議”違反了《城市拆遷管理規(guī)定》第4條、第6條的規(guī)定，徐某某未取得拆遷許可證而以拆遷人的身份與許某某訂立的拆遷補償協(xié)議是違反法律規(guī)定的，也是無效的。
爭議的房屋屬于棚戶區(qū)改造工程，不是商品房，不是徐某某所說的自行開發(fā)。
雙方簽訂的拆遷補償協(xié)議也明確是”根據(jù)林業(yè)局總體規(guī)劃要求，遵循林業(yè)局棚戶區(qū)改造政策”。
徐某某沒有提供自行開發(fā)的相關(guān)手續(xù)，如:規(guī)劃、土地、資質(zhì)、工商執(zhí)照、售樓許可等。
因此，該爭議房屋屬于棚戶區(qū)改造工程無疑。
徐某某與許某某所簽訂的拆遷補償協(xié)議沒有法律效力，那么，被上訴人理應(yīng)享受棚戶區(qū)改造的一切待遇，陽光花園小區(qū)J.K--2棟商服樓是2012年8月份開工建設(shè)，按2012年的棚改政策，徐某某應(yīng)返還原告差價款171396元。
徐某某與劉某某、許某某簽訂的入戶協(xié)議為2014年3月7日，應(yīng)認(rèn)定為劉某某、許某某的入住時間。
根據(jù)《黑龍江省供熱條例》的規(guī)定，房屋交付之前的供熱費應(yīng)由徐某某承擔(dān)。
劉某某、許某某所舉示的2013年所交納的供熱費票據(jù)，共計16774元，應(yīng)予以保護，其入住后的38天應(yīng)由劉某某、許某某承擔(dān)3270元，其未入住的157天應(yīng)由徐某某承擔(dān)13504元。
劉某某、許某某所主張的21950元供熱費，不予支持。
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條 ?第一款 ?第（五）項 ?、第二款 ?、《中華人民共和國建筑法》第二十六條 ?、《城市房屋拆遷管理條例》第四條 ?第二款 ?、第六條 ?、《黑龍江省供熱條例》第四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款第（一）、（二）項、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決:一、被告徐某某于本判決生效后10日內(nèi)退還原告差價款171396元及供熱費13504元；二、駁回劉某某、許某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3998元，由原告承擔(dān)134元，被告承擔(dān)3864元。
宣判后，徐某某不服，向本院提起上訴。
請求撤銷原審判決，依法駁回原審原告訴訟請求；本案訴訟費由被上訴人承擔(dān)。
理由是:一、原審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，原審法院認(rèn)定應(yīng)返還多收房屋差價款的事實錯誤，因而導(dǎo)致判決錯誤；二、適用已經(jīng)廢止的《城市房屋拆遷管理條例》屬適用法律不當(dāng)。
被上訴人劉某某答辯稱，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。
被上訴人許某某答辯稱，拆遷補償協(xié)議系無效協(xié)議，上訴人收取被上訴人的拆遷房屋差價款依法應(yīng)當(dāng)予以返還；被上訴人進戶前支付的供暖費依法應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)，并應(yīng)依法返還被上訴人已交的供熱費，綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。
二審訴訟期間，上訴人徐某某為支持其上訴請求向本院提供一份證據(jù)沾河林業(yè)局棚改專業(yè)會議紀(jì)要共6頁。
用以證明上訴人在本次拆遷中被認(rèn)定為沾河林業(yè)局拆遷方面外業(yè)組第一組副組長，在拆遷工作中上訴人也是以副組長身份，與被拆遷方簽訂協(xié)議和洽談拆遷事宜，這份會議紀(jì)要同時證明了拆遷單位是林業(yè)局拆遷辦，其對外展開拆遷工作，具有代表林業(yè)局拆遷部門的合法身份。
經(jīng)質(zhì)證，被上訴人劉某某對于該份證據(jù)的真實性及其所要證明的事實均有異議。
認(rèn)為這份證據(jù)與上訴人在原審中的表述相矛盾，上訴人在原審中明確表示其是作為林業(yè)局的墊資人對于棚戶區(qū)改造項目進行施工的，顯然上訴人的身份不是林業(yè)局的工作人員，同時該份會議紀(jì)要沒有全體出席人員的簽字，不符合會議紀(jì)要的形式要件，因此認(rèn)為這份會議紀(jì)要是不真實的。
被上訴人許某某對這份證據(jù)真實性、合法性以及證明的問題均有異議。
對真實性的異議主要是其認(rèn)為該證據(jù)不符合會議紀(jì)要的構(gòu)成要件。
沒有相關(guān)出席人員簽字及加蓋相關(guān)部門的印章。
對其合法性的異議體現(xiàn)在其認(rèn)為會議紀(jì)要的內(nèi)容違反相關(guān)法律的規(guī)定，其規(guī)定要求是調(diào)查在拆遷方面第二項調(diào)查程序中載明由外業(yè)組進行直接簽訂合同拆遷協(xié)議，是違反合同法及拆遷條例的相關(guān)規(guī)定，屬于約定違法，不發(fā)生法律效應(yīng)，即約定無效。
另外該證據(jù)不屬于新證據(jù)，舉證已過舉證期限，二審不應(yīng)當(dāng)采信。
上訴人與被上訴人簽訂拆遷補償協(xié)議時并沒有表明其在棚改辦的工作職務(wù)，而是以施工人墊資人的角度與被拆遷人簽訂補償協(xié)議，因此其行為不能代表林業(yè)局，應(yīng)視為個人行為，有一審?fù)徆P錄記載為證。
本院認(rèn)證意見為，因上訴人徐某某提供的該份證據(jù)其上加蓋沾河林業(yè)局棚戶區(qū)改造拆遷辦公室公章，故本院對該證據(jù)的真實性予以采信。
且該證據(jù)第一項拆遷方面的第（一）款中外業(yè)組第一組副組長明確寫明徐某某的姓名，在該項第（二）款的調(diào)查工作程序第1項中明確寫明外業(yè)組進行調(diào)查，直接簽訂合同、拆遷協(xié)議。
該證據(jù)能夠證明徐某某系由沾河林業(yè)局正式授權(quán)的拆遷人員身份，故本院對于其所證明的事實予以采信。
二審查明的事實與原審查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人與被上訴人于2011年10月5日簽訂的陽光花園車庫拆遷補償協(xié)議（以下簡稱車庫拆遷補償協(xié)議）是否合法有效問題。
徐某某與許某某簽訂車庫拆遷補償協(xié)議時，系雙方當(dāng)事人自愿對于回遷房屋的數(shù)量及超出房屋面積的補差款進行了書面約定，且在房屋拆遷之前還約定將原一層車庫、二層住宅變更為二層半商服，同時至2014年3月7日協(xié)議雙方當(dāng)事人已經(jīng)就回遷房屋房款進行了交付并且辦理了入戶手續(xù)，協(xié)議雙方當(dāng)事人對于車庫拆遷補償協(xié)議已經(jīng)履行完畢。
雖然沾河林業(yè)局與徐某某之間無委托其代簽訂拆遷補償協(xié)議的直接授權(quán)，但徐某某與許某某簽訂車庫拆遷補償協(xié)議至雙方辦理回遷房屋入戶手續(xù)等行為，沾河林業(yè)局對徐某某以其建設(shè)單位沾河林業(yè)局的名義與許某某簽訂協(xié)議且履行的行為是知情的，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?規(guī)定”沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)、或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。
未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
”對于徐某某的建設(shè)及拆遷行為沾河林業(yè)局在知情的情況下未作否認(rèn)表示，同時結(jié)合沾河林業(yè)局棚戶區(qū)改造拆遷辦公室的會議紀(jì)要，能夠認(rèn)定沾河林業(yè)局對于徐某某在拆遷過程中的身份及權(quán)限是同意的，故對徐某某在拆遷過程中的身份及拆遷權(quán)行為應(yīng)予以確認(rèn)，且該協(xié)議的簽訂及履行系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)強制性、禁止性規(guī)定，故車庫拆遷補償協(xié)議合法有效。
上訴人關(guān)于車庫拆遷補償協(xié)議有效的上訴主張，本院予以支持。
關(guān)于上訴人是否應(yīng)向被上訴人返還房屋差價款的問題。
上訴人徐某某與許某某均未能提供證據(jù)證明雙方在2011年10月5日簽訂車庫拆遷補償協(xié)議時，沾河林業(yè)局是否出臺了相關(guān)棚戶區(qū)改造實施方案，被上訴人主張適用沾河林業(yè)局2012年棚改方案。
但該方案為復(fù)印件，其真實性無法證明，且被上訴人提供的2012年棚改方案第五條第（二）項規(guī)定，2011年計劃未完工程，繼續(xù)執(zhí)行2011年價格標(biāo)準(zhǔn)，而本案雙方當(dāng)事人簽訂的車庫拆遷補償協(xié)議的時間在2012年棚改方案之前，因此被上訴人要求返還房屋差價款的訴訟主張，于法無據(jù)，原審判決上訴人向被上訴人退還差價款錯誤，故本院對于上訴人主張不應(yīng)返還房屋補差價款的上訴請求予以支持。
關(guān)于被上訴人是否應(yīng)承擔(dān)未入住期間的供熱費用問題。
因雙方當(dāng)事人簽訂的入戶協(xié)議日期為2014年3月7日，該日期應(yīng)為被上訴人的實際接收房屋時間，故房屋交付之前的供熱費應(yīng)由上訴人承擔(dān)。
被上訴人未入住期間的供熱費應(yīng)由上訴人承擔(dān)13504元，原審判決正確，故本院對于上訴人主張被上訴人應(yīng)承擔(dān)未入住期間供熱費的上訴請求不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，程序合法，但原審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》及已經(jīng)廢止的《城市拆遷房屋管理條例》確認(rèn)車庫拆遷補償協(xié)議無效有誤，屬適用法律錯誤，判決上訴人向被上訴人退還差價款錯誤，應(yīng)予糾正。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?判決如下:
一、維持黑龍江省沾河林區(qū)基層法院（2015）沾民初字第40號民事判決第二項。
二、變更黑龍江省沾河林區(qū)基層法院（2015）沾民初字第40號民事判決第一項為:徐某某于本判決生效后10日內(nèi)退還許某某、劉某某供熱費13504元；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費3998元，由劉某某、許某某負(fù)擔(dān)3718元，徐某某負(fù)擔(dān)280元；二審案件受理費3998元，由徐某某負(fù)擔(dān)280元，劉某某、許某某負(fù)擔(dān)3718。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人與被上訴人于2011年10月5日簽訂的陽光花園車庫拆遷補償協(xié)議（以下簡稱車庫拆遷補償協(xié)議）是否合法有效問題。
徐某某與許某某簽訂車庫拆遷補償協(xié)議時，系雙方當(dāng)事人自愿對于回遷房屋的數(shù)量及超出房屋面積的補差款進行了書面約定，且在房屋拆遷之前還約定將原一層車庫、二層住宅變更為二層半商服，同時至2014年3月7日協(xié)議雙方當(dāng)事人已經(jīng)就回遷房屋房款進行了交付并且辦理了入戶手續(xù)，協(xié)議雙方當(dāng)事人對于車庫拆遷補償協(xié)議已經(jīng)履行完畢。
雖然沾河林業(yè)局與徐某某之間無委托其代簽訂拆遷補償協(xié)議的直接授權(quán)，但徐某某與許某某簽訂車庫拆遷補償協(xié)議至雙方辦理回遷房屋入戶手續(xù)等行為，沾河林業(yè)局對徐某某以其建設(shè)單位沾河林業(yè)局的名義與許某某簽訂協(xié)議且履行的行為是知情的，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?規(guī)定”沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)、或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。
未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
”對于徐某某的建設(shè)及拆遷行為沾河林業(yè)局在知情的情況下未作否認(rèn)表示，同時結(jié)合沾河林業(yè)局棚戶區(qū)改造拆遷辦公室的會議紀(jì)要，能夠認(rèn)定沾河林業(yè)局對于徐某某在拆遷過程中的身份及權(quán)限是同意的，故對徐某某在拆遷過程中的身份及拆遷權(quán)行為應(yīng)予以確認(rèn)，且該協(xié)議的簽訂及履行系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)強制性、禁止性規(guī)定，故車庫拆遷補償協(xié)議合法有效。
上訴人關(guān)于車庫拆遷補償協(xié)議有效的上訴主張，本院予以支持。
關(guān)于上訴人是否應(yīng)向被上訴人返還房屋差價款的問題。
上訴人徐某某與許某某均未能提供證據(jù)證明雙方在2011年10月5日簽訂車庫拆遷補償協(xié)議時，沾河林業(yè)局是否出臺了相關(guān)棚戶區(qū)改造實施方案，被上訴人主張適用沾河林業(yè)局2012年棚改方案。
但該方案為復(fù)印件，其真實性無法證明，且被上訴人提供的2012年棚改方案第五條第（二）項規(guī)定，2011年計劃未完工程，繼續(xù)執(zhí)行2011年價格標(biāo)準(zhǔn)，而本案雙方當(dāng)事人簽訂的車庫拆遷補償協(xié)議的時間在2012年棚改方案之前，因此被上訴人要求返還房屋差價款的訴訟主張，于法無據(jù)，原審判決上訴人向被上訴人退還差價款錯誤，故本院對于上訴人主張不應(yīng)返還房屋補差價款的上訴請求予以支持。
關(guān)于被上訴人是否應(yīng)承擔(dān)未入住期間的供熱費用問題。
因雙方當(dāng)事人簽訂的入戶協(xié)議日期為2014年3月7日，該日期應(yīng)為被上訴人的實際接收房屋時間，故房屋交付之前的供熱費應(yīng)由上訴人承擔(dān)。
被上訴人未入住期間的供熱費應(yīng)由上訴人承擔(dān)13504元，原審判決正確，故本院對于上訴人主張被上訴人應(yīng)承擔(dān)未入住期間供熱費的上訴請求不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，程序合法，但原審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》及已經(jīng)廢止的《城市拆遷房屋管理條例》確認(rèn)車庫拆遷補償協(xié)議無效有誤，屬適用法律錯誤，判決上訴人向被上訴人退還差價款錯誤，應(yīng)予糾正。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?判決如下:
一、維持黑龍江省沾河林區(qū)基層法院（2015）沾民初字第40號民事判決第二項。
二、變更黑龍江省沾河林區(qū)基層法院（2015）沾民初字第40號民事判決第一項為:徐某某于本判決生效后10日內(nèi)退還許某某、劉某某供熱費13504元；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費3998元，由劉某某、許某某負(fù)擔(dān)3718元，徐某某負(fù)擔(dān)280元；二審案件受理費3998元，由徐某某負(fù)擔(dān)280元，劉某某、許某某負(fù)擔(dān)3718。

審判長：蘆穎

書記員：高世家